LLAVE
EN MANO
Las últimas novedades y noticias
del mundo inmobiliario
Nº
27
Junio/2006
NOTICIAS
ANTEPROYECTO
DE LEY DEL SUELO
Establece
un estatuto de derechos de los ciudadanos en relación
con el suelo, más transparencia y participación
ciudadana, y fija un porcentaje mínimo de suelo para
vivienda protegida.
El suelo
se valora según el uso de cada momento de acuerdo a su
situación real
El
Consejo de Ministros ha recibido un Informe de la Ministra de
la Vivienda sobre el Anteproyecto de Ley del Suelo, que tiene
como objetivo esencial apostar de una manera decidida por un desarrollo
territorial y urbano sostenible, en-tendiendo éste como
un desarrollo racional y viable a medio plazo que responda a unos
mínimos de eficiencia económica, calidad am-biental
y cohesión social. Empieza ahora un proceso de consulta
con las Administraciones públicas e instituciones representantes
del sec-tor antes de su aprobación definitiva por el Consejo
de Ministros para su remisión posterior a las Cortes Generales.
El
Anteproyecto de la Ley del Suelo establece un estatuto de los
ciudadanos en el que se fija que, por encima de los intereses
inmo-biliarios privados, está el derecho de los ciudadanos
a una vivienda digna y adecuada; a las necesarias dotaciones públicas
y equipamien-tos colectivos, y a la información y a la
participación efectiva en el desarrollo y ordenación
de las ciudades.
Transparencia
y participación ciudadana
El
Anteproyecto establece los me-canismos necesarios para que los
ciudadanos puedan participar en los procesos de ordenación
y gestión del suelo. Para ello se someten a información
pública los planes y otros instrumentos, incluidos los
convenios urbanísticos, y se exige la elaboración
de un resumen ejecutivo de los planes para que los ciudadanos
puedan valorar fácil-mente qué se quiere hacer y
en qué les afecta.
Además,
el Anteproyecto de Ley del Suelo busca asegurar un desarrollo
urbano sostenible sometido a una evaluación ambiental previa;
en segundo lugar garantizar la dispo-nibilidad de suelo para vivienda
protegida mediante el estableci-miento de un porcentaje mínimo
de reserva de suelo para dicho uso establecido en el 25 por 100
de los desarrollos urbanísticos. También busca conseguir
una mayor eficiencia en el funcionamiento del mercado del suelo,
desincentivando las prácticas de reclasificación
y retención especulativas del suelo.
El
Anteproyecto de Ley busca facilitar las políticas urbanas
de los municipios al abrir la horquilla que regula la participación
en las plus-valías urbanísticas, que se estable-ce
entre el 5 por 100 y el 15 por 100 del aprovechamiento urbanís-tico
en cuestión, lo que permitirá una mayor adaptación
en cada caso a las plusvalías reales que se puedan generar.
Al
mismo tiempo, se establece una mejor regulación de los
suelos públicos, asegurando su carácter de patrimonio
vinculado a deter-minados fines de interés social, prioritariamente
la construcción de viviendas protegidas, con la flexi-bilidad
suficiente como para que pueda adaptarse a las necesidades reales
de cada municipio.
Valoraciones
reales
Pero,
sin duda, una de las mejoras de la gestión pública
del suelo viene determinada por el nuevo régimen de valoraciones
que se establece sobre la situación real en que se encuentre
el suelo sin tener en cuenta las posibles expectativas que no
se hayan concretado aún.
El
Anteproyecto objetiva valores prudentes de mercado no especu-lativos
y, en todo caso, garantiza a los propietarios una adecuada indemnización
cuando no puedan participar en la gestión urbanística,
del mismo modo que se valora la iniciativa empresarial en el sector.
Movilización
de suelo
La
vivienda protegida necesita suelo en condiciones favorables para
su desarrollo y por eso, desde su formación, el Gobierno
ha venido movilizando suelo de propiedad estatal para aplicarlo
a la cons-trucción de nuevas viviendas.
En
los dos años que van trans-curridos de esta legislatura
se han movilizado catorce millones de metros cuadrados de suelo
público que permitirán construir 42.000 viviendas
protegidas.
Para
dar una idea del esfuerzo llevado a cabo en estos dos años
en movilización de suelo público basta comparar
esas cifras con las correspondientes a los ocho años comprendidos
entre 1996 y 2003. En esos años se liberó suelo
público para 26.753 viviendas protegidas. Eso significa
que en dos años se ha movilizado suelo para más
vivien-das protegidas que en los ocho años anteriores.
En definitiva, el Gobierno compromete suelo para 21.000 viviendas
protegidas cada año, mientras el Gobierno anterior lo hizo
a razón de 3.344 viviendas anuales protegidas.
El
tipo aplicable en IVA o la primear entrega de apartamentos turísticos
cuya calificación urbanística es la de apartahoteles
y que van a ser utilizados por los adquirentes como vivienda habitual.
El destino habitual de los apartahoteles es el de apartamento
turístico ocasional sin carácter de residencia permanente.
Por ello, en la medida en que la expedición de la cédula
de habitabilidad (o la licencia sustitutiva) no está prevista
para la ocupación de tales apartamentos turísticos,
no cabe calificar los mismos como aptos para su utilización
como viviendas, puesto que su destino lógico no es el de
residencia habitual, aunque de facto si lo sea. En consecuencia,
el tipo es el del 16 por ciento. Se les exige licencia de apertura
y funcionamiento como apartamentos turísticos en lugar
de la tradicional cédula de habitabilidad.
CONSULTA
El
consultante es el presidente de una comunidad de propietarios
de un edificio en régimen de propiedad horizontal.
Está previsto que dicho presidente, además de
las funciones propias de su cargo, preste a la comunidad los
servicios propios de la administración del edificio,
percibiendo por esto una retribución
1.-
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 4 de la
Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor
Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), están
sujetas a dicho Impuesto las entre-gas de bienes y prestaciones
de servicios efectuadas por empresa-rios o profesionales en
el desarrollo de su actividad empresarial o profesional.
2.- En virtud de lo dispuesto en la letra a) del apartado uno
del artículo 5 de la citada Ley 37/1992, a efectos del
Impuesto sobre el Valor Añadido se reputarán empresarios
o profesionales quienes realicen ac-tividades empresariales
o profesio-nales, considerándose como tales actividades,
según lo previsto en el apartado dos del mismo artículo,
aquellas que impliquen la ordena-ción por cuenta propia
de factores de producción materiales y huma-nos, o de
uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción
o distribución de bienes o servicios. Entre las actividades
de tal naturaleza que a título de ejemplo se citan en
el referido apartado dos del artículo 5 figuran las actividades
de prestación de servicios.
Cabe señalar también que, según establece
la letra b) del apartado tres del citado artículo 5,
se presumirá el ejercicio de actividades empresariales
o profesionales cuan-do para la realización de las mismas
se exija contribuir por el Impuesto sobre Actividades Económicas.
3.- Según se desprende del escrito de consulta, el consultante
ordena-ría por cuenta propia una serie de medios (al
menos, medios huma-nos: su propia actuación) con la finalidad
de prestar mediante con-traprestación los servicios propios
de la administración del edificio a la comunidad de propietarios
del mismo, resultando además que, según la contestación
dada el 14 de julio de 2000 al consultante por la entonces Dirección
General de Coordinación con las Haciendas Territoriales,
el mismo estaría obligado a darse de alta y tributar
por el Impuesto sobre Actividades Económicas por la realización
de la citada actividad, por lo que tal actividad constituiría
una actividad empresarial o profesional a efectos del Impuesto
sobre el Valor Añadido, estando por tanto los referidos
servicios sujetos a dicho Impuesto.
4.- Lo señalado en el apartado anterior resulta aplicable
con inde-pendencia y sin perjuicio del cumpli-miento de lo previsto
en otras normas en relación con el desarrollo de la referida
actividad por el consultante.
5.- Lo que comunico a Vd. con el alcance y efectos previstos
en el apartado 2 del artículo 107 de la Ley General Tributaria
Agradecería sinceramente que me argumentase, desde
una base jurídica, si alguno, todos, su con-junto o ninguno
de los órganos de gobierno de una comunidad de propietarios,
con estatutos, es o se puede considerar Órgano Colegiado,
bien por mera definición, ciertas similitudes, etc.
El artículo 13 de la LPH regula los órganos
de gobierno, cargos y funciones en materia de propiedad horizontal.
De los órganos relacionados en el artículo 13
de la LPH son impres-cindibles el Presidente y la Junta de Propietarios.
El Presidente ostenta la represen-tación legal y orgánica
de la comunidad y se trata de un órgano unipersonal.
La Junta de Propietarios debe adoptar los acuerdos por doble
mayoría voto/coeficiente, constitu-yendo un órgano
colegiado, o por unanimidad.
CONSEJOS
Como limpiar el mármol
El mayor problema que presenta
es que, al ser una superficie porosa, absorbe rápidamente
los líquidos y es sensible a cualquier ácido.
Las manchas que se eliminan en el acto no presentan especial
dificultad. Para el mantenimiento habitual de las superficies
de mármol se debe emplear agua y jabón, pero hay
que tener especial cuidado en utilizar un jabón neutro
que no lo dañe. Para la limpieza especial, utiliza
un cepillo de cerdas naturales empapado en agua jabonosa. Frota
sobre el mármol con el cepillo trazando pequeños
círculos, sin presionar demasiado y aclara con agua.
Manchas
de grasa
Se debe limpiar lo antes posible, pues si se filtra por los
poros y penetran en la piedra serán muy difíciles
de quitar. Si el mármol es blanco, puede verter un poco
de acetona sobre una hoja de papel secante blanco, poner
el papel sobre la mancha y cubrirlo con un trozo de plástico,
sujetándolo con cinta adhesiva. Al cabo de una hora la
acetona habrá sido absorbida por el papel . La mancha
desaparecerá sin dejar rastro. En manchas persistentes,
el ácido oxálico es una buena solución.
Aplica una capa
de ácido (es en polvo) sobre el mármol limpio
y humedecido con agua. Conviene hacer esta operación
en un lugar ventilado. Cuando el ácido cubra la mancha,
frota con un cepillo de cerdas naturales mojado con agua hasta
formar una especie de barro. Mas que frotar con fuerza, debes
hacerlo con constancia pues la operación dura unos 25
minutos. Transcurrido ese tiempo, si el ácido está
sucio, limpia el mármol y repite la operación
hasta que el barro que se forme salga limpio. Este método
de limpieza es muy efectivo también con manchas de tinta
REFRÁN
O FRASE CÉLEBRE
Paréceme,
Sancho, que no hay refrán que no sea
verdadero, porque todos son sentencias sacadas de la
misma experiencia, madre de las ciencias todas". (I, 21)
Para
comprar volver a Valcap.es
ANECDOTARIO
Los
pisos se habían entregado en los primeros meses del otoño
y sus vecinos, en su mayoría compradores de su primera
vivienda, fueron colonizando” el edificio paulatina-mente.
Los primeros en llegar fueron tres familias con niños en
edad de ir al colegio, que se incorporaban a su nuevo centro al
comenzar el curso. Les siguieron dos matrimonios jubilados que
venían a disfrutar de un piso con más comodidades.
Los demás se iban incorporando con más ilusión
que efectividad, con mucho trabajo los fines de semana y muchos
frutos secos con botes de refresco para entretener los descansos.
Se constituyó la Comunidad de Propietarios y se nombró
una Comisión para analizar todas las chapuzas que los de
la obra habían dejado, la puerta caída, la arqueta
que se hundía, las conexiones del teléfono que no
funcionaban, porteros automáticos que conecta-ban con otros
pisos y buzones que se quedaban sin puerta. Total chapuza.
Los
problemas eran reales, pero tampoco eran muy graves, y como los
que los sufrían eran pocos, pues tampoco se hacían
tan penosos.
Por
otra parte el representante de la Promotora, don Ramón,
era de esos que no se escondía nunca y estaba dispuesto
a resolverlo todo.
Según
avanzó el invierno algunos residentes detectaron fallos
en la caldera de calefacción y como los aparatos estaban
en garantía se dio aviso al servicio técnico. El
problema era que se encendía y apagaba inopinadamente.
Los técnicos que acudían no encontraban explicación
a este fenómeno. Ramón tranquilizó a todo
el mundo, en cuanto el instalador, que ahora estaba en la costa
haciendo un edificio, hubiera terminado, vendría a resolver
esta menudencia.
En
plena temporada de calefacción y el problema perdió
virulencia, pero una mañana Matías, uno de los jubilados
de la casa telefoneó muy temprano al despacho del adminis-trador
pidiéndole que fuera a visi-tarle.
El administrador, camino de su casa, se desvió para visitar
a Matías.
- Mire, Luis, yo estoy fuerte como un toro, pero algunas veces
tengo problemillas con las digestiones, y eso me ha ocurrido esta
noche.
- ¿ Se encuentra usted mejor?
- Sí, sí. El hecho es que con tanto ir y venir he
escuchado que se disparaba la caldera aunque yo no abría
el grifo del agua caliente. Pero en cuanto llegaba a la cocina
estaba apagada.
- Desde luego este asunto es extraño.
- Pues no señor, porque en uno de esos viajes al “señor
roca”, al apoyar la espalda en la cisterna he pegado un
brinco porque estaba caliente.
-¿Qué me dice?
- Si, mire usted. A la cisterna le llega agua caliente.
Ya se había descubierto el misterio de las calderas. Todos
los pisos, con algunas excepciones, alimentaban las cisternas
desde las tuberías de agua caliente sanitaria y por esta
razón cada ocasión en que se utilizaba la cisterna
se producía el disparo de la caldera.
Inmediatamente se telefoneó a don Ramón para explicarle
el asunto y urgir que se viniera a resolver tamaño disparate,
pero este impertérrito, respondió:
- Si ya sabía yo que el instalador es un hombre de una
calidad extraordinaria. Esto no es un error, es una medida sanitaria
muy avanzada, porque de esta manera la higiene de los inodoros
es mucho más eficaz. Pero si ustedes desean que se modifique,
se modifica.
Hoy, varios años después, todavía hay vecinos
que disponen de agua caliente en su cisterna.
GUÍA
DEL
PROPIETARIO
MI
TORTURA ES EL PLACER
DE MI VECINO: LA MUSICA
¿Qué
es convivencia? Es la capacidad de vivir juntos respetándonos
y consensuado las normas básicas
¿En
que se basa la convivencia?
Se
basa en el principio del respeto hacia los demás.
En las comunidades de propietarios, el propietario que es un melómano
puede ser el mayor torturador de sus vecinos, sobre todo cuando
el de primero escucha la música del vecino que vive en
el quinto
Algo tan básico como el respeto al derecho de cualquier
persona a escuchar música, pero cuando se produce con unos
decibelios de más, se entra en el terreno de las
actividades molestas(Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres,
Nocivas y Peligrosas aprobado por D. 2414/1961 de 30 de noviembre)
convirtiéndose entonces en un comportamiento que afecta
de forma directa al derecho de cada persona a disfrutar de la
comodidad de su casa y, en especial, del silencio de las
siestas y de la noche. El fondo de la cuestión tratada
no es el cómo, ni el porqué, sino simplemente que
no se debe moles-tar.
Lo primero que debe hacer el afectado, en base a las reglas de
vecindad, es dirigirse directamente, sin más, al vecino
en cuestión, para hacerle saber que le esta moles-tando,
eso si, con mucha corrección. Si el vecino no atiende
a razones, deberá usted dirigirse al presi-dente,
para que requiera al vecino ruidoso y molesto que cese con su
actitud, como indica el artículo 7 de la LPH apercibiéndole
que de proseguir, la comunidad podrá iniciar un procedimiento
judicial de acción de cesación, y que a tal efecto
convocará Junta de Propietarios.
Ahora
bien, debe tenerse en cuenta que todo afectado, independiente-mente
de las acciones que tome la comunidad, está en su derecho
y en su deber de denunciar directamente al que molesta. Las consecuencias
de una acción judicial de cesación como indica
el articulo 7 de la LPH:" Si la sentencia fuese estimatoria
podrá disponer, además de la cesación definitiva
de la actividad prohibida y la indemnización de daños
y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso
de la vivienda o local de negocio por tiempo no superior a tres
años, en función de la gravedad de la infracción
y de los perjuicios ocasio-nados a la comunidad. Si el infractor
no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos
definiti-vamente todos sus derechos relativos a la vivienda o
local, así como su inmediato lanzamiento,"
Con el consabido perjuicio para el propietario que dejará
de percibir las rentas, y el inquilino que se verá en la
calle y buscando otro lugar donde vivir, con los perjuicios económicos
además que le puede acarrear.
Resoluciones
de la DGRN
RECAUDADOR
MUNICIPAL NO PUEDE EMBARGAR INMUEBLES DE OTROS MUNICIPIOS
R. 9 de marzo de 2006, DGRN. BOE de 14 de abril de 2006.
Hechos: Se presenta mandamiento de embargo del
Recaudador Municipal de un Ayuntamiento por impago del Impuesto
de actividades económicas y basuras con providencia de
embargo de inmuebles en otro término municipal.
El Registrador deniega la anotación por
falta de competencia del Ayuntamiento al carecer de jurisdicción
para trabar bienes en actuaciones de recaudación ejecutiva
situados fuera del territorio de su corporación.
El Recaudador alega en su recurso las instrucciones
de una Circular de 1990 de la Dirección General de Recaudación
en el sentido de remitirse los mandamientos directamente al Registro
correspondiente.
La DGRN confirma el defecto pues el Registrador
puede calificar la competencia del órgano administrativo
y, según el articulo 8.3 de la Ley de Haciendas Locales
“las actuaciones en materia de inspección
o recaudación ejecutiva que hayan de efectuarse fuera del
territorio de la respectiva Entidad local en
relación con los ingresos de Derecho público propios
de ésta, serán practicadas por
los órganos competentes de la correspondiente Comunidad
Autónoma cuando deban realizarse en el ámbito
territorial de ésta, y por los órganos competentes
del Estado en otro caso, previa solicitud del Presidente de la
Corporación."
Nota: El art. 8.4 presenta una excepción
que no parece darse en el presente caso, al estipular que “las
Entidades que, al amparo de lo previsto en este
artículo, hayan establecido fórmulas de
colaboración con Entidades locales para la gestión,
liquidación, inspección y recaudación de
los tributos y demás ingresos de Derecho público
propios de dichas Entidades locales, podrán desa-rrollar
tal actividad colaboradora en todo su ámbito territorial
e incluso en el de otras Entidades locales con las que no hayan
establecido fórmulas de colaboración alguna.”
Por otro lado, nada se dice en la Resolución de la Instrucción
alegada. (JFME).
Propietario
de solar que fue objeto de obras de acometida y construcción
de cuatro viviendas unifamiliares sin que en ningún
caso lleguen a terminarse, transmitiéndose con posterioridad
mediante subasta.
Si el objeto
de la entrega es una edificación en fase de construcción,
no serán aplicables los conceptos de primera o segunda
entrega. Se considera terminada una edifica-ción cuando
es objetivamente apta para un uso concreto (oficinas, aparcamiento,
viviendas, etc...), sin necesidad de que el adquirente realice
obra adicional alguna. Resulta indiferente el grado de avance
de las obras. Si la construcción no se encuentra com-pletamente
finalizada no cabe considerar como terminado el objeto de
la entrega. La termi-nación de la obra puede ser acreditada,
entre otros medios, por el certificado del Arquitecto.
Sentencia de
la Audiencia Provin-cial de Cantabria, de 7 de Diciembre de
2005, recurso número 401/2005. Pacto sobre
pago de la plusvalía municipal y los derechos del consumidor.
Contrato de compraventa de una vivienda en el que se pacta
que todos los gastos, entre los que se comprenden los de Notario,
Regis-tro, IVA y Plusvalía municipal, serán
de cuenta y cargo exclusivo de la parte compradora.
No se consideró cláusula abusiva en el sentido
del artículo 10 bis de la vigente Ley General de Consu-midores
y Usuarios. No se observa desequilibrio entre las prestaciones
o la vista de la escasa cuantía del Impuesto en relación
al montante total del precio de la vivienda. Imaginamos que
esta última alusión es relativa a la plusvalía
municipal. Es una condición gene-ral, admitida por
lo general dada su pequeña cuantía, en la jurisprudencia
menor, salvo que no se insertase en el documento privado y
se pretendiese incluir en la escritura pública, por
una de las partes, sin haberse negociado, supuesto de cláusula
sorpresiva.
Pensamos que en
el supuesto de que el importe del Impuesto de la plusvalía
municipal fuese desco-nocido y excesivo la jurisprudencia sería
contraría a lo expuesto. Sería el caso del promotor
inmobiliario que no ha comprado un solar, sino las acciones
de una sociedad cuyo único patrimonio es el solar que
le pertenecía a la sociedad vendedora de las acciones
desde hacía más de veinte años, en este
caso el importe de la plusvalía cambiaría notablemente.
Al no haber tenido conocimiento real el consumidor del alcance
de la cláusula, sería nula la repercusión
del impuesto de la plusvalía.
Sobre el tema recomendamos el libro de Pertinez Sánchez
titulada: Las cláusulas abusivas por un defecto de trans-parencia,
Navarra, 2004, y el artículo en Aranzadi Civil, número
14, diciembre de 2005, titulado: Libertad de pactos y cláusulas
abusivas en la compra-venta de viviendas, escrito por Ana Díaz
Martínez.
LEGISLACIÓN
REGLAMENTO
DEL CATASTRO
Real
Decreto 417/2006, de 7 de abril, por el que se desarrolla el
texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado
por el Real Decreto Legislativo 1/2004 DE 5 DE MARZO
Destaquemos
de la reseña del Consejo de Ministros:
- La nueva normativa dispone que los ciudadanos puedanobtener las certificaciones catastrales directamente
mediante acceso telemático a través de la Oficina
Virtual del Catastro. Por otra parte, cualquier ciudadano
desde su propio domicilio puede acceder a la información
catastral a través de Internet y obtener los datos protegidos
de sus propie-dades, siempre que disponga de certificado de
firma electrónica o del nuevo DNI electrónico,
ya que el Catastro es de los primeros servicios de la Administración
General del Estado en los que ya puede utilizarse el nuevo DNI.
-
En materia de simplificación, el Real Decreto establece
la elimina-ción del deber de declarar las
alteraciones inmobiliarias ante el Catastro. Se
sustituye dicho deber por la comunicación de datos desde
los propios Ayuntamientos que decidan incorporarse a este nuevo
sistema de colaboración.
-
Por otra parte, se establecen Puntos de Información
Catas-tral en todos los Ayuntamien-tos que deseen prestar este
servicio, por el cual cualquier ciudadano que
no disponga de Internet en su domicilio puede acceder de forma
inmediata a toda la información catastral de sus propiedades,
cualquiera que sea la provincia en que estén ubicadas
dentro del territorio de régimen común, y obtener
certificaciones oficiales de dicha información.
Centrándonos
ya en el propio Decreto, su estructura, en seis títulos,
tiende a adecuarse a la ley que desarrolla, intentando no repetir
contenidos.
El
Título I está dedicado al régimen
de los órganos colegia-dos en el ámbito
catastral, donde concurren los tres grandes grupos
de Administraciones, esto es, la Estatal, la Autonómica
y la Local.
El
Título II, bajo la rúbrica de
la regulación del Catastro Inmobili-ario, completa determinados
as-pectos relativos a la referencia catastral,
centrándose sustancial-mente en su asignación
y en las particularidades en el tratamiento de determinados
bienes como inmuebles a efectos catastrales, cuales pueden ser
los trasteros y plazas de estacionamiento en pro indiviso. Del
mismo modo, desa-rrolla la definición de los inmuebles
de características especiales.
Podrá
asignarse una referencia catastral provisional,
a petición del notario que autorice la
escritura pública correspondiente, a los inmuebles pendientes
de su consolidación material o jurídica, en supuestos
tales como una obra nueva en construcción o una divi-sión
en propiedad horizontal en idénticas circunstancias (art.
18.4)
Tendrán
la consideración de bienes inmuebles independientes,
a efectos catastrales, los trasteros y las plazas
de estaciona-miento en pro indiviso adscritos
al uso y disfrute exclusivo y per-manente de un titular mediante
escritura pública en la que se incluya su descripción
pormeno-rizada (art. 21). Para su decla-ración, la comunidad
o entidad sin personalidad jurídica que integre el pro
indiviso tendrá la conside-ración de representante
de todos y cada uno de los comuneros. Dicha declaración
se acompañará de las escrituras públicas
acreditativas de la adscripción de uso y disfrute, con
referencia a un plano descriptivo de la situación de
todos los trasteros y plazas de estacio-namiento afectados (art.
22). Según la D. Tr. 2ª, no será obligatoria
la inscripción catastral de éstos, cuando hubieran
sido adscritos al uso y disfrute exclusivo y permanente de un
titular mediante escritura pública forma-lizada con anterioridad
a la entrada en vigor de este real decreto. La comunidad, con
la conformidad de todos los comuneros, o cada uno de ellos individualmente,
podrá solicitar voluntariamente su incor-poración
al Catastro Inmobiliario, con efectos a partir del día
siguiente al de la solicitud.
El Título III está dedicado a
la formación y mantenimiento del Catastro Inmobiliario
y, en sucesivos capítulos, desarrolla las normas sobre
los distintos procedimientos de incorpora-ción
contenidos en el texto refundido de la ley, con excepción
del de valoración.
Singular
interés reviste la regu-lación de los procedimientos
de comunicación contenida en el capítulo III y
de la concordancia entre el titular catastral y el sujeto pasivo
del Impuesto sobre Bienes Inmuebles del capítulo IV que,
dado su carácter novedoso, así como su gran potencialidad
de cara al correcto mantenimiento del Catastro sin incremento
de cargas formales para los ciudadanos, ha requerido un tratamiento
muy detallado, como lo es también el dispensado a la
inspección catas-tral en el capítulo VI.
Para
la práctica de las inscripcio-nes catastrales se podrá
utilizar cualquier medio de prueba
ad-mitido en derecho que sea suficiente para acreditar la realidad
de los hechos, actos o negocios que las motiven. En particular,
se considerarán medios de prueba idóneos, entre
otros, la certifi-cación expedida por el Registro de
la Propiedad, la escritura pública o, en general, cualquier
documento público, y el documento privado respecto del
que conste fehacien-temente la realidad de su fecha, de los
intervinientes y los requisitos del artículo 1261 del
Código Civil. La carga de la prueba correspon-derá
siempre a quien haga valer su derecho y se practicará
por él mismo o a su costa.
La
inscripción catastral tendrá carácter provisional
cuando se realice en virtud de certificación de inscripción
registral practicada con arreglo al procedimiento estableci-do
en el artículo 205 de la Ley
Hipotecaria y hasta tanto haya desaparecido la limitación
frente a terceros de los efectos de las inscripciones registrales
así practi-cadas (art. 25.1).
Alcance
de las comunicaciones de Notarios y Registradores:
Las comunicaciones a que se refiere el artículo 14.a)
del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario incluirán,
además de la adquisición o consolidación
de la propiedad de la totalidad del inmueble por una sola persona,
la que se produzca por varias, en unidad de acto, con independencia
de que el derecho adquirido por cada una de ellas sea una parte
de la propiedad plena o de la nuda propiedad, o del usufructo
total o parcial sobre el inmueble (art. 29).
Las
Administraciones públicas (incluye a Notarios y Registradores)
están obligadas a conservar
a disposición de los órganos gestores del Catastro
Inmobiliario, durante los plazos establecidos en la normativa
de protección de datos de carácter personal y
sobre archivo de documentación, los documentos acreditativos
de los datos comunicados y de aquellos otros que hayan sido
puestos en su conocimiento, o testimonio de los mismos, ya sea
en soporte convencional o informático (art. 38).
Se
trata de obtener la concor-dancia entre el titular
catastral y el sujeto pasivo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles
obligan-do a las entidades que gestionen el Impuesto sobre Bienes
Inmuebles a remitir mensualmente a la Geren-cia del Catastro
competente información sobre las rectificacio-nes que
hubieren acordado res-pecto del sujeto pasivo del referido tributo
cuando resulte acreditada documentalmente la no coinciden-cia
del mismo con ninguno de los titulares catastrales que figurasen
en el Padrón del correspondiente ejercicio, o cuando,
coincidiendo con un titular, éste figurara en el Padrón
por un derecho distinto al que determina la sujeción
al impuesto.
El
Título IV se centra en la colaboración
en materia catastral y el intercambio de información.
Incluye previsiones respecto a la suscripción y
régimen jurídico de convenios. Desarrolla, así
mismo, los diversos supuestos de suminis-tro de
la información catastral por la Dirección
General del Catastro a otras administraciones, entidades o instituciones
y viceve-rsa.
Finalmente, como novedad, se regula en este título la
creación de los puntos de información
catastral como instrumento para la difusión
por otras Administra-ciones, Corporaciones o Entidades de la
que esté disponible en la base de datos nacional del
Catastro.
El
Título V es el relativo a la regulación
de la información catastral
y su difusión que, además de recoger los principios
relativos a la protección de los datos de carácter
personal, el régimen de cesiones y autoriza-ciones y
el uso indebido de la información catastral, incorpora
el plazo de tramitación de las solicitudes de información
catas-tral. El título incluye, así mis-mo, en
dos capítulos diferenciados, la regulación específica
del acceso a la información catastral y de los certificados
catastrales.
El
empleo de medios electróni-cos, informáticos
y telemáti-cos permitirá entre otras
funciones:
- La obtención de certificados catastrales telemáticos
y el acceso a la información catastral, bien sea con
el alcance de mera consulta o para permitir la descarga y ulterior
tratamiento de los datos.
-
La confección y presentación de declaraciones,
comunicaciones y solicitudes catastrales.
La
información gestionada me-diante estos procedimientos
ten-drá la misma validez y eficacia que la recogida en
los documentos originales que reproduzcan, que podrán
ser destruidos salvo que una norma imponga un específico
deber de conservación.
Las
Administraciones, corpo- raciones, entidades e institu-ciones
públicas no podrán exigir a los interesados la
aportación de certificados catastrales cuando puedan
disponer de la información catastral mediante acceso
telemático a la base de datos nacional
del Catastro o por medio de las transmisiones de datos previstas
en el Real Decreto 209/2003, de 21 de febrero, por el que se
regulan los registros y las notificaciones telemáticas
así como la utilización de medios telemáticos
para la sustitución de la aportación de certificados
por los ciudadanos.
Cuando la información que deba contenerse en el certificado
catastral incluya datos protegi-dos,
se precisará el consentimien-to del afectado para dicho
acceso, salvo que éste estuviera amparado en alguno de
los supuestos previstos en el artículo 53 del texto refundido
de la Ley del Catastro Inmobiliario (entre los que está
la identificación de las fincas por los notarios y registradores
de la propiedad).
El
plazo de tramitación no podrá
ser superior a veinte días hábiles,
contados a partir del momento de la recepción de la solicitud
de información. Cuando se trate de solicitudes de información
extensa o compleja este plazo podrá ampliarse en otros
veinte días, previa notificación al interesa-do.
Los
arts. 83 y 84 se dedican a los certificados catastrales,
defi-niendo sus datos mínimos y sus efectos. Tendrán
exclusivamente carácter informativo y reflejarán
los datos existentes en la base de datos catastral, en los documentos
catastrales o en los que hubieran sido aportados por los interesados
o por terceros.
Los
certificados catastrales tendrán validez
durante un año a partir de la fecha de su expedición,
siempre que durante ese plazo no se produzcan modificaciones
en las circunstan-cias determinantes de su conteni-do. El solicitante
no podrá interpo-ner recurso alguno contra ellos fundado
en error o inexactitud en la descripción catastral de
los inmuebles a los que se refiera. La copia impresa de los
certificados catastrales telemáticos producirá
idénticos efectos a los expedidos en soporte papel.
El
Título VI y último está
consagrado a las infracciones y sanciones catastrales.
La disposición adicional séptima
dice: “En las escrituras públicas relativas a la
transmisión de la propiedad de los bienes inmuebles o
a la constitución, modificación o extinción
de un derecho de usufructo sobre los mismos, el
notario incorporará, a petición de los otorgantes,
las certificaciones catastrales descriptivas y
gráficas correspon-dientes. Esta certificación
será obtenida directamente por el notario autorizante
a través de la Oficina Virtual del Catastro, según
reseña del Consejo de Ministros.
LEY
10/2006
de 28 de abril
LEY
10/2006 de
28 de abril por la
que se modifica la
LEY 43/2003,
de 21 de noviembre
de Montes
Se
redefine el objeto de la Ley que será,
según el nuevo art. 1º: garantizar la conservación
y pro-tección de los montes españoles, promoviendo
su restauración, me-jora, sostenibilidad y aprovecha-miento
racional, apoyándose en la solidaridad colectiva y la cohesión
territorial.”
-Según
el art. 5, tienen también la consideración
de monte:… e) Los enclaves forestales en terrenos
agrícolas con la superficie mínima determinada por
la Comunidad Autónoma.
-El
art. 6 reconoce a los agentes forestales la condición
de agentes de la autoridad perteneciente a las Administraciones
Públicas
-Se
definen más claramente las competencias
estatales y de las Comunidades Autónomas con cam-bios en
los arts. 7 y 32. Corresponderá al Gobierno la aprobación
de las directrices básicas comunes de ordenación
y aprovechamiento de montes, mien-tras que serán las comunidades
autónomas las competentes para aprobar las instrucciones
de ordenación y aprovechamiento de los montes.
-Clasificación
de montes. Se añade el art. 12 bis: Montes
protectores y montes con otras figuras de especial protección.
Por razón de sus especiales caracte-rísticas,
los montes podrán clasi-ficarse en protectores
y montes con otras figuras de especial protección,
de conformidad con lo establecido en el capítulo IV bis
de esta ley. Este es un nuevo capítulo que, bajo el título
Régimen de los montes protectores y montes con otras figuras
de especial protec-ción, tiene el siguiente contenido:
- Determina qué montes pueden
ser declarados protectores y qué montes encajan dentro
de “otras figuras de especial protección de montes.
Entre éstas se encuentras las que contribuyan a la conserva-ción
de la diversidad biológica, las que constituyan o formen
parte de espacios naturales protegidos, las que estén incluidos
dentro de las zonas de alto riesgo de incendio, por ejemplo.
-
Indica que la declaración de
monte protector, o de especial protección, y su desclasificación,
se hará por la Administración de la comunidad autónoma
correspon-diente, previo expediente en el que, en todo caso, deberán
ser oídos los propietarios y la entidad local donde radiquen.
-
Las comunidades autónomas deberán crear para estos
montes los registros públicos de carácter
administrativo corres-pondientes donde constarán
las cargas, gravámenes y demás derechos reales que
soporten los montes incluidos en ellos.
-
La gestión de estos montes corresponde a sus
propieta-rios, que deberán presentar a la
Administración forestal de la comunidad autónoma
un proyecto de ordenación de montes o plan dasocrático,
en caso de no disponer de instrumento de plani-ficación
de ordenación de recursos naturales o forestal vigente
en la zona.
-La
titularidad que se asigne a un monte
en el Catálogo de Montes de Utilidad Pública
sólo puede impugnarse en juicio declarativo ordinario de
propiedad ante los tribunales civiles, no permitiéndose
el ejercicio de las acciones reales del artículo
250.1.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (art. 18). Antes
se aludía al art. 41 de la Ley Hipotecaria.
-En
cuanto al deslinde de montes de titularidad pública,
según el 21.7: “La resolución se-rá
recurrible tanto por los intere-sados como por los colindantes
ante la jurisdicción contencioso-administrativa, una vez
agotada la vía administrativa, por razones de competencia
o procedimiento, y ante la jurisdicción civil si lo que
se discute es el dominio, la posesión o cualquier otro
derecho real.”
-El
derecho de tanteo y re-tracto previsto en el
art. 25 se extiende de los montes declarados protectores (sobre
los que ya exis-tía) a otras figuras de especial
protección conforme a los ar-tículos
24 y 24 bis. Se recuerda que, conforme al párrafo 5 de
este artículo 25, “los notarios y regis-tradores
no autorizarán ni inscri-birán, respectivamente,
las corres-pondientes escrituras sin que se les acredite previamente
la práctica de dicha notificación de forma fehaciente”.
-Se
modifica el art 35, relativo a la certificación
forestal, instando a las Administraciones públicas
a promover el desarrollo de los sistemas de certificación,
garan-tizando que el proceso de certificación forestal
sea voluntario, transparente y no discriminatorio, así
como a velar por que los sistemas de certificación forestal
establezcan requisitos en relación con los criterios ambientales,
económicos y sociales que permi-tan su homologación
internacional. Con el uso de esta certificación se pretende
vincular el comercio de los productos forestales con la gestión
sostenible de los montes de los que proceden y conseguir que el
usuario final se decante por productos procedentes de montes ordenados
y gestionados con crite-rios sostenibles.
Respecto
a los aprovechamien-tos maderables y leñosos,
se modifica el artículo 37 b), exigiendo autorización
administrativa previa si no hay proyecto de ordenación,
plan dasocrático o instrumento de gestión equivalente
o esté el monte en un plan de ordenación de los
recursos forestales (PORF).
Sufre
una importante transforma-ción el artículo 50 relativo
al mantenimiento y restauración del carácter forestal
de los terrenos incendiados, quedan-do prohibido:
a)
El cambio de uso forestal al menos durante 30 años.
b)
Toda actividad incompatible con la regeneración de la cubierta
vegetal, durante el periodo que determine la legislación
autonómi-ca.
Con
carácter singular, las comuni-dades autónomas podrán
acordar excepciones a estas prohibiciones
siempre que, con anterioridad al incendio forestal, el cambio
de uso estuviera previsto en:
1.º
Un instrumento de planea-miento previamente aprobado.
2.º
Un instrumento de planea-miento pendiente de aprobación,
si ya hubiera sido objeto de evaluación ambiental favorable
o, de no ser esta exigible, si ya hubiera sido sometido al trámite
de información pública.
3.º
Una directriz de política agro-forestal que contemple el
uso agrario o ganadero extensivo de montes no arbolados con especies
autóctonas incultos o en estado de abandono.
Estatuto
de la Propiedad Forestal: se prevé que el Gobierno
remita en el plazo de dos años desde la entrada en vigor
de esta ley una propuesta de Ley regu-ladora del Estatuto de la
Propiedad Forestal, en la que se establecerán las bases,
respetando las compe-tencias que ostentan las Comuni-dades Autónomas,
según sus respectivos Estatutos, en esta materia
Se
derogan expresamente los siguientes apartados
puestos en cursiva:
-Artículo
7. Administración General del Estado. 1. Corresponden
a la Administración General del Estado en las
materias relacio-nadas con esta ley las siguientes competencias
de forma exclusiva:
a)
La gestión de los montes de su titularidad.
Se
modifica la Ley 50/1981, de 30 de diciembre, reguladora del Estatuto
Orgánico del Ministerio Fiscal, creándose
Secciones de Medio Ambiente específicamente
encargadas de la investigación y persecución de
delitos relativos a la ordenación del territorio, la protección
del patrimonio histórico, el medio ambiente e incendios
forestales y la figura del Fiscal de Sala de Medio Ambiente.
Entrada en vigor: el 30 de abril de 2006.
HACIENDA
CONSULTAS
EMITIDAS
POR LA DIRECCIÓN GENERAL
DE TRIBUTOS
DESCRIPCIÓN-HECHOS:
La
con-sultante ha sido presidente de su comunidad de propietarios.
CUESTIÓN
PLANTEADA
: Obliga-ciones fiscales de la comunidad
de propietarios.
CONTESTACIÓN-COMPLETA:
En
relación con la cuestión plan-teada, hay que señalar
que las Comunidades de Propietarios no tienen personalidad jurídica,
sino que se configuran como una modalidad específica
de las comunidades de bienes, atendiendo a lo dispuesto en el
artículo 396 del Código Civil y en la Ley de 21
de julio de 1.960, de la Propiedad Horizontal.
No teniendo personalidad jurídica propia, les sería
de aplicación el régimen de atribución
de rentas recogido en el artículo 10 de la Ley 40/1998,
de 9 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas
Físicas, según el cual:
"1. Las rentas correspondientes a las sociedades civiles,
tengan o no personalidad jurídica, herencias yacentes,
comunidades de bienes y demás entidades a que se refiere
el artículo 33 de la Ley 230/1963, de 28 de diciembre,
General Tribu-taria, se atribuirán a los socios, herederos,
comuneros o partícipes, respectivamente, de acuerdo con
lo establecido en la Sección 2ª del Título
VII de esta Ley.
(..)
3. Las entidades en régimen de atribución de rentas
no estarán sujetas al Impuesto sobre Socie-dades."
En este mismo sentido se expresa el artículo 6 de la
Ley 43/1.995, de 27 de diciembre, del Impuesto sobre Sociedades.
En consecuencia, dado que las Comunidades de Propietarios no
son sujetos pasivos del Impuesto sobre la Renta de las Personas
Físicas ni del Impuesto sobre Sociedades (y siempre que
no desarrollen actividades empresaria-les), no deberán
tributar por ellos ni quedarán sometidas a las obligaciones
contables y registrales exigidas por los mencionados impuestos.
No obstante, conforme al artículo 71 del Reglamento del
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado
por Real Decreto 214/1999, de 5 de febrero, las comunidades
de propietarios sí estarán obligadas a retener
cuando satisfagan rentas sometidas a esta obligación.
A estas rentas se refiere el artículo 70 del citado Reglamento,
que señala lo siguiente:
1. Estarán sujetas a retención o ingresos a cuenta
las siguientes rentas:
a) Los rendimientos del trabajo
b) Los rendimientos del capital mobiliario.
c) Los rendimientos de las siguientes actividades económicas:
Los rendimientos de actividades profesionales
Los rendimientos de actividades agrícolas y ganaderas.
Los rendimientos de actividades forestales.
d) Las ganancias patrimoniales obtenidas como consecuencia de
las transmisiones o reembolsos de acciones y participaciones
repre-sentativas del capital o patrimonio de las instituciones
de inversión colectiva.
En cuanto a la obligación de las Comunidades de Propietarios
de presentar la Declaración Anual de Operaciones con
Terceras Perso-nas, deben hacerse las siguientes observaciones:
"A tenor de lo dispuesto en el artículo 111 de la
Ley General Tributaria, las personas físicas o jurídicas
de naturaleza pública o privada, así como las
entidades a que se refiere el artículo 33 de la misma
Ley, que desarrollan actividades empresariales o profe-sionales,
deberán presentar una declaración anual relativa
a sus operaciones con terceras personas.
A efectos de lo dispuesto en este Real Decreto, tendrán
la consideración de actividades em-presariales o profesionales
todas las definidas como tales en el apartado dos del artículo
5 de la Ley 37/1.992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre
el Valor Añadido. Asimismo, tendrán esta consideración
las actividades reali-zadas por quienes sean calificados de
empresarios o profesionales en el apartado uno del mismo artículo
5 de la precitada Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido,
con excepción de lo dispuesto en su párrafo e."
Las Comunidades de Propietarios se encuentran entre las Entidades
a que se refiere el artículo 33 de la Ley General Tributaria,
a las cuales alude el transcrito artículo 1 del Real
Decreto 2027/1995.
Como se ha constatado, dicho artículo 1, al definir los
obligados tributarios que deben presentar esta declaración
anual, exige que los mismos "desarrollen actividades empresariales
o profesionales". A la hora de definir el concepto de actividad
empresarial o profesional, y de empresario o profesional, el
Real Decreto 2027/1995 remite a la normativa del Impuesto sobre
el Valor Añadido. A dichos efectos, debe acudirse a los
artículo 4 y 5 de la Ley 37/1992, reguladora de dicho
Impuesto.
El artículo 4 de la Ley 37/1992 dispone que están
sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido las entregas
de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito
espacial del impuesto por empresarios o profesionales a título
oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo
de su actividad empresarial o profesional.
Por su parte, el artículo 5. Uno de la misma Ley dispone
que se reputarán empresarios o profesio-nales:
"a) Las personas o entidades que realicen las actividades
empresaria-les o profesionales definidas en el apartado siguiente
de este artículo.
No obstante, no tendrán la con-sideración de empresarios
o profe-sionales quienes realicen exclusiva-mente entregas de
bienes o prestaciones de servicios a título gratuito,
sin perjuicio de lo estable-cido en la letra siguiente.
b) Las sociedades mercantiles, en todo caso.
c) Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones
de servicios que supongan la explotación de un bien corporal
con el fin de obtener ingresos continua-dos en el tiempo.
En particular, tendrán dicha con- sideración los
arrendadores de bienes.
d) Quienes efectúen la urbanización de terrenos
o la promoción, construcción o rehabilitación
de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta,
adjudicación o cesión por cualquier título,
aunque sea ocasionalmente.
e) Quienes realicen a título ocasional las entregas de
medios de transporte nuevos exentas del impuesto en virtud de
lo dispuesto en el artículo 25, apartados uno y dos,
de esta Ley.
Los empresarios o profesionales a que se refiere esta letra
sólo tendrán dicha consideración a los
efectos de las entregas de los medios que en ella se comprenden."
El número Dos de este precepto define las actividades
empresaria-les o profesionales como aquéllas que "impliquen
la ordenación por cuenta propia de factores de producción
materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de
intervenir en la producción o distribución de
bienes o servicios.
En particular, tienen esta conside-ración las actividades
extractivas, de fabricación, comercio y presta-ción
de servicios, incluidas las de artesanía, agrícolas,
forestales, ganaderas, pesqueras, de construc-ción, mineras,
y el ejercicio de profesiones liberales y artísticas."
Por último, el número Tres de dicho artículo
dispone que se presumirá el ejercicio de actividades
empresa-riales o profesionales:
"a) En los supuestos a que se refiere el artículo
3º del Código de Comercio.
b) Cuando para la realización de las operaciones definidas
en el artículo 4 de esta Ley se exija contribuir por
el Impuesto sobre Actividades Económicas".
Las Comunidades de Propietarios no reúnen los requisitos
estable-cidos por las precitadas disposi-ciones para atribuirles
la condición de empresarios o profesionales, en tanto
en cuanto realicen exclusiva-mente las actividades que les son
propias.
En consecuencia, las Comunidades que no realicen actividades
empre-sariales o profesionales no tienen la naturaleza de sujetos
pasivos del Impuesto sobre el Valor Añadido, sino de
consumidores finales y, por tanto, no tendrán en relación
con el mismo otra obligación tributaria que la de soportar
la repercusión de las pertinentes cuotas impositi-vas
correspondientes a las adquisi-ciones de bienes y servicios
que llevan a cabo.
Por lo tanto, si las Comunidades de Propietarios no tienen,
a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, la consideración
de empresarios o profesionales ni, de este modo, desarrollan
actividades empresaria-les o profesionales, debe concluirse
que las mismas no cumplen las condiciones fijadas por el artículo
1 del Real Decreto 2027/1995 a efectos de la obligación
de presentar la declaración o relación anual de
operaciones con terceras personas. Las Comunidades de Propietarios
no estarán obligadas a presentar esta declaración,
al entenderse que no desarrollan actividades empresariales o
profe-sionales.
En relación
con la obligación de conservar las facturas y presen-tarlas
a requerimiento de la Admi-nistración, debe señalarse
que la misma viene recogida con carácter general en el
artículo 35 de la Ley 230/1963, de 28 de diciembre, General
Tributaria, que establece entre las obligaciones de los sujetos
pasivos la de "llevar y conservar los libros de contabilidad,
registros y demás documentos que en cada caso se establezca;
a facilitar la práctica de inspecciones y comprobaciones
y a proporcionar a la Administración los datos, informes,
antecedentes y justifican-tes que tengan relación con
el hecho imponible."
Asimismo, las leyes propias de cada tributo recogen expresamente
entre las obligaciones formales de los sujetos pasivos la obligación
de conservar las facturas y justifican-tes contables durante
el período de prescripción del impuesto, que según
indica el artículo 64 de la Ley General Tributaria es
de cuatro años.
SENTENCIAS
DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
Organo:
Trib. Sup. Sala de lo Civil Sede: Madrid Sección: 1 N° de Recurso: 2695/1999 N° de Resolución: 259/2006 Fecha de Resolución: 20060406 Procedimiento: CIVIL Tipo de Resolución: Sentencia
Resumen: PROPIEDAD
HORIZONTAL: EL ACUERDO SOBRE
CERRAMIENTO PARA IMPEDIR EL PASO A TERCE-ROS NO PROPIETARIOS:
SOLO REQUIERE LA MAYORIA PARA SU APROBACIÓN.
NULIDAD DE ACUERDO QUE FIJA UN CANON PARA ANUNCIOS O ROTU-LOS
EN LOCALES COMERCIALES.
SENTENCIA En la Villa de Madrid, a seis de Abril de dos mil
seis.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo,
integrada por los Magistrados al margen indi-cados, el recurso
de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación
por la Sección Sexta de las constituidas en apoyo a la
Sección Quinta, como consecuencia de autos de juicio ordinario
declarativo de menor cuantía; seguidos ante el Juzgado
de Primera Instancia Número Tres de Alicante, sobre impugnación
de acuerdos; cuyo recurso fue interpuesto por la DIRECCION000,
representado por el Procurador de los Tribunales D. Miguel Angel
de cabo Picazo; siendo parte recurrida Dª Angelina, D. Jose
Francisco D. Benito, D. Miguel, D. Juan Luis, Dª María
Dolores, D. Guillermo y D. Carlos Jesús, representados
por la Procuradora de los Tribunales Dª Carmen Giménez
Galán.
ANTECEDENTES DE HECHO PRIMERO.- 1.- La Procuradora
de los Tribunales Dª Irene Ortega Ruiz, en nombre y representación
de doña Angelina, don Jose Francisco, don Benito, don Miguel,
don Juan Luis, doña María Dolores, don Guillermo
y don Carlos Jesús, formuló demanda de menor cuantía
en impugnación de acuerdos, contra la DIRECCION000",
en la cual tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que
estimó de aplicación terminó suplicando al
Juzgado dictase sentencia "por la que se declare la nulidad
de los acuerdos contenidos en los puntos 5º y 6º del
Orden del Día de la Junta de Propietarios de la demandada
celebrada el 28-03-95, relativos al cerramiento del acceso de
vehículos a la comunidad, a la regularización de
los carteles de los locales comerciales, y al canon a pagar por
los carteles de los mismos, en base a los argumentos y consideraciones
expuestos en los Fundamentos de esta demanda, condenándose
a la demandada a estar y pasar por esta declaración y desistir
de sus pretensiones y, expresamente, al pago de las costas generadas
en este pleito".
2.- Admitida a trámite la demanda y emplazada la demandada,
se personó en autos la Procuradora Dª María
Paz de Miguel Fernández, en nombre y representación
de la DIRECCION000, quien contestó a la misma y tras invocar
los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por convenientes,
terminó suplicando al Juzgado dictase sentencia "desestimando
íntegra-mente la demanda, y condenando a la parte actora
al pago de la totalidad de las costas de este juicio".
3.- Practicadas las pruebas declaradas pertinentes y unidas a
los autos, la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera
Instancia número Tres de Alicante, dictó sentencia
en fecha 15 de abril de 1996 cuyo FALLO es como sigue: "Que
estimando la demanda de origen de las presentes actuaciones promovida
por la procuradora Sra. Ortega Ruiz en nombre y representación
de Angelina, Jose Francisco y otros contra la DIRECCION000, debo
declarar y declaro nulos los acuerdos contenidos en los puntos
5º y 6º del Orden del día de la Junta de Propietarios
celebrado en fecha 28 de marzo de 1995, imponiendo las costas
a la parte demandada". SEGUNDO.- Interpuesto
recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia
y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sección
Sexta (de las constituidas en apoyo a la Quinta) de la Audiencia
Provincial de Alicante, dictó sentencia en fecha 23 de
marzo de 1999 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:
"FALLAMOS: Que estimando totalmente el recuso
de apelación interpuesto por Dª Mª Paz de Miguel
Fernández, en nombre y representación de la DIRECCION000
y estimando parcial-mente el recurso interpuesto por Dª Irene
Ortega Ruiz, en nombre y representación de Dª Angelina
frente a la sentencia dictada el pasado día 15 de Abril
de 1996 por el Juzgado de Primera Instancia Nª Tres de Alicante
, procede revocar la misma en el sentido de declarar nulos los
acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios demandada
en su sesión celebrada en pasado 28 de Marzo de 1995, relativos
al cerramiento del acceso a vehículos a la comunidad y
al establecimiento de un canon a los locales por los rótulos
que exhiben. No cabe hacer pronunciamiento en costas ni de la
primera instancia ni de esta alzada la cual se mantiene íntegramente".
TERCERO.- 1.- El Procurador de los
Tribunales D. Miguel de Cabo Picazo, en nombre y representación
de la DIRECCION000, interpuso recurso de casación contra
la sentencia pronunciada por la Audiencia Provincial de Alicante,
con apoyo en los siguientes motivos: "PRIMERO.-
Al amparo del art. 1692-4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ,
se denuncia la infracción de los artículos 11, 13.5,
y el 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal . SEGUNDO.- Al amparo
del art. 1692-4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se denuncia
la infracción del artículo 5 en relación
con el 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , porque la sentencia
considera modificado el Título Constitutivo, por la colación
de una puerta metálica, cuando en dicho Título Constitutivo
no se describen los accesos y elementos al conjunto inmobiliario.
TERCERO.- Al amparo del art. 1692-4 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil , se denuncia la infracción de los artículos
9, 5, en relación con el 16 de la Ley de Propiedad Horizontal.
2.- Admitido el recurso de casación por auto de fecha 18
de septiembre de 2001 , se entregó copia del escrito a
la representación de los recurridos, conforme lo dispuesto
en el artículo 1710.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
, para que en el plazo de 20 días puedan impugnarlo.
3.- La Procuradora de los Tribunales Dª Carmen Giménez
Galán, en nombre y representación de doña
Angelina, don Jose Francisco, don Benito, don Miguel, don Juan
Luis, doña María Dolores, don Guillermo y don Carlos
Jesús, presentó escrito de impugnación al
recurso de casación y alegando los motivos que estimó
pertinentes, terminó suplicando a la Sala dicte sentencia
por la que, declarando no haber lugar al recurso, confirme la
resolución recurrida, con imposición de las costas
al recurrente".
4.- Al no haberse solicitado por todas las partes personadas
la celebración de vista pública, se señaló
para votación y fallo el día veintidós de
marzo del año en curso, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. PEDRO GONZÁLEZ
POVEDA
PEDRO GONZALEZ POVEDA
Tipo de Resolución: Sentencia
Resumen:
PROPIEDAD HORIZONTAL: EL ACUERDO SOBRE CERRAMIENTO PARA IMPEDIR
EL PASO A TERCEROS NO PROPIETARIOS: SOLO REQUIERE LA MAYORIA PARA
SU APROBACIÓN. NULIDAD DE ACUERDO QUE FIJA UN CANON PARA
ANUNCIOS O ROTULOS EN LOCALES COMERCIALES.
FUNDAMENTOS
DE DERECHO
Primero.-
Por varios copropietarios integrantes de la DIRECCION000, de Alicante,
se formuló demanda con-tra la Comunidad de Propietarios
ejercitando acción de impugnación de acuerdos de
la Junta de copropietarios, celebrada el día 28 de marzo
de 1995. Los acuerdos impugnados son los que figuran bajo los
números 5 y 6 del acta de la Junta. En el primero de ellos
se acuerda la colocación de una o dos puertas en la entrada
de vehículos de la Comunidad, para evitar la entrada en
el aparcamiento de las personas ajenas a la misma; por el segundo
se acuerda la regulariza-ción de los anuncios de los establecimientos
sitos en los locales de negocio, tanto de los existentes como
de los venideros, regulariz-ación consistente en que no
moles-ten a ningún vecino, se obtenga permiso de la Junta
de Gobierno y entrega de fotocopia del seguro obligatorio de responsabilidad
civil para cada cartel; asimismo se acuerda aprobar el pago de
un canon de 5.000 pesetas por metro cuadrado de cartel para los
que se encuentren situados fuera de la zona de la puerta de los
locales, es decir en lo que se considera fachada general del edificio.
La sentencia de primera instancia estimó la demanda
al ser nula la votación por la que se aprobaron los acuerdos
impugnados. La sentencia de apelación declaró la
nulidad de los acuerdos impugnados. Segundo.- Acogido al art. 1692.4
de la Ley de Enjuiciamiento Civil , denuncia como infringidos
los arts. 11, 13.5 y 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal en
su redacción de 21 de julio de 1960 , aplicable al caso
por razones temporales; se combate la sentencia recurrida en cuanto
exige la unanimidad para la adopción de instalación
de una puerta metálica, considerando que esta instalación
supone una modificación susceptible de ser adoptada por
unanimidad. Por la íntima conexión con el primero,
ha se ser examinado conjuntamente el segundo en el que, por el
mismo cauce procesal, se acusa infracción del art. 5 en
relación con el 16.1 de la citada Ley de Propiedad Horizontal,
al consid-erar la sentencia "a quo" que la colocación
de una puerta metálica modifica el título constitutivo.
Esta Sala ha tenido ocasión de pronunciarse en relación
con obras e instalaciones de cerramiento de análogo o idéntico
contenido a las acordadas en la Junta de la Comunidad demandada
celebrada en 28 de marzo de 1995 y ha declarado que las mismas
no suponen alteración del título constitutivo por
lo que para su aprobación no se requiere la unanimidad
de los copropietarios. Ante el acuerdo de cierre de una calle
particular mediante la coloca-ción de dos portillas metálicas,
la sentencia de 14 de noviembre de 1985 señala: "porque
aun cuando como dicen los recurrentes, "el bloqueo de la
calle -no previsto en el título constitutivo -supone una
limitación en el uso de la misma", su influencia en
el mayor o menor uso y disfrute de dicha calle particular por
los titulares domini-cales de los locales (hoy recurren-te), además
de ser a lo sumo mediata o indirecta al venir referida a una presunción
de disminución de clientela, no puede ser tenida en cuenta
dado que, cual queda ya dicho, referida calle aun cuando particular
puede ser utilizada por los posibles clientes de dichos locales";
en el caso ahora enjuicia-do, las razones aducidas por los demandantes
recurridos, titulares de locales comerciales, se basa, precisamente,
en la dificultad de acceso a sus locales por sus clientes, siendo
así que la coloca-ción de las puertas acordadas
no impide el acceso peatonal a esos locales, como consta en el
acta de la prueba de reconocimiento judicial.
Ante el cierre al público y vehículos no pertenecientes
a la Comunidad de la calle interior que separa los dos bloques
de edificación, dice la sentencia de 15 de febrero de 1988
que "como bien se razona en la sentencia recurrida abundando
en lo argumentado en la primera instancia "la simple
colocación de una verja o puerta móvil en el pasaje
o calle particular con la única finalidad de impedir a
los extraños su indebida utilización, en nada viene
a alterar la naturaleza de elemento común que indudablemente
ostenta el paso, ni le hace inservible para su adecuada utilización
general que continúa sirviendo de acceso y comunicación,
ni impi-de su normal uso por los comu-neros"; se declara
no ser necesaria la unanimidad para adoptar el acuerdo sobre colo-cación
del indicado cerramiento. Criterio que es reiterado en las sentencias
de 5 de diciembre de 1989, con cita de las dos anteriores, de
31 de marzo de 1995 y 19 de noviembre de 1996, y que lleva a la
estima-ción de los dos primeros motivos del recurso. No
se da una alteración del título constitutivo por
la colocación del cerramiento acordado ni se causa perjuicio
a los titulares de los negocios instalados en los locales; lo
que se pretende es regular el uso de las zonas de aparcamiento
de la comuni-dad por quienes tienen derecho al uso del mismo,
los copropie-tarios, no los potenciales clien-tes de los negocios
allí instala-dos, teniendo en cuenta ade-más la
existencia de accesos peatonales a éstos. Tercero.- Por el mismo cauce procesal
que los anteriores, el motivo tercero denuncia infracción
del art. 9.5 en relación con el art. 16 de la Ley de Propiedad
Hori-zontal al afirmar la sentencia recurrida que la contribución
de un canon supone una modificación de la cuota de participación
acordada en el título constitutivo y en los estatutos y
por ello, exige para su adopción un acuerdo unánime
de todos los copropietarios.
Ciertamente, el canon establecido por el acuerdo impugnado
no puede considerarse, como estima la Sala de instancia, como
modificación de la cuota de participación en los
gastos generales de la Comunidad. Tal canon no se acomoda a los
parámetros establecidos en el art. 5, párrafo segundo,
de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 , ni responde a la obligación
impuesta a los copropietarios por el art. 9.5ª de la citada
Ley ; el citado canon res-ponde a un acto de administración
de la Comunidad al permitir la colocación de carteles en
las facha-das del edificio, elemento común; como tal acto
de administración, su aprobación está sometida
al régimen de mayoría, no de unani-midad. En este
sentido procede la estimación del motivo. Ahora bien la
característica del recurso de casación es producir,
caso de ser estimado, una alteración del fallo de la sentencia
impugnada, por lo que la casación no puede ser acogida
si ha de mantenerse dicho fallo, aun-que sea por razonamientos
jurídicos distintos de los que aquella resolu-ción
había tenido en cuenta (sentencias de 23 y 30 de diciembre
de 2003, 3 de marzo, 22 de octubre y 12 y 15 de noviembre de 2004).
La instalación de anuncios o carteles es inherente
a cualquier actividad negocial y constituye un uso lícito
de los elementos comunes en cuanto no se perjudiquen los derechos
de los demás propietarios ni alteren el decoro arquitec-tónico
del inmueble; en tanto no se produzca ese perjuicio a los demás
copropietarios o se altere el aspecto arquitectónico del
edificio, no se pude prohibir a los propietarios de los locales
de negocio, bien sea a ellos mismos o a sus arrendatarios, el
uso de los elementos comu-nes, siempre que la colocación
de rótulos o carteles no exceda de los parámetros
exteriores del local; la imposición del pago de un canon
por el uso de esta forma de los elementos comu-nes, supone una
limitación injustificada de los derechos del copropietario
de locales comerciales adecuados a los usos sociales y del comercio.
Por otra parte, ha de tenerse en cuenta que los anuncios o carteles
de los recurridos han sido autorizados por la Comunidad y su instalación
se produjo varios años antes a la producción del
acuerdo impugnado, por lo que la Comu-nidad no puede venir contra
sus propios actos: procede, en consecuencia, declarar la nulidad
del acuerdo recogido bajo el número 6 del acta de la Junta. Cuarto.- La estimación
de los dos primeros motivos del recurso deter-mina la casación
y anulación de la sentencia recurrida en el sentido de
declarar la validez del acuerdo adoptado por la Junta de Copro-pietarios
celebrada el día 28 de marzo de 1995, incluido en el número
5 del acta de la Junta, y la nulidad del acuerdo incluido en el
número 6 de dicha Acta.
La estimación del recurso determi-na la no expresa
condena en las costas de este recurso.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida
por el pueblo español FALLAMOS
Que debemos declarar y declara-mos haber lugar al recurso de casa-ción
interpuesto por la DIREC-CION000, de Alicante, contra la sentencia
dictada por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial
de Alicante, de fecha veintitrés de marzo de mil novecientos
noventa y nueve , que casamos y anulamos, si bien parcialmente,
en el sólo sentido de dejar sin efecto el pronunciamiento
por el que se declara la nulidad del acuerdo adoptado en la Junta
celebrada el día 28 de marzo de 1995 relativo al cerramiento
del acceso de vehículos a la Comunidad, incluido bajo el
número cinco en el acta de dicha Junta.
No ha lugar a hacer expresa condena en las costas de este
recurso.
Y líbrese a la mencionada Audien-cia la certificación
correspondiente, con devolución de los autos y Rollo de
Apelación, en su día remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará
en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto
las copias necesarias, lo pronuncia-mos, mandamos y firmamos .-
Juan Antonio Xiol Ríos.- José Antonio Seijas Quintana.-
Pedro González Poveda.-rubricado PUBLICACIÓN.- Leída
y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Pedro
González Poveda, Ponente que ha sido en el trámite
de los presentes autos, estando celebran-do Audiencia Pública
la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy;
de lo que como Secretario de la misma, certifico.
