AGRUPACIÓN DE UN ELEMENTO DE DIVISIÓN
HORIZONTAL CON FINCA INDEPENDIENTE. R. 27 de febrero de
2003, DGRN. BOE del 9 de abril.
Cuestión planteada: si
es posible agrupar registralmente dos fincas colindantes, pertenecientes
al mismo propietario, cuando una de ellas forma parte, con otras,
de un conjunto de naves industriales sujetas a régimen de
propiedad horizontal. La finca agrupada de dedica al servicio de
una industria y tiene unidad arquitectónica.
Motivos de rechazo:
Primero: de practicarse la agrupación,
quedarían abiertos dos folios, uno para
la finca integrada en el régimen de propiedad horizontal
y otro para la resultante de la agrupación, creando confusionismo
en cuanto a lo que es objeto de tráfico jurídico al
poder serlo cualquiera de ellas. Según la DG, la finca que
se encuentra sujeta al especial régimen jurídico de
la propiedad horizontal no se extingue totalmente desde el punto
de vista sustantivo con su agrupación, sino que subsiste
a ciertos efectos, los propios del conjunto de derecho y deberes
que derivan de tal régimen, por lo que tampoco puede extinguirse
desde el punto de vista registral, de suerte que coexistirán
el folio abierto a la misma junto con el nuevo folio abierto
a la resultante de la agrupación. El objeto de tráfico
jurídico será la finca agrupada, limitándose
la pervivencia del otro folio registral a permitir su entronque
con el régimen de división horizontal al que pertenece
una parte de la nueva entidad registral.
Segundo: no se ha procedido a
modificar en debida forma el título constitutivo
de la propiedad horizontal: Se rechaza porque no se pretende
integrar la finca total resultante, sino tan sólo dejar dentro
la parte que ya lo estaba. No parece tampoco que haya habido ninguna
modificación de un elemento común, pero, aunque la
hubiera habido, existe una norma estatutaria que faculta a los propietarios
para proceder a agrupaciones incluso con fincas colindantes ajenas
al régimen de propiedad horizontal, incluyendo en tal autorización
la realización de las obras pertinentes siempre que no afecten
a la seguridad y estructura del total inmueble, lo que en este caso
no consta que haya ocurrido.
Tercero: no cabe agrupar fincas
sujetas a distintos regímenes jurídicos. Esta
situación se da al estar una de ellas integrada en una propiedad
horizontal. Entiende la DG que ello no representa un obstáculo
absoluto, aunque su admisión plantee graves problemas.
Partiendo de los antecedentes marcados por las
RR.de 11 de mayo 1978 y, sobre todo, de 27 de mayo de 1983, el Centro
Directivo recuerda que la vinculación entre finca registral
y finca en sentido material (como unidad perimetral de la corteza
terrestre), principio vertebral de nuestro sistema registral quiebra
en cierto modo ante la admisión de las llamadas fincas
especiales. Entre ellas se encuentran las fincas
orgánicas, en las que prima la idea de unidad económica
o de explotación sobre la de unidad física. Para
formar una de esas fincas orgánicas especiales no puede ser
un obstáculo absoluto la existencia de una diversidad de
regímenes jurídicos sobre los elementos que pasen
a integrarse en ella, si bien en tales casos, las exigencias
del principio de especialidad imponen que, puesto que el desenvolvimiento
futuro de esas cargas o de ese régimen jurídico puede
acarrear la exclusión del conjunto del elemento al que afecten
singularmente, la integración en la finca orgánica
no determina que pierdan su individualidad, por lo que
en el folio que se abra al conjunto ha de constar:
-
la descripción de la finca que se forma por agrupación,
-
su especialidad como finca funcional u orgánica,
-
la descripción individualizada de los componentes o elementos
que la integran con especial referencia a su peculiar régimen
jurídico y de cargas.
- Que
la finca agrupada se describe como una finca normal y no como
una finca orgánica o funcional
- Que
no se realiza una adecuada descripción de sus componentes,
pues no basta una mera referencia dentro de la descripción
de la finca resultante a la existencia de una determinada superficie
de ella como sujeta a un régimen de propiedad horizontal
sin precisar su concreta ubicación y linderos.
