LLAVE
EN MANO
Las últimas novedades y noticias
del mundo inmobiliario
Nº
9
Junio/2004
NOTICIAS
El Programa CEV
nace del Acuerdo de Colaboración entre IDAE y la Dirección
General de la Vivienda, la Arquitectura y el Urbanismo del Ministerio
de Fomento. Forma parte de las actuaciones que los Estados miembros
de la Unión Europea realizan de acuerdo con la Directiva
93/76/CEE, con el fin de reducir las emisiones de dióxido
de carbono mediante la mejora de la eficiencia energética,
y fomentar una mayor calidad y un desarrollo sostenible en el
sector de la edificación.
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CONSEJOS
FRESQUITO
Y AHORRO DE ENERGÍA
Antes de comprar
una aparato de aire acondicionado, consulte a un técnico
y pídale que le asesore. Si vive en Comunidad, compruebe
que no tiene ningún impedimento para su instalación.
Asegúrese
de que el modelo elegido tiene termostato con lectura numérica
de temperatura.. Un grado más de frió puede implicar
un mayor consumo energético
Siempre tenga
en cuenta la zona climática en la que vive, las dimensiones
de la vivienda, su revestimiento ( una casa de piedra no necesita
aire acondicionado), las personas que habitan la casa, etc.
YA
NO TIENE QUE USAR “ABANICO” PERO SIGA PENSANDO EN
EL AHORRO DE ENERGÍA
Conecte el aire
acondicionado a una temperatura de 25º C aproximadamente.
Cada grado que disminuya la temperatura estará consumiendo
un 8% más de energía.
Desconecte el
acondicionador cuando no haya nadie en casa o en la habitación
que esté refrigerando.
Instale toldos
y persianas: impiden las radiaciones directas del sol y disminuyen,
por tanto, las necesidades de refrigeración.
Instale un termostato
si su aparato de aire acondicionado no lo tiene incorporado;
o si no proporciona información precisa sobre la temperatura.
¡OH
LA TASA!
La recogida
de residuos sólidos o basura provenientes de viviendas,
y de establecimientos donde se ejerzan actividades económicas,
comerciales, profesionales o artísticas, pueden dar
origen a se despierte el afán recaudatorio que tiene
dentro los Ayuntamientos, y ¡OH! Aparece la Tasa.
Gracias al civismo de los usuarios de las viviendas, establecimientos,
etc. los Ayuntamientos recauda un dinerito que viene proporcionado
por los contratos que tienen con las empresas de recogida
y reciclado de ese material, que por mucha campaña
de Recogida de Basuras, y mucha publicidad, si el ciudadano
no fuese cívico y estuviese men-talizado la recogida
sería un desastre.
De vez cuando
algunos ciudadanos se revelan contra el afán recaudatorio
de su Ayuntamiento y recurren mediante una demanda las Ordenanzas
que consideran abusivas. Nuestro sistema funciona y los Tribunales
dictan sentencias como la que anula algunos ar-tículos
de la Ordenanza reguladora de la Tasa sobre Gastos de Recogida
de Residuos Sólidos Urbanos grabada por el Ayuntamiento
de Leganés para el ejercicio 2001, en concreto el articulo
5.
La Ley de Haciendas
Locales, fija en su artículo 24, como parámetros
de determinación del impuesto de la Tasa el valor catastral
del Inmueble y exige la memoria financiera elaborada del cálculo
relativo al coste del servicio real o previsible.
El Ayuntamiento
de Leganés en el año 2001, impuso una tasa de
basura, que mas que una tasa era un impuesto encubierto, varias
asociaciones de vecinos y partidos políticos, como
la del Barrio de la Fortuna, Leganés Norte y Uleg.,
con buen criterio y amparándose en la Constitución
Española y en la Ley de Haciendas Locales llevaron
el asunto a los Tribunales de lo Contencioso-Administrativo,
pues aunque la Constitución española en su articulo
31, impone la contri-bución de todos al sostenimiento
de los gastos públicos de acuerdo con su capacidad
económica y el articulo 24 de la Ley de Haciendas Locales,
estableció que para la determinación de la cuantía
de la tasa deberían tenerse en cuenta criterios de
capacidad económica de los sujetos obligados a satisfacerlas,
pero la Ley de 1989 de 13 de Abril de Tasa y Precios Públicos
matice y dice” que la fijación de las tasas se
tendrá en cuenta, cuando lo permitan las características
del tributo, la capacidad de las personas que deben satisfacerlas”,
y aunque la Constitución Española le ha dado
a los Ayuntamientos autonomía para emitir Ordenanzas
Municipales, también la misma Constitución española,
dice que los ayuntamientos o poderes públicos no podrán
actuar con arbitrariedad ( articulo 9.3) y no podrán
convertir la tasa, en un atípico y nuevo Impuestos
Municipal
RESERVA
DE
DERECHOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL.
R. 24 de noviembre
de 2003, DGRN.
BOE del 29 de diciembre
de 2003.
El propietario único
constituye un edificio en régimen de Propiedad Horizontal.
Entre las reglas de la Comunidad se establece la siguiente: «El
promotor se reserva la posibilidad de instalar y mantener, así
como la de acceder a ellos una vez instalados, y aún cuando
haya vendido ya la totalidad de los elementos privativos de la
división horizontal, sobre la cubierta del edificio rótulos
anunciadores, antenas colectivas y, en general, otro tipo de elementos
de la misma índole.»
La Dirección
General confirma la nota denegatoria de la Regis-tradora basándose
en la tercera razón de las que aduce: falta de precisión
en el contenido del derecho, ya que quedan sin definir extremos
tan importantes como el de si los propietarios pueden hacer instalaciones
semejantes a las concedidas al promotor, ubicación de estas
últimas, número de ellas, plazo de duración
del derecho, etcétera.
Rechaza como razón
el ser la cláusula contraria a la Ley, por tener la cubierta
la consideración de elemento común; ya que los elementos
comunes, aparte del destino que los hace caracterizarse como tales,
pueden ser objeto de otras utilizaciones que no impidan aquél.
También rechaza
como razón ser una regla abusiva, conforme al artículo
10 de la Ley de los Consumidores y Usuarios al no expresar la
calificación por qué en concreto se supone abusiva
la cláusula, no suponer un dese-quilibrio importante de
las pres-taciones como exige artículo 10 bis 1 de la Ley,
ni guardar analogía con ninguna de las cláusulas
de tal carácter enumeradas en su Disposición Adicional
primera.
Los
gastos del crédito para edificar casas debe pagarlos
la constructora
Sentencia
de la Audiencia de Madrid
La compañía
constructora deberá pagar los gastos de constitución
del préstamo hipotecario para cons-truir su casa, tal
y como ha seña-lado recientemente la Audiencia de Madrid,
que, en dicha sentencia, ha condenado a una constructora a pagar
a dos particulares los 1.322 euros que éstos le abonaron
en concepto de gastos de constitución del préstamo
hipotecario, más los intereses legales correspondientes
desde que interpusieron la demanda.
La sentencia de
la Audiencia madrileña explica que la cons-tructora repercutió
en los compradores los gastos que proporcionalmente estimó
que le corresponderían por la constitución del
crédito, sosteniendo que la finalidad de éste
era financiar la compra y no la construcción.
"Las estipulaciones
recogidas en los contratos de compraventa de vivienda por las
que se obliga a los compradores a soportar los costes derivados
del crédito con el que los promotores financian la cons-trucción
han sido declaradas nulas en diversas resoluciones judiciales
y la base se encuentra en la Ley General para la Defensa de
los Consumidores y Usuarios".
Cómo
promover más arrendamientos urbanos
Aumentar
el parque de viviendas en alquiler es posible. ¿Cómo?
Creando una seguridad jurídica, que no existe hoy. Lo
único que han visto los arrendadores hasta ahora son
comunidades autónomas con gran afán recaudatorio,
pero se preguntan: ¿Qué se hace con mis dineros?,
¿En qué se emplean?, ¿Qué pasa con
esos intereses que generan las fianzas?. En muchas comunidades
autónomas no tienen una respuesta clara y transparente
a estas interrogantes.
Desde
esta tribuna se plantean una serie de medidas para incentivar
a los arrendatarios:
-Las
agencias recaudatorias po-drían estar interrelacionadas
con los Colegios de Administradores de Fincas, de APIS, etc...
y crear un Registro de Morosos. Así, se daría
facilidades al arrendador, puesto que sería la propia
agencia la que se ocupará de los desahucios, de los arrendadores
a los que el inquilino no les pague puedan presentar denuncia,
y de que desde ese momento hasta que se realice el lanzamiento
de desahucio sea la agencia la que abone esas rentas al arrendador.
Por último, también podría compensarse
a los arrendatarios con medidas de desgravación fiscal,
que podría ir en una disminución del IBI.
-La
existencia de unos juzgados especializados en arrendamientos
urbanos para poder hacer esas denuncias.
-Que
la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se cambie en cuanto a
desperfectos ocasionados en las casas, por los inquilinos, obligándoles
a su total reparación y dejarlas en el estado que las
ha cogido.
-Que
se modifique el artículo 9.3, pues la prorroga no debe
tener lugar cuando exista necesidad para los arrendadores (divorcio,
hijos, etc.), pues hay una gran bolsa inmobiliaria de viviendas
compra-das como inversión y con vista al futuro de los
hijos para ayudarles cuando se casen o independicen y darles
un piso.
Y,
por último, que los arrenda-mientos para las personas
jurídicas tengan el mismo tratamiento que para las personas
físicas, y que se cambien las disposiciones transitorias
de la LAU. Creo que con estas medidas habría un parque
de viviendas mayor de alquiler. España, está por
debajo de los países occidentales de nuestro entorno,
existe la cultura de la compra de vivienda, pero no la del arrendamiento.
Con el dinero depositado de las fianzas y sus intereses, se
pueden realizar esas 180.000 viviendas que ha prometido el presidente
del Gobierno.
EL
IVA EN LAS OBRAS EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
El IVA es un impuesto
indirecto que grava el consumo de bienes o servicios producidos
o comercia-lizados en el desarrollo de las actividades empresariales
o pro-fesionales.
Este impuesto
es soportado por los consumidores finales por no poder deducirlo,
soportándolo, efectiva-mente, al efectuar sus consumos
de bienes y servicios.
Dentro de los
consumidores finales encontramos a:
Las entidades
jurídicas que no desarrollan actividad empresarial, entre
las que encontramos las comunidades de propie-tarios.
Las personas físicas
que no desarrollen actividad profesional o empresarial. O si
la realizan la operación de consumo se realice de manera
independiente de esta.
Los profesionales
o empresarios que actúen al margen de su actividad.
Una peculiaridad
es el del tipo a aplicar a las obras, en este su-puesto en vez
de aplicar el tipo general del 16%, se aplicará el tipo
reducido al 7%, para ello se deben cumplir los siguientes requisitos:
- que se presten
a comunidades de propietarios (igualmente, ocurre en el supuesto
de personas físicas que no actúen como empresarios
o profesionales, respecto a la vivienda utilizada)
- que la construcción
o reha-bilitación de la vivienda a la que se refieren
las obras haya concluido al menos dos años antes del
inicio de estas últimas. Debe entenderse que se haya
usado también al menos durante dos años antes
del inicio de las obras de albañilería;
- que la persona
que realice las obras no aporte materiales o que, si los aporta,
su coste no exceda del 20% de la base imponible de la operación.
Debe quedar claro
que este tipo reducido sólo es aplicable a los servicios
de albañilería, no a pintura, fontanería
o electricidad, por citar algunos.
Tema no baladí
sería la acreditación del hecho que daría
lugar a la aplicación de este tipo reducido, esto se
puede solventar mediante declaración del destinatario
de las obras. En el caso de la comunidad de propietarios mediante
certificación del presidente de la comunidad, en el supuesto
de persona física, respecto a su vivienda, certificado
del mismo.
CONSULTAS
EMITIDAS
POR LA DIRECCIÓN GENERAL
DE TRIBUTOS
IMPUESTO
SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS
Materia:
DECLARACIÓN
DE O-BRA NUEVA
La escritura
pública que recoge la declaración de obra nueva
de un inmueble está sujeta a AJD, siendo la base imponible
el coste de dicha obra, inclu-yendo tanto los costes directos
como indirectos (tasa por licencia de obras, hono-rarios de arquitectos,
beneficio industrial,...).
El contribuyente
deberá indicar en su declaración tributaria el valor
real que asigna a tal obra y la Administración tributaria
tiene la posibilidad de compro-bar el valor real de la misma mediante
cualesquiera de los medios recogidos en el artículo 52
LGT, pudiendo el contribuyente promover tasa-ción pericial
contradictoria.
AJD
= Impuesto que grava la documentación de los actos sujetos.
En la ley se refiere a los documentos notariales, mercantiles
y administrativos
LGT=
Ley General Tributaria
Nº
CONSULTA : 1016-00
ÓRGANO
: SG de Impuestos la Renta
de las Personas Físicas
DESCRIPCIÓN-HECHOS:
Realiza-ción
de diversas obras de rehabilitación en un inmueble urbano
consistentes en repa-ración de la fachada, del ascensor
y de la caja de escalera, que estaban en mal estado.
CUESTIÓN
PLANTEADA: Deduci-bilidad
de las cantidades in-vertidas por los contribuyen-tes que residen
habitualmente en dicho inmueble.
CONTESTACIÓN
COMPLETA: El
artículo 55.1 de la Ley 40/98, del Impuesto sobre la
Renta de las Personas Físicas y otras Normas Tributarias,
establece en su apartado 1º letra a) una deducción
por inversión en vivienda habitual que, con carácter
general, será del 10,05 por 100 de las cantidades satisfechas
en el período de que se trate por la adquisición
o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya
a constituir la vivienda habitual del contribuyente, estableciendo
una base máxima de deducción de 9.015,18 €
anuales. Por su parte la rehabilitación deberá
cumplir las condiciones que se establezcan reglamentariamen-te.
Estas condiciones
vienen recogidas en el artículo 52.5 del Reglamento del
Impuesto, aprobado por Real Decreto 214/99, de 5 de febrero
que establece lo siguiente: "A los efectos previstos en
el artículo 55.1.1º. a) de la Ley del Impuesto se
considerará rehabilitación de vivienda las obras
en la misma que cumplan cualquiera de los si-guientes requisitos:
Que hayan sido
calificadas o declaradas como actuación protegida en
materia de reha-bilitación de viviendas en los términos
previstos en el Real Decreto 1186/98, de 12 de junio.
Que tengan por
objeto la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación
y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y
otras análogas siempre que el coste global de las operaciones
de rehabilitación exceda del 25 por 100 del precio de
adquisición si se hubiese efectuado ésta durante
los dos años anteriores a la rehabilitación o,
en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en
el momento de su rehabilitación."
En consecuencia,
sólo si se cumplen cualquiera de los dos requisitos mencionados,
las obras realizadas pueden ser consideradas como rehabilitación
de vivienda y dar derecho a deducción las cantidades
invertidas.
Todo lo cual,
con el alcance previsto en el apartado 2 del artículo
107 de la Ley General Tributaria, según redacción
dada por la Ley 25/1995, de 20 de julio, comunico a Vd. para
su conocimiento.”
DEFINICIONES
INTERESANTES
1.Tipología
de vivienda unifamiliar tradicional
Se entiende como
vivienda tradicional, el tipo de vivienda unifamiliar entre-medianeras,
con fachada alineada a vial, desarrollada en dos o tres plantas,
siendo en este último caso, la última planta de
cambra o almacén y promocionada en unidades edificatorias
independientes.
2. Tipología
de vivienda unifamiliar adosada o en fila
Se entiende como
vivienda adosada o en fila, el tipo de vivienda unifamiliar entre-medianeras
pero con posibilidad de retranqueo de su fachada con respecto
al vial, promocionada en unidades edificatorias de más
de una vivienda.
3. Tipología
de vivienda unifamiliar pareada
Se entiende como
vivienda pareada, el tipo de edificación aislada, con retranqueo
a todos los frentes de parcela, basado en la construcción
de dos viviendas unifamiliares con una medianera común.
4.- Tipología
de vivienda unifamiliar aislada
Se entiende como
vivienda aislada, el tipo de vivienda unifamiliar con retranqueo
a todos los frentes de parcela.
5. Vivienda
unifamiliar adosada o en hilera
Definición:
Conjunto de viviendas unifamiliares agrupadas horizontal-mente
en manzana abierta o cerrada con parcela individual o común
a todas las viviendas generando un proyecto único
6.
Vivienda plurifamiliar en bloque exento
Definición.-
Edificación sobre parcela aislada no sometida alineaciones,
con posibilidad de generar espacios abiertos en su interior, quedando
definida por los viales o calles que la delimitan.
REFRÁN
O FRASE CÉLEBRE
"
OBRA DE CHAPUCERO CUESTA POCO, PERO VALE MENOS "
