PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO: ES APLICABLE LA L.P.H. R. 15 de diciembre de 2004, DGRN. BOE del 14 de enero de 2005.

En el Registro aparecen inscritas, bajo un mismo número de finca registral, pero con números de inscripción diferentes, distintas partes de una casa, con sus respectivas descripciones y titulares. Ahora se presenta una escritura de segregación y compraventa de dos de dichas partes.

El Registrador suspende la inscripción ya que no intervienen los demás interesados en las restantes partes que componen la totalidad de la finca.

Se plantea la Dirección General cuál es la naturaleza jurídica de la situación existente en el Registro: nos encontramos ante un conjunto de edificaciones, que físicamente son independientes, y con un elemento común que es el patio; dado que todas ellas figuran inscritas bajo un mismo número de finca cabe discutir entre dos posturas: 1) entender que nos encontramos ante una copropiedad romana o por cuotas, lo que nos llevaría a considerar que tal comunidad existe no sólo respecto del patio, sino de la totalidad de las edificaciones, lo que haría aplicable la normativa del CC de la comunidad de bienes, es decir, no cabe entender que nos encontramos ante una comunidad romana únicamente respecto del patio común y no del resto de los elementos, puesto que para ello sería necesaria la existencia de fincas registrales independientes, incluido el patio; y, 2) la otra posibilidad sería entender que existe una propiedad horizontal de hecho: se dan los presupuestos fácticos para que la propiedad horizontal surja pero en los que no se ha otorgado el título constitutivo.

Esta segunda postura es la que entiende aplicable la Dirección General al supuesto planteado, ya que hay un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre las diferentes partes de la casa susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común o la vía pública, pero que lleva como anejo un derecho inseparable de copropiedad sobre los elementos comunes, el patio. Precisamente por ello, el régimen jurídico de la Propiedad Horizontal es el adecuado para regular las situaciones como en el caso que nos ocupa, aun cuando el único elemento común sea el patio de acceso a las distintas edificaciones. Así entendido, debe observarse la normativa referente a la propiedad horizontal y en consecuencia, y conforme al artículo 17 de la LPH, debe exigirse el consentimiento de los diferentes titulares para la modificación de dicha propiedad. (MN)

http://www.boe.es/boe/dias/2005-01-14/pdfs/A01566-01567.pdf

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