LLAVE
EN MANO
Las últimas novedades y noticias
del mundo inmobiliario
Nº
15
Diciembre/2004
NOTICIAS
MEJORA
PROGRESIVA DE LA SEGURIDAD EN LOS ASCENSORES EXISTENTES
Hoy en día
se calcula que de todos los ascensores existentes en España,
al menos un 50%, han sido instalados hace más de 20 años.
Estos ascensores, siempre
que hayan sido sometidos a un man-tenimiento adecuado, se pueden
considerar aceptablemente seguros para quienes los utilizan
con asiduidad. No obstante, este nivel de seguridad no es el
mismo que el de los ascensores que se instalan en la actualidad,
que cumplen con las más estrictas normativas europeas
reuniendo las máximas condiciones de seguridad, por lo
que en ascensores antiguos existen más riesgos de accidentes
que en los de nueva construcción. La edad creciente de
los edificios también puede incrementar dichos riesgos,
así como el aumento de la edad media de los usuarios
que les hacen más vulnerables a algunos riesgos, como
pueden ser caídas por pequeñas diferencias en
la nivelación de las cabinas en las plantas, ser golpeados
al cerrarse las puertas automáticas. Incluso las empresas
de mantenimiento pueden tener dificultades al enviar a su personal
para trabajar con ascensores que presentan un nivel de seguridad
muy diferente entre sí.
La adaptación de
los ascensores antiguos a las modernas norma-tivas tiene que
hacerse de una manera progresiva en el tiempo y actualmente
se está llevando a cabo de dos maneras, que son:
La primera de
un modo voluntario, es decir, cada vez que se realiza una modernización
en una instalación la parte modificada debe cumplir con
el nivel de seguridad mínimo exigido por las normas aplicables
a los ascensores de nueva instalación.
La segunda de un modo obligatorio
mediante las Inspecciones Técnicas Reglamentarias periódicas
que deben pasarse cada dos, cuatro o seis años, según
la naturaleza a la que este destinado el edificio. Se intenta
de un modo gradual y selectivo establecer un nivel mínimo
de seguridad para todos los ascensores existentes, pero siempre
las medidas propuestas deberían tener la peculiaridad
de ser "razonablemente aplicables en la , con el fin de
equilibrar las necesidades de seguridad y las situaciones sociales
y económicas actuales de las Comunidades, de manera que
cuando el riesgo sea lo bastante alto, la acción tendrá
que llevarse a cabo a toda costa, a diferencia de los riesgos
clasi-ficados como menos importantes, ya que una norma que exigiera
acciones demasiado caras no podría alcanzar su objetivo,
en cuyo caso como dice un proverbio italiano "lo mejor
es enemigo de lo bueno", y en este caso ni siquiera sería
posible alcanzar lo bueno.
No obstante, a
ninguno nos cuesta dotar a nuestro coche de las más altas
garantías de seguridad (cubiertas nueva, revisiones de
frenos, etc.) incluso cambiarlo por otro más moderno.
Pero, sin embargo, somos reacios a invertir en mejorar o modernizar
los ascensores de nuestra casa dándonos la impresión
que se trata de un gasto inútil. Deberíamos concienciarnos
de que nuestro ascensor es un medio de transporte con las ventajas
y riesgos que estos conllevan.
Fdo. Iñigo
Gutiérrez
INDACO
Para
suscribirse
al Boletín volver a Valcap.es
CONSULTAS
He
visto una noticia en el Diario ABC en la que una comunidad de
propietarios ha sido sancio-nada por la Agencia Española
de Protección de Datos , por una denuncia de un propietario
de la misma, al haber expuesto en el tablón de anuncios
de la comunidad la relación de propietarios morosos en
la que estaba incluido este propieta-rio . Nosotros en la Comunidad
seguimos este procedimiento ¿podremos tener el mismo
problema o es una noticia inexacta?
Como administradora
colegiada, te voy a incluir un trocito de una circular
que ha enviado el Colegio de Administradores de Madrid a todos
los adminis-tradores, a resultas de esta noticia.
El colegio de
Administradores hizo una consulta a la Agencia Española
de Protección de Datos, sobre si las comunidades de propietarios
in-fringen la normativa sobre protec-ción de datos personales,
al publicar notificaciones en las que figuren los propietarios
morosos, como es el caso de las convocatorias de juntas.
Y la Agencia Española
de Protec-ción de Datos le s ha remitido un informe de
su Gabinete Jurídico, que tiene carácter informativo,
al no prever la Ley la evacuación de consultas vinculantes,
del que destacamos los siguientes extre-mos “...... la
publicación en el tablón de avisos de la comunidad,
de una relación de propietarios que no se encuentren
al corriente en el pago de sus cuotas implicará una cesión
de datos de carácter personal, definida por el artículo
3.i) de la Ley 15/1999, como “toda revelación de
datos realizada a una persona distinta del interesado”.
En relación
con la cesión, el artículo 11.1 de la Ley dispone
que “los datos de carácter personal objeto de tratamiento
sólo podrán ser comunicados a un tercero para
el cumplimiento de fines directa-mente relacionados con las
funciones legítimas del cedente y del cesionario con
el previo consentimiento del interesado”, si bien será
posible la cesión inconsentida de los datos en caso de
que la misma se encuentre fundamentada en lo establecido por
una norma con rango de Ley (artículo 11.2.a).
En este sentido
entre las obligaciones impuestas por la Ley de Propiedad Horizontal
(en los términos previstos tras su reforma, operada por
la Ley 8/1999 de 6 de abril), en su objetivo de lograr que las
comunidades de propietarios puedan legítimamente cobrar
lo que les adeuden los copropietarios integrantes de las mismas,
se encuentra la de dar publicidad a través de la convocatoria
de la junta de propietarios de aquellos que no se encuentren
al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la
comunidad. Así el artículo 16.2 de la citada Ley
respecto a la convocatoria de la junta establece, “La
convocatoria contendrá una relación de los propietarios
que no están al corriente en el pago de las deudas vencidas
a la comunidad y advertirá de la privación del
derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el articulo
15.2.”, lo que conlleva necesariamente el conocimiento
de aquellos propietarios deudores, sin necesidad de recabar
el consentimiento de los mismos.
..................
En consecuencia,
siempre que la publicación obedezca al hecho de que la
convocatoría de la Junta, en la que deben figurar los
datos a los que se refiere el artículo 16.2 de la Ley
de Propiedad Horizontal, no haya podido ser notificada a alguno
de los propietarios por el procedimiento que la LPH indica,
la cesión que implica la publicación de la convocatoria
en el tablón de anuncios, se encontrará amparada
por el artículo 11.2.a) de la Ley Orgánica 15/1999.
SENTENCIAS
DEL T.S.
PROPIEDAD
HORIZONTAL IMPUGNACIÓN
DE ACUERDO DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS SOBRE CERRAMIENTO DE
VIALES COMUNITARIAS QUE DAN ACCESO A LA VÍA PÚBLICA.
CADUCIDAD DE LA ACCIÓN. ACUERDO ANULABLE Y NO RADICALMENTE
NULO
N°
de Resolución: 859/2004 Fecha de Res.: 23/07/2004 N° de Recurso: 1516/1998 Sección: 1 Año de Incoación: 1998 Procedimiento: CIVIL Ponente:
Alfonso Villagómez Rodil
COMPETENCIA
DE LA JURISDIC-CIÓN CIVIL PARA ENTENDER DEL CUMPLIMIENTO
DE OBLIGACIO-NES DE UN AYUNTAMIENTO COMO MIEMBRO DE UNA COMUNIDAD
DE PROPIETARIOS
N°
de Resolución: 1085/2004 Fecha de
Res.: 10/11/2004 N° de Recurso:
1680/1998 Sección: 1 Año de Incoación: 1998 Procedimiento: CIVIL Ponente: IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA
OBRAS
NECESARIAS BASADAS EN NORMAS DE ORDEN PUBLICO. NO SE PUEDE
OBJETAR POR LA COMUNIDAD DE COPROPIETA-RIOS LA REGLA DE LA
UNANIMIDAD PARA LA FOR-MACION DE LOS ACUERDOS SOBRE SU CUMPLIMIENTO.
N°
de Resolución: 1081/2004 Fecha de
Res.: 02/11/2004 N° deRecurso: 3017/1998
Sección: 1 Año de Incoación: 1998 Procedimiento: CIVIL Ponente: JOSE ALMAGRO NOSETE
ACTUALIDAD
COMPRAR Y
ARRENDAR
Resulta relativamente
frecuente hoy en día la compra de una vivienda como inversión.
En muchas ocasiones el comprador arrienda dicha vivienda para
obtener un rendimiento inmediato sin que, en ningún caso
valore la posibilidad de vivir en ella. En otras ocasiones,
sin embargo, se concierta un arrendamiento hasta tanto sus circunstancias
personales le lleven a tomar la decisión de vivir permanentemente
en ella.
A este segundo
supuesto quiero referirme, pues no en vano discutía hace
poco con un amigo sobre el plazo de prescripción que
tiene el comprador para reclamar frente a la constructora en
caso de existencia de defectos en la construcción.
Si usted quiere
evitar que dos abogados discutan sobre esta cuestión
siendo su vivienda el objeto de la controversia, le recomiendo
encarecidamente que mantenga un mínimo contacto con su
inquilino. Piense que se trata de “su vivienda”,
que usted, por este motivo, será más exigente
que un arrendatario, que al fin y al cabo se encuentra de paso.
¿Humos excesivos en el patio? ¿Ventanas que cierran
con dificultad? ¿Puertas en mal estado?..No crea que
de estas cuestiones se enterará usted por su inquilino,
más frecuente resulta que cinco años después
de la compraventa, extinguido el arrendamiento y dispuesto usted
a iniciar una vida nueva en su casa nueva, observe con desagrado
estas circunstancias y clame al cielo buscando una solución.
Créame,
si quiere ahorrarse minutas y disgustos más útil
le será un buen examen de la vivienda en el momento de
la entrega y un contacto, siquiera mínimo, con su arrendatario;
y sobre todo, no piense que estas cosas no le van a suceder
a usted.
DAVID CONDIS ALMONACID
Abogado
Diccionario
de la
L.P.H
Abogado:
Exclusivamente, se da esta
denominación al licenciado en Derecho que ejerce como
profesionalmente la dirección y defensa de las partes
en toda la clase de procesos, para lo que tiene que estar dado
de alta en el Colegio de Abogados correspondiente.
Honorarios:
art. 21.10
No necesario en
acción de reclamación de deudas: art. 21.1
Allanamiento a
la demanda: art. 21.7
Acción
de división: Posibilidad de llevar a cabo la
división de las cosa.
Prohibición:
art. 4, art. 396 CC
Acción
de impugnación: Procedi-miento judicial para
impugnar acuerdos comunitarios.
Art. 18
Acción
de cesación: Procedimiento judicial llevado por los trámites
del juicio ordinario, por el que se pide la privación
del dominio y disponibilidad del uso a un propietario, o la
rescisión del contrato a un inquilino
Art. 12
CONSEJOS
PARA
AHORRAR GAS
EN EL HOGAR
1.-Incorpore
en su instalación un termostato-reloj programador para
determinar la temperatura deseada y el horario de funcionamiento.
2.-Aísle
bien las juntas de puertas y ventanas.
3.-No cubra
los radiadores para no desaprovechar la energía.
4.-Si su calefacción
es colectiva, no abra las ventanas si siente demasiado calor,
cierre la llave de los radiadores.
5.-Deje entrar
los rayos del sol en su casa.
6.-Si es posible,
ponga dobles ventanas, o al menos, cristales dobles.
7.-Ajuste el
termostato de su caldera.
8.-Si deja que
el agua se caliente demasiado, tendrá que mezclarla
con fría en el baño, la ducha, etc. , con el
consiguiente despilfarro.
9.-La mayoría
de los lavavajillas pueden conectarse a la tubería
de agua caliente producida por su calentador de gas. Así
evitará calentar agua con electricidad y ahorrará
tiempo y dinero.
10.-También
algunas lavado-ras pueden conectarse al agua caliente y al
agua fría, con resultados semejantes de ahorro.
“Aquí
no hay quien viva”
En al serie
de Antena tres televisión, “Aquí no hay
quien viva”, hay un portero que se llama Emilio, seguro
que algunos de los propietarios de edificios que tienen portero,
que no conserje, saben menos de su portero que de Emilio,
pues cada vez se distancian mas entre las personas. Los
seres humanos se han hecho competitivos e independientes.
Salen cansados del trabajo y encima se van a machacar al gimnasio
para tener una buena imagen. Llegan tarde a casa, se encierran
en ella y muchas veces, la mayoría no saben ni cómo
se llama el vecino que vive al lado.
Emilio, ese
portero que es criticado, ha influido para bien o para mal
en el desarrollo de algunas comunidades. Ha sido muchas veces,
el parachoques de muchos vecinos, pero el coste económico
de su nomina, el coste del uniforme, ….. y el valor
del metro cuadrado de la vivienda-portería, de la que
disfruta, le están convirtiendo en una especie a extinguir.
Antes un portero
no tenía ningún reconocimiento, pero esto ha
cambiado. La profesión de portero esta muy bien pagada.
Algunos, entre propinas, horas extras, comisiones del panadero,
del de la tintorería, etc., se vienen sacando un sueldecido
de 3000 euros, si, digo bien 3000 euros; y sin gastos de vivienda,
pues esta se la aporta la comunidad. Una portería es
hoy una bicoca.
Ante el valor
de la vivienda, en muchas comunidades, se plantean, alquilarla
o venderla. Y para ello cambian al portero por un conserje
o una limpiadora, contratando con una empresa de servicios,
que les cambia cada semana si no están contentos con
los que le envían.
Aparte las caricaturas
de ficción, el tradicional portero que vive con su
familia en el mismo edificio que los vecinos, realiza muchas
funciones, la conservación, vigilancia, limpieza, cuida
las propiedades, hace de inmobiliaria enseñando los
pisos que se venden, o alquilan, les abre el portal a las
señoras que llegan con la compra, se preocupan de cambiar
bombillas, de la calefacción, del agua caliente y es
el cancerbero que no deja entrar a nadie en el edificio, si
es un desconocido.
Son los que
mejor conocen las instalaciones de la casa. Sabe más
del edificio y de los personas que en él habitan que
el mejor detective. Maneja los hilos de la comunidad, sin
que la mayoría de los vecinos sean conscientes de ello.
Se relaciona con los vecinos y facilita las noticias de unos
y otros, con su consabidos dimes y diretes, dividiendo a la
comunidad en dos bandos, los que están a favor de Emilio,
y los que están en contra; los que le tutean y los
que le tratan de Usted, aquellos a los que no le importa que
su señora les tutee y los que se enfadan si él
tutea a su señora. La vida misma, a escala.
REFRÁN
O FRASE CÉLEBRE
Los
edificios tienen, como los hombres, su más o menos
pacífico tránsito a "mejor" vida
HACIENDA
CONSULTAS
EMITIDAS
POR LA DIRECCIÓN GENERAL
DE TRIBUTOS
Nº
CONSULTA : 1157-04
ÓRGANO
: SG de Impuestos
so-bre el consumo
FECHA
SALIDA : 03/05/2004
NORMATIVA:
Ley 37/1992 arts. 11, 75-uno-7º, 89
DESCRIPCIÓN-HECHOS:La
entidad consultante es titular dominical de dos terrenos sobre
los que constituyó un derecho de superficie. Las escrituras
de cesión del derecho fueron inscritas en el Registro de
la Propiedad el 20 de septiembre de 2000 y el 23 de marzo de 2001,
respectivamente. La primera de ellas fue facturada por la empresa
consultante con repercusión del Impuesto sobre el Valor
Añadido sobre el importe total de la operación y
la liquidación e ingreso del Impuesto se realizó
en el cuarto trimestre de 2000.
CUESTIÓN
PLANTEADA: Consi-deración
de la cesión de un derecho de superficie como una entrega
de bienes o una prestación de servicios.-
Devengo del Impuesto.-
Rectificación, en su caso, de la cuota repercutida.
CONTESTACIÓN
COMPLETA: 1.-
De acuerdo con el artículo 4 apartado uno de la Ley 37/1992,
de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido
(Boletín Oficial del Estado del 29), están sujetas
al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios
realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios
o profesionales a título oneroso, con carácter
habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial
o profesional, incluso si se efectúan en favor de los
propios socios, asociados, miembros o partícipes de las
entidades que las realicen.
El artículo
5 de la misma Ley regula el concepto de empresario o profesional
a efectos del citado Impuesto, calificando como tal con carácter
general en su apartado uno, letra a), a quien realice actividades
empresariales o profesionales, las que se definen por el apartado
dos del mencionado artículo 5 como aquéllas que
impliquen la ordenación por cuenta propia de factores
de producción materiales y humanos o de uno de ellos,
con la finalidad de intervenir en la producción o distribución
de bienes o servicios.
Asimismo tienen
esta condición las entidades mercantiles, conforme a
lo dispuesto por la letra b) del mismo apartado uno, artículo
5, de la Ley 37/1992.
El apartado dos
del antedicho artículo 4 de la Ley del Impuesto señala
que se entenderán en todo caso realizadas en el desarrollo
de una actividad empresarial o profesional las entregas de bienes
y prestaciones de servicios efectuadas por las sociedades mercantiles.
Por tanto, la
cesión del derecho de superficie descrita en el escrito
de consulta constituye una prestación de servicios sujeta
al Impuesto al ser efectuada por una entidad mercantil y concurrir
los demás requisitos a que se refiere le precitado artículo
4 de la Ley 37/1992.
2.- Conforme al
número 23º del artículo 20.uno de la Ley
37/1992, están exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido
los arrendamientos que tengan la consideración de servicios
con arreglo a lo dispuesto en el artículo 11 de dicha
Ley y la constitución y transmisión de derechos
reales de goce y disfrute que tengan por objeto terrenos, incluidas
las construcciones inmobiliarias de carácter agrario
utilizadas para la explotación de una finca rústica,
excepción hecha de las construcciones inmobiliarias dedicadas
a actividades de ganadería independiente de la explotación
del suelo.
Sin embargo, el
mismo precepto señala que la exención no comprenderá
la constitución o transmisión de derechos reales
de superficie.
Por tanto, las
operaciones de constitución de derechos de superficie
que, de acuerdo con lo que se ha señalado en el apartado
anterior, están sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido,
quedan fuera de este supuesto de exención, no existiendo
ningún otro que resulte de aplicación, por lo
que es preceptiva la repercusión del Impuesto al tratarse
de operaciones sujetas y no exentas del citado tributo.
3.- El artículo
75, apartado uno, número 2º de la Ley 37/1992, establece
que se devengará el Impuesto en las prestaciones de servicios,
cuando se presten, ejecuten o efectúen las operaciones
gravadas.
A su vez, el número
7º del mismo artículo y apartado señala que
en las operaciones de tracto sucesivo o continuado, el Impuesto
se devengará en el momento en que resulte exigible la
parte del precio que comprenda cada percepción.
En la medida en
que la constitución, transmisión o modificación
de derechos reales de uso o disfrute de inmuebles se asimila
por la propia Ley 37/1992 a las operaciones de arrendamiento,
las cuales a su vez son operaciones de tracto sucesivo por antonomasia,
se deduce que el tratamiento como operación de tracto
sucesivo es el procedente para las citadas constitución,
transmisión o modificación de derechos reales
de uso o disfrute sobre inmuebles, inclusive el derecho de superficie.
Debe considerarse,
por tanto, que la constitución de derechos de superficie
a que se refiere el escrito de consulta es, a efectos del Impuesto
sobre el Valor Añadido, una operación de tracto
sucesivo, devengándose el citado tributo a medida que
se hacen exigibles los cánones periódicos que,
junto con la reversión de las instalaciones, constituyen
la contraprestación de dicha operación, así
como en el momento en que, de acuerdo con los términos
contractuales, sea exigible dicha reversión, todo ello
conforme al número 7º del artículo 75.uno
de la Ley 37/1992.
4.- El artículo
89, de la Ley 37/1992, dispone lo siguiente:
“Uno. Los
sujetos pasivos deberán efectuar la rectificación
de las cuotas impositivas repercutidas cuando el importe de
las mismas se hubiese determinado incorrectamente o se produzcan
las circunstancias que, según lo dispuesto en el artículo
80 de esta Ley, dan lugar a la modificación de la base
imponible.
La rectificación
deberá efectuarse en el momento en que se adviertan las
causas de la incorrecta determinación de las cuotas o
se produzcan las demás circunstancias a que se refiere
el párrafo anterior, siempre que no hubiesen transcurrido
cuatro años a partir del momento en que se devengó
el Impuesto correspondiente a la operación o, en su caso,
se produjeron las circunstancias a que se refiere el citado
artículo 80.
Dos. Lo dispuesto
en el apartado anterior será también de aplicación
cuando, no habiéndose repercutido cuota alguna, se hubiese
expedido la factura o documento sustitutivo correspondiente
a la operación.
(…)
Cuatro. La rectificación
de las cuotas impositivas repercutidas deberá documentarse
en la forma que reglamentariamente se esta-blezca.
Cinco. Cuando
la rectificación de las cuotas implique un aumento de
las inicialmente repercutidas y no haya mediado requerimiento
previo, el sujeto pasivo deberá presentar una declaración-liquidación
rectificativa aplicándose a la misma el recargo y los
intereses de demora que procedan de conformidad con lo establecido
en el artículo 61, número 3 de la Ley General
Tributaria.
No obstante lo
dispuesto en el párrafo anterior, cuando la rectificación
se funde en las causas de modificación de la base imponible
establecidas en el artículo 80 de esta Ley o se deba
a un error fundado de derecho, el sujeto pasivo podrá
incluir la diferencia correspondiente en la declaración-liquidación
del período en que se deba efectuar la rectificación.
Cuando la rectificación
determine una minoración de las cuotas inicialmente repercutidas,
el sujeto pasivo podrá optar por cualquiera de las dos
alternativas siguientes:
a) Iniciar ante
la Administración Tributaria el correspondiente procedimiento
de devolución de ingresos indebidos.
COMENTARIOS
A LAS CONSUL-TAS EMITIDAS POR LA DIREC-CIÓN GENERAL DE
TRIBUTOS
El propietario
de un terreno constituye un derecho de superficie y cede tal
derecho a cambio de un precio que se le abona periódica-mente.
Siendo el cedente un empresario
o profesional la cesión del derecho de superficie constituye
una prestación de servicios sujeta a IVA, no resultando
aplicable ningún supuesto de exención.
El IVA que grava la operación
se devenga a medida que resultan exigibles los cánones
que deben abonarse periódicamente, así como en
el futuro, en la fecha en que se produzca la reversión
de las instalaciones.
A estos efectos, no resulta
equiparable el régimen fiscal aplicable a la cesión
de un derecho de superficie y el supuesto de constitución
y transmisión de derechos reales de goce y disfrute.
Francisco Mínguez
Jiménez,
Inspector de Hacienda del Estado
