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SALON
INMOBILIARIO DE MADRID
DEL
4 AL 8 DE ABRIL
SIMA
06, que se celebrará del 4 al 8 de abril en el Parque Ferial
Juan Carlos I de Madrid, ha superado este año todas
las expectativas.El área dedicada a la vivienda turística
residencial, Inmatour, es la que ha experimentado un mayor creci-miento.
Esta edición de 2006 contara con un área específica
destinada a empresas con ofertas de segunda vivienda en otros
países.
La feria contará con expositores de Brasil, México,
Florida, Panamá, Marruecos, Portugal, etc.
Este
año se centrará gran parte de sus conferencias en
el segmento de vivienda turística residencia
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CONSULTA |
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Un
administrador de fincas no es ratificado en su cargo en junta
general. ¿Puede abando-nar la Junta en aquel momento o
sigue siendo Secretario has-ta el final de la Junta?¿está
obligado a redactar la totalidad del acta?
Se entiende que el administrador también ejerce las
funciones de secretario de la Comunidad, ya que se le atribuye
la tarea de tomar nota durante la junta de los acuerdos
y del resultado de las votaciones, así como la redacción
del acta correspondiente en el plazo que establece la LPH.
Como regla general, la función del Administrador-Secretario
es refle-jar en el acta con fidelidad lo que ha ocurrido en la
junta. En este sentido, debe recordarse que el acta deberá
cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al terminar
la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes.
El administrador es un mandatario de la comunidad de propietarios,
resultando, por ello, aplicable el artículo 1726 de Código
Civil. (El mandatario es responsable no solamente del dolo,
sino también de la culpa, que deberá estimarse con
más o menos rigor por los Tribunales según que el
mandato haya sido o no retribuido.)
En virtud de este precepto, el Administrador no solamente res-ponderá
de los daños y perjuicios cando haya actuado con dolo,
sino que también responderá cuando su comportamiento
haya sido negli-gente, estimándose con más o menos
rigor por los Tribunales, según que el cargo de Adminis-trador
estuviese o no retribuido. En definitiva, el Secretario administra-dor
estará obligado a redactar y firmar el acta completa
en la reunión en la que se le cesa, sin que pueda abandonarla
en el momento que se se debata y decida su cese, pudiéndose
exigir responsabilidad por haberlo hecho.
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ANECDOTARIO |
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El
administrador recibió una llamada telefónica cuando
se disponía a cerrar su oficina pa-ra acudir a la junta
de cada no-che. Le telefoneaba un provee-dor para darle una mala
noti-cia: En la comunidad la Estación se había quedado
sin servicio de agua caliente y calefacción. Era el mes
de enero.
Se
había recibido el aviso de la avería. El diagnóstico
era que resultaba necesario proveer unas piezas electrónicas
cuyo coste en euros y tiempo se conocerían al día
siguiente. La última semana se habían registrado
importantes he-ladas y las previsiones metereo-lógicas
no auguraban una mejoría.
Retrasó
el administrador su partida para informar al presidente de la
comunidad y explicarle la situación. Al día siguiente
le pondría al corriente de la solución y su coste.
El
día siguiente fue para perdér-selo. No se llevó
el control exacto, pero más del 90 por 100 de los vecinos
llamaron por teléfono para quejarse de la falta de servicio,
preguntar por la solución y exigir que de inmediato se
repusiera el servicio.
La
comunicación con el proveedor y el diagnóstico no
pudieron ser más desalentadores. La avería era de-bida
a un problema en los circuitos electrónicos del sistema,
para los cuales no existían repuestos dada su antigüedad.
Ello conducía inexo-rablemente a modificar toda la instalación
de puesta en marcha y control de las temperaturas, puesto que
las calderas no podían fun-cionar sin esos controles. El
presu-puesto de reparación no era más halagüeño:
un elevadísimo importe que la comunidad no tenía
dis-ponible en saldo ni se preveía que pudiera ahorrar
en el transcurso del ejercicio ordinario.
Convocatoria
de junta
El administrador informó
al presi-dente y entre ambos adoptaron la única decisión
que resultaba aconsejable. Se convocaba junta extraordinaria para
esa misma tarde dada la urgencia e importan-cia del asunto. Se
redactó la con-vocatoria y se enviaron copias a la finca.
Asimismo, se urgió al proveedor para que vía fax
o Internet hiciera llegar el presu-puesto formal de la reparación
que se hacía necesaria.
No
se habían cumplido 24 horas desde que se había producido
la avería y ya se iniciaba la junta. En un portal gélido,
la temperatura rondaba los 7 grados, se reunió el 92,37
por 100 de la cuota comunitaria.
Durante
el desarrollo de la junta, el presidente y el administrador expu-sieron
pormenorizadamente lo que había ocurrido, las gestiones
realizadas, la solución técnica ne-cesaria y, finalmente,
el presu-puesto que se presentaba para realizar la reparación.
La fórmula de pago que parecía probable, sin haber
consultado a la empresa mantenedora, era un pago aplaza-do en
seis meses, lo que suponía que por termino medio los propietarios
verían cuadruplicada su aportación durante el semestre
próximo. El acuerdo debía adop-tarse sin falta y
a partir de aquí se inició el habitual y caótico
cambio de impresiones entre los asistentes en el que todo el mundo
habla y nadie se entera de nada. El presidente contestaba a unos
y otros. Mientras, el administrador callaba.
Al
cabo de unos minutos el administrador comenzó a intentar
reordenar la situación para que las conversaciones resultaran
producti-vas. Se restableció el orden. Opinó el
presidente que debía adoptarse inmediatamente el acuerdo
y rogar del instalador que realizara la reparación a la
mayor urgencia posible, dadas las circunstancias. Se produjo un
asentimiento gene-ralizado y pidió la palabra un propietario.
La vecina que se en-contraba a la izquierda del administrador
le susurró:
-
Ahora vienen los malos
-
¿Cómo?
-
Sí, igual que en las viejas películas del Oeste.
Ahora viene los malos y lo estropean todo.
Conocía
bien a sus vecinos.
-
Señor administrador, ¿cuántos presupuestos
se han pedido para hacer la reparación?
-
Sólo disponemos de éste. No ha habido tiempo para
pedir otros, además es el mantenedor de la instalación
el más cualificado para dictaminar y presupuestar la reparación
necesaria.
-
Pues eso a mí me parece muy irregular, manifestó
otro de los asistentes. A la junta deben traerse al menos tres
presupuestos.
-
Habitualmente se hace así cuando las circunstancias lo
permiten, replicó el apelado, pero en esta ocasión,
tanto por lo imprevisto de la avería como por las condiciones
climáticas, además de la premura en el tiempo, han
hecho imposible otra cosa.
-
Aquí lo que ocurre es que el de las calderas ha visto el
momento de meternos un clavo y nos va cobrar lo que le dé
la gana, opinó un tercero, y al administrador le parece
bien porque él no tiene que pagarlo.
Había
cambiado radicalmente el aspecto de la reunión, la mayoría
permaneció en silencio, no fueran a tener razón
los que así opinaban y resultó que finalmente se
adoptó el acuerdo de pedir urgentísima-mente nuevos
presupuestos de reparación y presentarlos a junta en cuanto
se dispusiera de ellos. Se invitó a todos los presentes
para que colaboraran en la aportación de los presupuestos.
Presupuestos
El despacho del administrador trabajó de nuevo a destajo
al día siguiente redactando el acta y enviándola
a todos los propietarios. Además hubo de recurrir a todos
los proveedores de calefacción y agua caliente que pudieran
reparar la instalación, y atender las lla-madas de varios
vecinos que, pasando frío en su casa, habían reflexionado
sobre el acuerdo adoptado y opinaban hoy que se había equivocado
la junta y no debía demorarse la decisión necesaria.
Ya no era posible volver atrás.
De
los más de quince presupuestos solicitados, la mayoría
no pudo atender la petición dadas las fechas de frío
intenso y sólo se concretaron cinco que llegaron después
de visitar la instalación, estudiarla y proponer las solucio-nes
que entendieron más adecua-das. Cuando se dispuso de las
ofertas habían trascurrido diez días llenos de reproches,
malestar y frío, mucho frío en todas viviendas que
tuvieron que volver a resucitar las viejas estufas de butano.
Se
convocó de nuevo junta, se entregó copia de los
presupuestos, los vecinos no aportaron ninguna oferta, y resultó
que la mejor opción era la del mantenedor de las instalaciones
que, conocedor de la instalación que atendía, había
ofrecido la solución más económica posible,
independientemente de que fuera cara.
Efectivamente
tuvo razón la vecina que vaticinó la llegada de
los malos. Ellos llegaron, confundieron, sembraron la discordia
y consiguieron una lamentable pérdida de tiempo y perjuicios
para todos sus vecinos. Pero quedaron tan ufanos y satisfechos.
Habían cumplido con su obligación de ser los malos
de la película.
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ACTUALIDAD |
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TRES
POR EL
PRECIO DE UNO
Servicio On-line para profesionales: portero, mensajero
y secretario.
La
Sociedad Estatal Correos y Telégrafos S. A.
(www.correos.es)
la conocida como Correos, ha sabido adecuar sus servicios a
las nuevas tecnologías para facilitarnos productos
muy interesantes: un portero on-line para distribuir la correspondencia
en las comunida-des que administramos, una secre-tario o secretario
que nos foto-copiaría, ensobraría y cerraría
los sobres, y un mensajero para llevar el grupo de sobres
al portero. Todo ello sentado y conectado al ordenador vía
Internet.
Estos
servicios se amplían al envío de burofax y telegramas
con acuse de recibo y certificación de texto, tan importante
en nuestra profesión para la reclamación de deudas
comunitarias a inquilinos. Otros servicios de interés
son la posibilidad de adquirir de forma gratuita una dirección
electrónica segura (este servicio en concreto requiere
la obtención de un certificado digital tipo x.509 v3
del tipo Clase 2 CA que expide la Fabrica de Moneda y Timbre:
(www.cert.fnmt.es), donde pode-mos
suscribirnos a las notificacio-nes públicas y procedimientos;
todo ello en colaboración con el Ministerio de Administraciones
Públicas.
Más
información en la web.
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Resoluciones
de la DGRN |
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UNA
DIVISIÓN HORIZONTAL EN SUELO RÚSTICO PUEDE IMPLICAR
UNA PARCELACIÓN ILEGAL
FACULTADES
DEL ARQUITECTO
R. 27 de enero de 2006, DGRN BOE de 10 de marzo
2006
HECHOS:
Se formaliza escritura en la que los propietarios de una finca
rústica, sita en Castilla-León, previa declaración
de obra nueva de dos viviendas y una caseta, construidas en 1993,
proceden a su división en varias viviendas independientes,
incluidos sen-dos espacios privativos sin edificar, constituyendo
una pro-piedad horizontal, con asigna-ción de cuota, y
sujetando todo ello a la Ley de Propiedad Horizontal.
REGISTRADOR:
El Registrador rechaza la inscripción en base a que 1.-
No se acreditan las facultades del Arquitecto que comparece
en la escritura para certificar sobre la fecha de terminación
de la edificación, siendo necesario que se acredite la
suficiencia de las facultades del técnico certificante,
en la forma que previene el art 50.3 del R Dto1093/1997, es decir
con certificación o visado del Colegio correspondiente.
2.- Para llevar a cabo dicha división en PH se
precisa licencia de parcelación o declaración de
su innecesarie-dad.
DIRECCIÓN
GENERAL.- La DG re-chaza el recurso interpuesto y da
la razón al Registrador en los dos puntos:
1.-
Efectivamente debe acredi-tarse las facultades del Arquitecto
compareciente (en definitiva el visado o acreditarse
con certificado parece que la colegiación del Arquitecto)
2.-
En cuanto al tema de la licencia de parcelación
o su innecesa-riedad, para llevar a efecto la PH, lo remite a
la legislación Urbanística de cada Comunidad Autónoma,
ya que si bien en principio tal división horizontal no
supone una división de terreno, y por tanto no se puede
entender incluida en el Dto 1093/1997, es cierto que varias CCAA
lo exigen para llevarla a efecto. En el presente supuesto se declaraban
además determinadas porciones de suelo, como elementos
privativos, lo que podía implicar una forma de división
de terrenos.
3.-
En la escritura según la DG no se llega a determinar si
lo que se constituye es un Complejo inmobilia-rio con parcelas
y edificaciones independientes o una PH, pero insiste, al considerar
privativas no sólo las edificaciones sino también
la totalidad del suelo que se divide en tres partes, se crean
nuevos espacios, que implican verdadera división de terrenos,
lo que exige licencia de parcelación o declaración
de su innecesariedad.
COMENTARIO:
Sólo dos precisiones importantes:
1.-
La DG exige respecto a los técnicos que intervienen en
los supuestos del Dto 1093/1997, que acrediten sus facultades,
en definitiva que se encuentran colegiados y en ejercicio. Se
vuelve pues a exigir un cert-ificado del Colegio o el visado
colegial (me imagino que aquí han hecho mella varios desagradables
incidentes en una localidad alicanti-na).
2.-
Aunque la licencia de parcela-ción no se encuentra incluida
en el Dto 1093/1997, para la PH, hay que acudir en cada
caso a la legislación urbanística corres-pondiente,
que comienzan a exigirla (entre otras puedo citar la Ley Andaluza,
Comunidad de Madrid, y Comunidad Valencia-mente las divisiones
horizonta-les en terreno rústico, conside-rándolas
como una forma de parcelación ilegal.
http://www.boe.es/
boe/dias/2006/03/10/pdfs
/A09760-09762.pdf
http://www.notariosy
registradores.com/
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CONSEJOS |
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DIEZ
SOLUCIONES BIOCLIMÁTICAS PARA VIVIENDAS DEL MEDITERRÁNEO
II
Carpintería
exterior: Se tiene que tener claro que se requerirá
de un material que evite el puente térmico, que
proporcione una alta resistencia mecánica, debido
a que se ha puesto una ventanales de grandes dimensiones,
y además que sea resistente a la intemperie.
Ejemplo:
Madera africana de Makoré, tratada con aceites
de lasur (importante: con certificado de no haber
sido talada indiscriminada-mente)
Muros : Muros de una sola capa
de termoarcilla, aprovechando el índice de aislamiento
del material, la inercia térmica térmica
que ofrecen los muros de una sola capa en cuanto el decalaje
entre horas de absorción de radiación solar
y emisión.
Cubiertas:
Cubiertas se dispondrán de manera que el agua de
la lluvia se recoja y se conduzca a un aljibe para su
aprovechamiento para el riego del jardín.
Suelo Exterior: En
las terrazas del jardín, piedra "tosca",
la arenisca de color tostado que tiene al agradable tacto
al pie descalzo de la arena cementada. Tiene otra ventaja:
no se recalienta con el sol por su color claro. Algo imprescindible
en los días mas calurosos del verano.
Jardín: Únicamente
árboles y plan-tas autóctonas, como el olivo,
ciprés y plantas aromáticas y carnosas,
concretamente del género crasula. En lugar de césped
común, plantar grama para evitar un consumo de
agua excesivo, aprovechando su facilidad de propagación.
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REFRÁN
O FRASE CÉLEBRE
El
Bosque de Cemento
no es el más verde, pero sí el que más
"frutos" da.
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HACIENDA |
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| CONSULTAS
EMITIDAS
POR LA DIRECCIÓN GENERAL
DE TRIBUTOS |
| Nº
CONSULTA : V2431-05 |
| ÓRGANO
: SG de Impuestos so-bre el
Consumo |
| FECHA
SALIDA : 29/11/2005 |
NORMATIVA:
Ley
37/1992 artí-culos 4, 5, 78 y 79 |
DESCRIPCIÓN-HECHOS:
La
con-sultante es propietaria de un local situado en un centro comercial.
La administración del centro procede de forma periódica
a facturar los ser-vicios que presta a todos los propietarios
con repercusión del Impuesto. |
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CUESTIÓN
PLANTEADA: Proce-dencia
de la repercusión del Impuesto por los servicios prestados |
CONTESTACIÓN-COMPLETA:
1. El artículo
4, apartado uno de la Ley 37/1992 de 28 de Diciembre, del Impuesto
sobre el Valor Añadido, (Boletín Oficial del Estado
de 29 de Diciembre), establece que "estarán sujetas
al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios
realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios
o profesionales a título oneroso, con carácter
habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial
o profesional, incluso si se efectúan en favor de los
propios socios, asociados, miembros o partícipes de las
entidades que las realicen".
A estos efectos, el artículo
5, apartado uno de la citada Ley dispone que se reputarán
empresarios o profesionales las personas o entidades que realicen
las actividades empresariales o profesionales definidas en el
apartado dos del mismo artículo, según el cuál
son actividades empresariales o profesionales las que impliquen
la ordenación por cuenta propia de factores de producción
materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de
intervenir en la producción o distribución de
bienes o servicios.
La aplicación de
ambos preceptos al funcionamiento de las comu-nidades de propietarios
ha sido analizado por extenso por este Centro Directivo.
En particular, en la contestación
vinculante de 21-09-2005, Nº V1848-05 se manifestó
que las operaciones que realizaba una mancomunidad de propietarios
del centro comercial consistentes en el reparto de los gastos
comunes de la propiedad derivados de los servicios de limpieza,
vigilancia y mantenimiento, entre otros, y en la organización
de la publicidad y promoción de dicho centro comercial,
estaban sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido y
no exentas del mismo, debiendo la citada mancomunidad repercutir
el Impuesto a los comuneros, y realizar la liquidación
e ingreso del mismo en las correspondientes declaraciones-liquidaciones.
En el escrito de consulta
presen-tado no se especifican los servicios que presta la comunidad
de propietarios de la que forma parte el local de la consultante.
Sin embargo, en la medida en que se correspondan con los señalados
en el párrafo anterior, resultará correcta la
facturación a los copropietarios con repercusión
del Impuesto devengado ya que dicha comunidad de propietarios
tendrá la condición de sujeto pasivo estando las
entregas de bienes y prestaciones de servicios que realice sujetas
al mismo.
Bajo dicho planteamiento, la base
imponible del Impuesto estará formada por el importe
total de la contraprestación de las operacio-nes realizadas,
de acuerdo con el artículo 78.uno de la Ley 37/1992.
No obstante, considerando la vin-culación
existente entre la comu-nidad y sus miembros, el artículo
79.cuatro de la Ley del Impuesto por referencia del apartado
cinco del mismo artículo 79, establece que, en estos
casos, la base imponible se determinará a partir del
coste de prestación de los servicios, incluida, en su
caso, la amortización de los bienes cedidos.
Por ello, la comunidad de propie-tarios
incluirá en dicha base el coste total de los servicios
que soporte respecto de las actividades que gestiona.
2.- Lo que comunico
a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el
apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de
diciembre, General Tributa-ria.
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SENTENCIAS
DEL T.S. |
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| Organo:
Trib. Sup. Sala de lo Civil
Sede: Madrid
Sección: 1
N° de Recurso: 1572/1999
N° de Resolución: 98/2006
Fecha de Resolución: 20060216
Procedimiento: CIVIL
Ponente: Roman
García Varela
Tipo de Resolución:
Sentencia
Resumen:
Propiedad Horizontal. Legitimación
activa. Apreciación de la prueba. Modificación unilateral
del título constitutivo. Congruencia de la sentencia declaración
de obra nueva y división horizontal, cuando todavía
las obras estaban en construcción, pero de dicho docu-mento
no ha nacido la comunidad de propietarios, pues las nuevas fincas
que componen la propiedad horizontal, las cuales se están
realizando, continúan en poder de la promotora, y solamente
existe un propietario de cada una de las fincas como de todos
los elementos comunes, al excluir esa única titularidad
de dominio cualquier copropiedad sobre zonas compar-tidas, con
lo que la comunidad surgirá en el momento en que, terminadas
las obras de construc- los compradores y se constituya, y si anteriormente,
como único propietario de las zonas no desti-nadas a viviendas,
ha otorgado una escritura pública de subsanación,
complementaria de obra nueva y segregación, estaba legitimado
para ello y no vulneraba el título constitutivo, y, de
entenderse que tal comunidad surgió antes, la autorización
unánime de los copropietarios se ha concedido a medida
que cada uno de ellos adquiría su parte privativa y firmaba
la escritura de compra, con lo que también aceptaba la
escritura de obra nueva, división horizontal y modificaciones,
como antecedente necesario, así como las normas incorporadas
por las que debía regirse la Comunidad, en cuanto los copropietarios
fueron libres de aceptar unas condiciones que figuraban en el
título constitutivo de la propiedad que adquirían
y prestaron su consenti-miento.
SENTENCIA COMPLETA EN LA WEB EN
JURISPRUDENCIA TS AÑO 2006
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GUÍA
DEL
PROPIETARIO |
| Estudios
previos a la intervención en trabajos de restauración
TRABAJOS
DE LABORATORIO
1º.- Estudio
del estado actual del edificio.
2º.- Análisis
de las formas de alteración: Origen y localización.
3º.- Caracterización
de materiales.
4º.- Estudio
de la interacción edificio-materiales-daños.
5º.- Selección
de métodos de actuación.
6º.- Diseño
de nuevos materiales: morteros de reintegración y de rejuntado.
7º.-Control
y seguimiento de las actuaciones en obra a través de la
toma de muestras y de ensayos realizados " in situ".
8º .- Colaboración
en proyectos de investigación para el desarrollo de nuevos
materiales y tecnologías.
9.- Asesoramiento
técnico-científico para la elaboración de
propuestas de actuación.
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