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NOTICIAS |
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COMPRAVENTA
Figura inscrita
en el Registro la compraventa de una finca en la que parte del
precio se pagó al contado, quedando el resto del precio aplazado
para ser satisfecho por la parte compradora en una fecha determinada,
devengando un inte-rés anual y sin que se estableciera condición
resolutoria.
Con posterioridad
figura inscrita una hipoteca.
Se presenta
ahora escritura «de complemento» de la anterior escritura de
compraventa por la que los mismos otorgantes pactan la condición
resolutoria en caso de impago del precio.
El Registrador suspende la inscri-pción
por entender que debe consentir la modificación de la venta
el titular de la hipoteca.
Recurre el interesado
alegando que la inscripción que se pretende, al inscribirse
con posterioridad a la hipoteca, siempre dejará a salvo la preferencia
del acreedor hipotec-ario, por lo que no es necesario el consentimiento
exigido.
El Registrador mantiene su califica-ción.
La DGRN estima
el recurso. Dice que “Siendo compatibles la hipoteca y la
condición resolutoria, la existencia de la inscripción anterior
de tal hipoteca no impide la constancia posterior de la condición
resolutoria, cuyo ejercicio, en ningún caso afectará a la hipoteca,
ya que, tratándose de derechos compatibles entre sí, la inscripción
de un derecho anterior no impide la de otro posterior, sino
que la colisión entre ambos se resuelve por el sistema del rango
hipotecario" (cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria).
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DICCIONARIO
DE LA L.P.H |
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Alteración:
Modificación o cambio de parte del edificio. Acción
y efecto de alterar o alterarse.
Prohibición:
Art. 7.1
Estructura:
Art. 12
Alterar:
Cambiar la esencia o la forma de una cosa
Altillos:
Entrepisos. Habitación situada en la parte más alta
de la casa, y por lo general aislada. Entreplanta, piso
elevado en el interior de otro y que se usa como dormitorio,
despacho, almacén, etc... Armario que se construye rebajando
el techo, o que está empotrado en lo alto del muro o pared.
Ámbito
de aplicación: Alcance lega, contorno dentro de unos
límites en los que se aplica una ley o disposición; en el
caso de la Ley de Propiedad Horizontal, que regula la copropiedad
de los elementos comunes, serían las comunidades de
propietarios y los complejos inmobiliarios.
Art. 2
Anejo:
Anexo, unido, agrupado, accesorio o dependiente.
Art. 3
a
Antena:
Conjunto de elementos metálicos utilizado para la emisión
o captación de ondas radioeléctri-cas.
Art. 396.CC
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| ACTUALIDAD |
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FACULTADES
DEL JUEZ
Las facultades del juez
que ejecuta una sentencia, no puede ir más allá de lo declarado
en la misma, ya que si eleva a públicos documentos a los que
no se refiere la sentencia ejecutada, y representa a personas
que no han intervenido en el procedimiento, es indudable que
se excede de sus facultades represen-tativas.
El presidente de la CECA
descarta una caida de los precios de la vivienda a corto plazo.
Los estudios sobre el mercado de la construcción aseguran
que la vivienda 'puede tener un sobrevalor del 30%, pero el
descenso a su valor natural no tiene por qué ser en la cifra
máxima ni de forma repentina'.
El
Banco de España cree que el precio de la vivienda está sobrevalorado
en cerca de un 20%.
AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA
POR RECTIFICACIÓN. TRASTE-ROS EN ELEMENTO COMÚN COMO ANEJOS
DE USO EX-CLUSIVO. CUÁNDO SE PRECISA CONSENTI-MIENTO INDIVIDUAL
DE LOS TITULARES REGISTRALES.
OPOSICIÓN POSTERIOR DE PROPIETARIOS AL ACUERDO.
R. 31 de marzo de 2005, DGRN. BOE del 20 de mayo de 2005
Se pretende
la inscripción de una escritura que contiene un acuerdo de la
Junta General de Copropieta-rios de un edificio en propiedad
horizontal en el que:
1º.-
Se rectifica la descripción de la obra nueva del edificio,
apareciendo una planta más bajo cubierta, en parte destinada
a un espacio cubierto de trasteros y en parte a terrazas. Todo
ello en base al certificado del técnico que asevera que se ajusta
al proyecto y a la licencia. Previamente constaba otro certificado
que sirvió de base a la inscripción del edificio en cons-trucción
diciendo que se ajustaba también a la licencia, pero sin mencionar
esa planta bajo cubierta. Se alega que en su día, por error,
se omitió consignar ese espacio, pero que no ha habido ampliación
de obra y que estamos ante una mera rectificación de un error.
El registrador
no considera sufi-ciente el certificado del técnico pues entra
en contradicción con otro anterior y con la licencia inicial
que no hablaban nunca de esa planta bajo cubierta.
La DGRN resuelve
que, efectiva-mente, hay contradicción entre ambos certificados,
y que se requiere nueva licencia, pues considera que se trata
de una nueva planta.
2º.- Se adopta el acuerdo en Junta, por
unanimidad, de atribuir el uso exclusivo de los trasteros
–elemento común- de esa planta bajo cubierta, a las seis diferentes
viviendas de la última planta del edificio. Los propietarios
de estas viviendas prestan individualmente su consentimiento.
El registrador
considera que el uso exclusivo sólo puede recaer en elementos
privativos si va ligado a una cuota privativa indivisa
sobre el espacio destinado a trasteros, pero no puede recaer
sobre un elemento común.
La DGRN
admite la posibilidad de que el uso exclusivo recaiga sobre
un elemento común, y que se atribuya como anejo a un
elemento privativo, pues ello supone en definitiva una vinculación
ob rem, aunque para ello esas zonas tienen que estar individualizadas
suficientemente.
3º.-
La escritura la otorga el Presidente de la Comunidad
y no todos y cada uno de los propietarios. El registrador exige
el consentimiento individualizado de todos los titulares registrales.
La DGRN diferencia
entre actos Colectivos, adoptados en Junta, para los
que no se requiere la acreditación del consentimiento individualizado,
bastando el certificado y la actuación del Presidente, y aquellos
que afectan al contenido esencial del derecho de propiedad
de cada uno de los propietarios, para los que sí se exige
el consentimiento individualizado.
En el caso concreto
considera que esa vinculación ob rem como anejos de determinadas
zonas comunes es un acto colectivo, y por tanto rechaza que
deban prestar su consentimiento fehaciente todos y cada uno
de los propietarios.
4.- Hay
varios propietarios que, notificados por el Registro,
se oponen a los acuerdos y solicitan del registrador
la no inscripción.
El Registrador
considera que el mero certificado de los acuerdos extendido por
el Secretario que ha sido nombrado en dicha Junta de la que
se certifica no puede suplir la voluntad individualizada
de todos los propietarios, máxime si algunos han mostrado ya
su oposición.
La DGRN considera
que los acuerdos de la Comunidad son ejecutivos desde que se
asientan en el Libro de Actas, y habrá de presumirse la validez
del certificado de dichos acuerdos. La notificación que se hace
a los propietarios, vía el artículo 327 de la Ley Hipotecaria
sólo es a efectos de que ejerciten los recursos oportunos pero
no es defecto o causa que impida la inscripción.
Nota: Causa
extrañeza la referencia que hace la DGRN al art 327 LH porque
la recepción del burofax es anterior a la nota de calificación,
mientras que la notificación del art. 327 LH se refiere a la
comunicación por parte del registrador de que se ha producido
un recurso gubernativo contra su calificación.
http://www.notariosy
registradores.com/ RESOLUCIONES/2005-
MAYO.htm#r155
http://www.boe.es/boe/
dias/2005-0520/ pdfs/
A17106-17109.pdf
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Resoluciones
de la DGRN |
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PROPIEDAD
HORIZONTAL
VENTA DE LA VIVIENDA DEL PORTERO CON CONSENTIMIENTO UNÀNIME PERO
SIN TRACTO SUCESIVO REGISTRAL.
R. 23 de
marzo de 2005, DGRN. BOE del 19 de mayo de 2005.
Se
descarga en el Presidente la responsabilidad de determi-nar que
el acuerdo ha sido unánime, en los términos que fija la
LPH, huyendo del estricto principio del tracto sucesivo
RESOLUCIÓN
de 23 de marzo de 2005, de la Dirección General de los Registros
y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el
notario de Madrid don José Luis Martínez Gil, contra la negativa
del registrador de la propiedad de Madrid, número 2, a inscribir
una escritura de desafactación de elemento común de un edificio
en régimen de propiedad horizontal y compraventa de
aquél.
En el recurso gubernativo
inter-puesto por el Notario de Madrid Don José Luis Martínez Gil,
contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Madrid,
número 2, D. Francisco Borruel Otín, a inscribir una escritura
de desafactación de elemento común de un edificio en régimen de
propiedad horizontal y compraventa de aquél.
Hechos
I
Por escritura otorgada ante el Notario
de Madrid, Don José Luis Martínez Gil el 19 de Febrero de 2002,
Don Manuel V.R., en nombre y representación, como Presidente de
la Comunidad de Propietarios de la casa, número 22 de la calle
C. de Madrid, cumpliendo acuerdos tomados por unanimidad de la
Junta de Propietarios, en la que concurrieron todos, desafecta
la vivienda del portero convirtiéndola en elemento privativo,
modifica las cuotas de todos los elementos de tal carácter, y
vende, una vez desafectado, aquel elemento a la entidad «E.S.A.».
(Continúa
en la
siguiente columna )
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(Continúa
de la
columna anterior)
II
Presentada copia autorizada de la
anterior escritura en el Registro de la Propiedad, número 2 de
Madrid fue calificada con la siguiente nota:
«Conforme al artículo
322 de la Ley Hipotecaria introducido por la Ley 24/2001 de 27
de diciembre, le notifico que en la escritura otorgada en Madrid
el 19 de febrero de 2002 ante el Notario Don José Luis Martínez
Gil, n° protocolo 641, presentada bajo el asiento 11809 del diario
86, se observa el siguiente defecto: Suspendida la inscripción
del precedente documento por obser-varse el siguiente defecto
subsa-nable:
1.°
De acuerdo con las Resolu-ciones de la Dirección General de los
Registros y del Notariado de 27 de junio de 1995, y 19 de febrero
de 1999, para alterar el título constitutivo, y además realizar
ac-tos de disposición sobre elementos comunes, se precisa el acuerdo
unánime de todos los propietarios según el Registro, por exigencias
del principio de tracto sucesivo. Como en los acuerdos no se especifica
quienes fueron los propietarios asistentes en el nuevo acta que
se expida, deberá constar el nombre de los asistentes.
No se toma anotación
preventiva por no haberse solicitado. Contra esta calificación
podrá interponerse recurso gubernativo de acuerdo con los
artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria. Ley 24/2001.
BOE 31 Diciembre. Madrid, 22 de marzo de 2.002. El Registrador.
Don Francisco Borruel Otín».
III
Don José
Luis Martínez Gil, interpuso recurso gubernativo contra
la anterior nota y alegó: Que la nota de calificación
conculca frontalmente él articulo 19 bis de la Ley Hipotecaria,
en vigor desde el día 1 de enero de 2002, puesto que la
nota de calificación no distingue entre hechos y fundamentos
de derecho. Que al Registrador le parece necesario que conste
en los acuerdos el nombre de los propietarios asistentes a la
Junta General de la Propiedad Horizontal, porque es preciso que
la modificación del titulo constitutivo se realice por
acuerdo unánime de todos los propietarios «según
el Registro», y que así resulta de las resoluciones
de la Dirección General de los Registros y del Notariado
de 26 de junio de 1995 y 19 de febrero de 1999, y del principio
de tracto sucesivo. Que el Registrador confunde los dos planos
en que funciona la Propiedad Horizontal:
a) Los actos que
afectan al derecho de dominio de la propiedad privativa y que
se realizan por los propietarios del inmueble mediante consentimiento
individual de cada uno de ellos y, respecto de los cuales, en
el ámbitoregistra se aplica el principio de tracto sucesivo,
y
b) los actos de
carácter colectivo de la comunidad de propietarios, que
se realizan en el seno de la Junta General y que se rigen por
las normas de la Ley de Propiedad Horizontal y el Derecho Civil
y respecto de las cuales no funciona el principio de tracto sucesivo.
Que, de acuerdo con lo dicho, las dos resoluciones que cita la
nota se refieren a actos realizados directamente por los propietarios,
por lo que, no se entra en su análisis. Que, por el contrario,
hay que señalar lo establecido en la resolución
de 23 de mayo de 2001, en la que refiriéndose a modificaciones
del título constitutivo que tienen carácter de acto
colectivo señala que «se trata de un acto de Junta
como órgano colectivo de la comunidad de propietarios,
que ha de adoptarse por unanimidad de los mismos en los términos
previstos en la norma primera del articulo 16 de la Ley de Propiedad
Horizontal, toda vez que la calificación habrá de
alcanzar a la comprobación del cumplimiento de los requisitos
establecidos en dicha norma, sin que pueda extenderse a los que
derivarían del principio de tracto sucesivo. Que resulta
un tanto extraño y sorprendente el concepto de tracto sucesivo
que se deduce del texto de la nota, porque si tal principio fuese
aplicable seria necesario el consentimiento individual, la justificación
de la capacidad y la representación y el instrumento publico,
poniéndose fin a las actas de las Juntas Generales de la
propiedad horizontal.
IV
El Registrador de
la Propiedad informó y elevó el expediente a esta
Dirección General mediante escrito de 4 de mayo de 2002.
Fundamentos
de Derecho
Vistos los artículos
397 del Código Civil, 3, 5, 8, 17 y 18 de la Ley de Propiedad
Horizontal, 2, 3, 20 Y 326 de la Ley Hipotecaria, las Sentencia
del Tribunal Supremo de 9 de noviembre de 1994 y 9 de diciembre
de 1997; y las Reso-luciones de esta Dirección General
de 15 de junio de 1973, 27 de junio de 1995, 19 de febrero y 13
de abril de 1999, 23 de mayo de 2001, 12 de diciembre de 2002
y 4 de marzo de 2004.
1. En el supuesto
del presente recurso se presenta en el Registro de la Propiedad
una escritura pública de desafectación de determinado
elemento común (vi-vienda destinada a portería)
de un edificio en régimen de propiedad horizontal y la
venta de aquél. Esta escritura es otorgada únicamente
por el Presidente de dicha comunidad (además de la parte
compradora) sobre la base de una certificación expedida
por el Secretario, en la cual se expresa que el acuerdo se adoptó
por unanimidad en reunión de junta general extraordinaria
a la que asistieron, presentes y represen-tados, la totalidad
de los copro-pietarios.
El Registrador suspende
la inscri-pción porque, a su juicio, al tratar-se de alteración
del título constitu-tivo y realizarse un acto de dispo-sición
sobre elementos comu-nes, es necesario el consentimiento unánime
de todos los que según el Registro son los copropietarios,
por exigencias del principio de tracto sucesivo. Y, por ello,
exige que se exprese quiénes fueron los propie-tarios asistentes
a la Junta.
2. Cabe recordar
que, conforme a la doctrina de esta Dirección General (cfr.
Resoluciones de 23 de mayo de 2.001, 12 de diciembre de 2.002
y 4 de marzo de 2004), en materia de propiedad horizontal, debe
distinguirse entre los acuerdos que tienen el carácter
de actos colectivos, que no se imputan a cada propietario singularmente
sino a la Junta como órgano comunitario; y aquellos otros
actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio,
requieren el consentimiento indivi-dualizado de los propietarios
co-rrespondientes, el cual habría de constar mediante documento
públi-co para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante
la adecuada interpretación de los de los artículos
3 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal. Cfr., también,
el último inciso del apartado 2 del artículo 18,
según la redacción hoy vigente). Ciertamente, en
este último caso no podría inscribirse la modificación
si no se ha otorgado «uti singuli » por todos los
que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios
de los distintos elementos privativos (cfr. artículo 20
de la Ley Hipotecaria).
En el presente supuesto,
análogo al que motivó la Resolución de 4
de marzo de 2004, lo cierto es que la desafectación y ulterior
disposición del elemento referido se trata de un acto de
la junta como órgano colectivo de la comunidad de propietarios,
que ha de adoptarse por unanimidad de los mismos en los términos
previstos en la norma primera del artículo 17 de la Ley
de Propiedad Horizontal; y, por ello, el defecto no puede ser
mantenido tal y como ha sido expresado, toda vez que la calificación
habrá de alcanzar a la comprobación del cumplimiento
de los requisitos establecidos en dicha norma, sin que pueda extenderse
a los que se derivarían del principio de tracto sucesivo,
los cuales no son exigibles al no tratarse de un acto individual
de todos y cada uno de los propietarios.
Esta Dirección
General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la
calificación del Registra-dor.
Contra esta resolución
los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante
el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar
donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación,
siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo
ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328
de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 23 de marzo
de 2005.–La Directora General, Pilar Blanco- -Morales Limones.
Sr. Registrador
de la Propiedad de Madrid, número 2.
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