ARTÍCULO 22 LPH

Artículo 22.

1. La Comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.
Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior.
2. Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo las costas causadas

a) Propuesta de modificación. Nueva redacción final que se propone :

Artículo 22.

1. La Comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos sus bienes y derechos presentes y futuros.
Subsidiariamente, responderán los propietarios que hubiesen sido parte en el proceso con su patrimonio personal hasta el límite que representa la cuota que le corresponda a su vivienda o local en la deuda reclamada.
2. El acreedor podrá solicitar como diligencia preliminar que el Administrador le facilite la identidad de los propietarios, su domicilio, la cuota de participación de cada uno de ellos, así como la relación de los que no hayan satisfecho la parte proporcional de la deuda que pretenda reclamar. En el caso de no atender el requerimiento de la diligencia preliminar acordada judicialmente o en el caso de que, en el curso del proceso, se compruebe que la información facilitada es inexacta, nunca podrán imponerse las costas al acreedor si uno de los demandados se opone con éxito.

b) Motivos de la propuesta:

1) Crítica a la regulación actual.

La regulación actual resulta muy insatisfactoria porque en el caso de tener que exigir la responsabilidad patrimonial subsidiaria de los propietarios, el acreedor se obliga a tener que demandarlos a todos ellos en una porción correspondiente a su cuota de participación (información que deberá procurarse acudiendo al Registro de la Propiedad lo que puede dar lugar a errores habida cuenta del carácter no constitutivo de la adquisición del dominio de la inscripción registral) y puede enfrentarse a la posible oposición de los propietarios que estén al corriente de las deudas vencidas con la Comunidad (situación que el acreedor desconoce al tratarse de una cuestión interna que carece de publicidad externa).

2) Avanzar hacia la personalidad jurídica de las Comunidades.

Aunque es un aspecto que será tratado con mayor detenimiento en las propuestas de reforma de otros artículos, entiendo que constituye un avance importante reconocer legalmente lo que en la práctica es una realidad, esto es, la actuación individualizada de las Comunidades en el tráfico jurídico y económico (titularidad de cuentas bancarias, contratos de mantenimiento o de suministro de energía, contratos laborales) que ahora se justifica con la actuación representativa del Presidente.
Hay que dar definitivamente el salto cualitativo para reconocer la personalidad jurídica a la Comunidad con independencia de los propietarios para evitar así el inconveniente, entre otros, de la declaración de nulidad por la STS (Sala 3ª) de 31 de enero de 2001 del párrafo quinto del artículo 11 del Reglamento Hipotecario que fue introducido en la reforma operada por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre que decía: “También podrán practicarse anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal” porque ello vulneraba el requisito de la personalidad jurídica que ha de tener el titular registral, resultante de los artículos 9.4ª y 75 de la Ley Hipotecaria.
Se atribuye personalidad a la Comunidad para la gestión y administración de los elementos comunes y los servicios de interés general creándose relaciones jurídicas entre la Comunidad y los propietarios y entre la Comunidad y los terceros. Deberá reconocerse a la Comunidad la capacidad para ser titular de bienes y derechos que no comprenderán los conocidos como elementos y servicios comunes que deberán continuar en el régimen de comunidad salvo los llamados elementos comunes por destino sino otros bienes distintos (cuentas y depósitos bancarios, fondo de garantía) con los que subvenir a los gastos relativos a los elementos y servicios comunes y, al mismos tiempo, servir de garantía patrimonial a los acreedores.

3) Responsabilidad patrimonial de la Comunidad y de los propietarios.

Considero que de las deudas de la Comunidad originadas por incumplimiento de contratos de cualquier naturaleza o por responsabilidad aquiliana, deberán responder, en primer lugar, los bienes presentes y futuros que sean de la titularidad de la Comunidad como, con carácter general, declara el artículo 1.911 del Código civil.
Los bienes con los que responde la Comunidad no son los llamados elementos comunes que resultan necesarios para el adecuado uso y disfrute de las viviendas y los locales pues en el mismo artículo 396 del Código civil se declara que no pueden embargarse separadamente de la parte privativa de la que son anejo.
En el caso de que el patrimonio de la Comunidad resultara insuficiente, podrá el acreedor dirigirse subsidiariamente contra el patrimonio personal de los propietarios. Esta posibilidad de dirigirse contra el patrimonio personal de los integrantes de la personalidad jurídica no es ajena a nuestro Ordenamiento pues se admite en la sociedad mercantil personalista como la colectiva (artículo 127 del Código de comercio) en la que los socios responden personal, solidaria e ilimitadamente.
No me parece adecuada la responsabilidad patrimonial personal solidaria de cualquier propietario pues si bien ello facilitaría la gestión de cobro al acreedor puede poner en una situación difícil al propietario que debería soportar la totalidad de la deuda y además le obligaría a dirigirse contra los demás propietarios para reclamarles su parte proporcional. Así pues, considero que esa responsabilidad patrimonial personal subsidiaria de los propietarios sólo puede alcanzar hasta la cuota que le corresponda en la deuda.

4) Tratamiento procesal de la responsabilidad de la Comunidad y de los propietarios.

Es necesario que el acreedor presente la demanda contra la Comunidad y contra los propietarios porque en el caso de que se dirigiera únicamente contra la Comunidad, de conformidad con la doctrina jurisprudencial (STS de 13 de febrero de 2001), no podría dirigirse la ejecución contra el patrimonio personal de los propietarios pues ello vulneraría los principios de contradicción y de prohibición de indefensión al no haber sido llamados previamente al proceso, prohibición que recoge el artículo 544 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Para evitar agravar la situación del acreedor, considero conveniente reconocerle la posibilidad de solicitar una diligencia preliminar (artículos 256 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil) por la que el Juez pueda requerir al Administrador que le facilite la identidad de los propietarios, su domicilio, y su cuota de participación respecto de la deuda reclamada. Si el Administrador no accede voluntariamente, además de poder adoptar alguna de las medidas coercitivas previstas en el artículo 261 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no podrán imponerse las costas al actor respecto del propietario que se persone en el proceso declarativo y se oponga con éxito porque ya no es propietario, porque su cuota era otra distinta o porque ya ha liquidado esa deuda antes de iniciarse el proceso. Con ello se ayuda a que al acreedor se le facilite información real sobre los propietarios que deben a la Comunidad la deuda que pretende reclamar y se evite llamar indebidamente a personas que ya no son propietarias o no son deudoras.
En la Sentencia se deberá condenar, con carácter principal, a la Comunidad por el importe íntegro de la deuda y, subsidiariamente, se condenará a los propietarios en la parte proporcional de la deuda que se corresponda con su cuota.
Durante la fase de ejecución, si la Comunidad abonara una parte de la deuda, los propietarios sólo responderían de la parte restante hasta el límite que representa la cuota que corresponde a su vivienda o local.

c) Jurisprudencia que avala la necesidad de esta reforma. Cita de resoluciones contradictorias de las Audiencias Provinciales que resuelven de distinta manera el problema planteado.

STS de 13 de febrero de 2001

Si bien es cierto que la condena al pago de una cantidad determinada a una Comunidad de Propietarios implica la condena de los copropietarios que forman parte de la misma, esa deuda sólo puede hacerse efectiva a través de la propia Comunidad, ya sea directamente sobre bienes de la misma, ya sea mediante el correspondiente mecanismo de atribución de gastos y responsabilidades a los comuneros, pero para ello deberá seguirse el oportuno procedimiento sin merma alguna de las garantías de intervención y defensa de tales comuneros, que deberán ser llamados personalmente a dicho procedimiento, y no a través de órganos de representación orgánica. No cabe por tanto, tal y como pretende la resolución impugnada, proceder a la ejecución de la sentencia en su día dictada, sobre los bienes de los treinta y nueve copropietarios que forman parte de la Comunidad condenada al pago, ya que los mismos no han sido demandados individualmente en el litigio seguido, y tal ejecución equivaldría a su condena sin haber sido oído en el pleito, quebrantando así los derechos de defensa y tutela judicial efectiva”

SAP de Navarra, Sección 3ª, de 10 de octubre de 2001

Los términos del precepto parecen claros en cuanto a la cuestión de la legitimación, ya que en aras de la protección al acreedor, reconocen ésta no sólo a la Comunidad de Propietarios, sino también a los comuneros que la integran, exigiendo además que el actor inste esa reclamación para poder hacer efectiva en ejecución de sentencia su pretensión contra los patrimonios privativos de los copropietarios (Auto de Audiencia Provincial de Burgos, (Sección 2ª) de 21-9-1999). Son, por tanto, totalmente pertinentes las alegaciones efectuadas por la Representación Letrada del actor, afirmando la legitimación pasiva del recurrente, ya que ésta no sólo resulta plausible, sino que constituye un presupuesto necesario en orden a la responsabilidad que en casos como el presente prevé el art. 22 LPH. No obstante, el hecho de que D. José Luis goce de legitimación pasiva frente al actor no supone que éste haya de responder en los términos en los que la parte actora pretende, relación de solidaridad, acogidos en la sentencia que se combate. El tenor literal del art. 22 LPH es tajante en este punto, disponiendo expresamente en su párrafo primero que los acreedores sólo podrán subsidiariamente dirigirse contra los propietarios de la comunidad, por la cuota insatisfecha que les corresponda, siempre que éstos hayan sido parte en el proceso; lo cual implica que legalmente la condena al pago por parte del copropietario tenga carácter subsidiario respecto a la Comunidad. Pero, además, en tal caso, según lo que se indica en el párrafo segundo del art. 22 LPH, no siempre el copropietario necesariamente tendrá que responder, quedando inerme frente al acreedor, ya que goza de una facultad de oposición a la ejecución si acredita, en el momento de ser requerido de pago, que se encuentra al corriente de abono de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad. A tenor de lo expuesto, ya que la propia parte actora ha considerado pertinente la aplicación al caso del art. 22 LPH 8/99, no puede admitirse la condena solidaria que al apelante se le impuso en la primera instancia, y sí cabe su estimación en los términos en los que este precepto prevé, lo que viene a suponer que buena parte de las cuestiones aquí planteadas por la recurrente tengan que ser discutidas en fase de ejecución de sentencia, así como la admisión parcial de su recurso, con la consiguiente estimación parcial de la demanda.
AAP de Valencia, Sección 6ª, de 12 de marzo de 2001.
Este Tribunal, en uso de la función revisoria que le atribuye la apelación, ha procedido al examen de la cuestión que se somete a su decisión y a contrastar la respuesta ofrecida por la resolución impugnada con el tenor del artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal objeto de interpretación, y ha llegado a la conclusión de que procede la revocación de la resolución impugnada, por las razones que seguidamente quedarán expuestas:1) La acción que se deriva del artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal frente a cada propietario, es un acción subsidiaria de responsabilidad por deudas de la comunidad frente a terceros, que exige, como presupuesto previo el agotamiento de todos los fondos y créditos que tuviese la comunidad deudora a su favor. 2) Agotados tales fondos y créditos, puede el acreedor, previo requerimiento de pago al propietario respectivos, dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho. 3) En el caso que nos ocupa, del testimonio de particulares no se desprende el agotamiento de los fondos y créditos de la Comunidad, pues las referencias al importe del fondo de reserva -40.000 pesetas- y a la vivienda del portero, no tienen la oportuna correspondencia documental en los particulares remitidos que permitan contrastar el cumplimiento de este primer presupuesto. 4) Pero es más, no consta que en el presente procedimiento, junto a la acción ejercitada frente a la comunidad de propietarios, se ejercitase la correspondiente acción de responsabilidad subsidiaria frente a cada uno de los copropietarios en los términos que resultan del artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que no puede considerarse que cada uno de los propietarios frente a los que se pretende ahora la ejecución de su parte privativa hasta el límite que proporcionalmente le corresponda, haya sido parte en el procedimiento, de manera que no concurren los presupuestos legales necesarios para dirigir la ejecución de la sentencia frente a quienes no han sido parte en el procedimiento. 5) No existe razón alguna para dar al presente caso un tratamiento distinto al que se da en otros supuestos de responsabilidad subsidiaria. 6) No puede considerarse en modo alguno que cada uno de los propietarios, respecto de su parte privativa, haya sido representado por el Presidente de la Comunidad, quien actúa únicamente en representación de la misma. 7) No es de aplicación al presente caso la doctrina contenida en la sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 6 de junio de 1997 invocada por la representación de la parte apelada, por cuanto que a la fecha de la expresada resolución, el régimen jurídico era distinto, pues no había operado la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de que trae causa el precepto objeto de interpretación. Cuarto.- Por todo ello, procede la revocación de la resolución apelada, sin hacer pronunciamiento en cuanto a las costas procesales derivadas del presente recurso de apelación.
AAP de Tarragona, Sección 1ª, de 27 de septiembre de 1999.
Debemos señalar que el articulo 396 CC establece en su párrafo segundo que "Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable", señalando de forma expresa en el párrafo primero los ascensores, como elementos en copropiedad necesarios para el adecuado uso y disfrute de los diferentes pisos y locales del edificio, lo que se mantiene en la nueva redacción dada por la nueva Ley de Propiedad Horizontal de 6 de abril de 1999, la cual además en atención a los problemas que plantea a los acreedores de las comunidades, establece un artículo nuevo, el artículo 22 que nos dice "La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor", continuando dicho precepto en referencia a las cuotas que a cada propietario les corresponda en el importe insatisfecho, precepto que, no obstante, según algún sector doctrinal sigue sin resolver los problemas que plantean dichas deudas.En atención a lo señalado no procede la posibilidad de embargo separado de los ascensores, en aplicación del art. 396CC, no considerando a los mismos como parte independiente y separable que permita ello, debemos también citar en este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de julio de 1995 que en referencia al embargo de los ascensores de una Comunidad nos habla de "la irregularidad de haberse trabado un elemento común desvinculado del edificio en que se integra", por todo ello debe estimarse el recurso de apelación planteado, y declarar la nulidad parcial de actuaciones, desde la mejora de embargo, esta incluida, de fecha diez de julio de 1996, debiéndose retrotraer al momento anterior a dicha mejora de embargo. Debiendo señalar que tras la modificación del art. 742 LEC (operada por la L 34/84) y la entrada en vigor del art. 240 LOPJ, ha sido entendida por el Tribunal Constitucional como "un vicio que deriva de la ausencia de los requisitos esenciales, que impiden alcanzar el fin pretendido en el procedimiento o provocan indefensión" siendo deber del juez la apreciación y reconocimiento de una vulneración de las normas de tal entidad, con independencia de que sea o no pedida por las partes, (STC Núm. 202 de 31-10-88) y la Sentencia del Tribunal Constitucional de 31 de marzo de 1981 que nos dice que el artículo 24.1 de la Constitución "contiene un mandato implícito al legislador y al interprete a promover la defensión."
AAP de Burgos, Sección 2º, de 21 de septiembre de 1999
Con anterioridad a la modificación de Ley de Propiedad Horizontal, Ley 49/1.960 de 21 de Julio, operada por la Ley 8/1.999 de 6 de Abril, partiendo de la consideración de que las Comunidades de Propietarios de la Propiedad Horizontal carecen de personalidad jurídica, podía discutirse si la condena de una Comunidad de Propietarios constituida al amparo de la Ley de Propiedad Horizontal es en realidad una condena a los propietarios que la integran. Pero con la entrada en vigor de la citada Ley, el día 28 de Abril de 1.999, teniendo en cuenta el contenido del artículo 22 de la misma, de las deudas de la Comunidad de Propietarios sólo responden los fondos y créditos de la misma. Los acreedores solo subsidiariamente podrán dirigirse contra los propietarios de la misma, siempre que estos hayan sido parte en el proceso, por la cuota que corresponda, que además podrán oponerse a la ejecución si, acreditan, en el momento de ser requeridos de pago, que se encuentran al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad. De lo expuesto se infiere que no se puede hacer efectiva la sentencia de condena a una Comunidad de Propietarios en régimen de propiedad horizontal, al pago de una deuda, actuando sobre los bienes privativos de los propietarios, si estos no han sido parte en el proceso.
Resolución de la DGRN de 22 de marzo de 2000.
Como ha dicho este centro directivo (“vide” Resolución de 24 de agosto de 1993), la resolución de la cuestión que se plantea en este recurso debe tener en cuenta intereses encontrados. De una parte, parece que cualquier sentencia de condena dictada contra la Comunidad de Propietarios en régimen de propiedad horizontal y en procedimiento en el que esta Comunidad haya estado representada, debe poder ser efectiva, como obligación común, sobre los distintos pisos o locales, sin necesidad de que el acreedor de la Comunidad haya entablado su acción de reclamación frente a todos y cada uno de los dueños. De otra, el derecho a la tutela judicial parece exigir que una sentencia dictada en procedimiento que no haya sido seguido personalmente contra el que es titular del “derecho singular y exclusivo de propiedad” sobre cada apartamento o local, no puede hacerse efectiva directamente en bienes que pertenecen exclusivamente a su esfera privativa, y en la que ningún poder de disposición tienen los órganos colectivos que representaron a la Comunidad en el pleito. Ante este conflicto, parece razonable entender que hay, sí, cuestiones decididas por la sentencia dictada contra la Comunidad que no podrán volver a plantearse por cada comunero y que la sentencia, a través de la Comunidad, va a poder hacerse efectiva frente a cada uno de ellos. Pero no puede bastar tal sentencia, sin más, para afectar ya directamente a la esfera patrimonial privativa de cada comunero si éste no ha tenido intervención en las actuaciones judiciales, dado su interés legítimo –y como tal judicialmente declarado- en cuestiones como las siguientes: 1.º Si la condena a la Comunidad se produjo estando ésta debidamente representada en el procedimiento y si recayó sobre materias (deudas comunes) de la incumbencia de los órganos colectivos. 2.º Si el respectivo comunero era realmente el propietario del piso o local cuando el gasto común se produjo, o si es comunero que debe responder por razón de la afección real que sufre cada piso o local. 3.º Si la cantidad que se pretende hacer efectiva sobre cada piso o local es la que corresponde con arreglo a la cuota o participación respectiva...En el presente caso, del mandamiento de anotación de embargo no resulta que los titulares registrales de los bienes sobre los que el embargo ha de recaer hayan tenido intervención personal y directa, al menos en la fase en que el mandamiento de embargo es dictado. No puede, pues, accederse a la anotación preventiva del embargo, porque según la doctrina reiterada de esta Dirección General, el principio de tracto sucesivo exige para inscribir cualquier acto, bien que éste haya sido otorgado por el titular registral, bien que sea dictado por la autoridad en el correspondiente juicio o expediente en el que haya tenido intervención personal y directa el titular registral (y, en los casos procedentes, el cónyuge). Así se impide que el titular registral sufra en el Registro las consecuencias de una indefensión procesal.”