IMPROCEDENCIA DE ACCESO A PROPIEDAD DE FINCA RÚSTICA A FAVOR DEL ARRENDATARIO

Organo: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
Sede: Madrid
Sección: 1
N° de Recurso: 2056/1999
N° de Resolución: 71/2006
Fecha de Resolución: 20060127
Procedimiento: CIVIL
Ponente: CLEMENTE AUGER LIÑAN
Tipo de Resolución: Sentencia
Resumen:
IMPROCEDENCIA DE ACCESO A PROPIEDAD DE FINCA RÚSTICA A FAVOR DEL ARRENDATARIO, DADO SU VALOR EN RELACIÓN A LAS DE LA COMARCA EN LA QUE SE ENCUENTRA.

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a veintisiete de Enero de dos mil seis.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Oviedo, Sección Cuarta, como consecuencia de autos, juicio de cognición número 495/1994, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Gijón , sobre arrendamiento rústico, el cual fue interpuesto por Doña Rosario, representada por la Procuradora de los Tribunales Doña Lucila Torres Rius, en el que son recurridos Doña Edurne, Don Darío, Don Alberto y Doña Verónica, representados por el Procurador Don José Ignacio de Noriega Arquer.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO. Ante el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Gijón, fueron vistos los autos, juicio de cognición, promovidos a instancia de Doña Rosario, contra Doña Edurne, Don Darío, Don Alberto y Doña Verónica, sobre arrendamiento rústico.

Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho: "...dictar sentencia estimando íntegramente la demanda, se declare el derecho de la actora de adquirir forzosamente la propiedad de la casería rústica conocida como de " DIRECCION000" y descrita en el hecho primero de la demanda, condenando a los demandados a vendérsela previo pago del precio de la misma, cuya determinación se hará en fase de ejecución de sentencia, y que será la cantidad resultante de la media aritmética entre la valoración catastral y el valor de venta actual de fincas análogas por su clase y situación; todo ello con imposición de costas a los demandados".

Admitida a trámite la demanda, por los demandados Doña Edurne y Don Darío contestaron alegando como hechos y fundamentos de derecho los que estimaron oportunos y terminaron suplicando al Juzgado: "...se dicte sentencia desestimando la demanda, absolviendo de la misma a mis representados, con costas a la actora".

Igualmente por los demandados Don Alberto y Doña Verónica contestaron a la demanda y tras alegar como hechos y fundamentos de derecho terminaron suplicando al Juzgado: "...se dicte sentencia desestimando la demanda, absolviendo de la misma a mis representados, con costas a la actora".

Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 18 de Marzo de 1998 , cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que desestimando la demanda formulada por la representación de Doña Rosario contra Doña Edurne, Don Darío, Don Alberto y Doña Verónica, debo absolver y absuelvo a dichos demandados de las pretensiones contra ellos deducidas en el presente juicio, con imposición a la actora de las costas causadas".

SEGUNDO. Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y, sustanciado éste, la Audiencia Provincial de Oviedo, Sección Cuarta, dictó sentencia con fecha 24 de Marzo de 1999 , cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Desestimar el recurso de apelación interpuesto por Doña Rosario contra la sentencia dictada por el Iltmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia número 6 de Gijón, con fecha 18 de Marzo de 1998 , en los autos de que el mismo dimana, confirmando dicha resolución, con expresa imposición al apelante de las costas procesales del recurso".

TERCERO. La Procuradora Doña Lucila Torres Rius, en representación de Doña Rosario, formalizó recurso de casación que funda en un sólo motivo.

Motivo único: Por infracción de las normas del ordenamiento jurídico o la jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate, al amparo del motivo 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . De conformidad con el artículo 1707 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la norma del ordenamiento jurídico que consideramos infringida es el artículo 7.1º.3 de la Ley de Arrendamientos Rústicos así como la doctrina legal que lo interpreta.

CUARTO. Admitido el recurso de casación formulado y evacuando el traslado conferido, el Procurador Don José Ignacio de Noriega Arquer, en representación de Doña Edurne, Don Darío, Don Alberto y Doña Verónica, presentó escrito de impugnación al recurso mencionado y terminaba suplicando a esta Sala: "...dicte sentencia desestimando el recurso formulado de contrario, confirmando la recurrida, con pérdida del depósito constituido y condenando en costas a la recurrente".

QUINTO. No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública se señaló para votación y fallo el día 19 de Enero de 2006, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. CLEMENTE AUGER LIÑÁN

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO. Por Doña Rosario se formula demanda de juicio de cognición especial de arrendamientos rústicos, contra Doña Edurne y su esposo Don Darío y contra Don Alberto y su esposa Doña Verónica, por la que suplica se dicte sentencia en la que se declare el derecho de la actora a adquirir forzosamente la propiedad de la casería rústica conocida como de " DIRECCION000" y descrita en el hecho primero de la demanda ("a) casa con su establo y antojana, señalada con el número 16, que ocupa todo 1 área 36 centeáreas. Linda: Este, camino; y por los demás lados con la finca que se describe a continuación. b). Heredad llamada "La Llosa", que ocupa una superficie de 3 hectareas, y linda: Este, con la casa anterior y camino; Sur, camino; Oeste, bienes de Don Millán; y Norte, de Don Imanol, Don Germán y Don Cosme. Esta caseria se haya inscrita, a nombre de los demandados en el Registro de la Propiedad número 5 de Gijón, Sección Tercera, Libro NUM000, Tomo NUM001, folio NUM002, finca número NUM003, inscripción NUM004").

Los demandados comparecieron en juicio y se opusieron a la demanda, solicitando su íntegra desestimación.

En sentencias dictadas en primera y segunda instancia se desestimó íntegramente la demanda, con imposición de las costas correspondientes a la actora.

La demandante ha formulado contra la sentencia dictada en el recurso de apelación, recurso de casación, al que los demandados han formulado oposición.

SEGUNDO. El único motivo se formula al amparo del artículo 1692, 4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por considerar infringido el artículo 7.1º.3 de la Ley de Arrendamientos Rústicos , (hoy derogado), así como la doctrina legal que lo interpreta.

La recurrente reconoce que el contenido del informe pericial del Agente de la Propiedad Inmobiliaria no es propiamente materia de casación; no obstante y a fin de aclarar la tesis del recurso (que sostiene que la exclusión de un determinado contrato de arrendamiento de fincas rústicas del ámbito de la Ley Especial, al amparo del precepto invocado, es decir, por "tener, por cualquier circunstancia ajena al destino agrario, un valor en venta superior al doble del precio que normalmente corresponda en la comarca o zona a las de su misma calidad o cultivo", exige establecer una comparación entre estos dos términos, de un lado el valor de la finca o fincas del contrato, y de otro, el valor que en la comarca o zona tengan las fincas de su misma calidad y cultivo), invoca que la jurisprudencia tiene declarado que para encajar la finca de disfrute agrícola en la excepción apuntada ha de tener su valor en venta un cierto incremento en la cuantía que indica por cualquier circunstancia ajena a su destino agrario, y para saber ese valor o incremento precisa constancia del que tenga o sea ciertamente el precio del que se disputa y del que en el mercado de inmuebles corresponda a las de su misma especie y calidad. Por el contrario, sostiene la recurrente, que el Agente de la Propiedad Inmobiliaria tan sólo dictamina el valor de los terrenos a efectos especulativos, no desde el punto de vista agrícola y por ello, sin parámetro de comparación de un mismo perito que determine el valor del terreno desde el punto de vista agrícola con el que tenga en venta, no cabe aplicar un precepto legal que se basa precisamente en la comparación, como se ha hecho en la resolución impugnada.

Estas consideraciones no pueden ser tenidas en cuenta: por una parte, la perito designada judicialmente señala que "se va a considerar a los terrenos y a las construcciones implicadas como dentro de un conjunto interrelacionado"; y por otra el informe del también perito judicial señala el valor en venta "de todas las edificaciones así como de la finca propiamente dicha". Es decir, que la sentencia recurrida tuvo en cuenta el valor de las edificaciones, cuando valoró los informes periciales; y, lo más importante en este momento, también tuvo en cuenta que concurre una serie de circunstancias de ajenidad al uso agrario que hacen que la finca tenga un valor en venta muy superior al doble del que corresponde a su destino.

En la finca en cuestión se puede construir una vivienda unifamiliar por cada diez mil metros de superficie que es de treinta y siete mil metros cuadrados, lo que supone una posibilidad de construcción de tres viviendas; está situada en el Barrio La Pipa-Somió, en Gijón, zona eminentemente residencial, con infraestructuras, con comunicaciones suficientes al centro urbano y al núcleo principal de la zona residencial de Somió, con una parada de autobús próxima, con edificaciones residenciales a 150 y 350 metros de la finca, a una distancia de 600 metros de la playa de Estaño; y con calificación urbanística como suelo no urbanizable con calificación de interés, si bien con edificabilidad de 250 metros cuadrados por parcela mínima de 10.000 metros cuadrados. Estas circunstancias son acogidas como probadas en las sentencias de instancia.

Debe partirse de que el texto que integra la circunstancia tercera del artículo 7.1 de la Ley de Arrendamientos Rústicos no puede ser más explícito y terminante, puesto que se está refiriendo a fincas que tengan un valor en venta superior al doble del precio que normalmente corresponda en la comarca o zona a las de igual calidad o cultivo, cuyo superior valor es debido a cualquier circunstancia ajena al destino agrario ( Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de Enero de 1998 y 7 de Octubre de 1999 ), además, la alusión a "comarca o zona" debe entenderse referida a un espacio distanciado del concreto emplazamiento de las fincas; la concurrencia del supuesto previsto en la indicada circunstancia no determina, aisladamente considerado y por sí sólo, la extinción de la relación arrendaticia, sino unicamente la imposibilidad de ejercer el derecho de acceso a la propiedad del modo regulado en la Ley Especial; el conjunto de circunstancias tomadas en consideración en las sentencias de instancia y de apelación son absolutamente ajenas el específico destino del arrendamiento de autos; y la apreciación de esas circunstancias y la dedución a derivar de las mismas --doble valor del precio correspondiente a las de su misma calidad o cultivo-- representan una cuestión fáctica sometida a la potestad del órgano jurisdiccional ( Sentencia de 22 de Enero de 1998 ).

El contraste entre el valor referido al destino agrario de la finca y el resultante de tener en cuenta los factores que el artículo 7.1 3º contiene, no ha sido efectuado con fincas de la calidad o cultivos en la zona, sino con la propia finca de autos mediante dictámenes periciales efectuados desde esos dos diversos enfoques. Pero con ello se cumple, incluso con mayor rigor, con el espíritu del precepto, cuya finalidad no es otra que la de poder apreciar la incidencia económica, cuando es de entidad notable, causada en el valor de la finca por circunstancias sobrevenidas y externas a su propio destino natural; pues así, y sin mengua de la fiabilidad del resultado, se obvia la dificultad de establecer comparaciones con fincas cuya similitud, exigida por la Ley, puede ser en la práctica muy difícil de hallar; no es obice a tal planteamiento la doctrina que emana de la Sentencia de 7 de Abril de 1993 , pues lo que la misma establece es que debe constar la magnitud del precio en relación con las no afectadas por las "circunstancias ajenas al destino agrario", pero no el modo o la forma de llegar a tal conclusión. Y esta es la doctrina que establece la Sentencia de 18 de Enero de 1999 .

SEGUNDO. Conforme a lo previsto en el útlimo párrafo del artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede la imposición del pago de costas de este recurso a la recurrente con pérdida del depósito constituído.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación formulado por la Procuradora Doña Lucila Torres Rius, en nombre y representación de Doña Rosario, contra la Sentencia dictada por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Oviedo de fecha 24 de Marzo de 1999 , con imposición del pago de costas causadas en este recurso a la recurrente y pérdida del depósito constituído.

Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de Sala remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Jesús Corbal Fernández. vicente Luis Montés Penadés. Clemente Auger Liñán. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Clemente Auger Liñán, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.