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NOTICIAS |
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El
dilucidar el concepto de una única vivienda para uso
propio, contenido en la Ley 38/1999.
La extensión
y composición de una vivienda puede ser muy variable:
desde mini-pisos hasta palacios de considerable extensión
en los que podrían vivir muchísimas más
personas que una familia compues-ta de cinco miembros. Ante
esta realidad es lógico que se considere vivienda única
el edificio en el que administrativamente existen tres viviendas,
sin que a su vez no se haya constituido una propiedad horizontal,
lo que explicitaría una inexistente voluntad de independencia.
Los deberes legales y morales de procurar los padres que sus
hijos tengan, en sentido amplio, los alimentos necesarios se
compagina con el respeto a una cierta autonomía personal,
asignándole a cada uno de ellos una planta del edificio.
Por ello, a la consideración meramente administrativa
de la existencia de tres viviendas, se impone la realidad social
de una única vivienda, la de la familia inmediata del
autopromotor. La realidad debe prevalecer sobre las formas,
así lo reconoce el artículo 1.281 del Código
Civil.
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VALOR DEL SEGURO
DECENAL
Tras repasar las
principales disposiciones aplicables al seguro decenal recuerda
que el importe mínimo del capital asegurado viene determinado
por el articulo 19.5 c de la Ley de Ordenación de la
Edificación y por la Instrucción de 11 de septiembre
de 2000, de la DGRN , ante la consulta formulada por la Dirección
General de Seguros sobre la forma de acreditar ante Notario
y Registrador la constitución de las garantias a que
se refiere el artículo 20.1 de la Ley de Ordenación
de la Edificación y es el 100% del coste final de la
ejecución material de la obra, incluidos los honorarios
profesionales. Dicho valor no tiene que ser equivalente al declarado
como valor de la obra nueva en el documento notarial, pues el
coste final de ejecución material, incluidos honorarios
profesionales, hace referencia a la suma de las cuantías
de los recursos empleados para la realización de la obra,
cuantía que es la que debe ser objeto de seguro, mientras
que el concepto de valor de la obra nueva recoge una realidad
mayor en la que se incluye, no sólo el coste de ejecución
sino otros aspectos, fundamentalmente, el incremento o valor
añadido de la construcción, el cual vendrá
determinado por una serie de circunstancias concurrentes y diversas
tales como el mercado, el entorno, la situación las propias
características internas y externas de la obra, etc.
Considera que
el de la obra nueva no es el único valor que aparece
en el título, pues, incorporado a la escritura se testimonia
la constitución del seguro decenal, y desde ese mismo
momento forma un todo indivisible con el título, siendo
también objeto de calificación por el Registrador.
Y en ese testimonio aparece el valor de ejecución material.
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CONSEJOS |
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COMO
AHORRAR ENERGÍA EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
La distribución del gasto
en la Comunidad de Vecinos
Con la entrada en
vigor del Reglamento de Instalaciones Térmicas de Edificios
(RITE), las instalaciones colectivas de calefacción y agua
caliente, construidas a partir de agosto de 1998, deben llevar
un contador de energía térmica individualizado para
cada usuario, de tal modo que cada vecino pague sólo lo
que consume.
Si su vivienda es anterior a 1998,
promueva la instalación de medidores individuales para
la calefacción y el consumo de agua: conseguirá
el reparto del gasto en función del consumo real y ahorrará
entre un 20% y un 30%.
Un buen mantenimiento
de los equipamientos de calefacción y agua caliente sanitaria
centralizados puede representar ahorros de hasta un 20%.
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ANECDOTARIO |
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Se presenta en
la oficina de la Administración de fincas un propietario
del Edificio Santa Fe, insistiendo que quería ver a la
administradora. Vecino que la administradora había visto
en alguna reunión de la comunidad; que por cierto estaba
de buen ver. Era un hombre interesante, bien peinado, peinaba
canas e impecablemente vestido. Un hombre que no pasaba desapercibido,
muy educado, al hablar y en sus maneras.
Doña. Margarita,
vengo a quejarme de los ruidos que se producen en el piso superior,
entiendo que la incorporación de la mujer al mercado laboral
ha provocado un cambio de hábitos, y que las tareas de
limpieza y cocina se realicen a partir de las 9 de la noche tocando
ya el horario nocturno, pero lo que ya no entiendo es que se ponga
a coser mi vecina a las 12 de la noche.
Bueno D. Juan coser
a esas horas no le perjudica a usted, pues la aguja y el dedal
no producen ruidos.
¡Ah no, amiga
mía!!! Que mi vecina no cose como cualquier ama de casa,
tiene una máquina de coser y durante dos horas escucho
el trac, trac, trac, trac de lamáquina.
Bueno no exagere,
coserá un poco, y no será tan tarde.
Miré, Doña
Margarita, esto se soluciona fácilmente, mañana
la vengo a buscar al salir de su despacho, se viene usted a dormir
conmigo para que escuche los sonidos nocturnos, pues creo que
será algo ilustrativo para usted.
¡Don Juan,
que dice usted,! mi marido no me lo permitiría,- argumento
la administradora no sin cierta sorpresa. No sabia como interpretar
la invitación, si como un acto de desesperación
de su administrado o si considerarlo como una nueva formula de
insinuarse, lo tomo como un acto de desesperación. Hizo
lo que debía, que fue acompañar a D. Juan, a casa
de la vecina, al salir del despacho, llamar a la puerta, presentarlos,
pues no se conocían nada más que de verse en el
ascensor y pedirle muy educadamente que dejase la costura para
las horas diurnas. La vecina los invito a entrar en su casa, la
administradora declino la invitación, cosa que no hizo
Don Juan. Se despidió de los dos, solicitándoles
que arreglasen el problema lo mejor que pudiesen.
Al poco tiempo,
la administradora, se entera que los vecinos estaban saliendo
como pareja, en ese momento se acordó de una parrafito
que había leído, hacia algunos años, que
decía: "Aínda era unha rapaza nova cando fixo
un pantalón de mahón, o cal o rematar deuse conta
que os botóns de abotoar a petrina púxonos cambiados
como si fora para unha muller, non lle dixo nada o home que lle
fixera a encarga que cando recolleu o pantalón marchou
todo contento".
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DEFINICIONES
DE INTERÉS |
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EL
CATASTRO
La Dirección General
del Catastro tiene a su cargo la planificación, dirección,
coordinación, control y, en su caso, ejecución,
de las siguientes competencias, de acuerdo con lo previsto en
el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado
por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, que ejercerá
directamente o, en su caso, a través de las Gerencias
o Subgerencias del Catastro:
La elaboración
y gestión de la cartografía catastral, la renovación
del catastro rústico y la valoración catastral,
incluyendo la coordinación de valores, la aprobación
de las ponencias y la gestión del observatorio catastral
del mercado inmobiliario.
BOE núm. 154 Sábado 26 junio 2004 23493.
La inspección catastral.
La tramitación de los procedimientos de declaración,
comunicación, solicitud y subsanación de discre-pancias.
La colaboración y el intercambio de información
con otras Administracio-nes e instituciones públicas,
así como con los fedatarios públicos.
La difusión de la información catastral.
La gestión de las tasas por inscripción y de acreditación
catas-tral.
La tramitación de los procedimientos sancionadores en
materia catastral.
El estudio y la formulación de propuestas normativas
relacionadas con los procedimientos y sistemas de valoración
de los bienes inmuebles, así como con las actividades
de formación, manteni-miento y renovación del
catastro inmobiliario y, en general, con las demás funciones
o procedimientos a que se refiere el texto refundido de la Ley
del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo
1/2004, de 5 de marzo.
La prestación de los servicios de información
y asistencia a los ciudadanos, y la custodia y mantenimiento
de los archivos catastrales.
El desarrollo de las actividades de mejora continua de la calidad
del servicio, incluyendo la normalización de documentos
y la simplificación de trámites, así como
las relaciones con el Consejo para la Defensa del Contribuyente.
La elaboración y el análisis de la información
estadística contenida en las bases de datos catastrales
y la relativa a la tributación de los bienes inmuebles.
El diseño, explotación y mantenimiento de los
sistemas y medios electrónicos, informáticos y
telemáticos precisos para el desarrollo de las funciones
y la prestación de los servicios catastrales.
La coordinación
e impulso de las actuaciones que corresponde desarrollar a las
Gerencias Regiona-les y Territoriales y a las Subgerencias del
Catastro.
La gestión de los servicios generales de régimen
interior, de los recursos humanos y materiales, así como
del presupuesto del órgano directivo.
Las relaciones institucionales con otros órganos u organismos
de la Administración General del Estado, así como
con las comunidades autónomas, corporaciones locales,
organismos internacionales, terce-ros países y cualquier
otra institución pública o privada.
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REFRÁN
O FRASE CÉLEBRE
"
Existe quien tiene una vida corriente, existe quien es
corriente en su vida, también están los
que siguen la corriente y aquellos que van en contra"
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| Para
comprar volver a Valcap.es |
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| ACTUALIDAD |
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RESOLUCIÓN
de 21 de marzo de 2007, de la Dirección General de Trabajo,
por la que se registran y publican las tablas salariales revisadas
correspon-dientes al 2006 y las del 2007, del Convenio colectivo
estatal para las empresas de gestión y mediación
inmobiliaria.
Visto el texto del acta de fecha
14 de febrero de 2007 donde se recogen los acuerdos referentes
a las tablas salariales revisadas correspondientes al año
2006 y las del año 2007 del Convenio colectivo estatal
para las empresas de gestión y mediación Inmobiliaria,
publicado en el B.O.E. de13 de enero de 2007, (Código
de Convenio n.º 9914585), que fue suscrito por la Comisión
Paritaria del Convenio de la que forman parte la Asociación
Empresarial de Gestión Inmobiliaria (AEGI) en representación
de las empresas del sector y las Organizaciones Sindicales COMFIA-CC.OO.
y UGT en representación de los trabajadores del mismo,
y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 90,
apartados 2 y 3, del Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24
de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley
del Estatuto de los Trabajadores y en el Real Decreto 1040/
1981, de 22 de mayo, sobre registro y depósito de Convenios
Colectivos de trabajo,
http://www.boe.es/boe/dias
/2007/04/10/pdfs/A15464-15466.pdf
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| LEGISLACIÓN |
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TRANSPARENCIA
FINANCIERA.
LEY 4/2007, de 3 de abril, de transparencia de las relaciones
financieras entre las Administra-ciones públicas y las
empresas públicas, y de transparencia finan-ciera de
determinadas empresas.
PDF
(5 págs. - 154 KB.)
PARQUES NACIONALES.
LEY 5/2007, de 3 de abril, de la Red de Parques Nacionales.
PDF
(11 págs. - 313 KB.)
PATENTES.
MODIFICACIONES al Reglamento de Ejecución del Tratado
de Cooperación en materia de Patentes PCT («Boletín
Oficial del Estado» de 7 de noviembre de 1989), adoptadas
en la 31 Sesión de la Asamblea de la Unión Internacional
de Cooperación en materia de Patentes (Ginebra 1 de octubre
de 2002).
PDF
(18 págs. - 1537 KB.)
INSTRUCCIÓN
DGRN SOBRE NACIONALIDAD.
Instrucción de 28 de marzo de 2007, de la Dirección
General de los Registros y del Notariado, sobre competencia
de los Registros Civiles municipales y demás reglas relativas
a los expedientes de declaración de nacionalidad española
con valor de simple presunción.
PDF
(3 págs. - 87 KB.)
FORMACIÓN PROFESIONAL.
Real Decreto 395/2007, de 23 de marzo, por el que se regula
el subsistema de formación profesio-nal para el empleo.
PDF
(17 págs. - 546 KB.)
UNIVERSIDADES.
Ley Orgánica 4/2007, de 12 de abril, por la que se modifica
la Ley Orgánica 6/2001, de 21 de diciembre, de Universidades.
PDF
(20 págs. - 591 KB.)
MERCADO DE VALORES.
LEY 6/2007, de 12 de abril, de reforma de la Ley 24/1988, de
28 de julio, del Mercado de Valores, para la modificación
del régimen de las ofertas públicas de adquisición
y de la transparencia de los emisores
PDF
(11 págs. - 316 KB.)
*EMPLEADO PÚBLICO.
LEY 7/2007, de 12 de abril, del Estatuto Básico del Empleado
Público.
PDF
(30 págs. - 906 KB.)
AGUAS.
REAL DECRETO-LEY 4/2007, de 13 de abril, por el que se modifica
el texto refundido de la Ley de Aguas, aprobado por el Real
Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio.
Tan sólo
se refiere a las autorizaciones de vertido, introduciéndose
un nuevo apartado 2 en el artículo 101.
PDF
(2 págs. - 63 KB.)
FACTURACIÓN
TELEMÁTICA.
Orden EHA/962/2007, de 10 de abril, por la que se desarrollan
determinadas disposiciones sobre facturación telemática
y conservación electrónica de facturas, contenidas
en el Real Decreto
1496/2003, de 28 de noviembre, por el que se aprueba el
reglamento por el que se regulan las obligaciones de facturación.
PDF
(8 págs. - 229 KB.)
CANARIAS
CANARIAS.
Ley 5/2007, de 16 de marzo, de modificación de la Ley
14/2003, de 8 de abril, de Puertos de Canarias.
PDF
(3 págs. - 101 KB.)
CASTILLA
LA MANCHA
CASTILLA-LA MANCHA.
Ley 6/2006, de 20 de diciembre, de Presupuestos Generales de
la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha para el año
2007.
PDF
(28 págs. - 924 KB.)
CASTILLA-LA MANCHA.
Ley 8/2006, de 20 de diciembre, que establece el Régimen
Jurídico aplicable a la Resolución Administrativa
en determinadas materias.
PDF
(19 págs. - 683 KB.)
CASTILLA-LA MANCHA.
Ley 10/2006, de 21 de diciembre, por la que se modifica la Ley
17/2005, de 29 de diciembre, de medidas en materia de tributos
cedidos.
PDF
(3 págs. - 102 KB.)
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| Resoluciones
de la DGRN |
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D**64.
LA PROPIEDAD VOLU-MÉTRICA. SU CONFIGURACION COMO SEGREGACION
DE VOLUMEN SUBTERRANEO O COMO COMPLEJO URBANISTICO.
Rs. 24 febrero de 2007. DGRN. BOE de 4 de abril de
2007.R. 24 de febrero de 2007, DGRN. BOE de 4 de abril de
2007.
HECHOS: Se
formaliza una escritura pública de “disgregación”
entre suelo y subsuelo de una finca, es decir (y por lo que
resulta de la exposición de los hechos de la Rs), una
separación, sin más, entre ambos elementos,
pero sin una determinación precisa de la parte segregada
o disgregada, ni tampoco el establecimiento de una propiedad
horizontal o un derecho de subedificación. Acto seguido
se cede gratuitamente el suelo (nos imaginamos que a una Admón.
Pública, para calle o Parque) y se reserva con carácter
privado, con destino a garaje, la zona de subsuelo. Cada uno
de dichos elementos queda sujeto a un distinto régimen
jco: la propiedad del suelo queda de dominio público,
como digo, en tanto el subsuelo queda de propiedad privada.
REGISTRADORA:
Rechaza la inscripción, dado que se rompe el principio
de especialidad hipote-caria, es decir, no se lleva a cabo
una segregación propiamente dicha, ni se constituye
una PH o se reserva un dcho de subedificación, en relación
con la separación de ambos elementos.
NOTARIO:
El notario entiende, por el contrario, que es suficiente para
la separación registral de suelo y vuelo, la mera “disgregación”
entre ambos elementos, sin que sea necesaria la utilización
de otro instrumento jco, y se basa para ello en la Rs de 5
abril de 2002.
DIRECCION GENERAL:
La DG da la razón a la Registradora, pero por no haberse
observado en la escritura el principio de especiali-dad hipotecario.
Sin embargo hace una muy interesante reflexión respecto
a la admisión en Nuestro Ordenamiento, de la llamada
“propiedad volumétrica”, frente al concepto
clásico de propiedad.
Parte del hecho de que no existen
obstáculos estructurales para la configuración
de un régimen distinto de la propiedad del suelo y
subsuelo, dado que en nuestro sistema, se admiten no sólo
fincas perimetrales terrestres, sino volúmenes edificables,
siempre que exista una perfecta definición de los mismos.
Y para ello no es preciso acudir a la figura de la segregación,
sino que basta la delimitación del distinto régimen
jco aplicable a cada uno.
La concepción clásica
del dcho de propiedad, y el principio de accesión,
tiene excepciones, derivadas, bien de la voluntad del propietario
(constitución de un dcho de superficie o subedifica-ción),
o bien de la propia ley (limitaciones por ejemplo derivadas
de la Ley de Minas, Aguas, Navegación aérea
etc).
Las exigencias necesarias para
dar lugar a dicha separación entre dominio público
y privado son:
… Por una parte, la existencia
de una justa causa, como es aquí la explotación
de los subterráneos de zonas públicas.
… Y de otro, que no se
distorsionen los principios hipotecarios.
… Pero, en cada caso,
debe quedar claro si lo que se pretende es: 1).- Bien segregar
un volumen subterráneo para configurar una finca independiente
totalmente del suelo-vuelo, en cuyo caso, es necesario llevar
a cabo una modificación hipotecaria, norma-lmente una
segregación, previa licencia municipal, con especifica-ción
del volumen edificable que se segrega y se constituirá
una finca registral independiente, 2).- O bien si lo que se
quiere es que siga existiendo una vinculación entre
ambos elementos, aunque sujetos a un régimen jco distinto,
es decir se trata de un desdoblamiento del régimen
jco del suelo-vuelo y subsuelo, pero existiendo una vinculación
entre ambos, en cuyo caso, deben quedar claramente reguladas
las relaciones derivadas de dicha coexistencia, para lo que
se precisa aplicar la técnica de la división
horizontal, aplicable a los complejos urbanísticos,
por existir al menos un elemento común entresuelo y
subsuelo, que es precisamente la línea de separa-ción
entre uno y otro, normalmente a través de una forjado.
En este supuesto, en el folio de la finca matriz del suelo,
se hará constar la configuración de parte del
subsuelo como bien patrimonial, y en el folio del subsuelo
se hará referencia a la finca matriz, constando en
ambas las reglas que regulan el complejo.
COMENTARIO:
Haciendo un poco de historia en el tema del dcho de propiedad,
hemos de remontarnos a la Rs de 16 noviembre de 1981, que
ya establecía dos conceptos del dcho de propiedad:
la que llamaba propiedad “civilista” propia del
Dcho Romano y recogida por el Code Napoleónico, en
que la propiedad era un dcho absoluto, en el que las limitaciones
eran excepcionales, frente a la que llamaba concepción
“administrati-va”, que proveniente del Dcho Alemán,
consideraba tales limitaciones como “delimitaciones”
del dominio. Estimaba que el art 348 del c.c. había
sido ampliamente superado por el art 33 de la CE, donde tras
de reconocer el dcho de propiedad, era su función social
la que delimitaba su contenido, de acuerdo con las leyes.
Este concepto de propiedad
delimitada, ya había sido recogido por nuestra Ley
del Suelo de 1956 y 1972, que vinieron a dar entrada a la
que se conoce como “propiedad urbana”, dentro
de la cual se comenzó a discutir qué facultades
integraban su concepto, e incluso si tal concepto era, como
decía García de Enterría, una especie
de propiedad esencial, a la que se le iban luego agregando
facultades.
Esta idea de núcleo
de propiedad, desprovisto de facultades urba-nísticas
(que sigue el modelo italiano), dio lugar a la llamada propiedad
urbana evolutiva, recogido por la luego derogada ley 8/90,
que llegó a introducir una propiedad urbana, a la que
se agregaban facultades, según el propietario iba cumpliendo
sus deberes urbanísticos (asi daba poco a poco dcho
a urbanizar, al aprovechamiento, a edificar y sólo
en un último momento a hacer propia la edificación).
Tras la derogación de
dicha norma y al aldabonazo dado por nuestro TC en s de 1997,
se dio lugar a la disgregación del urbanismo y su atribución
a las distintas Auto-nomías, manteniendo tan sólo
unos cuantos preceptos estatales, uno de los cuales era el
mantenimiento de un solo concepto de propiedad urbana en todo
el territorio nacional (la verdad es que hoy día es
discutible este extremo). Quizá haya sido, y es una
opinión personal, esta dispersión urba-nística,
la causante de gran parte de los males que nos aquejan en
este terreno. Hoy en día la propiedad urbana, se configura
en general como una propiedad con derecho a edificar, pero
para cuyo ejercicio se precisa de una licencia, y en general
se establece que las plusvalías que genera la edificación
se reparten entre los propietarios y la Comunidad a través
de complejos sistemas de distribución (El nuevo Proyecto
de Ley del Suelo, recoge, sin embargo, a la consideración
del suelo, como propiedad desprovista del dcho a construir).
La opinión
doctrinal que se sustenta, en torno al dcho de propiedad,
es la que no existe un concepto único predicable, de
los distintos bienes, que igual que se puede hablar de una
propiedad urbana, también se puede hablar de propiedad
rústica, intelectual, de minas etc…, cada una
con unas características especiales, que no son propias
de las demás y cuya delimitación corresponde
siempre a la norma que las regula.
Pero tras de esta introducción
quizá innecesaria, pero con un afán de profundizar
en este tema, volvamos a la PROPIEDAD VOLU-MÉTRICA:
El concepto clásico de propiedad, como derecho cuasi
absoluto y extensible “por arriba hasta el cielo y por
abajo hasta los infiernos”, como si fuera una columna
intocable, es un poco el que reflejaba nuestro c.c, y frente
a él, como hemos visto, se han ido separando determinados
conceptos como el de propiedad urbana o la consideración
del aprovechamiento urbanístico, como formas de propiedad
que chocaban con el sistema.
(cont.)
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HACIENDA |
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CONSULTAS
EMITIDAS
POR LA DIRECCIÓN GENERAL
DE TRIBUTOS |
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ÓRGANO
: SG de Impuestos sobre la
Renta de las Personas Físicas
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| FECHA
SALIDA : 28/02/2007 |
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NORMATIVA:
Ley 35/2006,
Arts. 8-3, 33-1, 34, 35, 88, 90, DT 9 |
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DESCRIPCIÓN-HECHOS:
La Comunidad de
Propietarios del edificio donde radica la vivienda habitual de
los consultantes acordó, por unanimidad, segregar la vivienda
portería para su posterior venta. Los consultantes adquirieron
la vivienda en el año 1994, aunque la antigüedad del
edificio es superior a 40 años.
La venta se va a efectuar a lo largo del año 2007, y una
vez realizada se efectuará el reparto del dinero obtenido
entre los propietarios, si bien, se ingresará en una cuenta
bancaria de la Comunidad de Propietarios y se destinará
a sufragar los gastos correspondientes a las obras de rehabilitación
y mejora del edificio, necesarias según la Inspección
Técnica de Edificios.
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CUESTIÓN-PLANTEADA:
Tributación
de las cantidades a percibir por la venta.
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COSTESTACIÓN
COMPLETA: En
cuanto las comunidades de propietarios reguladas en la Ley
de Propiedad Horizontal constituyen comunidades de bienes,
para analizar el tratamiento tributario de la renta obtenida
por una comunidad de propietarios por la venta de un elemento
común se hace preciso acudir en primer lugar al artículo
8.3 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre
la Renta de las Personas Físicas y de modificación
parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre
la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29
de noviembre), que establece que “no tendrán
la condición de contribuyente las sociedades civiles,
tengan o no personalidad jurídica, herencias yacentes,
comunidades de bienes y demás entidades a que se refiere
el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre,
General tributaria. Las rentas correspondientes a las mismas
se atribuirán a los socios, herederos, comuneros o
partícipes, respectivamente, de acuerdo con lo establecido
en la sección 2ª del Título X de esta Ley.”
Dentro de esta sección 2ª, que regula el régimen
de atribución de rentas, el artículo 88 dispone
que las rentas atribuidas tendrán la naturaleza derivada
de la actividad o fuente de donde procedan, para cada uno
de los socios, herederos, comuneros o partícipes.
El artículo 33.1 de la Ley del Impuesto define las
ganancias y pérdidas patrimoniales como “las
variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que
se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración
en la composición de aquél, salvo que por esta
ley se califiquen como rendimientos.”
De acuerdo con esta configuración, la venta del inmueble
dará lugar a una ganancia o pérdida patrimonial
cuyo importe se calculará de acuerdo con lo dispuesto
en el artículo 34: por diferencia entre los valores
de adquisición y transmisión, que para las transmisiones
onerosas vienen definidos en el artículo 35.
Al tratarse de la venta de un elemento común, la portería
del edificio, cada propietario deberá calcular los
valores de adquisición y de transmisión que
proporcionalmente les correspondan, en función de los
coeficientes de participación en la comunidad de propietarios,
anteriores y posteriores a la segregación.
De acuerdo con lo anteriormente expuesto, los valores de transmisión
y de adquisición para los consultantes serán
los siguientes:
a) El valor de transmisión será el resultante
de aplicar su coeficiente de participación en la comunidad,
anterior a la segregación, sobre el importe real por
el que la enajenación se hubiera efectuado, una vez
deducidos los gastos y tributos inherentes a la transmisión
que hubieran sido satisfechos por los transmitentes. Por importe
real del valor de enajenación se tomará el efectivamente
satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado,
en cuyo caso prevalecerá éste.
b) El valor de adquisición será el resultado
de aplicar el porcentaje que resulte de la diferencia entre
los coeficientes de participación en la comunidad anterior
y posterior a la segregación sobre la cantidad resultante
de sumar el importe real satisfecho por la adquisición
de la vivienda y los gastos y tributos inherentes a la adquisición,
excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por
los ellos. A esta cantidad se le añadirá el
coste de las inversiones y mejoras que, en su caso, hubieran
sido efectuadas en la portería con posterioridad a
la adquisición de la vivienda. El valor de adquisición
resultante se actualizará mediante la aplicación
del coeficiente de actualización establecido en la
Ley de Presupuestos Generales del Estado del año de
la transmisión para las adquisiciones de inmuebles
efectuadas en el año 1994.
La disposición transitoria novena de la Ley del Impuesto
establece un régimen transitorio para las ganancias
patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos
patrimoniales no afectos a actividades económicas que
hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.
Dicho régimen transitorio prevé una reducción
sobre la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad
a 20 de enero de 2006, aplicando sobre el importe de las misma
el coeficiente del 11,11 por 100 por cada año de permanencia
del inmueble en el patrimonio del consultante que exceda de
dos, contado desde su adquisición o realización
de las inversiones y mejoras hasta el 31 de diciembre de 1996
y redondeado por exceso.
A estos efectos, la parte de la ganancia patrimonial generada
con anterioridad a 20 de enero de 2006 vendrá determinada
por la parte de la ganancia patrimonial que proporcionalmente
corresponda al número de días transcurridos
entre la fecha de adquisición y el 19 de enero de 2006,
ambos inclusive, respecto del número total de días
que hubiera permanecido en el patrimonio del contribuyente.
Por tanto, los consultantes podrán aplicar una reducción
del 11,11 por 100 sobre la parte proporcional de la ganancia
patrimonial generada antes del 20 de enero de 2006, calculada
en la forma expuesta.
La ganancia patrimonial reducida se integrará en la
base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo
49 de la Ley del Impuesto, y tributará al 18 por 100.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a
lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la
Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
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| Resoluciones
de la DGRN
(cont.) |
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|
Junto a ello, se
comenzó a plantear en las grandes ciudades, la cuestión
de espacios aprovecha-bles, a distinta altura, que no encajaban
en estos esquemas rígidos y de una forma u otra se intentó
de darles solución.
La primera lanza
que se rompió en su defensa la dio la repetida Rs de 5
de abril de 2002, en que rechazaba la interpretación
tradi-cional del art 348 c.c. y acudía a la CE de 1978
para plantear la admisión de esta nueva propiedad por volúmenes,
en el que ya se manejaba la posibilidad de esta novedad: en este
supuesto el caso era distinto al de la Rs que nos ocupa, ya que
se desafectaba el subsuelo de un terreno público, para
configurarlo como una finca independiente. Tras de admitir esta
posibilidad, la DG acudía a la figura de la concesión
admva o la desafección de la unidad subte-rránea
destinada a aparcamiento, estableciendo que ello no suponía
ninguna limitación al destino demanial del suelo, ni se
mermaba el uso público del mismo. En el supuesto, no se
llegaba a segregar un volumen edificable de subsuelo (posibilidad
que hoy se admite), sino que seguía vinculado con la superficie,
pero quedando regla-mentadas las relaciones derivadas de la coexistencia
de suelo y vuelo públicos, con un volumen edificable de
carácter patrimonial, y se acudía a la figura de
la constitución de un complejo inmobiliario. La unidad
subterránea, sin romper su vinculación con la finca
matriz, una vez desafectada, podía abrir en el Registro
finca independiente.
RESUMEN
FINAL: Tras de la nueva Rs, se admite perfectamente la
referida propiedad volumétrica, y se exigen la concurrencia
de estas circunstancias: 1) Causa justifica-da; 2) mantenimiento
de los principios registrales, en concreto el de especialidad;
3) Se admiten dos posibilidades: a- o bien se produce la segregación
de volumen edificable, desconectado de la superficie terrestre
(me imagino que siempre que no existe ningún elemento común)
y se configura como finca independiente, abriendo folio aparte,
y todo ello, previa licencia municipal b- o bien se mantiene la
coexistencia entre ambos elementos, mediante la constitución
de un complejo inmobiliario, y en tal caso, se abre en el folio
abierto al suelo público, la configuración de parte
del subsuelo como bien patrimonial, y en el folio abierto a éste,
constará cual es la finca matriz de procedencia y en ambos
folios, se reflejarán las reglas del complejo inmobiliario
articulado. (JLN).
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(2 págs. - 81 KB.)
65. LA PROPIEDAD
VOLU-MÉTRICA. SU CONFIGURACION COMO SEGREGACION
DE VO-LUMEN SUBTERRANEO O COMO COMPLEJO URBANISTICO.
R. 26 de febrero de 2007, DGRN. BOE de 4 de abril de 2007.
Contenido idéntico
a la anterior número 64, de 24 de febrero de 2007. (JLN)
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(2 págs. - 94 KB.)
66. LA PROPIEDAD
VOLU-MÉTRICA. SU CONFIGURACION COMO SEGREGACION DE VOLU-MEN
SUBTERRANEO O COMO COMPLEJO URBANISTICO. R. 27 de febrero
de 2007, DGRN. BOE de 4 de abril de 2007.
Contenido idéntico
a la anterior número 64, de 24 de febrero de 2007. (JLN)
PDF
(2 págs. - 94 KB.)
CONSTITUCIÓN
DE DERECHO DE SUPERFICIE EN EJECUCIÓN DE CONVENIO URBANÍSTICO.
CALI-FICACIÓN DE DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS. R.
13 de marzo de 2007, DGRN. BOE de 4 de abril de 2007. Vinculante
en parte.
Hechos:
Se trata de una escritura en la que se constituye un
derecho de superficie a favor de dos entidades, en un 40% una
y en un 60% otra, y ello en ejecución de un convenio urbanístico,
suscrito en principio con unas entidades diferentes.
Registradora:
La completa y fundamentada nota de calificación, en la
que se reproduce una previa nota puesta, y al parecer no recurrida,
a la escritura en la que se documentaba el convenio urbanístico,
queda reducida a dos defectos, tras pasar por la calificación
sustitutoria. Estos defectos quedan concretados en los dos siguientes:
1. No utilización
por parte del Ayuntamiento del procedimiento adecuado para la
constitución del derecho de superficie. El Registrador
consideró que debió utilizarse el procedimiento
negociado, al quedar desierto el concurso, pero no la adjudicación
directa a través de la ejecución de un Convenio
Urbanístico.
2. Por establecerse
una participación del 40% y del 60% a favor de los superficiarios,
sin fijar las normas de comunidad que regulen dicha situación,
no siendo suficiente la remisión a las normas que rigen
la propiedad horizontal, ya que no se delimitan los elementos
independientes ni los comunes.
Doctrina:
La DG, tras revisar lo que es calificable o no dentro de los actos
administrativos, de conformidad con el art. 99 del RH,, concluye
que si bien puede calificar, entre otros extremos, la congruencia
de la resolución con el procedimiento seguido y los trámites
esenciales de este procedimiento, ello no le faculta para calificar
si el procedimiento seguido por la administración es el
que debería haberse utilizado. Si pudiera calificar la
procedencia del procedimiento se convertiría en órgano
revisor de la legalidad administrativa, tarea que es puramente
jurisdiccional a través de los cauces legalmente previstos.
El Registrador sólo tiene que calificar si en el procedimiento
elegido por la administración se han cumplido los trámites
esenciales de dicho procedimiento. Sobre esta base la consecuencia
es obvia. Como le está vedado calificar si el procedimiento
es o no el adecuado, el primer defecto es revocado en su integridad.
No obstante la DG, en aras del principio de seguridad jurídica,
señala a continuación las razones por las que piensa
que la administración ha actuado correctamente. Y en definitiva
viene a decir que la constitución del derecho de superficie
se rige por la legislación urbanística y que con
arreglo a ella (la de Castilla la Mancha), la constitución
ha sido bien realizada.
En cambio se confirma
el segundo defecto, considerando la DG, que para que la PH quede
debidamente constituida deberán describirse tanto los distintos
elementos independientes, como los distintos elementos comunes
del complejo inmobiliario, con sus viales, instalaciones y servicios
comunes.
Comentario:
Lo verdaderamente importante de esta resolución es la delimitación
que hace del ámbito de la calificación en relación
con los documentos administrativos, considerando que queda fuera
de esa calificación la determinación del procedimiento
elegido por la administración para realizar sus actos.
En definitiva, que sea cual sea el procedimiento elegido por la
administración, el Registrador debe acatarlo y calificar
sobre la base de que la elección está bien hecha.
Puede calificar la congruencia, por supuesto, pero esa congruencia,
en el ejemplo puesto por la propia DG, se limitará a rechazar
un procedimiento que no es que sea incongruente, sino que no tiene
nada que ver con lo pretendido en el acto administrativo. Fuera
de este caso extremo, revisar un acto administrativo a través
de un procedimiento de contratación pública, pone
como ejemplo la DG, en ningún otro caso podrá el
registrador, según esta resolución, poner en cuestión
la adecuación del procedimiento a la finalidad perseguida.
La doctrina de la
DG reflejada en esta resolución no es totalmente nueva,
pues ya en resolución de 18 de Noviembre de 1986 determinó
que el Registrador no es competente para calificar si una adquisición
por parte del Ayuntamiento realizada a por concierto directo,
se ajusta o no a las normas administrativas, aunque, también
es cierto, que en posterior resolución de 26 de Abril de
1988, citada en el vistos, sí consideró al registrador
competente para decidir que la enajenación de bienes de
un Ayuntamiento se debía haber hecho por subasta y no por
venta directa.
En definitiva y
a la vista de la resolución que resumimos y de las otras
citadas, habrá que ponderar con especial cuidado cualquier
calificación de documento administrativo que ponga en cuestión
la procedencia o no del sistema utilizado por la administración
para la consecución de sus fines. (JAGV)
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