Vamos a hacer unas reflexiones sobre una Sentencia del Tribunal Supremo mediante la cual se declaran nulos los acuerdos adoptados por una comunidad de propietarios, por falta de constancia en las actas de las cuotas de participación, y que por su interés a continuación transcribimos íntegramente:
Desde hace años, venimos insistiendo sobre la necesidad de que las actas a levantar de las Juntas de propietarios se encabecen no solo con la identificación de los propietarios asistentes, si compareciesen personalmente, o de los representantes o delegados si actuaren en su nombre sino también señalando las cuotas de participación o coeficientes que tuviere asignado el piso o local que es perteneciese. Todo ello por la posibilidad de que los acuerdos que se pudiesen adoptar fueron nulos.
No ignoramos que antes de la Ley de 6-4-1999 sobre Reforma de la de Propiedad horizontal le 21-7-1960, no se exigía de forma expresa tal circunstancia, ya que el entonces artículo 17 se imitaba a decir que los acuerdos se reflejaran en el libro de actas.
Al producirse la Reforma de 1999, ya el apartado 2 de lo que constituye hoy el art. 19 Dispone que "el acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las Circunstancias que indica", y entre ellas, "la relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación", y "los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como las cuotas de participación que respectivamente representen".
Siempre defendimos, antes y después de la Reforma, que la falta de constancia de dichas circunstancias podía ser motivo de nulidad del acuerdo, por razones obvias. Y, además, con la particularidad de que no pudiera ser subsanado por el no ejercicio de la acción correspondiente Dentro del plazo de caducidad del mes previsto entonces en el art. 16 norma 4, y del plazo de los 3 meses o del año del apartado 4 del art. 18 después de la Reforma.
Nos satisface que la Sala 1a del Tribunal Supremo, en la sentencia de 17-12-2001 dictada en el recurso nº 1837/1996, refiriéndose no ya a un supuesto surgido con posterioridad a la vigencia de a Ley de 6-4-1999, en cuyo caso la declaración de nulidad del acuerdo parece clarísima, sino a uno adoptado con anterioridad, da lugar al recurso de casación interpuesto contra una sentencia de la Audiencia, declarando y copiamos literalmente:
"El motivo primero, al amparo del art. 1.692.30 L. E. Cív., acusa infracción de los arts. 359 y, 361 de la misma Ley, y arts. 1.7 del (7ódigo civil y 11.2 de la Ley Orgánica del Poder. Judicial. En sustancia se acusa a la sentencia recurrida de una incongruencia por omisión al no pronunciarse sobre peticiones relacionadas con defectos formales del acta del Acta de la Junta de Propietarios y con la ilegalidad de los acuerdos adoptados.
El motivo exige para su resolución tener presente lo peticionado en su demanda por el hoy recurrente, a fin de determinar si efectivamente no se ha juzgado sobre algún extremo de si "súplica", incurriéndose en incongruencia omisiva
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El punto primero de aquella "súplica”, solicitaba la declaración de “nulidad del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios que limita al demandante el derecho al uso y entrada libre a las zonas comunitarias". La causa de esta petición (causa petendí) se específica en el apartado III de la demanda, y consiste en: a) omisión en el acta de la Junta de las cuotas de participación de los partícipes; b) adopción del acuerdo impugnado por el sistema de voto secreto; c) el contenido de dicho acuerdo impide al actor el libre uso de los elementos comunes. La Audiencia ha omitido decir sobre los dos primeros puntos, no ha dado ninguna repuestas a los mismos bajo pretexto de que "se deducía" su desestimación de la sentencia de primera instancia y el actor no la había apelado. Pero olvida el órgano sentenciador que éste carecía de todo interés para apelar porque la sentencia fue estimatoria de la demanda. Al apelarse por la Comunidad demandada, la Audiencia, en las amplias facultades revisoras que posee, debío considerar el tema, tanto más cuanto que su sentencia era revocatoria de la apelada. Caso contrario, la indefensión del actor es patente.
En cambio, a las alegaciones sobre el contenido del acuerdo, la sentencia da una respuesta en el fundamento jurídico quinto; que sea acertada o no, y la Sala considera que silo es, nada tiene que ver con la incongruencia que se denuncia.
La estimación de la incongruencia hace innecesario el examen del resto de los motivos, pues obliga a casar y anular la sentencia recurrida y a cumplimentar lo ordenado en el art 1715.1.30L. E. Civ.
El acta de la Junta donde se adoptó el acuerdo impugnado contiene graves defectos en su confección. Ciertamente que el art. 17 LPH de 1960 no contiene ninguna enumeración de lo requisitos que deben observarse en la redacción del acta de la Junta, pero del art. 16 se deduce que han de hacerse mención no sólo de los asistentes,. sino de las cuotas de participación en la Comunidad, pues es la única forma de comprobar si se han alcanzado los quórum precisos para la constitución válida de la Junta y/o la validez de los acuerdos tomados en ella. Nada de esto consta en la que nos ocupa.
Por las mismas razones, el voto secreto, es decir, aquel acuerdo obtenido por el acuerdo formado por asistentes que no se identifican, no puede considerarse válido. No basta con la emisión del voto, ha de conocerse la cuota de participación del votante.
Por todo ello, se confirma el fallo estimatorio de la demanda pronunciado por el Juez de Primera Instancia, aunque por otras razones distintas".
No olviden ni dejen en saco roto esta sentencia, que nos apresuramos a divulgar, habida cuenta de su trascendencia en orden a acuerdos pasados, presentes y futuros. Y obren en consecuencia, para evitar incluso responsabilidades por un mal hacer". |
