DISTINTOS VALORES

PARA EFECTUAR LA VALORACION DE UN EDIFICIO HISTORICO-ARTISITICO Tendremos en cuenta:

a Valor del Suelo.

b Valor de obras de arte y mobiliario.

c Valor de mobiliario adaptado.

d Valor de la construcción.

f Valor Histórico

- Valor de las obras de reparación :

- Obras de conservación

- Obras de Consolidación

- Obras de Restauración

- Obras de Rehabilitación

Vamos a definir lo distintos valores.

El valor del suelo

El solar ocupado por el edificio debe ser valorado como mero soporte físico de éste.

Como estos edificios se encuentran fuera del mercado inmobiliario solo se debe tener como referencia el valor exclusivamente del costo de los servicios urbanísticos que posea; pavimentación, encintado de aceras, electricidad, gas, etc. Este valor, al carecer de expectativas urbanísticas, es normalmente bajo y salvo edificaciones aisladas como castillos o torres, mucho mas bajo que e de los inmuebles próximos pues los edificios de este tipo suelen estar enclavados en los centros históricos de las ciudades que se corresponden con los valores más altos de suelo de éstas.

El valor del mobiliario adaptado.

En los edificios Historico-Artisticos suele existir un tipo de mobiliario realizado para cumplir una misión especifica y adaptado al marco concreto. Fue realizado simultáneamente con la construcción, tiene una gran calidad de materiales y un valor artístico o por lo menos artesanal y no podría se instalado en otro sitio sin obra de acondicionamiento. Podemos encuadran en este apartado las sillerías de coro de las Catedrales, librerías de Bibliotecas, etc.

Son elementos que aún estando íntimamente unidos al edificio tienen valor propio independiente. Debe proceder a su catalogación y valoración individualizada, bien por comparación con precios de ventas o subastas de elementos similares o bien por su valor de reposición. Lo que constaria hoy día reproducirlos corregido este valor por un coeficiente de mayoración que pondere su autenticidad, antigüedad, calidad artística y estado de conservación

El valor de obras de arte y mobiliario.

Hablamos de cuadros, esculturas, tapices, lámparas, muebles, etc.

Su valoración debe ser realizada por tasadores que se apoyan en los valores alcanzados por piezas similares en subastas; valores que se recogen en publicaciones periódicas que realizar galerías y salas de subastas. Se suelen hacer valoraciones individuales de los elementos más importantes y valoraciones por lotes de aquellas otras que permitan su agrupación por características comunes de época, estilo, calidad y estado de conservación.

La valoración artística.

Esta valoración es siempre subjetiva y dependerá mucho el sentido de la Historia de quien la haga.

Se puede concretar en un coeficiente que por afectar al inmueble en su totalidad, debe aplicarse sobre la suma del suelo y la construcción, pero en unos términos que no llegue a distorsionar los valores antes alcanzados, salvo que se trate de una construcción muy pequeña y concreta en la cual su valor fundamental sea el histórico como sería el caso de una torre, un patio, etc.

Este coeficiente de valor histórico se fijara, salvo para los casos excepcionales, con carácter general entre 1, y 1,25

El valor de la construcción

Primero valoraremos los elementos arquitectónicos artísticos inherentes al edifico con valor propio.

Son aquellos en los que existe un comercio en anticuarios y tiendas especializadas. No deber separarse del inmueble, pero si esto se hiciera podrían ser vendidos independientemente.

Podemos enmarcar en este capitulo las puertas, cancelas, vidrieras, elementos de jardines como fuentes o bancos, etc.

Pueden ser valorados con relativa facilidad, pues existen en el comercio, son subastadas en galerías y se reproducen por artesanos expertos.

En segundo lugar valoramos los elementos arquitectónicos de carácter artístico inseparables del edificio, como son: columnas, claustros, portadas, mosaicos, capiteles, vigas talladas, etc.

En general todos aquellos elementos arquitectónicos tallados, grabados, pintados o decorados manualmente que presenten un valor artístico.

Su valoración se hará según sus características por unidades por metro lineal, por metro cuadrado en vertical o en horizontal e incluso en algunos casos por metro cúbico.

El valor se determinará aplicando el valor de reposición (costo de reproducción del elemento), un coeficiente de mayoración, normalmente de 1 a 5, en función en primer lugar de la calidad artística, escasez o abundancia del elemento (es típico y se encuentra en otas construcciones o es singular ), antigüedad y buen estado de conservación.

Después de valorar todos los elementos mencionados, lo queda del edificio en la construcción no artística: cimentaciones, sótanos, almacenes, establos, etc.

Estos , divididos en zonas, se valoraran siempre por metros cuadrados en planta, por su valor de reposición multiplicado por un coeficiente, que en este caso de minoración entre 0 y 1, que pondera su estado de conservación en función de su antigüedad.

El Valor obras de reparación

Obras de Conservación

Son las corrientes y periódicas para el mantenimiento en buen estado de un edificio, como son: limpieza, conservación y reposición de instalaciones, arreglos normales de pequeños deterioros cuando se producen, como humedades , goteras, etc. limpieza de tejados, barnizado, etc.

Obras de Consolidación

Son aquellas absolutamente indispensables para la estabilidad de un edificio, par su supervivencia o para frenar un proceso de deterioro o degradación ya iniciado. Son las que afectan a la reposición o reconstrucción de un acubierta que no existe o está en mal estado, tratamiento contra insectos xilófagos, recalco de cimientos, limpieza de plantas que pueden deterioro el edificio con sus raíces, etc.

Obras de Restauración

Son aquellas tendentes a devolver al edificio su primitivo esplendor.

En este siglo aparece, la Anastilosía, que defiende la restauración pero con los materiales y las técnicas más dispares a las originales para evitar cualquier tipo de confusión incluso a los profanos. Así se completan columnas d piedra con ladrillos, muros de fabrica con hormigon, etc.

Se produce una reacción de espanto en los más conservadores y poco a poco se va llegando a los conceptos actuales de restaurar utilizando técnicas más modernas y adecuadas siempre que no queden aparentes completando los elementos que falten en los mismos materiales para que queden entonados en color y acabados pero diferenciados siempre de los originales por su textura, una línea de separación de distinto material, una ligera variación del color la inclusión en el elemento de la R de restauro y la fecha en que se realiza.

Obras de Rehabilitación

Son aquellas que además de la restauración del edificio implican su adaptación y acondicionamiento para su fin concreto igual o distinto al que anteriormente fue destinado