| Ponente:
D. Manuel de la Hera Oca, Magistrado de la Audiencia Provincial de Cádiz.
ARTÍCULO 6
Artículo 6
Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización
de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos
por la ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar
normas de régimen interior, que obligarán también
a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar
acuerdos sobre la administración.
a) Propuesta de modificación. Nueva redacción final que
se propone:
Artículo 6
Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización
de los servicios y cosas comunes dentro de los límites establecidos
por la ley y los estatutos, la Junta de Propietarios podrá fijar
normas de régimen interior, que obligarán también
a todo titular o usuario de los pisos, locales y de los elementos comunes
mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre
la administración.
Estas normas habrán de recogerse en un libro específico,
que estará a disposición de todos los propietarios en la
Secretaría o la Administración. En el caso de que los servicios
comunes se presten también a terceros en régimen de libre
acceso habrán de estar expuestas al público en forma de carteles
o indicaciones visibles.
También el Presidente y el Administrador podrán, en caso
de avería o urgencia y con la finalidad de evitar daño a
la Comunidad o a alguno de los pisos o locales, dictar normas acerca del
uso de determinados servicios o cosas comunes, que se harán saber
por medio de anuncios colocados en los lugares de costumbre y serán
obligatorias en tanto no se subsane la causa que motivó su adopción
o las revoque la Junta de Propietarios.
b) Motivos de la propuesta:
El régimen legal de la propiedad horizontal, en principio imperativo,
da un limitado juego al principio de autonomía de la voluntad, permitiéndose
que en los estatutos de cada casa se dicten reglas complementarias no prohibidas
por la Ley (art. 5 LPH), y que el conjunto de propietarios establezca normas
de régimen interior relativas a la utilización de servicios
y cosas comunes (art. 6 LPH).
La propuesta de modificación del artículo 6 LPH tiene una
triple finalidad: de una parte, la necesidad de concretar la titularidad
de la función reglamentaria interna en los órganos que poseen
la potestad normativa dentro de la Comunidad o la responsabilidad del cuidado
directo de las instalaciones comunes; de otra, dejar claro el alcance de
la obligatoriedad de las normas reglamentarias comunitarias más
allá del ámbito personal de los miembros de la Junta de Propietarios
y quienes con ellos convivan; y, por fin, atender a la publicidad de estas
normas internas en tanto que deben obligar a los nuevos adquirentes de
los pisos o locales y a terceros ajenos a la comunidad en cuanto usuarios,
aun ocasionales, de los servicios o elementos comunes.
1.- El primero de los aspectos, decíamos que obedece a la necesidad
de concretar la titularidad de la función reglamentaria interna
en los órganos que poseen la potestad normativa dentro de la Comunidad
o la responsabilidad del cuidado directo de las instalaciones comunes.
La fórmula empleada para ello ha sido doble: por una parte, se señala
a la Junta de Propietarios como el órgano que podrá fijar
normas de régimen interior, en vez de al “conjunto de propietarios”
que la vigente redacción del artículo 6 contiene.
Ese “conjunto de propietarios” no tiene ningún reconocimiento
institucional dentro de la estructura organizativa comunitaria, siendo
contraria la regulación de la LPH a la existencia de acuerdos de
trascendencia interior adoptados sin las formalidades de la convocatoria
con orden del día, señalamiento de fecha y hora de la sesión,
discusión dentro de la misma por un número de propietarios
suficiente para tomar acuerdos, etc.
No existe tampoco una base suficiente para identificar al “conjunto
de propietarios” con la Junta Universal a que se refiere el último
inciso del artículo 16-3 LPH, puesto que la excepcionalidad de este
tipo de Juntas se compadece mal con la finalidad pacífica y normal
de la fijación de normas de régimen interior, aun cuando
sea posible decidir sobre ellas en este tipo de reuniones. En cualquier
caso, si la Ley hubiera querido, hubiera llamado Junta Universal al “conjunto
de propietarios”, despejando las incertidumbres que este ambiguo
término ofrece.
No parece tampoco que se haya pensado por la ley al hablar de “conjunto
de propietarios”, en asambleas sectoriales de propietarios agrupados
por escaleras o patios determinados de un determinado edificio, ya que
(aun reconociendo la posibilidad de que pudieran existir reuniones de propietarios
específicas para éstos, que estén reconocidas o establecidas
en los Estatutos de comunidades de cierta complejidad, así como
su posible operatividad y conveniencia), para nada se refiere a ellas el
precepto.
Tampoco parece que la Ley hubiera querido reconocer a la costumbre de los
propietarios como una fuente de creación de normas comunitarias,
de forma que la conducta uniforme y repetida habitualmente por los propietarios
con la convicción de que tal uso es la forma correcta y comúnmente
aceptada de hacer las cosas dentro del edificio llegara a ser obligatoria
para todos. Insisto en ello porque las expresiones “fijar normas”,
o la previsión de su modificación “en la forma prevista
para tomar acuerdos sobre la administración”, parecen más
adecuadas a una norma escrita que a la creación de derecho a través
de la costumbre. Desde luego, la costumbre tiene su lugar en la Comunidad,
sin rechazarse en absoluto que a través de ella pueda conformarse
una norma obligatoria. Lo que se mantiene es que las “normas de régimen
interior” a que se refiere este precepto, y cuya obligatoriedad se
extiende no ya solo a los propietarios que la establecen y que son los
creadores de la norma y los que de ellos traen causa, sino a “todo
titular” (o sea, arrendatarios y subarrendatarios, usufructuarios,
habitacionistas, etc.), son normas escritas y necesitan una publicidad
suficiente para que puedan válidamente obligar a quienes no son
propietarios de partes del edificio.
Por eso entiendo que la facultad de creación de las normas de régimen
interior debe residenciarse expresamente en la Junta de Propietarios del
artículo 13 de la LPH, y no en el difuso e inconcreto “conjunto
de propietarios” citado por la Ley en este precepto, para evitar
que pudiera pensarse en la existencia de un órgano normativo ajeno
a la Junta o paralelo a ella.
2.- La segunda de las finalidades se refiere al alcance de la obligatoriedad
de las normas reglamentarias comunitarias más allá del ámbito
de los miembros de la Junta de Propietarios y las personas que con ellos
convivan, sustituyendo la expresión “todo titular”,
por “todo titular o usuario de los pisos o locales y de los elementos
comunes”, despejando así las dudas acerca de la obligatoriedad
de las normas de régimen interior establecidas por la Junta, que
han de ser cumplidas así por todos los propietarios, arrendatarios,
usufructuarios, habitacionistas, e incluso por los que utilizan de manera
esporádica los elementos comunes, tales como quienes acuden a las
consultas médicas o a las academias y oficinas existentes en el
edificio.
3.- Lo que legitima frente a sus destinatarios a la norma, sea del rango
que sea, es su publicación. Mediante ella se hace saber su existencia
y su procedencia a todos a los que afecta, de manera que éstos pueden
conocerse su contenido, el órgano que la ha dictado y el comienzo
de su eficacia. A la vez, su posibilidad de consulta en cualquier momento
contribuye a la seguridad jurídica de los afectados por ella, los
propietarios en este caso, que conocerán el alcance de sus obligaciones
y podrán, en caso de no hallarlas conformes con las normas de mayor
rango (los estatutos y la ley), proceder a su impugnación en vía
comunitaria o judicial. Por ello se entiende adecuado que los acuerdos
de esta índole, contemplados por el artículo 6 LPH, ya que
están dotados de las notas de generalidad (obligan a todos) y de
eficacia permanente (puesto que no están dictados para una situación
puntual y concreta, sino para surtir efectos a lo largo del tiempo, sin
cláusula temporal especial en tanto no se produzca su modificación),
queden reflejados en un cuaderno o libro específico, distinto del
de Actas, que pueda ser manejado por los propietarios con mayor facilidad
que el anterior, y que se halle permanentemente a su disposición,
para su conocimiento y consulta.
4.- Por fin se entiende que debe legitimarse específicamente al
Presidente de la Comunidad de Propietarios, de acuerdo con su función
de ejecutor de los acuerdos de la Junta y de representación de la
Comunidad (13-3 LPH), así como al Administrador, como encargado
de velar por el buen orden de la casa y sus instalaciones y servicios (20.a
LPH) para poder disponer lo preciso acerca del uso de determinados servicios
o cosas comunes, en caso de avería o urgencia y con la finalidad
de evitar daño a la Comunidad o a alguno de los pisos o locales,
dictando normas de obligado cumplimiento que se harán saber por
medio de anuncios colocados en lugar visible y adecuado y serán
obligatorias en tanto no se subsane la causa que motivó su adopción
o las revoque la Junta de Propietarios.
Piénsese que la adopción de tales acuerdos obligatorios y
su publicación en la forma que se ha dicho, a través de pasquines
o anuncios colocados en lugar adecuado (en el ascensor en caso de avería,
en el portal en caso de que las puertas de acceso necesiten ser cerradas
con llave mientras no se arregla la cerradura, en la escalera en el caso
de ser necesaria la reparación de alguno de los escalones …etc.),
permitirá a la Comunidad eximirse de responsabilidad en el caso
de accidentes producidos en el uso de los elementos comunes en contravención
de los acuerdos del Presidente adoptados precisamente para evitar aquellos.
c) Jurisprudencia que avala la necesidad de esta reforma. Cita de resoluciones
contradictorias de las Audiencias Provinciales que resuelven de distinta
manera el problema planteado.
1.- En relación con el origen de las normas de régimen
interior.
La Sentencia de la AP de Las Palmas, Sección 5ª, de 2-4-2003,
aun sin citar expresamente el órgano de producción de las
normas de régimen interior, no deja lugar a dudas a su origen, parificándolo
con los Estatutos y el Reglamento de Régimen Interior:
CUARTO.- … Con carácter previo, es preciso comenzar el estudio
de este motivo puntualizando, al amparo de lo dispuesto en los artículos
5 y 6 de la Ley de Propiedad Horizontal que para que pueda existir en la
vida jurídica el régimen especial en que ésta consiste
se requiere, en primer lugar, el título constitutivo o acto que
hace surgir esta forma de propiedad, en segundo lugar, el estatuto -que
puede encontrarse comprendido en el título constitutivo o existir
al margen de éste- contiene las normas encaminadas a regular el
uso y destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones
y servicios, gastos y forma de contribuir a su abono, reparaciones, seguros,
administración y gobierno de la comunidad, etc., y en tercer lugar,
pueden existir los reglamentos u ordenanzas interiores complementando los
estatutos regulando la convivencia y la adecuada utilización de
los servicios y cosas comunes así como aquellas otras cuestiones
que los integrantes de la referida comunidad de propietarios tengan por
conveniente y no infrinjan disposiciones legales de aplicación.
2.- En relación con la obligatoriedad de las normas de régimen
interior emanadas de la Junta de Propietarios respecto de “todo titular”
La Sentencia AP Cantabria, Sección 3ª, S 19-5-2004, como
se puede ver en su Fundamento de Derecho Quinto, circunscribe la obligatoriedad
de las normas de régimen interior del artículo 6 al ámbito
de “los copropietarios pertenecientes a la Comunidad”, como
viene siendo habitual en las resoluciones judiciales:
“QUINTO.- La norma 11 g) (de las de régimen interior) se
refiere a la prohibición de colocar en la acera o frente a las fachadas
del edificio elementos, enseres, desperdicios, restos de materiales u objetos,
contenedores, recipientes, depósitos o similares, fijos o móviles,
que sirvan para recoger, guardar, apilar, amontonar o simplemente colocar,
aunque sea transitoriamente, cualquier clase de objeto.
Se trata, a juicio de esta Sala, de una norma que, desde luego, no se inmiscuye
en competencias administrativas, ya que su ámbito de aplicación
queda legalmente circunscrito, por imperativo de lo dispuesto en el art.
6 de la LPH, a los propietarios pertenecientes a la comunidad. Tampoco
se trata de una norma disciplinaria o correctiva que invada el ámbito
administrativo-sancionador, como parece sugerir el recurrente.
Es obvio que de lo que se trata es de ordenar, conforme a las reglas de
buena vecindad, la actividad de los copropietarios sobre los espacios de
acceso a la edificación, con el fin de garantizar, en aras al interés
de todos, su salubridad, su aspecto y la inexistencia de obstáculos;
en definitiva, con el fin de evitar un uso abusivo y excluyente de estos
espacios comunes por parte de alguno de los condóminos.
Conforme a lo expuesto, se accede a la conclusión, coincidente con
la de la juzgadora de instancia, de que la norma examinada introduce una
prohibición insita a las facultades de reglamentación expresadas
en el art. 6 de la L.P.H.”
La Sentencia ya citada de la AP de Las Palmas, Sección 5ª,
de 2-4-2003, por su parte, insiste en el carácter negocial del Reglamento
de Régimen Interior, y por ende de las normas del artículo
6 LPH, dejando a un lado su carácter normativo. De esta forma, a
mi juicio, se restringiría la obligatoriedad de las normas de régimen
interior a solo los propietarios del edificio y a las personas que traigan
causa de ellos, pero no a los demás, ya que la fuerza de obligar
del contrato se extiendo solo a las partes que contrataron, según
el artículo 1.091 del Código Civil. Hay que distinguir, por
tanto, entre el procedimiento negocial para la formación de la norma
y la norma misma una vez adoptada por el acuerdo de los Propietarios reunidos
en Junta.
“CUARTO.- … Por otra parte tampoco cabe ignorar que el contenido
de los estatutos así como el de los reglamentos interiores tiene
naturaleza negocial siendo por ello aplicables a los mismos las normas
propias de los contratos y, en consecuencia, el principio de autonomía
de voluntad y libertad de pacto siempre que, como se ha expuesto, no sea
contrario a la Ley”
3.- En relación con las facultades de urgencia del Presidente o
el Administrador.
La Sentencia de la AP Asturias, Sección 6ª, de 22-4-2004, aunque
centrada especialmente en el tema de las obras de urgencia, hace hincapié
en que el Presidente y Administrador se hallan facultados para acometerlas,
dando cuenta el primero a los demás propietarios y el segundo al
presidente, lo que implica la posibilidad de que para la mejor eficacia
de esta funciones, puedan a su vez dictar las normas de conducta necesarias
para llevarlas a cabo o para el uso de los elementos afectados mientras
se procede a su ejecución.
TERCERO.- Es cierto que el art. 7 de la actual Ley de Propiedad Horizontal
prohíbe a los propietarios individuales realizar alteración
en los elementos comunes, ya que, caso de advertir la necesidad de reparaciones
urgentes, deberán comunicarlo sin dilación al administrador
(en este caso, al Presidente de la Comunidad, ya que si no existe el cargo
de administrador, el art. 13.5 LPH dispone que sus funciones sean ejercidas
por el Presidente). El precepto no es más que un fiel trasunto de
lo que igualmente disponen otros preceptos, como el ya citado art. 10.1
(obligación de la comunidad de realizar las obras necesarias para
el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios,
de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad,
habitabilidad, accesibilidad y seguridad) o el art. 14.c, que señala,
entre otras competencias de la Junta de propietarios, la de aprobar los
presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación
de la finca.
Ahora bien, existen actuaciones u obras que no precisan de la previa autorización
de la Junta de propietarios, ya que su ejecución puede ser acordada
directamente por el administrador (en este caso, el Presidente), pues así
se lo faculta el art. 20.c), al disponer que le corresponde: "atender
a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las
reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de
ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios". Este precepto
fue en parte modificado por la Ley de reforma núm. 8/1999, que entró
en vigor el 28 de abril del citado año 1999 y, por tanto, plenamente
aplicable al presente caso, al suprimir la distinción, que hacía
el anterior art. 18.3º, entre obras ordinarias y extraordinarias,
sometiendo ambas al mismo régimen jurídico de reparaciones,
en cuanto faculta al administrador (o al Presidente) a ejecutar las obras
y reparaciones necesarias tanto de conservación como cualesquiera
otras que resulten urgentes, sin perjuicio del deber de comunicar de las
mismas a los propietarios.
La misma Jurisprudencia (Sts. TS. 30-5-75 y 9-2-2000, dictadas bajo la
LPH anterior a la modificación) reconocía la plena facultad
del administrador para llevar a cabo las obras necesarias para conservar
el inmueble, sin perjuicio de su posterior dación de cuanta a la
Junta de propietarios.
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