LLAVE
EN MANO
Las últimas novedades y noticias
del mundo inmobiliario
Nº
29
Agosto/2006
NOTICIAS
LOS
EDIFICIOS MÁS "LOCOS" DEL MUNDO
La
arquitectura es un arte que muchas veces resulta imposible de
catalogar. Una casa que baila, una vivienda torcida o un edificio
en triángulo son algunos ejemplos que demuestran que sobre ladrillos
y techos nunca está todo creado
Los
turistas del mundo suelen buscar los edificios más represen-tativos
para fotografiarse o filmar-se como recuerdo de sus viajes.
A las tradicionales obras de la arquitectura internacional, que
suelen ser los iconos de las ciudades más importantes del pla-neta,
hay que agregar ahora una lista de las construcciones insólitas.
Crooked
House"
Construida en 2004, es una insólita atracción turística y comercial
situad en el centro de compras de Rezident en Sopot, Polonia
y fue diseñada por la firma arquitec-tónica Szotynscy y Zaleski.
"Dancing
House"
Se considera como uno de los edificios polémicos más verdade-ros
en Praga. Se construyó entre 1992 y 1995, por los arquitectos
V. Milunic y F. Gehry
"Robot Building"
El gran banco de Asia es un edificio famoso en Bangkok.
Fue hecho en 1985, y su aspecto robótico es un símbolo para garan-tizar
los depósitos en el mundo de las finanzas modernas.
"Ripley's
Building"
Es una verdadera de la herencia de Ripley, fue construido en 1998
para reflejar un fuerte terremoto registrado en 1812. Constituye
uno de los atractivos mas fotografiados de Orlando y tal
vez de todo Estados Unidos.
"The
Wilson Hall"
Construido entre 1971 y 1974, con singular diseño proporciona
espa-cio para laboratorios, oficinas, y salas de ensayos para
más de 1500 científicos. Además contienen todas las clases de
experimentos extraños.
"135
Degree Angle" Esta casa extraña no tiene un nombre oficial, sino que
tiene un ángulo de 135 grados. Constuida por arquitectos orientales
tiene una azotea rosada y toda una dis-torsión visual que puede
confundir a los viajeros.
"Hotel
Sofitel"
Los templos tradicionales en Japón inspiraron el diseño único
de este hotel. La Tokio Sofitel tiene 72 cuartos y 11 habitaciones
con 3 pi-sos y salas de reunión de alta tecnología.
"Triangle
Building"
Es una maravilla que se destaca en entre rascacielos cuadrados
y repletos de oficinas particular diseño permite plantearse muchas
dudas sobre su interior y entre ellas si los cuartos de baño también
son triangulares.
"The
Astra Haus"
El edificio extraño es una cervecería en Hamburgo, Alemania
pero el año pasado, fue totalmente modificado por una corporación
de bebidas que no tenia relación con la celebre cerveza Astra
"Upside Downer"
Este edificio tiene sobre 100 exhibiciones interactivas para todos
los que visiten Florida y constituye un lugar de encuentro muy
especial para todos los artistas pop estadounidenses.
CONSULTA
CASAS
PREFABRICADAS
Se plantea si es
necesario licencia de obra para la inscripción de una declaración
de obra nueva prefa-bricada.
La casa prefabricada,
conforme al art. 334 CC, sería bien inmueble, una de dos,
o por destino o por incorporación. En el primer caso, alcanzaría
tal condición por la decisión de su propietario
de destinarla al servicio del solar, cuya vida jurídica
seguirá en adelante, mientras que por incorporación
lo sería si fueran necesarias algunas obras para fijarla
al terreno, de modo que no se pudiera separar de él sin
menoscabo.
En el primer caso, la declaración de obra nueva vendría
a expresar la decisión del propietario de destinar la casa
al servicio del inmueble, mientras que en el segundo, manifestaría
la realización de obras de unión de la construcción
prefabricada al suelo. Parece que en ambos casos es necesaria
la licencia urbanística a fin de comprobar que el proyecto
de instalación de la casa es conforme con el planeamiento.
En el primer caso,
la declaración de obra nueva vendría a expresar
la decisión del propietario de destinar la casa al servicio
del inmueble, mientras que en el segundo, manifestaría
la realización de obras de unión de la construcción
prefabricada al suelo. Parece que en ambos casos es necesaria
la licencia urbanística a fin de comprobar que el proyecto
de instalación de la casa es conforme con el planeamiento.
Otra cosa distinta,
en el caso de que no haya obras de anclaje o adhesión al
terreno, es que no quepa la certificación del técnico
de la finalización de la obra conforme al proyecto. Sin
embargo, tratándose de un solar, parece imprescindible
un mínimo de obras para dar al conjunto prefabricado suministro
y evacuación de aguas y energía eléctrica,
por lo que la intervención del técnico resulta igualmente
necesaria.
CONSEJOS
DECÁLOGO
DE ÉTICA DEL ADMINISTRADOR
I
Consultará con los
propietarios la elaboración de normas adecuadas de transparencia
administrativa que incluyan el procedimiento para atribuir la
realización de gastos, el pago bancario de gastos, etc., las cuales
serán debatidas y consagradas por simple mayoría de los presentes
en la primera asamblea que convoque, sea ordinaria o extraordinaria,
así como las normas de convivencia mas elementales y las normas
de uso de los distintos elementos de la comunidad
II
Se apartará de su
cargo cuando tenga la certeza de que más de la mitad de los propietarios
del Comunidad que administra le ha retirado su confianza
III
Procurará en toda
convocatoria a asamblea que la notificación a los propietarios
sea fehaciente. En cada asamblea que se celebre, como primer punto
del orden del día, luego de las formalidades de estilo, presentará
a todo nuevo morador del edificio y a su familia, así sea propietario,
inquilino o mero ocupante legítimo
IV
Llevará una lista
permanentemen-te actualizada de la identidad y domicilio de los
propietarios inte-grantes de la Comunidad, exigién-doles una copia
simple del título de propiedad que los acredite como tales. En
caso de negativa de alguno de ellos, deberá tramitar a su costa
el correspondiente informe de dominio. También exigirá de los
propietarios declarar la identidad de los moradores de sus respectivas
viviendas
V
Invitará como oyentes
sin voto a aquellos moradores del edificio que costean por los
propietarios los gastos comunes, cuando se traten temas relativos
a la admi-nistración y buen gobierno de la Comunidad
VI
Anualmente rendirá
cuentas de su gestión, poniendo a disposición de los propietarios
y/o los profesio-nales que ellos designen, toda la documentación
garante, incluyen-do los originales, de la misma a efectos
de su examen, con no me-nos de quince días de antelación a la
asamblea respectiva
VII
Fomentará el conocimiento
mutuo de los propietarios, pudiendo a tal fin organizar encuentros
y reu-niones informales por motivos solidarios o de buena vecindad:
fiesta de Navidad, fiesta apertura de piscina, charlas sobre la
LPH, concursos de mus, etc.
VIII
Deberá proveer,
en la medida en que lo permitan sus posibilidades, un local adecuado
y digno para la celebración de las asambleas
IX
En ningún caso y
salvo expresa comisión de la asamblea realizará préstamos a la
Comunidad que administra, poniendo en conoci-miento de los copropietarios
que la comunidad no tiene saldo suficiente para responder de sus
obligaciones pecuniarias
X
En ningún caso tomará
comisiones de los proveedores de la Comunidad, y comunicará a
los componentes de la Comunidad, si es consciente o tuviese indicios
de que el Presidente, algún otro miembro de la Junta o el Portero
se estuviese lucrando a costa de la Comunidad de Propietarios
REFRÁN
O FRASE CÉLEBRE
Fachada
lateral norte del Ayuntamiento de Becerril de Campos
Fue
construido entre 1904 y 1909 en el lugar que ocuparon las antiguas
escuelas, la cárcel y los portales antiguos. Obra del arquitecto
Rafael Geigel Sabat tiene dos plantas y la fachada principal
remata en una torre con reloj. Todas las fachadas del edificio
llevan sobre las ventanas refranes y proverbios morales, con
una intención cívica y educativa tan en boga en la época en
la que fue construido, y quizá debido a que las escuelas públicas
se situaban en sus bajos.
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ACTUALIDAD
DOCUMENTO
BÁSICO HS SALUBRIDAD
Artículo
13. Exigencias básicas de salubridad (HS)
1. El objetivo del
requisito básico “Higiene, salud y protección
del medio ambiente”, tratado en adelante bajo el término
salu-bridad, consiste en reducir a lími-tes aceptables
el riesgo de que los usuarios, dentro de los edificios
y en condiciones normales de utili-zación, padezcan molestias
o enfermedades, así como el riesgo de que los edificios
se deterioren y de que deterioren el medio ambiente en su entorno
inmediato, como consecuencia de las ca-racterísticas de
su proyecto, cons-trucción, uso y mantenimiento.
2. Para satisfacer
este objetivo, los edificios se proyectarán, constru-irán,
mantendrán y utiliza-rán de tal forma que se cumplan
las exi-gencias básicas que se establecen en los apartados
siguientes.
3. El Documento
Básico “DB HS Salubridad” especifica parámetros
objetivos y procedimientos cuyo cumplimiento asegura la satisfac-ción
de las exigencias básicas y la superación de los
niveles mínimos de calidad propios del requisito básico
de salubridad.
13.1 Exigencia
básica HS 1: Protección frente a la humedad
Se limitará
el riesgo previsible de presencia inadecuada de agua o humedad
en el interior de los edificios y en sus cerramientos como consecuencia
del agua procedente de precipitaciones at-mosféricas, de
escorrentías, del terreno o de condensaciones, dis-poniendo
medios que impidan su penetración o, en su caso permitan
su evacuación sin producción de daños.
13.2 Exigencia
básica HS 2: Recogida y evacuación de residuos
Los edificios dispondrán
de espa-cios y medios para extraer los residuos ordinarios generados
en ellos de forma acorde con el sistema público de recogida
de tal forma que se facilite la adecuada separación en
origen de dichos residuos, la recogida selectiva de los mismos
y su posterior gestión.
13.3 Exigencia
básica HS 3: Calidad del aire interior
1 Los edificios
dispondrán de medios para que sus recintos se puedan ventilar
adecuadamente, eliminando los contaminantes que se produzcan de
forma habitual durante el uso normal de los edificios, de forma
que se aporte un caudal suficiente de aire exterior y se garantice
la extracción y expulsión del aire viciado por los
contaminantes.
2
Para limitar el riesgo de con-taminación del aire interior
de los edificios y del entorno exterior en fachadas y patios,
la evacuación de productos de combustión de las
instalaciones térmicas se produci-rá, con carácter
general, por la cubierta del edificio, con indepen-dencia del
tipo de combustible y del aparato que se utilice, de a-cuerdo
con la reglamentación es-pecífica sobre instalaciones
térmicas.
13.4 Exigencia
básica HS 4: Suministro de agua
Los edificios dispondrán
de medios adecuados para suministrar al equipamiento higiénico
previsto de agua apta para el consumo de forma sostenible, aportando
cauda-les suficientes para su funciona-miento, sin alteración
de las pro-piedades de aptitud para el consu-mo e impidiendo los
posibles retor-nos que puedan contaminar la red, incorporando
medios que permitan el ahorro y el control del agua.
LEGISLACIÓN
CATALUÑA
Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código Civil de
Cataluña, relativo a los derechos reales.
Es
un paso más en el proceso de conservación, modificación
y desarrollo del derecho civil catalán. Este proceso,
iniciado con la Ley 13/1984, de 20 de marzo, de reforma de la
Compilación del derecho civil de 1960, ha continuado a lo largo
de varias legislaturas. Los hitos más relevantes han sido:
-La Ley
29/2002, de 30 de diciembre, primera ley del Código civil
de Cataluña, la cual establece su estructura y elaboración en
forma de código abierto, que es preciso construir a partir
de un proceso continuado para poder adaptarse de forma flexible
a las necesidades sociales y a los avan-ces de la ciencia jurídica
de cada momento.
Y
la presente ley que aprueba el libro quinto del Código civil
de Cataluña, relativo a los derechos reales.Esta
ley refunde y modifica parcialmente la legislación aprobada
por el Parlamento en materia de derecho de cosas y le da unidad
interna. Son seis leyes las afectadas, desde la Ley 6/1990,
de 16 de marzo, de los censos, hasta la Ley 19/2002, de 5 de
julio, de derechos reales de garantía.
Trata de instituciones funda mentales en el derecho de
cosas, como son la posesión, la propiedad y las situaciones
de comunidad, especialmente la llamada propiedad horizontal,
e introduce la regulación de los derechos de vuelo y de hipoteca.Entre
los principios que la sustentan están los de libertad
civil, el de protección de los consumidores o de personas con
necesidad de protección especial, de buena fe, de promoción
de la seguridad jurídica preventiva, y de la función social
de la propiedad. Sus disposiciones tie-nen carácter de derecho
co-mún en Cataluña.Estructura
y conte nido: El libro
quinto está formado por 382 artículos. Se distribuye en seis
títulos.
El
título I establece unas disposiciones generales sobre
los bienes cuyo concepto se toma en un sentido amplio, de modo
que incluye los derechos. Estipula que los animales no tienen
la consideración de cosas.
El
título II contiene la regulación de la posesión,
considerada co-mo un mecanismo primario de publicidad de derechos.
Regula los criterios de liquidación de la situación posesoria.
Configura la adquisición de buena fe de bienes muebles como
mecanismo trans-misor del derecho sobre el bien poseído.
El título III regula la
adquisición y extinción del derecho real. Desarrolla
la tradición en concordancia con los títulos
de adquisición, configurando el sistema transmisor adquisitivo
de acuerdo con la teoría del título y del modo vigente tradicionalmente
en el ordenamiento jurídico catalán. También
regula la donación, a la que reconoce la consideración
de título de adquisición, junto con la sucesión, el contrato,
la ocupación, la accesión y la usucapión. A pesar de ello, las
donaciones por razón de matrimonio o entre cónyuges y las donaciones
por causa de muerte se mantienen en el Código de familia y en
el Código de sucesiones. Ver D. Tr. 3ª. En
cuanto a la usucapión, este título reduce los
plazos de la posesión para usucapir a tres años para los bienes
muebles y a veinte para los inmuebles y regula su interrupción
y suspensión. La disposición transitoria 2ª determina el régimen
de las usucapiones iniciadas antes de la entrada en vigor de
esta Ley.
El
título IV establece una regulación general del derecho
de propiedad. Sistematiza los títulos adquisitivos exclusivos
del derecho de propiedad, con una simplificación notable respecto
de los textos que sustituye. También fija la normativa civil
de la acción reivindicatoria, como exponente de
la protección del derecho en caso de expolio. Ver D. Tr. 4ª.
El
capítulo V regula las restricciones del ejercicio
del derecho de propiedad de acuerdo con su función social: Cuando
las establecen las leyes, constituyen los límites del derecho
de propiedad si son en interés de la comunidad y constituyen
sus limitaciones si son en interés de particulares indeter minados,
normalmente los vecinos, incluidos en este caso los copropietarios
de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal.
El
título V regula las llamadas situaciones de comunidad.
En la comunidad ordinaria se plasman algunas novedades, sobre
todo en materia de división de la comunidad de bienes. La
regulación de las situaciones que resultan del régimen jurídico
voluntario de la propiedad horizontal es una de
las novedades de más trascendencia social del Código y está
recogida en el capítulo III. Se distribuye en cuatro secciones.
La primera contiene las disposiciones generales, con la configuración
de la comunidad, el título de constitución, en cuya regulación
se garantizan los derechos de los futuros adquirentes de pisos
o locales, y el funcio namiento de la junta de propietarios,
limitándose el principio de unanimidad a casos muy puntuales.
Las secciones segunda y tercera regulan la propiedad horizontal
simple y la compleja, esta última adecuada a los conjuntos inmobiliarios
con varios edificios pero con zonas comunitarias como son piscinas
o zonas de recreo. Es preciso destacar también la regulación
de las zonas comunes de uso privativo y de los elementos privativos
de uso común, el establecimiento de la acción de cesación sobre
determinadas actividades y la exclusión de los derechos de tanteo
y retracto para los locales con garajes y otros usos similares.
La sección cuarta regula la propiedad horizontal por parcelas
y, de acuerdo con la práctica jurídica, extiende los principios
de la normativa a las llamadas urbanizaciones privadas. Han
de tenerse en cuenta las Disposiciones Transitorias 5ª, 6ª y
7ª que prevén la adaptación a la nueva Ley.El
capítulo IV contiene una regulación de la comunidad especial
por turnos, que es diferente de la regulación de los
turnos de apartamentos para vacaciones que rige la Directiva
94/47/CE, de 26 de octubre, y que es compatible con la misma,
porque este capítulo se limita a bienes unitarios y excluye
de forma expresa la aplicación a los supuestos a que se refiere
la normativa europea. El
título se cierra con la regulación de la medianería.
Ver D. Tr. 8ª.
El
título VI es el más extenso y se dedica a los derechos
reales limitados de usufructo, uso y habitación; de
aprovechamiento parcial, superficie, censo enfitéutico y vitalicio,
servidumbre, vuelo, opción, tanteo y retracto, incluidos los
retractos legales de colindantes y el gentilicio del Valle de
Arán conocido como tornería; los derechos de retención, prenda
y anticresis, y, finalmente, algunas especialidades del derecho
de hipoteca resultantes de las especificidades del derecho catalán.
Se
introduce el usufructo de propietario y se modifica
el régimen del usufructo de participaciones en fondos de inversión
y en otros instrumentos de inversión colectiva. Ha de tenerse
en cuenta la Disposición transitoria novena.La
regulación de los derechos de aprovechamiento parcial,
auténtico cajón de sastre de aprovechamientos diversos que pueden
ser útiles para promover la conservación de los bosques y de
los espacios naturales mediante una explotación racional, agrupa
las antiguas servidumbres persona-les. Ver D. Tr. 10ª.
En
el derecho de superficie se determina la necesidad
de la escritura pública para su constitución y se subraya que,
al extinguirse, las construcciones o plantaciones revierten en
los titulares del suelo. Ver D. Tr. 11ª.Los
derechos de censo, enfitéutico y vitalicio se regulan
siguiendo la Ley 6/1990, en la que se introduce una norma de procedimiento
para la reclamación de las pensiones, se armonizan los plazos
y se fija de una forma más comprensible el valor de la redención.
Ver D. Tr. 12ª a la 15ª.Las
servidumbres se regulan de acuerdo con la Ley 22/2001.
Ver D. Tr. 16ª.La
regulación del derecho de vuelo, como derecho real
sobre un edificio o un solar edificado ajeno, es nueva y tiene
por objetivo delimitarlo con claridad del derecho de superficie.
Ver D. Tr. 17ª.En
la regulación de los derechos de adquisición es
de destacar lo relativo a la cancelación de cargas constituidas
entre la constitución y el ejercicio del derecho de opción. Se
recoge el retracto de colindantes, al que solo tienen derecho
los propietarios colindantes de fincas de superficie inferior
a la unidad mínima de cultivo que tengan la consideración de cultivador
directo y personal, y el de la tornería, exclusivo y propio del
territorio del Valle de Arán, que solo se aplica a fincas rústicas
y casas solariegas. Ver D. Tr. 18ª y 19ª.En
la regulación de los derechos reales de garantía
del capítulo IX se sigue la Ley 19/2002, aunque se simplifica
la normativa concerniente al derecho de retención y se introduce
la regulación de la hipoteca para supuestos específicos
del derecho catalán a los que la legislación hipotecaria no daba
hasta ahora la solución adecuada, como es el caso de los bienes
sometidos a fideicomisos, de la hipoteca en garan tía de pensiones
compensatorias de-rivadas de sentencias de separación o divorcio
y de pensiones por alimentos, o de la subrogación en el pago de
la pensión periódica o censal en caso de finca hipotecada en garantía
de este. Ver D. Tr. 20ª.Entrada
en vigor: El 1 de julio de 2006.
Impuesto
afectado: Impuesto de Actos Jurídicos Documenta-dos
Materia:
Si la desafectación
y venta de la vivienda del portero con la consecuente modificación
de las cuotas y asignación de una nueva cuota tributa en Actos
Jurídicos Documentados, cuota gradual
Se
resuelve que la escritura pública de modificación de coeficientes
de propiedad horizontal de un edificio, siempre que no se alteren
las superficies de los pisos y locales que lo componen, no tiene
por objeto cantidad o cosa evaluable, ya que lo evaluable en la
constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal es
el valor real de coste de obra nueva mas el valor real del terreno,
y éstos no son objeto de cambio o modificación alguna por el otorgamiento
de la nueva escritura.
Igualmente ocurriría en la variación de las cuotas de participación
de todas las propiedades en el edificio, derivada de la ampliación
que supuso la construcción de una nueva vivienda y trasteros.
Así resultan de las consultas 1865-02, de 29/11/2002 y V0477,
de 23/12/2004.
SENTENCIAS
DEL T.S.
N°
de Recurso: 2058/1999 N° de Resolución: 127/2006 Fecha de Resolución: 20060215 Procedimiento: CIVIL Ponente: IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA
NO
SE INFRINGE EL PRINCIPIO DE IGUALDAD POR EXISTENCIA DE OTROS CERRAMIENTOS
, AL NO PROBARSE LA SIMILITUD
La
tesis que mantiene la parte recurrente en este motivo es que se
ha soslayado el principio constitucional de igualdad, dada la
existencia de otras terrazas cerradas en el mismo edificio.
Pues
bien, ello no significa nada en cuanto a la igualdad, ya que tales
"cerramientos" están ahí al parecer sin oposición -y
la parte recurrente la ha tenido-, pero sobre todo porque no se
ha constatado la similitud de tales "cerramientos" de
terraza con las obras de la terraza de la parte recurrente en
casación. Ni tampoco se sabe de la situación legal o ilegal de
las obras realizadas en otras terrazas.
N°
de Recurso: 2622/1999
N° de Resolución: 135/2006
Fecha de Resolución: 20060216
Procedimiento: CIVIL
Ponente: IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA
REALIZACIÓN
DE OBRAS ILEGALES EN UN ELEMENTO COMÚN COMO ES UN TABIQUE DE CARGA
Y QUE CAUSA DAÑOS A UN TERCERO
La
sentencia recurrida, aparte de afirmar que "los tabiques
de carga" son elementos comunes -tesis absolutamente correcta
desde un punto de vista legal y jurisprudencial, y que ha sido
recogida en la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal
de 6 de abril de 1999 - no dice nada sobre la naturaleza del muro
divisorio, porque no tenía nada que decir en este sentido, ya
que únicamente afirma que la actuación sobre el mismo produjo
daños a terceros, por lo que debe ser vuelto, dicho muro o pared,
a su primitiva posición. Todo ello en base al exhaustivo informe
pericial, que como dice la sentencia de la primera instancia detalla
una precisión conceptual y valorativa la obras de consecuente
ejecución modificativa.
Y
así se especifica en las sentencias de esta Sala de 10 de octubre
de 1980, 10 de diciembre de 1984 y 22 de octubre de 1993 , cuando
en ellas se dice que: "Los 'muros' son siempre elementos
comunes según el art. 396 del propio Código sustantivo , se
trate de paredes maestras o de sustentación, o sean paredes divisorias
o de separación, en cuanto la función de las segundas es la delimitadora
del espacio correspondiente al edificio, marcando el perímetro
con relación a otro distinto, por lo cual aunque el muro demolido
por el recurrente para poner en comunicación los locales de negocio
de su propiedad integrados en dos fincas urbanas bien diferenciadas
no era verdaderamente una pared de carga, sí constituía un elemento
de cierre y delimitación con la casa vecina, por lo que no podía
ser derruido sin la indispensable concurrencia de la unánime voluntad
de los propietarios."
Por
ello la tesis casacional de esta parte recurrente, sobre la distinción
de la legalidad de las obras realizadas no tienen razón de ser,
cuando lo que se persigue en esta contienda judicial es obtener
un resarcimiento por mor de la realización de unas obras, prescindiendo
del carácter legalmente correcto o no de las mismas. Y sobre todo
que cuando unas obras producen efectos dañinos a terceros, son
ya "per se" ilegales.
Acceso a las resoluciones de los Tribunales Superiores
de Justicia del fondo jurisprudencial del Centro de Documentación
Judicial (CENDOJ). Esta base de datos contiene resoluciones a
texto completo recopiladas desde los organos colegiados de todo
el estado.
Las resoluciones
que componen esta base de datos se difunden a efectos de conocimiento
y consulta de los criterios de decisión de los Tribunales, en
cumplimiento de la competencia otorgada al Consejo General del
Poder Judicial por el art. 107,10º de la Ley Orgánica del Poder
Judicial.
www.poderjudicial.es
ANECDOTARIO
Si
es difícil aceptar que alguien lleve adelante una gestión administrativa
[HONRADAMENTE], mucho más difícil de creer es que, además, sufrague
gastos de un edificio con su patrimonio per-sonal.
En
reiteradas oportunidades, administradores de fincas angus-tiados
comentan que existe una suma de dinero que la comunidad le debe
a quien administra, la cual aumenta mes a mes.
Cuando quieren revocar el man-dato al administrador, el mismo
manifiesta no tener problemas en desvincularse del edificio, siempre
que se le pague lo que se le debe.
El
mandatario, que es el administrador de fincas, cesado el
mandato, debe entregar la docu-mentación de la comunidad, aun
sin que se le hubiesen satisfechos sus créditos, y tendrá
que reclamar a la Comunidad de Propietarios, dichos créditos,
la mayoría de las veces por la vía judicial
¿Es
eso posible?
Ello
se hace evidente cuando un propietario debe cuotas de comu-nidad.
La morosidad en el pago de las cuotas mensuales de esa finca
, en rigor a la verdad debieran sufragarla el resto de los propietarios,
mientras al moroso no se le cobre por las buenas o por las malas,
mediante un acuerdo de Junta se le reclame la deuda por
la vía judicial.
No obstante, en los números de quien administra, tal deuda pareciera
ser satisfecha, en algunos momentos pues adelanta, de su bolsillo,
el dinero necesario para pagar un gasto de la comunidad, que es
de primera necesidad: la luz, el agua, el sueldo del portero,
etc.
De tal suerte, el saldo negativo de la finca morosa pasa a disminuir
el patrimonio del administrador, mientras que el patrimonio del
moroso no se resiente, todo más se siente incomodo por la carta
que le ha enviado el administrador de la finca, pues la mayoría
de sus vecinos no se enteran de su situación hasta que se convoca
una Junta Ordinaria o Extra-ordinaria, y aparece en la convocatoria
que no puede votar, por adeudar a la Comunidad de Propietarios,
de la que forma parte, varias cuotas de comunidad
Generalmente aparecen deudas cuando quien administra lo hace en
varios edificios, teniendo una cuenta única para todas las comunidades.
SI
ESO PASA, PARA EVITAR DAÑO PATRIMONIAL AL AD-MINISTRADOR O A LA
PROPIA COMUNIDAD, CONVIENE CONVO-CAR A JUNTA DE PROPIE-TARIOS
PARA PONER EN CLARO EL TEMA Y – DE HABER ALGÙN, MOMENTANEO,
DESFASE CON-TABLE– CUBRIRLO INMEDIA-TAMENTE CON CUOTAS EXTRAORDINARIAS,
POR UN LAPSO ACOTADO DE TIEMPO, HASTA QUE EL MOROSO HAGA FRENTE
A SU DEUDA.
Administrador
cesado hacia un año
Rinn,
rin, rinn, llamada en su móvil
¿D.
Sufridor Burro y Apaleado?
Si.
¿Quién habla?
Soy
D. Prepotente, presidente de la Comunidad de las Batuecas
Hola,
buenos días, ¿qué se le ofrece?
Le
llamo, por que el nuevo administrador le ha informado a la comunidad
que al revisar las cuentas aparece un apunte contable de 2560€,
que usted la víspera de dejar su cargo, ha retirado de la
cuenta de la comunidad mediante domiciliación bancaria y al no
existir justificante de ese gasto, la comunidad ha acordado demandarle
a Usted.
¿Pero
a titulo particular, por la buena relación que hemos mantenido,
durante los 8 años que ha estado usted administrando la
finca, le llamo por si usted me lo puede aclarar?
Gustosamente; léase usted el balance de la comunidad del
ultimo ejercicio y verá que aparece un proveedor al
que se le adeudan 2560€, proveedor que no ha cobrado sus honorarios
durante todo el año, ya que la comunidad no tenia liquidez suficiente,
pues existía un propietario moroso, como usted muy bien sabe o
sabia, que no pagaba las cuotas de comunidad de sus 30 plazas
de garaje. Y no se preocupe usted, que si la comunidad sigue pen-sando
en demandarme le estaré muy agradecido pues será un motivo para
reclamar, una buena suma, por los daños y perjuicios, pues
voy a reconvenir contra la comunidad, por mancillar el honor de
un profesional.
¡Ah!
Y una ultima cosa, dígale a su administrador que antes
de poner-se medallitas, que lo primero que tiene que hacer es
aprender a leer balances y estudiar el asiento de apertura
del ejercicio entrante.
Con
esta frase, se corta la comunicación.
Y
colorín colorado, nunca se supo más de la Comunidad de las Batuecas
ni del Presidente que quiso aparentar estar en Babia cuando realmente
estaba en las nubes.
GUÍA
DEL
PROPIETARIO
DEFINICIONES
DE INTERÉS
No existiendo una definición
de “albañilería” en el ordenamiento
tributario, procede considerar, a los efectos de la aplicación
del tipo reducido en el Impuesto sobre el Valor Añadido,
la definición dada por el Diccionario de la Real Academia
de la Lengua Española, según el cual, albañilería
“es el arte de construir edificios u obras en que se empleen,
según los casos, ladrillo, piedra, cal, arena, yeso u
otros materiales semejantes”.
Definición tradicional
de "finca": "trozo de superfície terrestre
cerrado por una línea poligonal y objeto de propiedad"
(STS 10-12-60).
El elemento procomunal es respecto a la comunidad un elemento
común accidental y en sí es una copropiedad propter
rem y especial (por la ausencia de acción de división
y de derechos de adquisición preferente). A efectos catastrales,
en el Real Decreto legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el
que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario,
se dispone:
Artículo 6. Concepto y clases de bien
inmueble.
1. A los exclusivos efectos catastrales, tiene la consideración
de bien inmueble la parcela o porción de suelo de una
misma naturaleza, enclavada en un término municipal y
cerrada por una línea poligonal que delimita, a tales
efectos, el ámbito espacial del derecho de propiedad
de un propietario o de varios pro indiviso y, en su caso, las
construcciones emplazadas en dicho ámbito, cualquiera
que sea su dueño, y con independencia de otros derechos
que recaigan sobre el inmueble.
2. Tendrán
también la consideración de bienes inmuebles:
a) Los diferentes elementos privativos de los edificios que
sean susceptibles de aprovechamiento independiente, sometidos
al régimen especial de propiedad horizontal, así
como el conjunto constituido por diferentes elementos privativos
mutuamente vinculados y adquiridos en unidad de acto y, en las
condiciones que reglamentariamente se determinen, los trasteros
y las plazas de estacionamiento en pro indiviso adscritos al
uso y disfrute exclusivo y permanente de un titular. La atribución
de los elementos comunes a los respectivos inmuebles, a los
solos efectos de su valoración catastral, se realizará
en la forma que se determine reglamentariamente.
b) El ámbito espacial de una concesión administrativa
sobre los bienes inmuebles o sobre los servicios públicos
a los que se hallen afectos.
c) Los comprendidos en el artículo 8 de esta ley.
3. A cada bien
inmueble se le asignará como identificador una referencia
catastral, constituida por un código alfanumérico
que permite situarlo inequívocamente en la cartografía
oficial del Catastro.
4. Los bienes inmuebles se clasifican catastralmente en urbanos,
rústicos y de características especiales
