LLAVE
EN MANO
Las últimas novedades y noticias
del mundo inmobiliario
Nº
20
Mayo /2005
Diccionario
de la L.P.H
Agregación:
Acción y efecto de agregar o de agregarse.
De pisos,
locales y anejos: art.8
Agregar:
Unir o juntar unas cosas a otras
Agrupación:
Acción y efecto de agrupar o agruparse.
De comunidades
de propietarios: art.24.2.b
Agrupar:
Reunir, junta en grupo, añadir.
Aire
acondicionado: Central de acondicionamiento con limpiador
de aire por pulverización de agua
Art. 396. C.C.
Alero:
Borde inferior del tejado que sobresale de la pared.
Parte de la
cubierta: Art. 396 CC.
Allanamiento:
Acto de conformarse con una demanda o decisión.
Pago de costas:
art. 21.7
Alquiler:
ver arrendamiento
Del piso de
la portería: Art. 17.1
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Resoluciones
de la DGRN
RESOLUCIÓN
REVOCADA
Resolución de
5 de abril de 2005, de la Dirección General de los Registros y
del Notariado, por la que se publica la Sentencia del Juzgado
de Primera Instancia n.º 2, de Toledo, de fecha 24 de junio de
2004, por la que se revoca la Resolución de la Dirección General
de los Registros y del Notariado, de 21 de enero de 2004.
CESIÓN DE CONTRATO.
R. 21 de enero de 2004, DGRN. BOE del 9 de marzo de 2004.
Por escritura
pública se protocolizó convenio urbanístico suscrito por un Ayuntamiento
y determinados hermanos, en virtud del cual los mismos dieron
en permuta al Ayuntamiento un solar inscrito a su nombre y, como
contraprestación por dicha transmisión, el Ayuntamiento se obligó
a transmitir a dichos hermanos varias parcelas que habrían de
adjudicarse a dicho Ayuntamiento como consecuencia de un P.A.U.,
entonces aún en tramitación.
Por escritura
otorgada ante el mismo Notario los hermanos cedieron a una sociedad
todos los derechos y obligaciones derivados del citado convenio,
quedando, como consecuencia de ello, la citada compañía subrogada
en la posición jurídica que en el contrato cedido ocupaban los
cedentes. La cesión efectuada fue notificada al Ayuntamiento,
tomando éste conocimiento de la cesión por acuerdo del Pleno.
La Comisión de Gobierno del Ayuntamiento acordó:
- Fijar, en
base al acuerdo con la compañía cesionaria las parcelas a entregar
en pago de la permuta.
- Otorgar la
correspondiente escritura pública de transmisión de las parcelas
a favor de la compañía
- Fijar el valor
de las parcelas a entregar.
El Registrador
suspende la inscripción:
1º.- Por carecer
la parte vendedora -el Ayuntamiento- de poder de disposición,
debiéndose haber limitado su actuación a la ejecución del Convenio
y a la consiguiente contraprestación a la que se obligó: La transmisión
a los señores cedentes, de las parcelas adjudicadas al Ayuntamiento.
2º.- Porque
tal actuación del Ayuntamiento vulnera el principio registral
de tracto sucesivo en coherencia plena con los principios
constitucionales de protección judicial de derechos e intereses
legítimos y provoca la omisión de deberes fiscales
La DGRN
confirma el criterio del registrador aduciendo que no cabe acceder
a la inscripción al amparo:
1) de la legitimación
registral del transmitente prescindiendo, frente a las exigencias
del tracto sucesivo sustantivo, de las vicisitudes anteriores
a la venta, pues si al Registro sólo pueden acceder los actos
válidos (artículo 18 de la Ley Hipotecaria), esa validez no viene
determinada por el pronunciamien-to registral legitimador, sino
por la existencia de verdadero poder dispositivo en el transmitente.
2) No puede
contradecir la anterior conclusión, el argumento de que el derecho
del adquirente derive de la transmisión de la posición jurídica
que en la permuta previa osten-taban los señores cedentes, pues
es lo cierto que se reconoce la existencia de dos transmisiones
distintas y sucesivas, cuya validez debe ser examinada y que deben
tener sus consecuencias de carácter material y tributario.
COMENTARIO:
A mi modo de ver, las Resoluciones a que hace referencia la DGRN
-la de 21 de junio de 1999(BOE 3 de Agosto) y 10 de Septiembre
2001(BOE 30 de Octubre)- obedecen a supuestos distintos a éste;
en el supuesto que planteaba la resolución 21 de junio de
1999, se reconoce en la escritura objeto de calificación la existencia
de dos transmisiones o títulos de transmisión distintos y sucesivos
de forma que el último de los adquirentes no deriva el suyo del
vendedor inicial sino de otro intermedio, (contrato privado de
compraventa) lo que por exigencia de principios de legalidad y
tracto sucesivo material impone la calificación de la validez
de ambas transmisiones y la de 10 de septiembre de 2001 contempla
una elevación a público de documento privado realizada por
los herederos del causante en la que no se limitaban a formalizar
la misma, no diferenciando entre el acto adquisitivo oneroso (compra-venta
del causante) y la herencia del comprador; pero lo que
es de destacar es que en la citada resolución de 21 de Junio de
1999 se aborda un tema interesante, la inscripción de las transmisiones
en que se haya producido una cesión de la posición contractual
del adquirente,sin llegar a pronunciarse sobre ello
pues no era el supuesto objeto del recurso.
Pero, a mi modo
de ver, lo que resulta evidente es que una cosa es ceder un bien
(parece que en la resolución del 99 era lo que acontecía) y otra
muy distinta ceder la posición en un contrato, esto es, concertar
una cesión de contrato, o negocio en el cual el cesionario se
subroga en la posición jurídica del cedente con consentimiento
de la otra parte, de tal forma que se concibe como negocio plurilateral
donde el cesionario se subroga en la suma de derechos y obligaciones
del cedente considerados en su unidad con consentimiento
del contratante cedido, de forma que:
1.- El
cedente queda desligado y liberado, salvo pacto en contrario,
de las obligaciones que tuviera con el contratante cedido, procedentes
del contrato que se cede.
2.- Y
si contratante cedido y cesionario asumen recíprocamente la figura
de partes del contrato cedido y el cedente queda sustituido por
el cesionario, el contratante cedido no puede cumplir el contrato
a favor del cedente ya que si lo hace así su conducta no tendría
efectos solutorios, y
3.- además
hemos de tener en cuenta que los contratos cedibles son aquéllos
que se encuentran total o parcialmente pendientes de ejecución
y, sobre todo, los de ejecución diferida
Por consiguiente,
sí lo que aquí se ha producido (habría que leer las escrituras
con detenimiento) es una verdadera cesión de contrato que obedece
a una causa y que se ha documentado en debida forma, (la
que se exige al contrato que se cede, artículo 1280 Cc) no veo
inconveniente para la inscripción a salvo temas fiscales. Y sin
perjuicio de que el registrador califique las dos escrituras
en su unidad. (IES)
El Banco de
España ha pedido a las entidades financieras que no relajen
sus criterios de concesión de créditos y que el hecho de que
existan garantías reales, como en los préstamos hipotecarios,
no sustituya en ningún caso al análisis que bancos y cajas
deben hacer de sus clientes y de su capacidad de reembolso.
El presidente
de la CECA descarta una caida de los precios de la vivienda
a corto plazo. Los estudios sobre el mercado de la cons-trucción
aseguran que la vivienda 'puede tener un sobrevalor del 30%,
pero el descenso a su valor natural no tiene por qué ser en
la cifra máxima ni de forma repentina'.
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CONSULTAS
CASAS
PREFABRICADAS
Se
plantea si es necesaria licencia de obra para la inscripción
de una declaración de obra nueva de una casa prefabricada.
La casa
prefabricada, conforme al art. 334 CC, sería bien inmueble,
una de dos, o por destino o por incorporación. En el primer
caso, alcanzaría tal condición por la decisión de su propietario
de destinarla al servicio del solar, cuya vida jurídica seguirá
en adelante, mientras que por incorporación lo sería si fueran
necesarias algunas obras para fijarla al terreno, de modo que
no se pudiera separar de él sin menoscabo.
En el
primer caso, la declaración de obra nueva vendría a expresar
la decisión del propietario de destinar la casa al servicio
del inmueble, mientras que en el segundo, manifestaría la realización
de obras de unión de la construcción prefabricada al suelo.
Parece que en ambos casos es necesaria la licencia urbanística
a fin de comprobar que el proyecto de instalación de la casa
es conforme con el planeamiento.
Otra cosa distinta,
en el caso de que no haya obras de anclaje o adhesión al terreno,
es que no quepa la certificación del técnico de la finalización
de la obra conforme al proyecto. Sin embargo, tratándose de
un solar, parece imprescindible un mínimo de obras para dar
al conjunto prefabricado suministro y evacuación de aguas y
energía eléctrica, por lo que la intervención del técnico resulta
igualmente necesaria.
Las tierras, edificios, caminos
y construcciones de todo género adheridas al suelo.
Los árboles y plantas y los
frutos pendientes, mientras estuvieren unidos a la tierra
o formaren parte integrante de un inmueble.
Todo lo que esté unido a
un inmueble de una manera fija, de suerte que no pueda sepa-rarse
de él sin quebran-tamiento de la materia deterioro del objeto.
Las estatuas, relieves, pinturas
u otros objetos de uso u ornamentación, colocados en edificios
o heredades por el dueño del mueble en tal forma que revele
el propósito de unirlos de un modo permanente al fundo.
Las máquinas, vasos, instru-mentos
o utensilios destina dos por propietario de la finca a la
industria o explotación que se realice en un edificio o
heredad, y que directamente concurran a satisfacer las necesidades
de la explotación misma.
Los viveros de animales,
palomares, colmenas, estan-ques de peces o criaderos análogos
cuando el propietario los haya colocado o los conserve con
el propósito de mantenerlos unidos a la finca, y formando
parte de ella de un modo permanente.
Los abonos destinados al
cultivo de una heredad, que estén en las tierras donde hayan
de utilizarse.
Las minas, canteras y es-coriales,
mientras su materia permanece unida al yacimiento y las
aguas vivas o estancadas.
Los diques y construcciones
que, aun cuando sean flotantes, estén destinados por su
objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un
río, lago o costa.
Las concesiones administrati-vas
de obras públicas y las servidumbres y demás derechos reales
sobre bienes inmuebles.
REFRÁN
O FRASE CÉLEBRE
EL
QUE TIENE UN AMIGO, TIENE UN TESORO.
HACIENDA
CONSULTAS
EMITIDAS
POR LA DIRECCIÓN GENERAL
DE TRIBUTOS
Nº
CONSULTA : 0067-05
ÓRGANO
: SG de Impuestos sobre
el Consumo
FECHA
SALIDA : 25/02/2005
NORMATIVA:Ley
31/1992 arts.
90-uno y 91-uno-3
DESCRIPCIÓN-HECHOS:
La enti-dad consultante es una promotora de edificaciones, en
algunos casos el comprador le pide que realice unas obras de reforma
sobre la vivienda en construcción consistentes en la construcción
de una piscina, o en incorporar aire acondicio-nado o suplementos
exteriores. En otras ocasiones se entregan electrodomésticos,
muebles y menaje del hogar.
Estas obras se pueden con-tratar en diferentes momentos y de diferentes
maneras:
Se entrega la vivienda con la piscina terminada.
Se pactan las obras de mejora en contrato privado antes de entregar
la vivienda, y luego se entrega la vivienda con la piscina.
Se entrega la piscina después de entregada la vivienda.
Se hace la escritura de venta de la vivienda mas la piscina pero
con un pacto de reserva de dominio dado que aunque se haya escriturado
no se ha finalizado la construcción de la vivienda.
CUESTIÓN
PLANTEADA: Tipo
im-positivo aplicable a las opera-ciones descritas.
CONTESTACIÓN-COMPLETA: 1.
- De acuerdo con lo establecido en el artículo 90, apartado
uno, de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre
el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), el citado
tributo se exigirá al tipo impositivo del 16 por ciento, salvo
lo dispuesto en el artículo 91 de la propia Ley 37/1992.
2. - El artículo 91, apartado uno, número 3.1º de la citada
Ley, dispone que se aplicará el tipo impositivo del 7 por ciento
a las ejecuciones de obras, con o sin aportación de materiales,
consecuencia de contratos directamente formalizados entre el
promotor y el contratista, que tengan por objeto la construcción
o rehabilitación de edificaciones o partes de las mismas destinadas
principalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, garajes,
instalaciones y servicios complementarios en ellos situados.
El mismo precepto señala que se considerarán destinadas principalmente
a viviendas las edificaciones en las que al menos el 50 por
ciento de la superficie construida se destine a dicha utilización.
3.- Según los criterios interpretativos del mencionado artículo
91, apartado uno, número 3 1º de la Ley 37/1992, recogidos en
la doctrina de esta Dirección General, la aplicación del tipo
reducido del 7 por ciento procederá cuando:
a) Las operaciones realizadas tengan la naturaleza jurídica
de ejecuciones de obra.
b) Dichas operaciones sean consecuencia de contratos directamente
formalizados entre el promotor y el contratista.
La expresión "directamente formalizados" debe considerarse
equivalente a "directamente concertados" entre el
promotor y el contratista, cualquiera que sea la forma oral
o escrita de los contratos celebrados.
A los efectos de este Impuesto, se considerará promotor de edificaciones
el propietario de inmuebles que construyó (promotor-constructor)
o contrató la construcción (promotor) de los mismos para destinarlos
a la venta, el alquiler o el uso propio.
c) Dichas ejecuciones de obra tengan por objeto la construcción
o rehabilitación de edificios destinados fundamentalmente a
viviendas, incluidos los locales, anejos, instalaciones y servicios
complementarios en ella situados.
d) Las referidas ejecuciones de obra consistan materialmente
en la construcción de los citados edificios o en instalaciones
realizadas directamente en los mismos por el sujeto pasivo que
las efectúa.
Por otro lado, según Resolución vinculante de la Dirección General
de Tributos de 31 de marzo de 1986 (BOE del 16):
"La aplicación del tipo impositivo reducido no se extiende
a las ejecuciones de obras que tengan por objeto la construcción
de piscinas o instalaciones deportivas, aunque se contraten
directamente con el promotor de una edificación".
En consecuencia tributarán al tipo impositivo del 16 por ciento
las ejecuciones de obra para la construcción de piscinas, es
decir el tipo impositivo que debe soportar el promotor por la
construcción de una piscina, que es diferente del tipo impositivo
que el promotor va a repercutir a sus clientes cuando venda
la vivienda con piscina, siendo irrelevante que la piscina se
construya para una comunidad de propietarios o para el propietario
individual de una vivienda unifamiliar.
4.- Por otro lado, el artículo 91, apartado uno, número 1, 7º,
de la citada Ley señala que "tributarán al 7 por ciento
las entregas de los edificios o partes de los mismos aptos para
su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje,
con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que
se transmitan conjuntamente.
En lo relativo a esta Ley no tendrán la consideración de anexos
a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente
con los edificios o parte de los mismos destinados a viviendas.
No se considerarán edificios aptos para su utilización como
viviendas las edificaciones destinadas a su demolición a que
se refiere el artículo 20, apartado uno, número 22º, párrafo
6º, letra c) de esta Ley."
A efectos de este artículo, por anexos o anejos se entienden
entre otros, además de las plazas de garaje, los sótanos, las
buhardillas o trasteros, escaleras, porterías, así como pistas
de deporte, jardines, piscinas y espacios de uso común en la
propia parcela y que se transmitan simultáneamente con ellos.
No debe confundirse, como ya hemos dicho antes, el tipo impositivo
aplicable a la transmisión conjunta de las citadas viviendas
y sus elementos accesorios (zonas deportivas, garajes, trasteros),
que es el 7 por ciento, con el tipo impositivo aplicable a ejecuciones
de obra para la construcción de instalaciones deportivas que
tributan al 16 por ciento.
Las operaciones consistentes en mejoras y reformas, a realizar
por el promotor en una vivienda pendiente de entregar a su adquirente,
sobre las condiciones inicialmente pactadas, como la construcción
de una piscina, o en incorporar aire acondicionado o suplementos
exteriores, se deberá considerar como un mayor importe del precio
de venta de la vivienda acordado en el contrato inicial de compraventa
y ello con independencia de que el promotor facture de forma
separada dichas obras.
Siendo esto así, tributará por el Impuesto sobre el Valor Añadido
al tipo impositivo del 7 por ciento las operaciones objeto de
consulta consistentes en la realización de obras de mejora y
reforma efectuadas por el promotor en una vivienda en fase de
construcción, siempre que la misma no haya sido todavía puesta
a disposición del adquirente.
Igualmente se aplicará el tipo impositivo del 7 por ciento a
la transmisión conjunta de una vivienda unifamiliar, en la que
existen además zonas deportivas, como una piscina, según dispone
el artículo 91.uno.1.7º de la Ley 37/1992.
Por otro lado, tributará por dicho Impuesto al tipo del 16 por
ciento la transmisión de una piscina que no se haya transmitido
conjuntamente con la vivienda, ya que la entrega de la vivienda
se ha realizado con anterioridad a la entrega de la piscina
y no de forma conjunta.
También tributarán al tipo general del 16 por ciento las entregas
de electrodomésticos, muebles y menaje del hogar.
5.- Lo que comunico a Vd. con los efectos previstos en el apartado
2 del artículo 107 de la Ley 230/1963, de 28 de diciembre, General
Tributaria, de acuerdo con lo establecido en el apartado 1 de
la disposición transitoria segunda de la Ley 58/2003, de 17
de diciembre, General Tributaria.
