AUDITORÍA DE CONSORCIO
 por Alberto Víctor Verón

En las ciudades, especialmente en los grandes conglomerados humanos, sus moradores suelen vivir en edificios de propiedad horizontal, generándose no pocos conflictos entre el administrador, los copropietarios de las unidades funcionales, el personal en relación de dependencia e, incluso, los proveedores de los consorcios. El administrador debe rendir cuenta periódicamente del manejo de los fondos.-
      La denominada "auditaría de consorcio" seguramente representa una actividad profesional de reciente data, que poco a poco fue materia de incorporación al quehacer de los administradores y consejos de administración de los consorcios.-
      Sin embargo, pareciera ser que la motivación principal de contratar una auditaría de consorcio, más que vislumbrar la necesidad de controlar las cuentas de su administración, se impone a raíz de algún conflicto que surge entre el administrador y el consejo de administración, lo que lleva a desvirtuar el objetivo de la contratación.-
      Es probable que un servicio de auditaría- con el consiguiente dictamen resultante del profesional actuante- brinde a los consorcistas la confiabilidad que merecen los estados contables o rendiciones de cuentas sobre la situación administrativa del consorcio a un momento preciso, en base a la documentación de respaldo y demás elementos que le permitirá al auditor opinar sobre la razonabilidad del estado económico y financiero de la administración del inmueble involucrado.-
      En la República Argentina, más precisamente en la ciudad autónoma de Buenos Aires (Capital Federal), desde 1997 un organismo llamado Instituto Racionalizador Argentino de Medidas (IRAM), viene emitiendo normas referidas a la administración de la propiedad horizontal, entre las que podemos destacar- en relación con la tarea del auditor- las siguientes:
          a) El denominado "Certificado de deuda por expensas comunes" debe contener el detalle de seguros del edificio y los litigios en los que el consorcio es parte.-
          b) La exigencia de condiciones mínimas para integrar el "Consejo de propietarios"(funciones, limitaciones y libro de registro de decisiones adoptadas).-
          c) La regulación de los aspectos referidos a la remoción del administrador.-     Estas normas no son obligatorias; sin embargo, una resolución aprobatoria de la asamblea de propietarios obligará al administrador a observarlas, lo cual es saludable para una mejor exposición y transparencia de la gestión del administrador y del consejo de administración.-
     Lo que sí resulta obligatoria es la ley 941(3 de Enero de 2003) y el decreto 1710/03 que crea y reglamenta, respectivamente, también en el ámbito de la ciudad autónoma de Buenos Aires el "Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal", en donde deben figurar obligatoriamente todas aquellas personas que se dediquen a la actividad de la administración de consorcios a título oneroso, comprendiendo no solo a edificios destinados a viviendas o a profesionales, sino también las cocheras, galerías comerciales, inmueble de tiempo compartido, y otros.-
     La labor del profesional ha de ajustarse, en Argentina, a lo previsto por la Resolución Técnica Nº 7 de la Federación Argentina de Consejos Profesionales de Ciencias Económicas que, actuando como auditor externo del consorcio, emitirá su opinión sobre la razonabilidad de las rendiciones de cuentas del consorcio, mas no sobre el inmueble ni sobre la gestión de los administradores. Dicha resolución establece que el auditor externo debe obtener un conocimiento apropiado de la estructura del ente, sus operaciones y sistemas, las normas legales que le son aplicables, las condiciones económicas propias y las del ramo de sus actividades, comprendiendo tanto a los consorcios como a la administración de éstos, realizando un control selectivo de la documentación respaldatoria, y examinando cuidadosamente el Reglamento de Copropiedad y Administración, libros de actas, de sueldos, de órdenes, de inspección de ascensores, etc..- El auditor, adicionalmente, también puede realizar visitas periódicas(v. gr., mensuales o trimestrales), en cuyo caso lo habilitaría a evaluar la tarea del administrador, excediéndose así del tradicional "control de legalidad" al que está circunscripta su tarea profesional.- De aquí la conveniencia de determinar con la mayor precisión posible el alcance de la tarea a realizar.-
     Se estima que el informe del auditor ha de respaldar la gestión del administrador que se desempeñó correctamente, o mejorará para el futuro si existen problemas.-      En cualquier caso, la intervención contraloreadora del auditor permitirá una adecuada aplicación de las expensas mensuales, un mejoramiento de la calidad de los gastos y, además, sin duda, de la transparencia que ofrece la opinión de un experto.-