LLAVE
EN MANO
Las últimas novedades y noticias
del mundo inmobiliario
Nº
13
Octubre/2004
NOTICIAS
Historia
del Cuarto de baño (Segunda parte)
Siglo
XIX: desarrollo del urbanismo y las ciencias
Es el siglo de
la renovación de la higiene:
- Avanzan los trabajos de urbanis-mo, que proponen la creación
de fosas sépticas y de un mecanismo de evacuación de las aguas
residuales hasta el desagüe en todas las nuevas construcciones.
Son los inicios de las tuberías de desagüe.
- El agua residual, rica en nitrógeno, se utiliza para enriquecer
la tierra mediante su purificación (principio de nitrifica-ción).
Surgen así los primeros campos de abono.
- Al tiempo que los retretes (WC) Con respecto a las ciencias,
los progresos son considerables y en algunas casas de clases
altas empiezas a disponer de cuarto de baño, con agua corriente
y bañeras de madera, cobre o hierro. y el resto de la población
acude a los baños públicos construidos por los Ayuntamientos
En líneas generales,
se perfilan las primeras medidas de higiene: lavarse las manos
y el aseo diario con agua y jabón Se divulga la idea de higiene
como sinónimo de prevención. Aseo y vacunación se convierten
en palabras clave.
Si bien
el aspecto evacuatorio ya estaba solucionado no podemos decir
lo mismo de la limpieza post-defecativa. El substituto de los
trapos o las hojas de papel de diario no llegaría hasta 1857
cuando Joseph C. Gayetty lanzó al mercado su "Papel medicado",
hojas de papel manila en paquetes de 500 unidades. Gayetty,
bajo el reclamo publicitario"‘un artículo completamente
puro para su higiene" Así nació el moderno papel higiénico,
que en aquel entonces consistía en hojas de papel manila sin
blanquear, marcadas al agua con el apellido del inventor. Sin
embargo, el éxito comercial no acompañó a aquella iniciativa,
y el papel higiénico de Gayetty no se vendió mucho. En Inglaterra,
el fabricante Walter Alcock intentó lanzar su propio papel higiénico
en 1879, pero en vez de fabricarlo en hojas sueltas, lo hizo
en rollos de hojas para arrancar, separadas por líneas de perforación.
No obstante, su iniciativa chocó con el puritanismo inglés de
la época, al que parecía inconveniente ver semejante producto
en las alacenas de los comercios. Así que el honor de obtener
el triunfo comercial de los rollos de papel higiénico hubo de
recaer en los hermanos estadounidenses Edward y Clarence Scott,
que triunfaron donde los otros dos no lo habían conseguido gracias
a una más agresiva y eficaz campaña publicitaria, poniendo en
marcha una marca que aún hoy en día domina el mercado.
1810. Se fabrica
la ducha Regency. Se experimenta con estilos y diseños.
En 1879, Alcock
lanzó su propio producto, rollos de papel con perforaciones
que facilitaban su corte. Aunque la invención era buena tropezó
con los tabúes estúpidos de la sociedad victoriana. Sencillamente
no se admitió que algo destinado para ese uso se vendiera en
los comercios. Por ello, el éxito popular del papel higiénico
correspondió a los hermanos Edward y Clarence Scott que, eufemismo
mediante, lograron que el "tissue Scott" desterrara
el reciclado de papel de periódico. Al otro lado del Atlántico,
en el Estado de Nueva York, dos emprendedores y barbudos hermanos
trataban también de interesar al público en sus manipulados
de papel, entre los cuales figuraban los rollos de papel higiénico.
Triunfarían en el campo en el que Alcock y Gayctty habían fracasado.
Edward y Clarence
Scott se llevaban 3 años y habían nacido en el condado de Saratoga.
En el año 1879, el año en que Alcock perfeccionó su rollo perforado
en Inglaterra, los Scott vivían en Filadelfia, donde habían
comenza-do un negocio de manipulados de papel que, por ser generalmente
indispensables, asequibles y no reutilizables, prometían hacerlos
ricos. Y el artículo que indiscuti-blemente parecía cumplir
mejor estas tres condiciones era el papel higiénico. El timing
de los Scott fue mejor que el de Joseph Gayetty.
En la década de
1880, muchos propietarios de casas, hoteles y restaurantes instalaban
ya elemen-tos modernos de fontanería para fregaderos, duchas
y retretes, y en las grandes ciudades se montaban sistemas de
alcantarillado público. En Bostón, Tremont Housc se jactaba
desde hacía tiempo de ser el primer hotel que ofrecía a sus
huéspedes wateres de cisterna y baños convenientemente instala-dos:
“8 retretes y 8 cuartos de baño” (aunque todos ellos se encontraban
en el sótano). Filadelfia se enorgulleció de ser la ciudad mejor
dotada de wateres y de bañeras totalmente equipados (1.530 bañeras
en 1836), que obtenían el agua de la compañía Schuykill Water
Works. En la parte baja de Manhattan, se incremen-taba el número
de viviendas en las que varias familias compartían instalaciones
sanitarias, y fabrican-tes y comerciantes pregonaban las últimas
novedades en asientos de water europeos, como el de marco ovalado,
y el último grito en tazas: el “Pedestal Vase”, de cerámica
y de una sola pieza, que obtuvo la medalla de oro de diseño
sanitario al ser presentada en la British Health Exhibition
de 1884. El cuarto de baño cambiaba y el clima se hacía propicio
para el papel higiénico.
A diferencia del
papel de Gayetty, sólo disponible en grandes paquetes de quinientas
hojas, el producto de los Scott se ofrecía en rollos de pequeño
formato. Se vendía con envoltorios de papel corriente y encajaba
en el “retrete americano” que. En aquellos tiempos era conocido,
eufemística y acertadamente, como “el cuarto más pequeño de
la casa”.
Después de los
envoltorios de papel ordinario, el producto evolucionó y adquirió
el nombre prestigioso de Waldorf Tissue, para convertirse más
tarde en el Scot Tissue, ostentando cada rollo el eslogan de
“suave como lino viejo”.Como ya habla sucedido con la publicidad
del papel higiénico británico, las primeras campañas de anuncios
de los Scott mantuvieron un tono bajo, como deferencia a la
sensibilidad del público en lo referente al producto. El Waldorf
Tissue parecía más que apropiado para reposar junto a un Pedestal
Vase rematado por un asiento ovalado tipo Picture Frame, pero
después de la primera guerra mundial la empresa trató de aumentar
el mercado mediante una publicidad más agresiva, que trataba
de apelar al esnobismo impugnando las marcas de los competidores.
Era típico en este aspecto un anuncio que rezaba: “Tienen una
casa preciosa, mamá, pero su papel higiénico lastima.” No obstante,
el mercado era lo bastante amplio para soportar a numerosos
competidores, pues, tal como los hermanos Scott habían comprendido,
el papel higiénico era, en verdad, indispensable, asequible
y no reutilizable.
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EL
SUEÑO DEL PROPIETARIO
Bajamos las
maletas, entramos en casa. Vuelta a la realidad, lo primero
que vemos, después de un mes sin estar en casa, las habitaciones
que están llenas de polvo. Abrimos las ventanas para ventilar.
El calor aun no ha bajado lo suficiente en Madrid, añoramos
por unos instantes la playa, pero los gritos de los niños no
nos dejan mucho tiempo para pensar, la vecina llama a la puerta,
nos trae el gato, las plantas que no están como cuando las cuida
uno, le das las gracias, nos pone al tanto de los chismes del
edificio: “ sabes, mientras has estado de vacaciones, han ocurrido
muchas cosas; el conserje suplente un desastre, no limpiaba,
bueno, y, no te quiero decir la vecina del tercero se separa,
cuando llego de vacaciones se entero que su marido andaba con
una mas joven que ella, esto pasa por dejar al marido de Rodríguez”,
mientras oyes el ronroneo de la conversación, piensas qué voy
a preparar de cena. Despides a la vecina, vas a la cocina y
sacas de una bolsa las patatas y los huevos, que te han sobrado
y te has traído, con los niños y la maleta; ¡tortilla de patatas!.
Salvada por unos instantes. Cocinas. Acuestas a los niños, y
en el salón, un motón de sobres que te ha dejado la vecina,
facturas y recibos de la comunidad: teléfono, luz, electricista,
ascensor, etc.. te esperan. Te sientas y sientes una gran depresión
y unas ganas de salir corriendo, mañana la rutina. Vuelves a
ser la Presidenta de la Comunidad y te enfrentarás a la quejas
de los vecinos: que si el conserje, que si el ascensor, que
si la limpieza, solo el pensarlo te pone enferma, estas deseando
que llegue navidades, ese día tan deseado, 28 de diciembre Junta
Ordinaria de la Comunidad, que no es ninguna inocentada, pero
para ti si lo fue el año pasado, te toco por sorteo ser Presidenta,
pero el 28, piensas y tiemblas de emoción, dejaras de ser el
centro de atención, se celebrara la junta de propietarios y
se nombrará otro presidente o presidenta para la comunidad,
volverás a ser la vecina, volverás a la rutina de una propietaria
mas, a ser una de las que te quejas; del conserje, de la limpieza,
del ascensor, etc.… ¡Oh que gozada ser propietaria¡ y solo dedicarte
a fiscalizar y a plantear problemas y quejas. Volveremos a la
vida casera, a la paz y ya no miraremos con temor por la mirilla,
por fin seremos libres.
CONSEJOS
TOLDOS
Y SOMBRILLAS, CONSEJOS PARA EL INVIERNO
Toldos
antes de recogerlos: 1.-Mantengalos libres de polvo.
2.-Aspírelos
con el accesorio para tapizados que trae la aspiradora o se
les puede pasar un plumero.
3.-Si es
de plástico lavelo con una solución de jabón líquido, y después
enjuaguelo con un trapo húmedo
4.-Aplique
un apresto en aerosol se mantendrán limpios por más tiempo:
la tierra no se pegará y la lluvia correrá más fácilmente.
5.- Cuando
son de aluminio, en general, están muy altos, es difícil acceder
a ellos, lavelos con manguera o hidrolavadora.
6.-Pongale
aceite a los mecanismos, al menos una vez en la temporada, para
evitar el óxido y el desgaste innecesario de las partes metálicas.
Sombrillas
antes de guardarlas: 1.- Elimine el polvo que tienen
con el aspirador.
2.- Frote
la lona con un cepillo humedecido en agua tibia mezclada con
detergente neutro y unas gotas de amoníaco.
3.- Aclare,
si la lona es de colores vivos, para que éstos se fijen bien,
añadale un chorrito de vinagre al agua
4.- Abra
la sombrilla y deja que se seque al sol.
5.- Cierrela
y enrrollela
ACTUALIDAD
¿EL
PRESIDENTE TIENE QUE SER PROPIETARIO?
El articulo
13.2 de la LPH exige que el presidente sea uno de los propietarios.
No obstante, alguna resolución judicial con-sidera que
lo puede ser también el usufructuario
“El presidente
será nombrado, entre los propietarios, median-te elección o,
subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento
será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar
su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo,
invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través
del procedimiento establecido en el artículo 17.3, resolverá
de plano lo procedente, designando en la misma resolución al
propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente
en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo
que se determine en la resolución judicial.
Igualmente
podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible
para la Junta designar presidente de la comunidad.”
La sentencia
de la Audiencia Provincial de Madrid (sección 10), de 25 de
septiembre de 1993, que declaró: “respecto al motivo de impugnación
centrado en la admisión por la sentencia del nombramiento del
presidente en un usufructuario, la Sala acepta la interpretación
extensiva que el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal
hace el juez de Instancia, basándose ya en la finalidad del
precepto, ya en la naturaleza del propio derecho de usufructo,
en relación con la figura del presidente. El apoyo de esta interpretación
puede aducirse que la exigencia del articulo 12 de la LPH, aparece
inicialmente suavizada en la Exposición de motivos de dicha
Ley, cuando se afirma: “el cargo de presidente, que ha de ser
elegido del seno de la Junta”. Lo cual esta en sintonía con
el leit motiv jurisprudencial de que el presidente no
ha de ser una persona ajena a la Junta, dado que, al fin y al
cabo, habrá de ser representante de la comunidad y el canalizador
de sus intereses. Y el usufructuario –como titular del goce
y disfrute del piso- no cabe duda de que aparece como una figura
cercada idónea para conocer y defen-der los intereses comunes.
Por otra parte, no hay que olvidar el tratamiento especial que
al usufructuario otorga la Ley de Propiedad Horizontal, en el
artículo 14, al regular la asistencia a la Junta. En dicho precepto
se establece una presunción legal de que el nudo propietario
se entenderá representado por el usufructuario, requiriendo
sólo que la delegación sea expresa “cuando se trate de acuerdos
a que se refiere el numero 1 del articulo 16, o de obras extraordinarias
y de mejora” (actual 15.1.3 “Si la vivienda o local
se hallare en usufructo, asistencia y el voto corre-sponderá
al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario,
se entenderá repre-sentado por el usufructuario, debiendo ser
expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que
se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias
y de mejora.”) Expresión en la que el registrador
parece estar aludiendo a la facultad que en el articulo 490
del código civil concede al usufructuario en los casos de comunidad:
“el usufructuario de parte de una cosa poseída en común ejercerá
todos los derechos que correspondan al propie-tario de ella
referentes a la administración y a la per-cepción de frutos
o intereses.. Si cesare la comunidad por dividirse la
cosa poseída en común, corresponderá al usufructuario el usufructo
de la parte que se adjudicare al propietario o condueño.”
La doctrina
ha venido reco-nociendo en esta norma “una simple aplicación
al usufructo de la doctrina de la comunidad, establecida en
nuestros articulos 392
Hay comunidad
cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro
indiviso a varias personas.
A falta de
contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad
por las prescripciones de este título.
Y 398, para la administración y mejor disfrute de la cosa común
serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los participes,
No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los
participes que representen la mayor cantidad de los intereses
que constituyan el objeto de la comunidad.
Si no resultare
mayoría, o el acuerdo de ésta fuere grave-mente perjudicial
a los intere-sados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia
de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administra-dor.
Cuando parte
de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos
de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la
disposición anterior.
“y considera
que “al ocupar el usufructuario la posición del nudo propietario,
puede llegar a ser nombrado administrador del objeto común”.
Se salva, pues, en todo caso el límite de la amenidad a la comunidad,
integrando esa interpretación extensiva a la base de la cercanía
que algunas figuras jurídicas mantienen con la propiedad total
y estricta. (Así lo hizo, por ejemplo, la sentencia de la Audiencia
Territorial de Madrid de fecha 4 de junio de 1985 al admitir
como válido el nombramiento de presidente del esposo de la titular
del piso, en base a la presunción de ganancialidad.)
Bibliografía:
La responsabilidad del Presidente de la Comunidad de Propietarios
Rafael
Gómez-Ferrer Sapiña
ACTUALIDAD
ALQUILER,
REALQUILER, ESTUDIANTES
Dar con un
inquilino que pague religiosamente, y que cuide la casa es como
si le tocará la bonoloto.
Septiembre
es la época en que las agencias inmobiliarias, se dedican
a ofertar pisos y apartamentos en alquiler en las ciudades o
pueblos donde existen universidades. La competencia a este mercado
se encuentra en los tablones de las facultades, en los bares,
cafeterías, tiendas, supermercados, farolas, etc. de los
pueblos de los alrededores de Madrid, se encuentran anuncios
donde se puede leer: Se alquila casa para estudiantes; Se comparte
piso con chicas estudiantes; Se alquilan habitaciones para estudiantes.
Es un mercado que no aparece en las estadísticas, es un mercado
en que los contratos de alquiler se suelen realizar por nueve
meses, en algunos casos excepcionales se suele alquilar por
un año, y se prorroga hasta que el ultimo de los estudiantes
que empezó la carrera en esa casa, y que firmo el primer contrato
de alquiler, la termine, si es de los que la termina en su tiempo
reglamentario, la casa se vuelve a alquilar a nuevos inquilinos,
pero si los que alquilaron que normalmente son varios, alguno
no termino, sigue en la casa, pero realquilando las habitaciones.
Igual que existe la picaresca por parte de los inquilinos también
existe por los arrendadores, pues la mayoría de las veces
esos propietarios, no depositan la fianza del contrato de alquiler
que se les entrega, en el organismo correspondiente. Un negocio
que mueve no menos de 5 millones de euros o más y que resulta
opaco para Hacienda en su totalidad.
Otra modalidad,
por parte del los propietarios, para poder conservar la casa
en las mínimas condiciones de higiene y confort, es alquilar
la casa por habitaciones, teniendo a cargo de la misma una persona,
que les va a hacer la comida, la limpieza y que les lava
la ropa. Con ello el propietario se queda tranquilo de que al
terminar la temporada universitaria en-contrara la casa en las
mismas condiciones, aunque ni con ello suele ser así.Una
de las peculiaridades del mercado de viviendas estudiantiles
es que en sus tres cuartas partes se contrata verbalmente por
habitaciones, lo que propor-erse de sus inquilinos al más mínimo
incumplimiento.
Teniendo en cuenta que no suele mediar entre las partes ningún
tipo de contrato por escrito el único comprobante que puede
existir a la hora de una reclamación judicial es una transferencia
bancaria a comienzos o finales de mes.
Muchas familias
que no pueden o no llegan holgadamente a final de mes, alquilan
una habitación a un estudiante con comida incluida cobrando
alrededor de los 900 euros mensuales, otras familias de personas
jubiladas, que viven solas y que ofrecen las habitaciones de
sus viviendas para compartir con estudian-tes, a cambio de un
dinero y sobre todo de una compañía que necesitan, estas modalidades
son buenas tanto para el estudiante como para el arrendador,
en unos casos porque pueden paliar el déficit familiar, pues
la pensión suele ser escasa, y por otro se cubre un servicio
social.
Se calcula
que entre agosto y septiembre la oferta de viviendas para universitarios
no bajará de medio millar al mes, a los que hay que añadir,
ya en el resto del curso, ya en temporada baja, una media de
otras cien: son los restos o retales de quienes no estaban antes
de acuerdo en los contratos o que buscan una nueva ubicación
para mejorar de barrio, o estar más cerca de la facultad. Otros
descubren que vivir en Madrid y no en los pueblos como Villaviciosa,
Mostoles, Villanueva de la Cañada, etc., les es más gratificante
durante los fines de semana, pues descubren que tienen
mas zonas de ocio. Estos son los que calificamos como los eternos
estudiantes, los que aprueban una media de dos asignaturas por
año.
El chollo
en los alquileres estudiantiles se da en aquellos contratos
que se efectúan por un año, sin prorroga y responde el padre,
el cual es el que ha firmado el contrato, y que normalmente
responde con un aval bancario por las 12 mensualidades.
REFRÁN
O FRASE CÉLEBRE
Justicia y no
por mi casa
HACIENDA
CONSULTAS
EMITIDAS
POR LA DIRECCIÓN GENERAL
DE TRIBUTOS
ÓRGANO
: SG de Impuestos
so-bre el Impuesto sobre la Renta de las Personas
Físicas
MATERIA:
Vivienda Habitual
CUESTIÓN
PLANTEADA: El
su-puesto afecta a una pareja que adquiere una vivienda para
fijar en la misma su domicilio. Sin embargo, la reducción del
salario obtenido por uno de ellos aconseja la venta de dicha
vivienda, destinando el importe obtenido a la adquisición de
otra más modesta.
Se plantea la relevancia fiscal de tal venta, puesto que no
han transcurrido 3 años desde la compra (tiempo mínimo que la
Ley fija para considerar una vivienda como “vivienda habitual”
del contribuyente).
CONTESTACIÓN
COMPLETA: La
Dirección General de Tributos señala que la venta realizada
antes del transcurso de 3 años requiere de circunstancias que
necesariamente exijan el cambio de vivienda, y no una mera conveniencia
del contribuyente. Por lo tanto, no basta con que se produzca
matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención
de primer empleo o cambio de empleo para que resulta posible
la venta de la vivienda sin coste fiscal, sino que además tal
circunstancia debe obligar al cambio de vivienda.
Si se prueba debidamente la existencia de tal circunstancia
que hace indispensable el cambio de residencia, se producen
dos efectos fiscales:
- no se pierde el derecho a las deducciones practicadas
por la adquisición de la vivienda habitual.
- La ganancia patrimonial obtenida con la transmisión
queda exenta por reinversión.
Para
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CONSULTA
¿Puedo
impugnar un acta de una junta de propietarios, en la que me
abstuve en un punto del orden del día, y, no me contabilizaron
como asistente ni me tuvieron en cuenta en ese punto ?
La
ley no dice nada al respecto cuando un propietario asiste a
la junta y no toma partido por un determinado asunto. Los administra-dores
a la hora del cómputo de su voto no lo contamos ni tampoco su
coeficiente. Con lo cual si hay 24 propietarios en la Junta
y usted es uno de ellos y se abstiene, para ese punto del orden
del día contabilizamos como si fuesen 23 los votos y los coeficientes
serán los de esos 23 votos, dándoles al no o al si, los votos
y la suma de coeficientes, que les correspondan según las votaciones
de que hayan efectuado esos propietarios.
NO
VOTARON EN CONTRA DEL ACUERDO QUE AHORA IMPUG-NAN, SINO QUE
SOLAMENTE SE ABSTUVIERON, TAL Y COMO CONSTA EN EL ACTA CORRES-PONDIENTE
Y NO ES NI SIQUIERA CUESTIONADO POR LOS MISMOS, ES MANIFIESTO
QUE CARECEN DE LEGITIMACIÓN ACTIVA PARA TAL IMPUGNACIÓN
SENTENCIAS
DEL T.S.
Audiencia
de Salamanca Sentencia de 15 de abril de 2002
ANTECEDENTES
DE HECHO Primero.- El día
veintisiete de diciembre de dos mil uno, por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez
del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Salamanca, se dictó
sentencia que contiene el siguiente FALLO: "Que desestimaba
la demanda principal interpuesta por el Letrado D. José Mª.
Benavente Cuesta, en nombre y representación del Excmo. Ayuntamiento
de Salamanca y la acumulada, interpuesta por el Procurador D.
José Manuel López Carbajo, en nombre y representación de D.
Eusebio _____, D. Manuel _____, D. Salvador _____ y D. Ángel
_____, contra la Comunidad de Propietarios de la Calle _____
de esta ciudad y absolvía a esta de sus pretensiones, con imposición
de las costas a los actores por partes iguales.". En fecha
siete de enero de dos mil dos se dictó auto aclarando la sentencia
dictada que contiene la siguiente parte dispositiva: "SE
ACLARA de fecha 27 de diciembre de 2001 en el sentido siguiente:
Que la demanda acumulada, interpuesta en un principio ante el
Juzgado de igual clase numero 4 de Salamanca (Procedimiento
Ordinario número 282/02) por D. Eusebio _____, D. Manuel _____,
D. Salvador _____ y D. Ángel _____ lo fue por el Procurador
D. José Julio Cortes González en nombre y representación de
los mismos, en vez del procurador D. José Manuel López Carbajo,
como erróneamente consta y la demandada Comunidad de Propietarios
de la calle _____ de Salamanca, esta representada en autos por
la Procuradora Dª Purificación Valle Corcho.".
Segundo.-
Contra referida sentencia se preparó recurso de apelación por
la representación jurídica de las partes demandantes, que fue
formulado en tiempo y forma por dichas representaciones quien
des-pués de hacer las alegaciones que estimo oportunas en defensa
de sus pretensiones terminó suplicando se revoque la sentencia
recurrida y se estime el recurso de apelación interpuesto por
dicha parte, dado traslado de dicho escrito a la representación
jurídica de la parte contraria por la misma se presento escrito
de oposición para terminar suplicando se desestime el recurso
de apelación interpuesto, confirmando la resolu-ción recurrida,
condenando expresa-mente a la recurrente en las costas procesales.
Tercero.-
Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno rollo
señalándose para la votación y Fallo del recurso el día nueve
de abril de dos mil dos, pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado
Ponente para dictar sentencia.
Cuarto.-
Observadas las formali-dades legales.
Vistos, siendo
Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Ildefonso García del Pozo.
FUNDAMENTOS
DE DERECHO
Primero.-
Se recurre en apelación tanto por la representación procesal
del Excmo. Ayuntamiento de Salamanca como por la de los codemandantes
Don Eusebio _____, Don Manuel _____, Don Salvador _____ y Don
Ángel _____ la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia
número 3 de esta ciudad con fecha veintisiete de diciembre del
pasado año, la cual, al apreciar la falta de legitimación activa
de los demandantes para impugnar el acuerdo de la Junta de Propietarios,
desestimó las de-mandas por ellos promovidas, posteriormente
acumuladas, intere-sándose por dichos recurrentes en esta segunda
instancia, con base en las alegaciones contenidas en sus respectivos
escritos de formalización del recurso, la revocación de la mencionada
sentencia y que se dicte otra por la que, declarando su legitimación
activa, se estimen en su integridad las pretensiones de tales
demandas, declarando consecuen-temente nulo el acuerdo adoptado
por la Junta de Propietarios de la Comunidad en fecha 5 de marzo
de 2.001.
Segundo.-
Como ya señaló la Sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba
de 23 de junio de 2.000, la legitimación para la impugnación
de los acuerdos a que se refiere el artículo 18.1, de la Ley
de Propiedad Horizontal, reformada por la Ley 8/1.999, de 6
de abril, conforme al número 2 del referido precepto, sólo la
tienen los propietarios que, habiendo asistido a la Junta, "hubiesen
salvado su voto", expresión más rigurosa que la de "propietarios
disidentes" que empleaba el artículo 16.4, de la Ley de
Propiedad Horizontal de 1.960, pues la expresión de la Ley derogada
comprendía, según la interpretación más habitual, a todo propietario
que no estuviese conforme, expresa o tácitamente, con el acuerdo,
mientras actual dicción ha de interpretarse en el sentido de
exigir, como requisito de legitimación, que el propietario disidente
del acuerdo, haya hecho constar su oposición al mismo (no siendo
suficiente la abstención o el voto en contra), reflejándose
específicamente en el acta, en la que ha de constar la reserva
expresa del propietario en contra del acuerdo, a los efectos
de su futura impugnación.
Claramente resulta
del contenido del artículo 18.2, de la vigente Ley de Propiedad
Horizontal que constituye requisito mínimo para poder impugnar
un acuerdo adoptado en Junta de Propietarios que el comunero
que lo impugna haya votado en contra del mismo, no siendo suficiente
la mera abstención. Así se pronuncia de manera unánime la doctrina
científica, cuando afirma que para los presentes se requiere
haber votado en contra y que, si se abstuvo, no puede luego
impugnar (Ventura Traveset. Derecho de Propiedad Horizontal);
que los asistentes sólo podrán impugnar siempre y cuando hagan
constar su voto negativo en la Junta, no siendo posible ir contra
sus propios actos, de tal manera que, si en la reunión el comunero,
o su representante, ha votado a favor o se abstuvo, no tendrá
las condiciones exigidas para acudir a la vía judicial (Loscertales
Fuertes. Propiedad Horizontal); y que, según la expresión legal,
el acuerdo podrá ser impugnado por los propietarios disidentes
que hubieran salvado su voto en la junta, por los que hubieran
sido privados de modo ilegítimo de su derecho de voto y por
los ausentes, pero no podrán impugnar los que hayan votado a
favor del acuerdo ni los propietarios que se abstuvieron en
la votación, a diferencia de lo que se propugnaba bajo el régimen
anterior (Bercovitz. Comentarios a la Ley de Propiedad Horizontal).
Tercero.-
Por lo que, si por los demandantes en la Junta de Propietarios
de fecha 5 de marzo de 2.001 no votaron en contra del acuerdo
que ahora impugnan, sino que solamente se abstuvieron, tal y
como consta en el acta correspondiente y no es ni siquiera cuestionado
por los mismos, es manifiesto que carecen de legitimación activa
para tal impugnación, según ya concluyó la sentencia impugnada,
y por ello ha de ser desestimado el recurso de apelación y confirmada
la referida sentencia, con imposición a los mismos de las costas
causadas en esta segunda instancia, conforme a lo dispuesto
en el artículo 398.1, en relación con el artículo 394.1, ambos
de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil
En atención
a lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes
conferidos por la Constitución,
