ACUERDOS DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.
TRACTO SUCESIVO. R. 23 de julio de 2.005. DGRN. BOE de
13 de octubre de 2.005
Se debate en el presente recurso sobre la
posibilidad de inscribir en el año 2000 un acta de protocolización
de acuerdos de una comunidad de propietarios en régimen de
propiedad horizontal adoptados por unanimidad en 1982.
El Registrador suspende la inscripción
porque, constando en el Registro de la Propiedad la existencia de
propietarios que adquirieron su elemento privativo con posterioridad
a la fecha de la Junta no consta su consentimiento para que tal
rectificación estatutaria pueda acceder al Registro.
La Dirección General confirma
el defecto: Tratándose de modificar los estatutos de un edificio
en régimen de propiedad horizontal y apareciendo inscritos
en el Registro derechos de dominio adquiridos por terceras personas
en un momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos
debatidos, es necesario que dicha modificación cuente con
el consentimiento de esos nuevos titulares de elementos privativos,
por cuanto estos terceros no pueden verse afectados por las modificaciones
del título constitutivo que no hubieren sido inscritas oportunamente.
COMENTARIO: Sorprendente resolución
que contradice radicalmente la doctrina mantenida por el propio
Centro Directivo en resoluciones dictadas incluso este mismo año,
(la última ha sido publicada hace poco más de un mes
R.
5 de Julio 2005, DGRN. BOE de 8 de Septiembre de 2005) donde
mantenía la ya conocida doctrina de distinguir entre actos
colectivos de la Comunidad y actos individuales que afectan al contenido
esencial del derecho de dominio de los distintos propietarios, estableciendo
literalmente que para los primeros no es necesario, a los efectos
del Art. 20 LH, que presten su consentimiento individualizado dichos
propietarios, bastando el acuerdo, con todos los requisitos legales,
de la Junta de Propietarios, y que no tiene aplicación
el principio de tracto sucesivo, al no tratarse de un acto individual
de todos y cada uno de los propietarios. Quizás al
tratarse de un acuerdo adoptado hace bastantes años, para
el Centro Directivo es evidente la barbaridad que supone prescindir
del principio de tracto sucesivo; pero no se entiende cual es la
diferencia con los supuestos planteados en otras recientísimas
resoluciones donde el criterio es el opuesto.
Lo que si es claro es el desconcierto de esta
Registradora, obligada -bajo amenaza de expediente- a aplicar la
doctrina vinculante de la Dirección General,
que no sabe cómo va a calificar si se cumplen las exigencias
del principio de tracto sucesivo -R. que ahora comentamos-
cuando no puede pedir que se incorpore la lista de asistentes -RR
de 31
de marzo y de 5
de julio de 2005-. (MN)
Nota: tal vez una interpretación
armónica del conjunto de la jurisprudencia de la DGRN sobre
la materia permitiría apuntar que la calificación
del tracto sucesivo y de la prioridad registral, respecto de acuerdos
de la comunidad de propietarios que no afecten de una manera individualizada
a un propietario en concreto, se realizaría tan sólo
en cuanto a las transmisiones indubitadamente posteriores a la fecha
del acuerdo.
http://www.boe.es/boe/dias/2005-10-13/pdfs/A33491-33492.pdf
http://www.notariosyregistradores.com
