LLAVE
EN MANO
Las últimas novedades y noticias
del mundo inmobiliario
Nº
10
Julio/2004
NOTICIAS
CASAS
DE CAMPO Y ENERGÍA
El Plan de fomento
de las Energías Renovables previsto para 2000 - 2010
sienta las bases para lograr el objetivo de que en el año
2010 el 12% de consumo de energía primaria proceda de
fuentes energéticas renovables. El IDAE y el ICO han
puesto 179.7 millones de euros a disposición todas aquellas
personas, físicas o jurídicas, que deseen financiar
sus proyectos con energías renovables. Esto se lleva
a cabo mediante una línea de créditos blandos
que cubren hasta un máximo del 96% del monto total invertido.
Además, existen subvenciones a fondo perdido que
las Comunidades autónomas financian en un 35 %.
Es esta la energía
mejor adaptada a las exigencias de una casa de campo aislada.
No por ello se debe pasar por alto el factor estético.
Las instalaciones deben de recluirse a lugares donde no se enturbie
la pureza del entorno. No nos cabe duda, aún a riesgo
de caer en el tópico, de que es la energía del
futuro.
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EL
LAZARILLO DEL ALQUILER
La
Ley de Arrendamientos Urbanos, esta de moda, cada vez son más
las personas que quieren alquilar una vivienda, y no pueden,
`porque no tienen papeles o no están legales en
España. Cuando buscan vivienda, lo primero que les pide
el arrendador, (que es el propietario del piso), es una nomina
o un aval bancario. Y el futuro o intento de futuro
arrendatario se encuentra que no tienen papeles y menos
nomina y ya no digamos un aval bancario. Pero en este país
nuestro siempre ante la necesidad se aguda el ingenio, y se
busca siempre una trampa a la Ley, pues hay negocio a la vista.
Un
señor trajeado se presenta al arrendador: “busco
casa pues me acabo de divorciar”. Presenta papeles,
nomina, aval bancario, y todo lo que se le pida.
Al
cabo de un mes, el arrendador se acerca a la vivienda porque
le llama el conserje, y ve que en su vivienda entran y salen 10
personas como poco. Llama al timbre, pregunta por el arrendatario
y le contestan que aún no ha vuelto del trabajo. Le llama
al teléfono del trabajo: “oiga vengo de su
casa y allí entra mucha gente ¿qué pasa?.
El arrendatario, con voz educada y derrochando simpatía,
le contesta: “Si, no se preocupe, son parientes de mi
nueva compañera, que están de visita”.
El
arrendatario, un señor muy espabilado, tiene unos ingresos
extras, pues cobrará como mínimo 300 euros por
habitación con derecho a cocina. El arrendador sospecha,
pero no puede demostrar, que hay un subarriendo encubierto y,
mientras no pueda demostrar que existe un subarriendo, no puede
hacer nada. Y durante un año como mínimo ( pueden
ser cinco) sufre pensando como estará su vivienda.
Aquí
nos encontramos con un subarriendo encubierto. La Ley de Arrendamientos
Urbanos refleja que esta fórmula no puede efectuarse
sin el consentimiento por escrito del arrendador. Además,
nunca puede ser total, sino parcial y el precio no podrá
exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.
La duración del contrato será libremente pactada
por las partes, pero, si es inferior a cinco años, se
establecerá legalmente prórrogas anuales desde
la expiración del plazo del contrato hasta llegar a los
cinco años, obligatorias para el arrendador y potestativas
para el arrendatario...
Arrendatario,
inquilino: Persona que ha tomado una casa o
parte de ella en alquiler para habitarla.
Subarriendo:
Contrato por el cual se alquila una parte de la casa por
parte del inquilino a otra persona.
VACACIONES
Y ROBOS
Muchas personas piensan que sólo las "personas
adineradas" tienen que preocuparse por los robos. ¿Tiene
usted un televisor? ¿Qué tal un radio? ¿Una
cámara de video?¿Las joyas (reloj, anillo, pulsera)
de la primera comunión? ¿Un chaquetón
de piel? Si contestó que sí a cualquiera de
las preguntas anteriores, usted califica como persona adinerada
para la mayoría de ladrones de viviendas. Un ladrón
se llevará todo lo que pueda usar para sí mismo
o para venderlo a otras personas. Esto incluye cualquier cosa,
desde un DVD hasta un par de zapatos.
ALGUNOS
CONSEJOS PARA PREVENIR LOS ROBOS EN LAS VIVIENDAS
Antes
de irse de vacaciones
No reciba objetos
que no esté esperando. Sea cauteloso con los vendedores
a domicilio.
Siempre mantenga
cerrada la puerta. Invierte en una buena cerradura e instala
mirillas.
Por la noche,
de ser posible, mantenga iluminada la entrada de su vivienda.
Es mejor VER y no ser visto. Si su casa esta iluminada por
fuera y las luces apagadas por dentro, el ladrón
puede ser visto y el no podrá ver hacia adentro de
la casa.
Al contratar
personal doméstico, solicite sus antecedentes y conserva
sus datos generales (fotocopia de DNI, pasaporte, etc) junto
con una fotografía. Hable con ellos para saber de su
familia y lugar de origen. Un empleado que sabe que usted
lo puede encontrar en su casa o en la de sus parientes dudará
antes de hacerle algún daño.
Cuando
se vaya de vacaciones
Use temporizadores
automáticos para encender y apagar las luces, radios
o televisores.
Pida a un vecino
de confianza que diariamente le recoja el correo, los periódicos
y las entregas a domi-cilio, y que estacione su vehículo
en su plaza de garaje mientras usted esté ausente.
Deje una radio
encendida, pre-feriblemente sintonizada en una estación
con programas de tertulia y con bajo volumen. Esto dará
la impresión de una conversación.
Solicite a su
vecino que ingrese diariamente a su casa y cambie la posición
de las cortinas y de las persianas (para dar a la vivienda
el aspecto de una vivienda habitada).
Deje el riego
puesto y digale a su vecino o a un amigo que vaya a cortar
su césped.
No de a conocer
sus planes de vacaciones.
No deje objetos
de sumo valor en la casa, trasládelos a un lugar seguro
mientras se encuentra ausente.
Deje sus llaves
solo a personas de absoluta confianza.
Tenga documentación
que justifique sus pertenencias.
Marque los objetos
de valor con su nº del D.N.I.
Ponga protecciones
en aquellos puntos de fácil acceso, como puertas, ventanas,
etc.
No deje la llave
“escondida” fuera de su casa. Las compañias
de seguros no pagan si el robo no es con violencia.
Si tiene contestador
telefónico procure que el mensaje lo diga un hombre
y no una mujer. No de información en el mensaje como
"Estas hablando a casa de los LOPEZ, estamos de vacaciones,
cuando regresemos te llamamos TIP...--lo sentimos el buzón
esta lleno--" Mejor ponga un mensaje como "
Por el momento no podemos contestarte por favor deja un mensaje...TIP".
Cuando
vuelva de vacaciones
Al llegar a su
casa, lleve las llaves en la mano y entre sin demora.
Si llega a su
casa y es obvio que hubo un robo, NO ENTRE. Vaya a casa de
un vecino y llame a la policía. Es posible que el ladrón
siga en su casa.
Si está
en casa cuando entre un ladrón, haga como que está
durmiendo. Excepto si hay peligro inmediato, fingir estar
dormidonpuede salvarle la vida.
Si de pronto
se encuentra cara a cara con el ladrón, trate de mantener
la calma. Es probable que él esté tan sorprendido
como usted. La policía recomienda que usted le diga
al ladrón con gran calma, "Dígame que quiere
y se lo daré". La mayoría de los ladrones
simplemente se van corriendo. Es mucho mejor perder un reloj
que arriesgarse a perder la vida. Llame a la policía
inmediatamente después que se vaya el ladrón.
No toque nada
pues puede afectar y alterar algunas pruebas.
Si el intruso
le ataca, haga todo lo posible para escaparse.
CONSULTAS
¿Con
que porcentaje cree usted que se necesita para aprobar un cerramiento
de una mancomunidad?
A
veces me dicen que unanimidad y otra que 3/5.
Si
se aprobase con 3/5 y se impugnase, ¿el juez tendría
que decidir lo que es justo interpretando la ley y con el conocimiento
de los problemas que hay en la mancomunidad ratificando dicha
aprobación?
Te voy a poner
un trocito de una sentencia: La Sentencia del tribunal Supremo
de 3 de Marzo de 203, dice que " La cuestión relativa
a la apli-cación o no de la regla de la unanimidad para
la validez en la adopción de un acuerdo sobre cerramiento
de un edi-ficio depende de las carac-terísticas de las
obras, pues si éstas son extraordinarias, necesarias
y no modificativas de los elementos comunes, el acuerdo exigible
se rige por la regla de la mayoría, lo que no sucedería
si son obras que alteran los elementos comunes.
Un
piso con cinco propietarios, uno tiene el 50% de la propiedad
y los otros cuatro el 12,5% cada uno, en el piso residen dos
de los cinco, el del 50% y otro del 12,5% los otros tres no
residen en el piso, pero cuando hay Junta de propietarios acuden
los cinco y hablan y hablan.
A
la hora de votar unos dicen si y otros dicen no, ¿qué
voto es el bueno? y a la hora de elegir presidente por orden
de vivienda, ¿a cual de los cinco le corresponde ejerce
dicha función?
El articulo 15
de la ley de propiedad horizontal lo deja muy claro " Si
algún piso o local per-tenecientes pro indiviso a diferentes
propietarios, estos nombraran un representante para asistir
y votar en las juntas"
¿Como
se nombra? ¿como sabe la comunidad que se ha nombrado
y si es el que como tal se presenta?
La comunidad tiene
que exigir una representación por escrito y puede negar
la entrada a todos los propietarios, si ninguno de ellos, se
acredita como representante de esa comunidad de bienes.
El articulo 15
no impone la necesidad de la comprobación de las posibles
limitaciones de la representación, no es quien la Junta
, ni cuenta con facultades para exigir documentación
de las decisiones al respecto de la copropiedad indivisa, lo
único que puede hacer es requerir la presentación
del un escrito o certificado donde se conste el nombre del representante,
sin perjuicio de la responsabilidad interna del representante
conforme a los articulos 1718 ss del Código Civil.
Soy
presidente de mi comunidad, ¿puedo destituir al administrador?,
pues quiero que administre la comunidad otro administrador de
fincas que es amigo de un vecino.
El
presidente no tiene facultades para cesar al administrador de
la comunidad, puer el articulo 13.7 de la Ley de Propiedad Horizontal,
“Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo
contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno
se hará por el plazo de un año”, exige junta
celebrada al efecto, con orden del día concreto: “Revocación
o renovación del contrato del administrador D. ……..”,
teniendo que llegar a los plazos de la anualidad. La junta será
ordinaria o extraordinaria. Tanto el nombramiento como el cese
solo requieren mayoría simple. Puede ocurrir que no coincida
mayoria de numero de propietarios y de cuotas, con lo cual el
acuerdo no existe, sin perjuicio de que cualquiera de las partes
acuda al juicio de equidad del articulo 17 regla 3ª de
la LPH:
“Para la
validez de los demás acuerdos bastará el voto
de la mayoría del total de los propietarios que, a su
vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
El administrador
puede contestarle al presidente que no acepta la orden y que
seguirá en su cargo hasta que la junta de propietarios
determine otra cosa.
RESPONSABILIDAD
EN LAS QUE PUEDE INCURRIR EL PROPIETARIO QUE EJERCE DE PRESIDENTE
DE UNA COMUNIDAD SEGÚN LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
En el caso de
que el propietario enajenase el piso, local, o plaza de garaje
de su propiedad, siendo Presidente de la comunidad, de no existir
Vicepresidente, o Presidente sustituto, que así lo acordasen
los Estatutos de la Comunidad, deberá, como Presidente
(Art. 1737 del Código Civil “El mandatario,
aunque renuncie al mandato con justa causa, debe con-tinuar
su gestión, hasta que el mandante haya podido tomar las
disposiciones necesarias para ocurrir a esta falta”),
con carácter previo, proceder a convocar a la Junta de
Propietarios, para comunicarles su renuncia, y nombrar nuevo
Presidente, pues de lo contrario será responsable de
los daños y perjuicios que se irroguen en la Comunidad
(Art. 1736 del Código Civil: “El mandatario
puede renunciar al mandato poniéndolo en cono-cimiento
del mandante. Si éste sufriere perjuicios por la renuncia,
deberá indemnizarle de ellos el mandatario, a menos que
funde su renuncia en la imposibilidad de continuar desempeñando
el mandato sin grave detrimento suyo”) por quedar
esta sin representante judicial y extrajudicial (legal) Art.
13.3de la LPH.: "El presidente ostentará
legalmente la representación de la comuni-dad, en juicio
y fuera de el, en todos los asuntos que la afecten"
No obstante, si
no lo hiciere cualquier propietario puede solici-tar judicialmente
la convocatoria de la Junta, salvo que se logre Junta Universal.
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REFRÁN
O FRASE CÉLEBRE
"QUIEN
ADMINISTRA HACIENDA AJENA NO SE ACUESTA SIN CENA"
HACIENDA
CONSULTAS
EMITIDAS
POR LA DIRECCIÓN GENERAL
DE TRIBUTOS
IMPUESTO
SOBRE EL VALOR AÑADIDO
Materia:CONSTRUCCIÓN
O REHA-BILITACIÓN DE VIVIENDAS.
Se plantea la cuestión
de determinar el tipo impositivo aplicable a las ejecuciones de
obra que tienen por objeto la construcción o rehabilitación
de edificaciones. Con carácter general, el tipo impositivo
es del 16 por 100. No obstante, si se trata de contratos directamente
formalizados entre promotor y contratista que tengan por objeto
la construcción o rehabilitación de viviendas o
locales el tipo es del 7 por 100. Atención porque el concepto
fiscal de “rehabilitación” no coincide con
el sentido usual, de modo que la rehabilitación fiscal
requiere necesariamente que el importe de las obras supere el
25 por 100 del precio de adquisición de la edificación
y que la obra consista en la consolidación de estructuras,
fachadas o cubiertas.
Al margen de lo
anterior, se aplica el tipo del 7 por 100 a la ejecución
de obras de albañilería en viviendas siempre que
el destinatario sea un particular, sin que este tipo reducido
se aplique a obras de fontanería, calefacción, pintura,
electricidad o carpintería que tributarán al tipo
del 16 por 100.
Además, cuando
por precio único se presten servicios a los que deban aplicarse
tipos diferentes, la base imponible de cada operación se
determinará en proporción al valor de mercado de
cada servicio.
SENTENCIA
INTERPRETACIÓN
CONTRACTUAL SIN CITAR LOS ARTÍCULO 1281 Y SIGUIENTES. NO
SE ESTIMA. LAS SERVIDUMBRES SOBRE ESPACIOS COMUNES DE UNA COMUNIDAD
EN BENEFICIO DE UN PROPIETARIO DEBEN ESTABLECERSE EN EL TÍTULO
CONSTITUTIVO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. D.
Fecha de
Resolución: 13/05/2004 N° de Recurso: 1047/1998 Sección: 1 Año de Incoación: 1998 Procedimiento: RECURSO DE CA-SACIÓN Ponente: Ignacio Sierra Gil de la Cuesta
PROPIEDAD
HORIZONTAL: Natu-raleza de elemento común
de la vivienda destinada a habitación del portero de la
finca aunque no se hiciera constar así en la escritura
constitutiva
N° de
Resolución: 12/2004 Fecha de Resolución: 30/01/2004 N° de Recurso: 403/1998 Procedimiento: RECURSO DE CA-SACIÓN Ponente: D. Francisco Marín Castán
Es aquella que
integra una serie de automatismos en materia de electricidad,
robótica, informática y telecomunicaciones. Su
objetivo es asegurar al usuario un aumento de la seguridad,
del confort, del ahorro energético, etc. Ejemplo hemos
dejado el toldo del jardín extendido y comienza a llover,
y no estamos en casa. En el instante en que se detecta que el
toldo esta extendido y llueve, recibimos un mensaje en el móvil,
espera nuestra contestación para que le demos una orden, no
la recibe, estamos en el cine, automáticamente la propia
vivienda tomará la decisión que le hayamos dejado
programada.
¿Es lo
mismo vivienda domótica que edificio inteligente? Si
pero la vivienda demótica es solo una finca: la vivienda,
y el edificio son muchas fincas, compuestas por viviendas, locales,
garajes, etc.…
Tenemos una serie
de ventajas al tener nuestro hogar conectado y domotizado, y
podremos optimizar nuestro gasto. Programas de encendido
y apagado de todo tipo de aparatos (calderas, aire acondicionado,
toldos, luces, televisión, etc.) según las condiciones
ambientales, y según nuestras necesidades, contadores
electrónicos que nos informen del consumo energético.
En entretenimiento
tendremos unas conexiones a Internet desde cualquier punto,
que nos dará las mas variadas posibilidades de juegos
en red. Control de los dispositivos eléctricos del hogar,
desde el móvil o desde el PC. ¿Se imagina olvidarse
de programar el horno cuando uno tiene invitados a cenar y son
las 21 horas y aún esta en la oficina?
En seguridad,
control de acceso a la vivienda, instalación de cámaras
y micrófonos para ver y escuchar lo que pasa en el hogar
cuando uno esta ausente, y hasta tener la posibilidad de grabación
en video.
También
las comunidades de propietarios pueden domotizar el edificio,
controlando la iluminación de las zonas comunes, alarmas
de seguridad (detección de intrusión o robo, de
intrusión perimetral, etc.), de alarmas técnicas
(detección de de incendio, de fugas de gas, de inundaciones,
de fallo en el suministro eléctrico, etc.). Podríamos
aun ver mas sofisticada nuestra comunidad, instalando un control
de riego de jardines, de automatización de iluminación,
puertas, ventanas, piscina (calidad del agua, nivel del agua,
temperatura del agua, etc.). ¿Se imagina una Web de la
comunidad, con posibilidad de mandar y recibir órdenes
y un conserje que no tenga necesidad de salir de su garita?
¿Se imagina una comunidad limpia, donde se detecte y
avise de las zonas que están sucias?, ¿se imagina
las zonas comunes a buen recaudo del vandalismo? ¿Se
imagina un conserje recibiendo petición de asistencia
médica, en el ordenador que tiene instalado en su garita,
por un propietario que le falle el ritmo cardíaco en
la vivienda? Se lo ha imaginado, pues todo ello puede y es real,
ya que existe.
Domótica
= Palabra que viene del francés de “domotique”,
y que traducida al castellano nos da domótica, que procede
de la palabra latina “domus”, “domo”
(casa) y de la francesas “robotique” (robótica),
hasta ahora no se ha incorporada al diccionario de la Real Academia
Española de la lengua.
LINDE
= Término o línea que separa unas heredades (parcela
o finca) de otras.
HISTORIA DEL ASCENSOR
(PRIMERA PARTE)
A pesar de
que las grúas y ascensores primitivos, accionados
con energía humana y animal o con norias de agua,
estaban en uso ya en el siglo III a.C., el ascensor moderno
es en gran parte un producto del siglo XIX. La mayoría
de los elevadores del siglo XIX eran accionados por una
máquina de vapor, ya fuera directamente o a través
de algún tipo de tracción hidráulica.
La máquina de vapor fue inventada por James Watt
en 1775. Su utilización supuso la primera vez que
el hombre ha controlado la energía mecánica
que necesita, por lo que fue un factor clave en la Revolución
Industrial. A mediados del siglo XIX, ya era el principal
generador de energía en Inglaterra.
A principios
del siglo XIX los ascensores de pistón hidráulico
ya se usaban en algunas fábricas europeas. En este
modelo la cabina estaba montada sobre un émbolo de
acero hueco que caía en una perforación cilíndrica
en el suelo. El agua forzada dentro del cilindro a presión
subía el émbolo y la cabina, que caían
debido a la gravedad cuando el agua se liberaba de dicha
presión. En las primeras instalaciones la válvula
principal para controlar la corriente de agua se manejaba
de forma manual mediante sistemas de cuerdas que funcionaban
verticalmente a través de la cabina. El control de
palanca y las válvulas piloto que regulaban la aceleración
y la deceleración fueron mejoras posteriores.
En el precursor
del ascensor de tracción moderno las cuerdas de elevación
pasaban a través de un rueda dirigida por correas,
o polea, para hacer contrapeso en las guías. La fuerza
descendente que ejercen los dos pesos sostenía la
cuerda estirada contra su polea, creando la suficiente fricción
adhesiva o tracción entre las dos como para que la
polea siguiera tirando de la cuerda. Ya en 1850 aparecieron
los primeros ascensores a vapor e hidráulicos
En 1853 el
inventor y fabricante estadounidense Elisha Otis exhibió
un ascensor equipado con un dispositivo (llamado seguro)
para parar la caída de la cabina si la cuerda de
izado se rompía. En ese caso, un resorte haría
funcionar dos trinquetes sobre la cabina, forzándolos
a engancharse a los soportes de los lados del hueco, así
como al soporte de la cabina. En el transcurso de esta demostración,
Elisha G. Otis se montó en el elevador instalado
en el Crystal Palace, repleto de cajas pesadas y barriles.
Cuando llegó a una altura equivalente a cuatro pisos,
Otis pidió a su asistente que cortara la cuerda de
suspensión. El elevador cayó violentamente,
pero en lugar de chocar contra el suelo, como hubiera ocurrido
con otros aparatos de la época, el mecanismo de seguridad
por él inventado se puso en marcha, deteniendo el
aparato. “Todos Seguros, caballeros” anunció
mientras saludaba al asombrado público, quitándose
el sombrero.
El “boca
a boca”, tal y como el propio Otis había vaticinado,
funcionó a la perfección. Sus planes eran
llevar a cabo esta actuación varias veces al día
durante la Exposición, intentando conseguir el máximo
número de espectadores. Este “calderero e inventor”,
como él mismo gustaba denominarse, transformado en
hombre de negocios, había iniciado su carrera como
maestro mecánico en una fábrica de colchones
de Nueva Jersey.
Esta invención
impulsó la construcción de ascensores. El
primer ascensor o elevador de pasajeros se instaló
en Estados Unidos, en un comercio de Nueva York. En la década
de 1870, se introdujo el ascensor hidráulico de engranajes
de cable.
En 1880 el
inventor alemán Werner von Siemens introdujo el motor
eléctrico en la construcción de elevadores.
En su invento, la cabina, que sostenía el motor debajo,
subía por el hueco mediante engranajes de piñones
giratorios que accionaban los soportes en los lados del
hueco. En 1887 se construyó un ascensor eléctrico,
que funcionaba con un motor eléctrico que hacía
girar un tambor giratorio en el que se enrollaba la cuerda
de izado. En los siguientes doce años empezaron a
ser de uso general los elevadores eléctricos con
engranaje de tornillo sin fin, que conectaba el motor con
el tambor, excepto en el caso de edificios altos.
En 1903, Otis
introdujo lo que se convertiría en la columna vertebral
de la industria del ascensor: el ascensor eléctrico
a tracción sin engranajes, cuya realización
demostró sobrevivir al propio edificio. Los ascensores
eléctricos se usan hoy en todo tipo de edificios.
1925 Primer sistema de control con memoria, lo que permitió
prescindir de los clásicos ascensoristas. 1945 Ocurrió
el único accidente con un modelo Otis que se recuerda.
Los cables y los sistemas de seguridad de un ascensor del
Empire State Building se colapsaron. 1950 Primer sistema
protector de pasajeros y puertas en los ascensores. 1956
Se instala el primer ascensor totalmente automático
en la sede de la Atlantic Refining Company, en Dallas (EEUU).
