Los estatutos, dicen al respecto, lo siguiente: “[...] b) Los propietarios de los locales comerciales o industriales de las plantas bajas de las descritas casas, no contribuirán a los gastos de uso, conservación y entretenimiento del portal, escalera, ascensores ni portero. c) Los propietarios de los locales comerciales o industriales, de las plantas bajas y entrepisos de las descritas casas, podrán suprimir las paredes medianeras que las separan de las fincas colindantes para unir sus propiedades, sin que para ello precisen el permiso del resto de los propietarios. d) Los propietarios de los locales comerciales o industriales de los entrepisos de las descritas casas, o el propietario si no hubiere más que uno, podrán sacar las puertas que estimen o estime necesarias o simplemente convenientes, a cada una de las cajas de escaleras. Asimismo, el propietario o propietarios de dichos locales podrán dividirlo y subdividirlos, dando a cada uno, el porcentaje en los elementos comunes que estime por conveniente rebajándolo del total que tiene asignado. Sin que para todo ello precisen el permiso del resto de los copropietarios.”
Se trata de interpretar los estatutos, cabiendo al respecto diversas variantes. Así, una estricta que centrándose en un punto de vista restrictivo admitiría la división pero sólo de los entrepisos y, junto a ella, una interpretación más amplia que la admitiría, sin necesidad de autorización de la junta de propietarios, no sólo respecto de los entrepisos, sino también respecto de la planta baja.
En pro de esa segunda interpretación podemos aducir el que los estatutos más que impedir la división en abstracto, trata de que no surjan nuevos elementos independientes, lo que coincide con la operación que se plantea, en la que no aparecen nuevos de los indicados elementos.
Además, los locales forman una unidad, como un solo local que, por su unidad material participa tanto de la naturaleza de planta baja como de entrepiso, por lo que cabría entender que el propietario del mismo, incluso según una interpretación restrictiva de los estatutos, podría beneficiarse de las facultades de división que los mismos atribuyen a los titulares de los entrepisos. Ahora bien, según una interpretación literal es posible, también referir la autorización de división no sólo a los dueños de los entrepisos sino también a los de la planta baja.
Por otra parte, atendiendo a las circunstancias del caso, conforme al tenor de los estatutos, el propietario único de los dos locales independientes unidos materialmente podría plasmar esa situación en el Registro por medio de una agrupación y, posteriormente, podría volver a segregar el local, sin que nada le obligue a que esa segregación deba discurrir por la anterior separación, sino que podría incluso discurrir por una nueva coincidente con la separación que ahora se pretende realizar y beneficiarse de la autorización estatutaria.
Por tanto, llegando a la conclusión de que los estatutos admiten la posible división de los locales comerciales sin autorización de la Junta de propietarios, ello se entiende, siempre que las obras recaigan exclusivamente sobre elementos privativos y sin que las mismas afecten a la estructura del edificio, a los elementos comunes ni a la seguridad del inmueble, como resulta de la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de julio de 1998, la cual, pese al intenso debate jurisprudencial sobre este punto, no cuestiona la doctrina de la DGRN que admite las cláusulas estatutarias que autorizan a los propietarios la división o agrupación de los distintos locales y el derecho a levantar nuevas plantas, sin que las obras precisen autorización de la Junta de propietarios.
Dada la polémica existente sobre este punto y la jurisprudencia contradictoria, parece conveniente aclarar en la escritura en la que se plasman las obras divisorias la circunstancia de que las mismas no afectan a elementos comunes ni menoscaban la seguridad del edificio. |
