| Conservación,
Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones.
MARGINAL ANM 1999\25
DISPOSICION ORDENANZA MUNICIPAL 28-01-1999
EMISOR AYUNTAMIENTO DE MADRID
PUBLICACIONES BO. COMUNIDAD DE MADRID 23-02-1999, núm. 45 Supl, pág. 121-131
BO. AYUNTAMIENTO DE MADRID 25-02-1999, núm. 5327, pág. 510-519
RECTIFICACIONES BO. AYUNTAMIENTO DE MADRID 22-04-2004, pág. 50
NOTAS Aprobación inicial por Acuerdo Pleno de 27 Febrero 1998, BAM núm. 5280
de 2 Abril 1998, pág. 788-796.
- Corrección de errores en BOCM núm. 110, de 10 Mayo 2004, pág. 94 (igual a
la que figura en rectificaciones).
RESUMEN
Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones.
AFECTADA POR:
- MODIFICADA la Disposición Transitoria Segunda por Acuerdo Pleno de 20 Diciembre
2001, BAM núm. 5496, de 23 Mayo 2002, pág. 2640.
- MODIFICADA por Acuerdo Pleno de 25 Julio 2002, BOCM núm. 278, de 22 Noviembre
2002, pág. 73-80.
- Modificados los Artículos 28 a 35, Disposiciones Adicionales, Transitorias,
Derogatoria y Final por Acuerdo Pleno de 22 Diciembre 2003, BAM
núm. 5588 de 26 Febrero 2004, pág. 539-542 y BOCM núm. 37 de 13
Febrero 2004, pág. 65-67.
AFECTA A:
- Deroga a Ordenanza Municipal de 29 de Febrero de 1980 BAM 4340 de 3 de Abril
1980 p. 333 ANM 1980\1
VOCES
ORDENANZAS MUNICIPALES
URBANISMO
EDIFICIOS
EDIFICIOS RUINOSOS
CONSERVACION DE EDIFICIOS
REHABILITACION DE EDIFICIOS
RUINA
PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO
MULTAS
TASAS
PRECIOS
SUBVENCIONES
INSPECCION
INSPECCION TECNICA DE EDIFICIOS
TEXTO:
ORDENANZA SOBRE CONSERVACIÓN, REHABILITACIÓN Y ESTADO RUINOSO DE LAS EDIFICACIONES
(Texto consolidado, incluye las modificaciones posteriores)
PREAMBULO
Como consecuencia de la entrada en vigor de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del
Suelo de la Comunidad de Madrid, ha surgido la necesidad de adaptar
a sus determinaciones la Ordenanza sobre Conservación, Rehabilitación
y Estado Ruinoso de la Edificaciones, que fue aprobada por el excelentísimo
Ayuntamiento Pleno en sesión celebrada el 28 de enero de 1999.
La adaptación que ahora se acomete afecta a los capítulos 1 y 2 del Título I
y a los Títulos II y III, cuya materia es objeto de regulación en
dicha Ley, por una parte, en sus artículos 168 y 170, la conservación,
rehabilitación y órdenes de ejecución y, por otra, en los artículos
171 y 172, la situación legal de ruina urbanística y ruina física
inminente.
La Ley confiere un mismo tratamiento a los deberes de conservación y rehabilitación,
por lo que este último adquiere una mayor importancia que en la
anterior Ley de la Comunidad de Madrid 9/1995, de 28 de marzo, al
que sólo se hacía referencia en la disposición adicional tercera.
Por ello, al objeto de evitar repeticiones, se regulan ambos deberes en el Título
I de la Ordenanza, bajo la rúbrica "Del deber de conservación
y rehabilitación de las órdenes de ejecución".
Hay que destacar, dentro de este título, las medidas por incumplimiento de dichos
deberes que se regulan en el capítulo 3.
Además de la ejecución subsidiaria y de las sanciones que recogía la anterior
Ordenanza, se establece, por una parte, la expropiación, que antes
se contemplaba únicamente para el supuesto de que el número de viviendas,
desalojos o cualquier otra causa que impidiese la realización de
las obras y , por otra, la ejecución por sustitución del propietario
prevista en los artículos 162 y siguientes de la Ley.
Como consecuencia del reajuste efectuado, la Inspección Técnica de Edificios,
antes dentro del capítulo 3, ha pasado a constituir el capítulo
4, artículos 28 a 35.
Por lo que se refiere al Título II, antes dedicado al deber de rehabilitación,
ahora regula los supuestos de declaración de ruina, quedando suprimido
el Título III.
Los tres supuestos de ruina económica, técnica y urbanística recogidos en la
anterior Ordenanza han quedado reducidos, de acuerdo con la nueva
Ley, a uno solo, situación legal de ruina urbanística, con independencia
de la ruina física inminente.
Por otra parte, se ha modificado el criterio del cálculo del coste de las reparaciones
necesarias en el sentido de que el valor a tener en cuenta no es
del edificio existente, sino el de un edificio o construcción de
nueva planta con similares características e igual superficie útil
que la existente.
TÍTULO PRELIMINAR
Artículo . 1. Objeto de la Ordenanza.
Es objeto de esta ordenanza regular para el municipio de Madrid la obligación
de los propietarios de terrenos, construcciones y edificios, de
conservarlos o rehabilitarlos para mantenerlos en estado de seguridad,
salubridad, ornato público y decoro a fin de mantener en todo momento
las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo,
así como la de efectuar las correspondientes inspecciones técnicas,
y determinar los supuestos de ruina de las edificaciones, de acuerdo
con la legislación aplicable.
Artículo . 2. Participación ciudadana.
1. Los órganos responsables de la tramitación de los expedientes a que se refiere
esta ordenanza facilitarán la participación de los vecinos a través
de sus entidades representativas. A tal efecto, las asociaciones
vecinales que estén debidamente inscritas en el Registro Municipal
correspondiente tendrán la consideración de interesados en cualquiera
de los expedientes de su zona de influencia, distrito o barrio a
que se refiere esta Ordenanza desde su personación en los mismos.
2. La Administración municipal podrá solicitar la colaboración de dichas asociaciones
en aquellos supuestos en los que la problemática social lo haga
aconsejable.
Artículo. 3 . Control del deber de conservación y rehabilitación.
1. La vigilancia y control para el cumplimiento de los deberes de conservación
y rehabilitación corresponde a los servicios municipales del órgano
que de acuerdo con esta Ordenanza ejerza la competencia.
2. el Órgano municipal que tenga atribuida la competencia tramitará los expedientes
incoados de oficio o a instancia de parte, en ejercicio o no de
la acción pública.
TÍTULO I
DEL DEBER DE CONSERVACIÓN Y REHABILITACIÓN Y DE LAS ÓRDENES DE EJECUCIÓN
CAPÍTULO 1
Del Deber de Conservación y Rehabilitación
Artículo . 4. Deber de conservación y rehabilitación
1. Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios tienen el deber
de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público
y decoro, realizando los trabajos y obras precisas para conservarlos
o rehabilitarlos, a fin de mantener en todo momento las condiciones
requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo y efectuando
las correspondientes inspecciones técnicas, reguladas en el Capítulo
4 del presente Título, para garantizar el cumplimiento de dichos
deberes.
Artículo. 5. Contenido del deber de conservación
Las obras de conservación necesarias para hacer efectivo el cumplimiento de
las condiciones señaladas en el artículo anterior son las determinadas
en el Capítulo 2.2 de las Normas Urbanísticas del Plan General.
Artículo. 6. Contenido del deber de rehabilitación
A los efectos de esta Ordenanza, las obras de rehabilitación tienen por objeto:
a) La nueva implantación de instalaciones o la adaptación
de las existentes a las condiciones exigidas por la legislación
específica.
b) La eliminación de la infravivienda, entendiéndose
por tal la que no cumpla las condiciones de:
i)
Vivienda mínima contemplada
en el artículo 7.3.4., número1, de las Normas Urbanísticas del Plan
General de Ordenación de Urbana de Madrid.
ii)
Vivienda exterior
del artículo 4.3.20, números 5, 6 y 7 o del artículo 7.3.3 de dichas
Normas.
iii)
Altura mínima establecida
con carácter general en el artículo 6.6.13 y para plantas bajo cubierta
en el artículo 8.1.15, número 3, letra b, subpárrafo ii, del texto
citado.
Artículo. 7 . Alcance del deber de conservación y rehabilitación
1. El deber de los propietarios de construcciones y
edificios alcanza hasta la realización de aquellos trabajos y obras
cuyo importe no exceda de la mitad del valor de un edificio o construcción
de nueva planta, con similares características o igual superficie
útil o, en su caso, de idénticas dimensiones a la preexistente realizada
con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable
o, en su caso, quede en condiciones de ser legalmente destinada
al uso que le sea propio.
2. Cuando la Administración actuante ordene al propietario
la ejecución de obras de conservación o rehabilitación que excedan
del referido límite este podrá requerir de aquella que sufrague
el exceso.
Artículo. 8. Medidas de fomento
Para facilitar el cumplimiento de los deberes establecidos en los artículos
anteriores se podrán establecer las siguientes medidas:
a) Ayudas públicas, en las condiciones que se fijen
en sus normas reguladoras o en los convenios que puedan suscribirse
con los particulares.
b) Bonificaciones sobre las tasas por expedición de
licencias y/o sobre el impuesto de construcciones, instalaciones
y obras.
CAPÍTULO 2
De las Ordenes de Ejecución de Obras de Conservación o Rehabilitación
SECCIÓN 1ª
Régimen y procedimiento de las órdenes de ejecución
Artículo. 9. Órdenes de ejecución de obras de conservación o rehabilitación.
1. La Administración municipal dictará órdenes de ejecución
de obras de reparación o conservación y rehabilitación de edificios
y construcciones deterioradas o en condiciones deficientes para
su uso efectivo o legítimo, sin perjuicio de la competencia que
para dictar dichas órdenes tiene atribuida la Comunidad de Madrid
respecto de edificios o construcciones catalogados o declarados
de interés histórico-artístico.
2. Asimismo, podrá dictar órdenes de ejecución de obras
de mejora en toda clase de edificios para su adaptación al ambiente.
Los trabajos y obras ordenados deberán referirse a elementos
ornamentales y secundarios del inmueble de que se trate, pretender
la restitución de su estado originario o coadyuvar a su mejor conservación.
3. Las órdenes de ejecución de obras de rehabilitación
se dictarán en el marco de las Áreas de Rehabilitación Preferente,
Convenios de colaboración o Programas de Actuación integrada,
sin perjuicio de poderse dictar en aquellos casos aislados cuando
sus características así lo aconsejen.
4. Las órdenes de rehabilitación se adaptarán a las
condiciones físicas concurrentes en el inmueble, pudiéndose exceptuar
por razones técnicas debidamente justificadas, el cumplimiento de
algunas de las condiciones del artículo 6 de esta Ordenanza.
Artículo. 10 . Órgano competente
1. Corresponde al Gerente Municipal de Urbanismo ordenar
la ejecución de obras de conservación que se refieran a la seguridad
estructural de un edificio así como las de rehabilitación.
2. Corresponde al Concejal-Presidente de la Junta Municipal
del distrito, dictar las restantes órdenes de ejecución de obras
de conservación.
Artículo. 11 . Iniciación
1. El procedimiento para exigir el cumplimiento del
deber de conservación o rehabilitación, en cualquiera de sus formas,
podrá iniciarse de oficio o a instancia de parte.
2. Los expedientes iniciados de oficio lo serán:
a)
Como consecuencia de la actuación de algún servicio
municipal que detecte la existencia de un incumplimiento de los
deberes de conservación o rehabilitación.
b)
Como consecuencia de informes evacuados por los servicios
técnicos en las inspecciones programadas que se realicen.
c)
Cuando los informes técnicos resultantes de la correspondiente
inspección técnica (I.T.E) sean desfavorables.
d)
Por denuncia.
Artículo. 12 . De los informes
1. Iniciado el expediente, los servicios técnicos del órgano correspondiente
emitirán un informe que contendrá los siguientes extremos:
a) Situación del inmueble o inmuebles afectados por
la actuación a realizar.
b) Descripción de los daños o deficiencias que presenta,
indicando, en su caso, las posibles causas.
c) Actuaciones necesarias para determinar y/o subsanar
los daños o deficiencias detectadas y, en su caso, las medidas de
seguridad a adoptar.
d) Situación urbanística del inmueble de conformidad
con lo dispuesto en las Normas Urbanísticas del Plan General, determinando
si el inmueble está sujeto a algún régimen de protección o si está
en situación de fuera de ordenación.
e) Si la entidad de la obra exige proyecto técnico y/o
dirección facultativa, de acuerdo con el criterio que establezca
para la solicitud de licencias la ordenanza de tramitación.
f) Determinación del plazo para el comienzo y ejecución
de las actuaciones.
g) Cuando constare, el titular de la propiedad y su
domicilio a efectos de notificaciones.
2. Si iniciado el expediente los servicios técnicos del órgano actuante apreciaren
que la competencia corresponde a otro 5253 órgano, remitirán el
expediente, junto a su informe, a dicho órgano para que continúen
las actuaciones, conservando plena validez las realizadas hasta
entonces.
3. En los casos en que una orden de ejecución proceda de una inspección técnica
(I.T.E) se estará a lo dispuesto en el Capítulo 4 de este Título.
Artículo . 13 . De los obligados
Los obligados por las órdenes de ejecución son los propietarios de los inmuebles
a quienes se dirigirán las notificaciones correspondientes. Para
ello, si fuere necesario, se requerirá de oficio al Registro de
la Propiedad o cualquier otro registro público adecuado para que
informe sobre la titularidad de los mismos.
Artículo. 14 . Resolución
1. Emitido el informe a que se hace referencia en el
artículo 12 de esta Ordenanza, y con carácter previo a la propuesta
de resolución, se dará trámite de audiencia al interesado, salvo
que hubiere peligro en la demora, en cuyo caso se actuará de inmediato
2. Cumplido este trámite, previo informe, en su caso,
sobre las alegaciones presentadas, el órgano competente ordenará
al propietario el cumplimiento de las actuaciones necesarias para
subsanar las deficiencias o realizar las obras de rehabilitación
en los términos y plazo establecidos por el informe técnico emitido,
con advertencia de la adopción de las medidas previstas en el artículo
21 de esta ordenanza.
Artículo. 15 . Cumplimiento de las órdenes de ejecución
1. Las órdenes de ejecución se cumplirán en sus propios
términos.
2. El propietario del inmueble deberá liquidar el Impuesto
de Construcciones, Instalaciones y Obras y la Tasa por prestación
de servicios urbanísticos en los términos que establezca la Ordenanza
Fiscal reguladora.
3. Asimismo, antes del comienzo de las obras deberá
aportarse, en su caso, hoja de encargo o documento análogo visado
por el colegio correspondiente en el que conste la localización
del inmueble, las obras a realizar y la identidad de la dirección
facultativa, y, en el supuesto de que sea preciso proyecto, una
copia del mismo, a fin de comprobar el cumplimiento de los extremos
contenidos en la orden dictada.
4. Cuando se hubiere exigido proyecto técnico o dirección
facultativa, no se considerarán conclusas las obras en tanto no
se haya aportado certificado final de las mismas visado por el Colegio
Profesional correspondiente. Si no se hubiere exigido, el cumplimiento
de lo ordenado se comprobará de oficio, una vez comunicada por la
propiedad la finalización de las obras.
No obstante en determinados supuestos, en los que la entidad o situación de
las reparaciones así lo requieran, se podrá exigir la acreditación
de dicho cumplimiento mediante certificado de idoneidad de las obras
visado por el Colegio Profesional correspondiente.
SECCIÓN 2ª
Régimen de las actuaciones inmediatas
Artículo. 16 . Actuaciones inmediatas.
1. Si un servicio municipal apreciare la existencia
de un peligro grave e inminente, adoptará las medidas que estimare
oportunas para evitarlo sin necesidad de acto administrativo previo.
2. Dichas medidas serán las que técnicamente se consideren
imprescindibles para evitar el peligro inmediato, y podrán consistir
en desalojos provisionales, clausura de inmuebles o partes de estos,
apeos, apuntalamientos, demoliciones u otras análogas; debiendo
observarse, en cualquier caso, el principio de intervención mínima.
3. Las actuaciones referidas en los números precedentes
serán a cargo de la propiedad del inmueble.
SECCIÓN 3ª
Disposiciones particulares
Artículo. 17 . Ordenes que impliquen la colocación de andamios
Si la ejecución de las obras requiere la utilización de andamios, plataformas
elevadoras, grúas u otro medio auxiliar similar, la propiedad aportará,
antes de su inicio, la hoja de encargo o documento similar de dicha
instalación visado por el colegio correspondiente, en el que conste
la dirección facultativa.
Artículo. 18 . Ordenes que impliquen ocupación de la vía pública
Si la obra requiere la ocupación de la vía pública con vallas, andamios u otras
ocupaciones de similar naturaleza, se deberá liquidar, previo al
comienzo de las obras, el precio público por aprovechamiento de
la vía pública que establece la ordenanza municipal al efecto.
Artículo. 19 . Ordenes de ejecución para elementos
sometidos a algún régimen de protección
En lo relativo a las actuaciones dirigidas a la conservación o rehabilitación
que se ordenen para los elementos sometidos a algún régimen de protección
se estará, en lo que se refiere a las condiciones de ejecución de
las mismas, a lo dispuesto en el título IV de las Normas Urbanísticas
del vigente Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, así como
en la legislación específica aplicable, debiendo contar, con carácter
previo a su aprobación, con el preceptivo dictamen de la Comisión
Institucional para la Protección del Patrimonio Histórico Artístico
y Natural (CIPHAN), de acuerdo con lo establecido en dichas Normas,
salvo los casos de urgencia, en los que se notificará la actuación
acordada. La citada Comisión podrá exigir, cuando lo considere oportuno,
el examen del proyecto técnico antes del comienzo de las obras ordenadas.
Si la orden de ejecución afecta a bienes regulados en la legislación de patrimonio
histórico-artístico, deberán ser autorizadas las obras por la Consejería
competente en la materia.
Artículo. 20. Ordenes relativas a terrenos
Si la orden de ejecución de las obras comprende el vallado del solar, éste deberá
realizarse conforme al plano de alineación oficial.
CAPÍTULO 3
Sobre el incumplimiento de las Ordenes de Ejecución
SECCIÓN 1ª.
Disposición general
Artículo. 21 . Medidas por incumplimiento
1. El incumplimiento injustificado de las órdenes de ejecución de obras de conservación
o rehabilitación habilitará a la Administración actuante para adoptar
cualquiera de las siguientes medidas:
a) Ejecución subsidiaria a costa del obligado.
b) Imposición de las sanciones previstas en la Ley 9/2001
de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid.
c) Declaración del inmueble en situación de ejecución
por sustitución del propietario, de acuerdo con las previsiones
contenidas en los artículos 162 y siguientes de dicha Ley.
d) Expropiación por incumplimiento de la función social
de la propiedad.
2. La Administración, atendiendo a las circunstancias concurrentes en cada caso,
procederá a la elección de la medida que estime más conveniente.
SECCIÓN 2ª
Sobre la ejecución subsidiaria
Artículo. 22 . De la ejecución subsidiaria
1. En caso de incumplimiento de lo ordenado podrá procederse
a su ejecución subsidiaria, bajo dirección de los técnicos municipales.
2. Las pruebas técnicas, tales como calas, demoliciones
de recubrimientos de elementos estructurales, pruebas de carga o
similares, que sea preciso realizar para obtener un diagnóstico
adecuado de los daños existentes en el edificio que permita elaborar
un presupuesto objetivo de las obras de ejecución subsidiaria, se
valorarán y cobrarán una vez realizadas con independencia de las
obras que luego se acometan.
3. La realización de las obras en ejecución subsidiaria
requiere con carácter previo la elaboración de un presupuesto estimado,
sin perjuicio de lo dispuesto en el número 5 de este artículo.
Dicho presupuesto se comunicará a la propiedad de la
finca a los efectos de que efectúe las alegaciones oportunas, otorgándole
un nuevo plazo para la realización de las obras que será igual al
fijado en la orden de ejecución incumplida, apercibiéndole de que
si no las realiza en dicho plazo se ejecutarán subsidiariamente,
a su costa. Se informará asimismo a los interesados de la identidad
del contratista y de la referencia del contrato que aquél ha suscrito
con el municipio a estos efectos.
4. Incumplido el plazo otorgado en el número precedente,
se dictará decreto de ejecución subsidiaria que contendrá el importe
de la valoración de las obras a realizar, que será liquidada a cuenta,
y requerido el pago con antelación a la realización de las mismas,
a reserva de la liquidación definitiva. Dicha valoración se realizará
mediante la aplicación del cuadro de precios que para la ejecución
subsidiaria se haya aprobado por el Ayuntamiento.
5. Cuando se adopten medidas de seguridad por ejecución
subsidiaria y, por la complejidad de las mismas, urgencia o desconocimiento
del alcance real de los daños, no se pudiera avanzar un presupuesto
estimado de su coste con un mínimo rigor técnico, deberá justificarse
en informe técnico de forma ineludible la causa de esta imposibilidad,
del que se dará traslado a la propiedad de forma fehaciente. En
estos supuestos, dado el carácter urgente de la actuación, se podrá
prescindir de la tramitación prevista en los párrafos precedentes.
Artículo. 23 . Costes adicionales
1. En el supuesto de que en el transcurso de las obras
en ejecución subsidiaria, por motivos técnicos debidamente justificados,
sea necesario el desalojo provisional de los ocupantes de alguna
o todas las viviendas de la finca en la que se esté actuando, los
servicios sociales del órgano municipal que actúe realojarán a los
ocupantes legítimos que lo necesiten, el tiempo que sea imprescindible.
El coste de dicho realojo será con cargo a la propiedad de la finca.
2. En el supuesto de que por causas ajenas al desarrollo
de las obras en ejecución subsidiaria, imputables a la propiedad
o los ocupantes del edifico, éstas se tuvieran que paralizar, el
aumento del coste de los medios auxiliares será con cargo a la propiedad
de la finca.
3. Los gastos a que se refieren los números precedentes
se liquidarán en el capítulo adicional al de la ejecución material
de las obras.
SECCIÓN 3ª
De las sanciones
Artículo. 24 . Del expediente sancionador.
1. Transcurrido el plazo otorgado para el inicio de las actuaciones necesarias
para el cumplimiento de lo ordenado, paralizadas éstas después de
haberse iniciado, incumplido el plazo otorgado para su terminación
o no cumplidas en los términos ordenados, podrá iniciarse expediente
de sanción urbanística, que concluirá con resolución por la que:
a) Se impondrá la sanción que corresponda por la infracción
urbanística cometida.
b) Se reiterará, en su caso, lo ordenado, otorgando
un nuevo plazo igual para su ejecución.
2. Si persistiere el incumplimiento, podrá adoptarse, en su caso, cualquiera
de las otras medidas previstas en el artículo 21 de esta Ordenanza.
SECCIÓN 4ª
De la ejecución por sustitución
Artículo. 25 . Ejecución por sustitución
1. Subsidiariamente, en los supuestos de incumplimiento de las órdenes de ejecución,
la Administración actuante podrá declarar en situación de ejecución,
por sustitución del propietario, el inmueble correspondiente para
la aplicación del régimen previsto en los artículos 162 y siguientes
de la Ley 9/2001 de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid,
sin necesidad de su inclusión en área delimitada al efecto.
2. La aplicación efectiva de dicho régimen requerirá la previa declaración del
incumplimiento del deber de conservar o rehabilitar, en procedimiento
instruido con audiencia del propietario o propietarios afectados.
SECCIÓN 5ª
Expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad
Artículo. 26 . De la expropiación
1. El incumplimiento de las órdenes de ejecución de
conservación o rehabilitación habilitará a la Administración para
aplicar el sistema de expropiación por incumplimiento de la función
social de la propiedad.
2. Será requisito previo para la expropiación, la declaración
motivada y definitiva en vía administrativa del incumplimiento de
los deberes de conservación o rehabilitación, en procedimiento instruido
con audiencia de los afectados, la cual determinará por si misma
la declaración de utilidad pública, requerida en la legislación
expropiatoria general.
3. La aprobación de la relación y descripción concretas
e individualizadas, con indicación de los titulares de los bienes
y derechos objeto de expropiación, determinará la declaración de
la necesidad de ocupación y el inicio de los correspondientes expedientes
expropiatorios.
4. Cuando proceda la expropiación en los supuestos de
incumplimiento de las órdenes de rehabilitación que impliquen supresión
de infraviviendas, se deberá garantizar el realojo de quienes cumplan
los requisitos establecidos al efecto.
Artículo. 27 . Procedimiento y pago del justiprecio
1. El procedimiento de los expedientes individualizados
de los bienes y derechos afectados se ajustará a lo previsto en
la legislación de expropiación forzosa.
2. La fijación del justiprecio podrá producirse por
mutuo acuerdo con el expropiado o si este no se alcanzase mediante
remisión de la pieza de valoración al Jurado Territorial de Expropiación
para la fijación del justiprecio que proceda. El pago del mismo
se practicará en metálico o en especie.
3. Para evitar desarraigos sociales, siempre que sea
posible y medie acuerdo con el expropiado, la Administración podrá
abonar el justiprecio mediante la adjudicación de vivienda resultante
del proceso de rehabilitación.
CAPÍTULO 4
De la Inspección Técnica de Edificios
Artículo. 28 . De la inspección técnica de edificios.
Para facilitar el cumplimiento del deber de conservación que corresponde a los
propietarios de los edificios y construcciones, se establece la
obligatoriedad de realizar una inspección técnica que acredite el
estado de sus condiciones de seguridad, estabilidad, estanqueidad
y consolidación estructurales, así como las de habitabilidad, en
función del destino propio de la construcción o edificación de acuerdo
con lo establecido en la normativa urbanística aplicable y en la
presente ordenanza municipal.
A efectos de la citada inspección, se precisan y regulan las condiciones mínimas
de seguridad, estabilidad, estanqueidad y consolidación estructurales,
así como las de habitabilidad en las que han de mantenerse los edificios
y construcciones en función de su uso. El incumplimiento de cualquiera
de ellas supondrá que el resultado de la inspección sea desfavorable.
Las condiciones relativas a la seguridad constructiva son las siguientes:
1. Seguridad, estabilidad y consolidación estructurales,
de tal forma que no se produzcan en el edificio o partes del mismo
daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes,
las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales
que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad
del edificio.
2. Seguridad y estabilidad en sus elementos constructivos
cuyo deficiente estado suponga un riesgo para la seguridad de las
personas, tales como chimeneas, barandillas, falsos techos, cornisas,
aplacados y elementos ornamentales o de acabado, en particular si
pueden caer en la vía pública.
3. Estanqueidad frente al agua, evitando filtraciones
a través de la fachada, cubierta o del terreno, en particular si
éstas afectan a la habitabilidad o uso de edificio o puedan ser
causa de falta de seguridad descrita en los dos primeros apartados.
4. Estanqueidad y buen funcionamiento de las redes generales
de fontanería y saneamiento, de forma que no se produzcan fugas
que afecten a la habitabilidad o uso del edificio o puedan ser causa
de falta de seguridad escrita en los dos primeros apartados.
5. El cumplimiento de las condiciones establecidas en
los puntos anteriores supondrá que l edificio reúne los requisitos
de habitabilidad y uso exigibles a efectos de esta inspección técnica.
La inspección técnica se configura como una medida de control del cumplimiento
del deber de conservación que tiene como finalidad el conocimiento
de las deficiencias existentes y de las medidas recomendadas para
acometer las actuaciones necesarias para su subsanación.
Artículo. 29 . Obligados
Corresponde la obligación de efectuar la inspección técnica de los edificios
a los propietarios de los mismos.
Artículo. 30 . Edificios sujetos a inspección
Los propietarios de edificios y construcciones obligados deberán efectuar la
primera inspección técnica de edificios dentro del año siguiente
a aquel en el que cumplan treinta años desde la fecha de la terminación
total de su construcción u obras de reestructuración total.
Las sucesivas inspecciones se realizarán cada diez años .
Para facilitar el cumplimiento de este deber, se elaborará por la administración
municipal un padrón de los edificios sujetos a inspección. Este
padrón se expondrá al público durante un plazo de treinta días dentro
del año anterior al inicio del plazo establecido en los párrafos
anteriores y se anunciará mediante la publicación de edictos en
el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid y en dos periódicos
de los de mayor difusión dentro del municipio.
La exposición al público del padrón de edificios sujetos a la inspección técnica,
mediante los anuncios así realizados, tiene la consideración de
notificación para los interesados, obligándoles a realizar la correspondiente
inspección dentro de los plazos señalados.
Artículo. 31 . Capacitación para la inspección
La inspección técnica de edificios se llevará a cabo por técnicos competentes
o por entidades de inspección técnica homologadas y registradas
de acuerdo con lo dispuesto en la normativa autonómica y estatal
aplicable.
Artículo. 32 . Registro de edificios y Censo de inspecciones técnicas de edificios
1.- En el Registro de Edificios se incluirán aquellos edificios y construcciones
que hubieran obtenido informe favorable de la inspección efectuada,
así como los que hubieran realizado las obras ordenadas como consecuencia
de una inspección desfavorable.
El Registro informatizado de Edificios recogerá de forma centralizada los siguientes
datos referentes a los edificios y construcciones:
a) Emplazamiento, características y nivel de protección
en su caso.
b) Fecha de construcción o, en su defecto, año aproximado.
c) Inspecciones técnicas favorables.
d) Inspecciones técnicas con informe inicial desfavorable,
con indicación de la naturaleza de las deficiencias subsanadas según
la clasificación que establece el artículo 33 de la presente Ordenanza
.
Los datos del Registro serán públicos, con efectos estadísticos e informativos
de conformidad con la normativa de protección de datos y del procedimiento
administrativo común. Los ciudadanos podrán solicitar información
sobre las inscripciones contenidas en dicho registro.
2.- Con independencia del anterior se creará un Censo informatizado con los
datos de aquellos edificios que, sometidos a inspección técnica,
hayan obtenido un resultado desfavorable de acuerdo a lo establecido
en la presente Ordenanza. Su contenido estará en relación con el
informe emitido en la inspección técnica realizada, con indicación
de, al menos, los siguientes datos:
a) Emplazamiento, características, nivel de protección
del edificio y pertenencia, en su caso, al centro histórico o a
cascos históricos periféricos.
b) Fecha de construcción o, en su defecto, año aproximado.
c) Inspecciones técnicas realizadas con resultado desfavorable.
d) Indicación de la naturaleza de las deficiencias,
así como cuantos otros datos se consideren necesarios.
e) Descripción de la orden de ejecución dictada.
El fin de esta base de datos es el control municipal del cumplimiento de las
obligaciones establecidas en la normativa urbanística aplicable
y en la presente Ordenanza.
Artículo. 33 . Contenido de las inspecciones
De acuerdo con lo dispuesto en la actual legislación urbanística, la inspección
técnica de edificios deberá contener la información relativa a la
seguridad, estabilidad, estanqueidad y consolidación estructurales,
así como la que afecte a las condiciones de habitabilidad de los
edificios y construcciones vinculadas a los mismos, en función del
destino propio de la construcción o edificación, y establecidas
en el art. 28 de esta Ordenanza.
La inspección técnica de edificios hará referencia, necesariamente, a los siguientes
aspectos:
a) Estado de la estructura y cimentación
b) Estado de fachadas interiores, exteriores, medianeras
y otros paramentos, en especial de los elementos que pudieran suponer
un peligro para la vía pública, tales como petos de terrazas o placas,
entre otros.
c) Estado de conservación de cubiertas y azoteas.
d) Estado de las redes generales de fontanería y saneamiento
del edificio.
El resultado de la inspección se cumplimentará según los modelos oficiales de
cuestionario, aprobados por el Gerente Municipal de urbanismo, a
los que acompañará plano parcelario ubicando la finca de referencia.
Se establecen dos modelos diferentes según el resultado de las inspecciones
sea favorable o desfavorable, en función del cumplimiento de las
condiciones mínimas de seguridad constructiva que se establecen
en el art. 28.
En el supuesto de que el resultado de la inspección sea desfavorable, el informe
deberá reflejar, además, como mínimo, el siguiente contenido:
a) Descripción y localización de desperfectos y deficiencias
que afecten : a la estructura y cimentación; a las fachadas interiores,
exteriores, medianeras y otros paramentos y a los elementos que
pudieran suponer un peligro para la vía pública; a las cubiertas
y azoteas; a las redes generales de fontanería y saneamiento del
edificio.
b) Descripción de sus posibles causas.
c) Descripción de las medidas inmediatas de seguridad
adoptadas, en caso de ser necesarias, para garantizar la seguridad
de los ocupantes del edificio, vecinos, colindantes y transeúntes.
d) Descripción de las obras y trabajos que, de forma
priorizada, se consideran necesarias para subsanar las deficiencias
descritas en el apartado a) y el plazo estimado de ejecución.
e) Grado de ejecución y efectividad de las medidas adoptadas
y de las obras realizadas para la subsanación de deficiencias descritas
en las anteriores inspecciones técnicas del edificio.
Artículo. 34 . Resultado de las inspecciones
La eficacia, a efectos administrativos, de la inspección técnica efectuada requerirá
la presentación en el registro de la Gerencia Municipal de Urbanismo
o en cualquiera de los registros o en las formas permitidas por
la legislación aplicable, de dos copias del cuestionario a que alude
el art. 33 de esta Ordenanza. Dichos documentos serán visados por
el Colegio Profesional correspondiente o conformados por los servicios
técnicos competentes en el supuesto de edificios pertenecientes
a las Administraciones Públicas enumeradas en el art. 2 de la Ley
30/92, de 26 de Noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones
Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.
Si el resultado de la inspección es favorable, se procederá por parte del servicio
gestor a su anotación en el Registro de Edificios. La propiedad
podrá solicitar información sobre dicha anotación y unirá una copia
del cuestionario presentado al Libro del Edificio o, en su defecto,
a la documentación técnica existente, siendo la responsable de la
custodia de tales documentos debidamente actualizados.
Si el resultado de la inspección es desfavorable, por parte del servicio gestor
de la inspección técnica de edificios se procederá a su inclusión
en el Censo de Edificios y se dictará la correspondiente orden de
ejecución por los servicios municipales competentes, a la que podrán
servir de base los informes técnicos resultantes de la inspección
técnica, los cuales deberán ajustarse al contenido establecido en
los artículos 12 y 33 de la presente Ordenanza.
El control del cumplimiento de la ejecución de las obras y trabajos ordenados
se llevará a cabo por los servicios municipales, de acuerdo con
la distribución de competencias vigente. Una vez terminadas las
actuaciones ordenadas, dichos servicios enviarán al departamento
gestor de la inspección técnica una copia del certificado final
de obras visado por el Colegio Profesional o, en el caso de no precisar
proyecto técnico de obras, un certificado de idoneidad que se ajustará
en su contenido a los parámetros que fije el impreso que a tal efecto
apruebe el Gerente Municipal de Urbanismo y estará firmado por el
técnico competente responsable de su correcta ejecución y visado
por el Colegio Oficial correspondiente. La presentación de dichos
documentos es imprescindible para que el Departamento mencionado
proceda a la inclusión de la finca en el Registro de Edificios.
En caso de que no se ejecuten las obras que fueron ordenadas, se estará a los
dispuesto en los arts. 21 y s.s. de la presente Ordenanza.
Artículo. 35 . Del cumplimiento de la obligación de efectuar la
inspección
Cumplimiento de la inspección técnica de edificios.
Las inspecciones técnicas deberán cumplirse dentro de los plazos establecidos
en el presente Capítulo y en la Disposición Transitoria Segunda
de la Ordenanza.
Los propietarios de los edificios sujetos a inspección técnica podrán solicitar
las ayudas o subvenciones municipales que se establezcan para realizar
las obligaciones comprendidas en dicha inspección.
Asimismo, los propietarios podrán solicitar una copia de la inscripción en el
Registro de Edificios a los efectos de acreditar su estado de conservación.
Incumplimiento de la inspección técnica de edificios.
Finalizado el plazo establecido en la presente Ordenanza, la falta de presentación
del cuestionario resultante de la primera o sucesivas inspecciones
se considerará como incumplimiento del deber de realizar la inspección
técnica y dará lugar a que el órgano competente, a propuesta del
servicio municipal encargado del control de la inspecciones técnicas
de edificios, ordene su práctica inmediata, otorgando un plazo de
3 meses para su realización con apercibimiento de ejecución sustitutoria
en los términos que establecen los arts. 21 y s.s. de la Ordenanza.
En el supuesto de que el cuestionario se presente sin ajustarse al contenido
de lo establecido en el art. 33 de la presente Ordenanza, se requerirá
al interesado para la subsanación de defectos observados en la documentación,
de conformidad con lo establecido en el art. 71 de la Ley 30/92
de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento
Administrativo Común.
No obstante, aunque se considere incumplida la obligación por no haber subsanado
dichos defectos, si de la documentación presentada se deduce la
existencia de daños que puedan implicar un riesgo para las personas,
éstos se pondrán en conocimiento de los servicios municipales competentes
en la materia, para que actúen de la forma que proceda según lo
establecido en la presente Ordenanza.
Ante la persistencia en el incumplimiento, la Administración Municipal podrá
incoar el correspondiente procedimiento sancionador por la comisión
de una infracción de carácter leve, de acuerdo con lo establecido
en el art. 204.4 de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid
y en las cuantías a que hacen referencia los arts. 207 y s.s. del
mismo texto legal. Todo ello sin perjuicio de realizar la inspección
de forma subsidiaria, a tenor de los dispuesto en el art. 169.5
también de dicha Ley.
En relación con todo lo anterior, la Gerencia podrá formalizar convenios con
los Colegios Profesionales correspondientes al objeto de que los
colegiados que reúnan los requisitos de capacitación técnica que
se hayan convenido. |
