Resuelto el contrato de compraventa de vivienda, por haberse construido contra lo dispuesto en la normativa urbanística, los vendedores, que se obligaron a la ejecución de las obras

Organo: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
Sede: Madrid
Sección: 1
N° de Recurso: 2095/1999
N° de Resolución: 41/2006
Fecha de Resolución: 20060130
Procedimiento: CIVIL
Ponente: ANTONIO GULLON BALLESTEROS
Tipo de Resolución: Sentencia
Resumen:
Resuelto el contrato de compraventa de vivienda, por haberse construido contra lo dispuesto en la normativa urbanística, los vendedores, que se obligaron a la ejecución de las obras, no pueden imputar falta de negligencia al comprador por no enterarse de si lo que le vendían era legal o no. El artículo 1.154 C.c. no puede extrapolarse a situaciones de incumplimiento contractual para moderar sus efectos.

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a treinta de Enero de dos mil seis.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Alicante con fecha 26 de marzo de 1.999 , como consecuencia de los autos de juicio declarativo de menor cuantía seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Denia, sobre resolución de contrato y reclamación de cantidad; cuyo recurso ha sido interpuesto por D. Rosendo y Dª. Alejandra , representados por el Procurador de los Tribunales D. Federico Ruiperez Palomino; siendo parte recurrida D. Juan Pablo, asimismo representado por el Procurador de los Tribunales D. Santos de Gandarillas Carmona.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Ante el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Denia, fueron vistos los autos de juicio ordinario declarativo de menor cuantía, instados por Dª. Lina, contra D. MAX y Dª. Alejandra y contra D. Baltasar y Dª. Edurne , sobre resolución de contrato y reclamación de cantidad.

Por la parte actora se formuló demanda con arreglo a las prescripciones legales, alegando los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente, con la siguiente suplica:

"Que teniendo por presentado este escrito con el poder, documentos que lo acompañan y sus copias se sirva admitirlo, me tenga por parte en la representación que ostento, tenga por formulada demanda de resolución de contrato, juicio declarativo de menor cuantía contra D. Rosendo y Dª. Alejandra, y contra D. Baltasar y Dª. Ángeles, en reclamación de ciento sesenta y seis mil trescientos cincuenta y cuatro francos suizos, precio pagado por el contrato, mas la cantidad de un millón setecientas doce mil pesetas importe de las obras de mejora realizadas en la vivienda, y que en su conjunto constituyen los perjuicios sufridos por la demandante, condena que se solicita conjuntamente aunque subsidiariamente se reclama a cada demandado aquellas cantidades que en periodo probatorio se acreditaran haber participado o recibido más los intereses legales y costas, dese traslado del pleito a los demandados con la entrega de las copias que al efecto se adjunta, librándose exhorto para ello a los Juzgados de Paz de Benitachell, respecto a los Sres. Alejandra,yy a Benissa respecto a los Sres. Baltasar Ángeles Edurne donde tienen su domicilio, entregándosele a la Procuradora firmante los mismos para su diligenciamiento y cumplimentación, y tras los trámites procesales pertinentes se dictase sentencia en la que se de por resuelto el contrato de compra venta, obligando a las partes a devolverse lo percibido por el mismo, incluyendo la entrega a la demandante del importe de las mejoras realizadas en la vivienda, los intereses de las cantidades satisfechas y las costas procesales".

Admitida a trámite la demanda y emplazadas las mencionadas partes demandadas, comparecieron los Sres. Baltasar Ángeles Edurne, contestaron legalmente en tiempo y forma oponiéndose a la demanda, con la siguiente súplica:

"Que dictase en su día sentencia desestimando por completo la demanda y absolviéndoles de las mismas, con imposición a la demandante de todas las costas causadas".

Formulando a su vez reconvención, alegando los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente, suplicando se dictase sentencia con los siguientes pronunciamientos:

"1º Declarar resuelto de pleno derecho y a todos los efectos legales el contrato suscrito de fecha 4/7/92. En base a que es imposible su cumplimiento, por falta de consentimiento, objeto imposible, y causa inexistente, y legalmente imposible de perfeccionar.- 2º Condenar a la demandada en reconvención, a que firme que sea la sentencia, deje de ocupar nuestra propiedad, que ilegalmente ocupa, sin título para ello.- 3º Se condene a abonar la correspondiente sanción administrativa, si se impusiere por parte del Ayuntamiento, por las infracciones urbanísticas realizadas.- 4º A demoler la obra, ilegalmente realizada, o subsidiariamente a cederla a mis representados, que por volumen, y metros útiles les corresponde (2/4), en proporción, y accesión.- 5º Condenar al pago de la correspondiente indemnización de daños y perjuicios, que en período de ejecución de sentencia se determinen, que además de los anteriores consistirían, en la construcción del garaje, apertura de huecos cerrados de puerta y ventana, y filtraciones de agua que por causa de la obra están teniendo en paredes comunes. Reconstrucción del muro y jardín, así como la limpieza de toda la parcela.- 6º Los desplazamientos, que desde Suiza, han tenido que realizar a causa de este problema, y las perturbaciones que en vacaciones han tenido que soportar, incluidas inspecciones del Ayuntamiento, etc.- 7º Al pago de la factura de intérprete, que se vieron obligados a contratar desde mayo de 1993, hasta la fecha en que finalice este procedimiento, y que en ejecución de sentencia se determinará.- 8º Al pago de todas las costas del presente juicio".

Por los demandados Sres. Baltasar Ángeles Edurne se interpuso demanda de menor cuantía la cual se siguió en el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Denia, con el nº de autos 460/94, habiéndose solicitado por su representación la acumulación a los autos nº 246/94, la cual se acordó por resolución de fecha 5-3-96. Los autos 460/94 se iniciaron por demanda de D. Baltasar y Dª. Edurne contra D. Rosendo y Dª. Alejandra, cuyo suplico era el siguiente: "1º A demoler la obra, ilegalmente realizada, reponiendo la vivienda a su estado primitivo, y a su coste.- 2º Abonar la correspondiente sanción administrativa, si se impusiera, de llevarse a término el expediente sancionador iniciado en el Ayuntamiento de Benissa y en estos momentos paralizado.- 3º Se obligue a resolver el contrato privado de compraventa de fecha 4/7/92, por no haber dado nosotros poder alguno para vender, ni consentimiento alguno para contratar en nombre de mis patrocinados, careciendo también de objeto y causa, al ser imposible legalmente y urbanísticamente la declaración de obra nueva y división horizontal, en el sentido de que se manifiesta en el documento, por tanto su perfección. Esta petición fué solicitada en la reconvención 246/94, teniendo que solicitar la acumulación de autos.- 4º Al pago de las costas del presente juicio y del 246/94.- 5ª Al pago de los desplazamientos desde Suiza por esta causa.- 6ª Al pago de las facturas de intérprete.- 7ª A reconstruir el garaje demolido, y reparar lo derrumbado.- Y todos los demás daños y perjuicios ocasionados, que se determinen en fase de ejecución de sentencia.- Subsidiariamente y para el caso de no dictarse orden de demolición administrativa, o judicial, y sea mantenida la vivienda en su estado actual, que el aprovechamiento sea proporcional a la cuota de participación en la propiedad de 2/4 partes indivisas, que por accesión devendría igualmente indivisa la nueva ampliación, que por mala fe manifiesta, no habría derecho a indemnización alguna. O sean indemnizados mis patrocinados como medida compensatoria en la cantidad de 10.000.000.- ptas. más los otros daños y perjuicios ocasionados y reflejados anteriormente que se determinarán en ejecución de sentencia".

Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 22 de abril de 1.997 , cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO.- Que estimando la demanda formulada por el Procurador Sra. Gilabert Escrivá, en nombre y representación de Dª. Lina contra D. Rosendo y Dª. Alejandra y D. Baltasar y Dª. Ángeles, debo declarar y declaro resuelto el contrato de fecha 4-7-92 suscrito entre la actora y los codemandados Alejandra Rosendo. Alejandra Rosendo, condenando a éstos al pago de 166.354.- francos suizos, 2.622.000.- ptas por los perjuicios causados más al pago del interés legal y debo absolver y absuelvo a los codemandados Sres. Baltasar Ángeles Edurne de los pedimentos formulados en su contra con imposición de las costas causadas por la actora a los Sres. Alejandra Rosendo y las costas causadas por los Sres. Baltasar Ángeles Edurne a la actora.- Y estimando la demanda formulada por el Procurador Sr. Barahona Oliver en nombre y representación de D. Baltasar y Dª. Ángeles, contra D. Rosendo y Dª. Alejandra, debo condenar y condeno a dichos demandados a demoler las obras ilegalmente realizadas, reponiendo la vivienda a su estado primitivo, abonando el importe de dicha demolición y al pago de las costas causadas".

SEGUNDO.- Interpuestos recursos de apelación contra la sentencia de 1ª Instancia por la representación de D. Rosendo y Dª. Alejandra y por D. Juan Pablo en nombre de la herencia yacente de Dª. Lina y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Alicante, dictó sentencia con la siguiente parte dispositiva: "FALLAMOS.- Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por D. Rosendo y Dª. Alejandra, representados por el Procurador Sr. Dabrowsky, y estimando parcialmente el articulado por D. Juan Pablo en nombre de la herencia yacente de Dª. Lina, representado por el Procurador Sr. Miralles Morera, contra la sentencia dictada en fecha 22 de abril de 1.997 por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Denia en el procedimiento de menor cuantía 264/92 , debemos revocar y revocamos en parte dicha resolución en el único extremo relativo a la imposición de costas causadas por los Sres. Baltasar Ángeles Edurne a la parte actora, sobre las que no se hace especial pronunciamiento, confirmándola en todo lo restante y haciendo expresa imposición de las costas procesales causadas en esta alzada a los apelantes cuyo recurso se desestima".

TERCERO.- El Procurador de los Tribunales D. Federico Ruiperez Palomino, en nombre y representación de D. Rosendo y Dª. Alejandra, ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Alicante con fecha 26 de marzo de 1.999 , con apoyo en un único motivo, al amparo del artículo 1.692.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , acusa infracción de los artículos 1.281, párrafo segundo, 1.284, 1.285, 1.154 y 7, todos del Código civil .

CUARTO.- Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido para impugnación, el Procurador de los Tribunales D. Santos de Gandarillas Carmona. en representación de la parte recurrida presentó escrito con oposición al mismo.

QUINTO.- No habiéndose solicitado por las partes la celebración de vista pública se señaló para votación y fallo el día 16 de enero de 2.006, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ANTONIO GULLÓN BALLESTEROS

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRELIMINAR.- D. Rosendo y Dª. Alejandra vendieron en documento privado a Dª. Lina la vivienda resultante de unas obras de ampliación que los primeros se proponían realizar en la vivienda unifamiliar de su propiedad por un precio que se fijaba. Se comprometían a establecer el régimen de propiedad horizontal de acuerdo con lo dispuesto en el derecho español, pues lo adquirido por la compradora, que se describía en el contrato se separaría (sic) en propiedad horizontal. Los vendedores se comprometían después de la constitución del régimen de propiedad horizontal a otorgar la escritura pública de venta.

Ante el incumplimiento de esta dos últimas obligaciones y en posesión de la vivienda Dª. Lina toma conocimiento de que las obras realizadas por los vendedores eran ilegales por haber sobrepasado el volumen permitido y transformar el carácter unifamiliar que poseía la vivienda, según la normativa urbanística de la zona donde se ubicaba, en plurifamiliar.

Dª. Lina demandó por las reglas del juicio de menor cuantía a los señores Alejandra Rosendo, y a D. Baltasar y Dª. Edurne, copropietarios con aquéllos del inmueble, solicitando que se declarase resuelto el contrato de compraventa, y se condenase a los demandados a la restitución del precio pagado (166.354 francos suizos), más 1.712.000 ptas, pagadas por la actora por las mejoras hechas en su vivienda. Subsidiariamente solicitaba la condena de cada demandado al pago de aquellas cantidades que en periodo probatorio se acreditasen haber percibido, más intereses legales y costas.

Los demandados D. Baltasar y Dª. Edurne se opusieron a la demanda y formularon reconvención, en la que pedían la resolución del contrato; que la actora dejase de ocupar su propiedad; que se la condenase al abono de la correspondiente sanción administrativa por las infracciones urbanísticas; y al abono de los daños y perjuicios causados por los conceptos que enumeraba, más las costas.

Los demandados D. Rosendo y Dª Alejandra fueron declarados en rebeldía.

Al juicio declarativo resumido esencialmente, se acumuló el que siguió a instancias de los Sres. Baltasar Ángeles Edurne contra D. Rosendo y Dª. Alejandra por haber construido y dispuesto de la vivienda sin su conocimiento y aprobación.

El Juzgado de 1ª Instancia estimó la demanda interpuesta por Dª. Lina contra D. Rosendo y Dª. Alejandra, declarando resuelto el contrato privado de venta de 4 de julio de 1.992, condenando a los codemandados al pago a la actora de 166.354 francos suizos y 2.662.000 ptas por los perjuicios causados, más el interés legal. Absolvió de las pretensiones de la antedicha demanda a los Sres. Baltasar Ángeles Edurne, imponiendo a la actora el pago de las costas causadas a éstos, e imponiendo a los otros codemandados el de las costas causadas a la actora.

Asimismo, estimó la demanda interpuesta por los Sres. Baltasar Ángeles Edurne contra Sres. Alejandra Rosendo, condenando a los mismos a demoler las obras realizadas ilegalmente, reponiendo la vivienda a su estado primitivo, abonando el importe de dicha demolición y al pago de las costas causadas.

Apelada la sentencia, la Audiencia desestimó el recurso de apelación interpuesto por D. Rosendo y Dª. Alejandra, y estimó parcialmente el articulado por D. Juan Pablo, en nombre de la herencia yacente de Dª. Lina, y en consecuencia revocó la sentencia apelada en el extremo relativo a costas causadas por ella a los Sres. Baltasar Ángeles Edurne, sobre las que no se hacía especial pronunciamiento.

La Audiencia basó su sentencia en que los vendedores habían vendido una vivienda sin consentimiento de los otros copropietarios, y su finalidad además había resultado imposible por tratarse de una ampliación ilegal del chalet existente en la parcela, no solamente desde el punto de vista administrativo, sino civil al carecer de consentimiento de los demás copropietarios. La estimación de la demanda de los Sres. Baltasar Ángeles Edurne la fundamentaba en que se había acreditado su falta de autorización para las obras y para el contrato de compraventa.

Contra la sentencia de la Audiencia han interpuesto recurso de casación D. Rosendo y Dª. Alejandra.

PRIMERO.- El motivo primero y único, al amparo del artículo 1.692.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , acusa infracción de los artículos 1.281, párrafo segundo, 1.284, 1.285, 1.154 y 7, todos del Código civil . Se fundamenta en que los Sres. Baltasar Ángeles Edurne, copropietarios con los recurrentes de la vivienda unifamiliar en su origen, otorgaron autorización para ampliarla, y que por lo menos en cuanto a esta ampliación no pueden ir contra sus actos propios, solicitando la demolición de la obra. A continuación, dicen los recurrentes que la Sra. Lina debe sufrir las consecuencias de su absoluta falta de negligencia por no haberse informado tanto de la situación registral como urbanística de lo que adquirió, y que ellos no se han beneficiado en nada del dinero pagado por dicha señora, pues fue invertido en la ejecución de las obras. Destacan que han actuado siempre de buena fe, ignorando la legislación española que prohíbe dividir una vivienda unifamiliar en propiedad horizontal, y confiando ciegamente en los planos de un arquitecto, el cual, antes de iniciar la ejecución de un proyecto debió advertirles de las dificultades legales de su ejecución. Finalmente, acusan a la sentencia recurrida de no aplicar el artículo 1.154 del Código civil . Al término de la fundamentación se transcriben extractos de fundamentos jurídicos de sentencias de esta Sala que, a juicio de los recurrentes, apoyan sus razonamientos.

El motivo se desestima porque la instancia en modo alguno ha infringido los preceptos sobre la interpretación contractual al hacerlo sobre los términos de la autorización a los recurrentes dadas por los Sres. Baltasar Ángeles Edurne. No la dieron para ampliar un número de metros la vivienda simplemente, sino para que se hiciera de acuerdo con las precisiones que establecieron en cuanto a la nueva obra. Era para una ampliación de una única vivienda en una planta, no para hacer otra aprovechando el desnivel del terreno y venderla con transformaciones de aquélla. Es reiteradísima la jurisprudencia de esta Sala la que declara ser labor de la instancia la interpretación contractual, que ha de permanecer incólume en casación salvo que se demuestre que es ilógica, absurda o vulneradora de preceptos legales, y ello no se percibe en la sentencia recurrida, por lo que no hay infracción de la doctrina que prohíbe ir contra los actos propios por los Sres. Baltasar Ángeles Edurne.

Por lo que respecta a la Sra. Lina, las argumentaciones de los recurrentes no pueden acogerse. La imputación de negligencia a aquélla al contratar se vuelve contra ellos, pues más lo fueron al suscribir el contrato como vendedores; deberían de haber sabido lo que estaban vendiendo. Si alegan que no se les informó acerca de su ilegalidad, no pueden reprochar a la compradora que crea que lo que le ofrecen se adecua a la realidad legal sin más información, en otras palabras, que hubiese cometido la misma falta que a ellos se les puede reprochar. Otra cosa es que ambas partes, compradora y vendedora, hubiesen incidido en un error común al contratar, cuestión ésta que no se plantea en el recurso.

Por último, no es admisible la queja casacional de falta de aplicación del artículo 1.154 del Código civil , ya que el mismo se circunscribe al supuesto de que se hubiese pactado una cláusula penal en el contrato (lo que no sucedió), pero no es extrapolable a las situaciones de incumplimiento contractual para moderar sus efectos.

Por todo ello el motivo se desestima.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos NO HABER LUGAR al recurso de casación interpuesto por D. Rosendo y Dª. Alejandra, representados por el Procurador de los Tribunales D. Federico Ruiperez Palomino contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Alicante con fecha 26 de marzo de 1.999 . Con condena de las costas ocasionadas en este recurso a la parte recurrente. Con pérdida del depósito constituido. Comuníquese esta resolución a la mencionada Audiencia con devolución de los autos y rollo que remitió.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Xavier O'Callaghan Muñoz.- Antonio Salas Carceller.- Antonio Gullón Ballesteros.- Rubricado.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Antonio Gullón Ballesteros, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.