CONJUNTOS INMOBILIARIOS

Constitución. La constitución de un conjunto urbanístico es un acto urbanístico es un acto de riguroso dominio que requiere unanimidad de los titulares de las fincas. R. 5 de Enero de 2006
CONSTITUCION DE CONJUNTO URBANISTICO: NO BASTA EL ACUERDO DE LA MAYORIA DE CUOTAS Y PROPIETARIOS, SINO QUE SE EXIGE LA UNANIMIDAD R. 5 de enero de 2006, DGRN. BOE de 13 de febrero de 2006.
            HECHOS: Una Comunidad de Propietarios, formada por 166 propiedades, incluidas en parcelas para construcción cada una de una vivienda unifamiliar, cinco bloques de apartamentos, más zonas verdes y zona social, acuerda constituirse en Conjunto Urbanístico, redactándose además los estatutos que han de regir el Conjunto. En el mismo se integran tres parcelas independientes, que contienen los elementos comunes, y a dicha escritura se adhiere la Sociedad Promotora, que es titular todavía de determinadas cuotas, que no han sido enajenadas a los propietarios particulares. Aunque la redacción de los hechos no está muy clara, da la impresión, que no todos los propietarios son titulares de una participación en las zonas comunes, sino que por la razón que sea, muchos ostentan únicamente una titularidad en su vivienda y en su particular propiedad horizontal. En la escritura se pretende que, estimando que se trata de una Comunidad Ordinaria, baste el acuerdo mayoritario para la constitución del Conjunto (posiblemente no se había pensado en ello, en su inicio), sin la intervención concreta de cada titular. A tal fin, comparece el Presidente del Conjunto y acompañando un certificado del acuerdo, comunicado sin oposición a todos los propietarios, solicita la inscripción (y a ello se adhiere la Promotora)
            REGISTRADOR.- Rechaza la inscripción por estimar que conforme al art 24 y 5 de la Ley de PH, se exige para la constitución de un Conjunto Urbanístico como Propiedad Horizontal única, exige el consentimiento unánime de todos los propietarios de las parcelas que lo integran, ya que cada uno de ellos va a tener una cuota indivisible con su vivienda en los demás elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes.
            RECURRENTE: El Presidente del Conjunto, interpone recurso, estimando que, pese a que algunos titulares de viviendas no ostentan cuota en las parcelas que componen los elementos comunes (cuotas cuya titularidad la sigue ostentando la Promotora), estamos ante una Comunidad Ordinaria, y por tanto para la constitución del Conjunto, basta una mayoría y no es exigible la unanimidad. Además se une a la escritura, como se ha dicho, un certificado del acuerdo, del que resulta que los propietarios de las parcelas comunes aceptan la constitución del Conjunto, y además dicho acuerdo se ha notificado al resto de propietarios (art 17 LPH), sin que haya habido oposición.
            DIRECCION GENERAL: La DG rechaza el recurso, estimando que el núcleo central del problema radica en la naturaleza del acto constitutivo del Conjunto, y que dada la aplicación necesaria de los arts 5 y 24 de la LPH, es un acto de riguroso dominio, exigiendo la Ley que el régimen de la Propiedad Horizontal Única lo establezca el propietario del inmueble o todos los titulares de los componentes que lo integran. En definitiva, pese a que se pueda entender que estamos ante una Comunidad Ordinaria, no se puede aceptar que su constitución suponga un mero acto de administración, sino que al ser de riguroso dominio, deben concurrir y aceptar su constitución todos los titulares de los diversos elementos que integran la Comunidad.
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Diferencias entre propiedad horizontal (siendo preciso que las nuevas fincas creadas no sean absolutamente independientes), que no requiere licencia, y  Conjunto urbanístico, que sí la exige. R. 16 de julio de 2005

SEGREGACIÓN DE ZONA VERDE SIN LICENCIA. PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA Y CONJUNTO URBANÍSTICO. LICENCIA DE PARCELACIÓN. R. 16 de julio de 2005. DGRN. BOE 13 de Septiembre de 2005.
            Se pretende inscribir una segregación de una zona verde, sin licencia, en un terreno urbanizable, en Andalucía. El resto del terreno se divide horizontalmente, de forma tumbada, pero de manera que las nuevas fincas creadas agotan la totalidad de la finca originaria, sin licencia también, aunque se acredita que las nuevas fincas son superiores a la parcela mínima.
            La DGRN señala que en todo caso es necesario que la Administración ejercite el mecanismo de control de  los actos de segregación, bien mediante la declaración del Ayuntamiento de innecesariedad de la licencia, o bien mediante la expedición de la  propia licencia.
            En cuanto a la consideración o no de la propiedad horizontal (tumbada) como acto de parcelación, la DGRN diferencia entre propiedad horizontal, que no la exige, y conjunto  urbanístico, que sí la exige. Para que podamos entender que estamos en el primer caso, propiedad horizontal, y por tanto que hay una comunidad,  las nuevas fincas creadas no pueden ser absolutamente independientes y tener autonomía, pues en este caso estaríamos ante una división de terrenos, que sí exige licencia.
            En el presente caso considera que estamos ante una parcelación que necesita licencia, porque las nuevas fincas creadas agotan la totalidad de la parcela originaria, y el suelo no es elemento común, aunque el acto se califique de propiedad horizontal tumbada.
            Se remite a su doctrina contenida fundamentalmente en la Resolución de 10 de Diciembre de 2003, que consta en el Informe de Enero de 2004 y que se resumía de la forma siguiente:
“ ....- Considera la DGRN que el elemento definitorio de la propiedad horizontal es que el suelo de toda la finca, y el vuelo, es común, y por ello se mantiene la unidad de la finca.
            - Diferencia entre dos supuestos (en ambos casos se les suele dar el nombre de “división horizontal tumbada”):
1)      Los Complejos Inmobiliarios Privados, que no tienen la naturaleza de propiedad horizontal propiamente dicha, aunque sí les es de aplicación el régimen de la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 24 de la LPH). Están integrados por parcelas independientes (el suelo y el vuelo es privativo), pero que sólo tienen en común los elementos accesorios (viales, instalaciones, servicios, etc.), vinculados “ob rem”.  Considera por ello que la constitución de ese régimen es una parcelación y les sería de aplicación la ley citada.
2)      La Propiedad Horizontal Tumbada propiamente. Tiene la naturaleza y es una verdadera  propiedad horizontal (aunque tumbada, pues los planos de división de las fincas son verticales, y no horizontales), porque todas las fincas mantienen en común el vuelo y la unidad de la finca, como en el caso de las viviendas adosadas. No se altera esta calificación porque el uso del terreno se atribuya a las diferentes viviendas. Este es el caso planteado, en el que -concluye la DGRN- no se necesita de licencia, pues además la ley no puede limitar el derecho del propietario a explotar como unidades independientes las dos construcciones existentes perfectamente legales.......” .  (AFS)
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Propiedad horizontal con asignación de uso privativo de parte de terreno. Innecesariedad de licencia. Diferencias entre Complejos Inmobiliarios Privados y Propiedad Horizontal tumbada. R. 14 de Junio de 2004

Enlace: BOE.Propiedad horizontal. Diferencias con los Conjuntos inmobiliarios. R. 14 de Junio de 2004, R. 16 de Junio de 2006

PROPIEDAD HORIZONTAL CON ASIGNACIÓN DE USO PRIVATIVO DE PARTE DEL TERRENO. R. 14 de junio de 2004, DGRN. BOE del 12 de agosto de 2004. Vinculante.
            Supuesto de hecho: se presenta en el Registro de la Propiedad copia autorizada de una escritura de constitución en régimen de propiedad horizontal de una finca consistente en una parcela de terreno sobre la que, según consta en el Registro, existe una edificación dividida en dos partes, una de tres plantas, que ocupa 44 metros cuadrados de la parcela y la otra de dos plantas, que ocupa 68 metros cuadrados de parcela, ambas destinadas a vivienda; y el resto de la superficie está destinado a patio. Del régimen de propiedad horizontal resultan dos elementos privativos (dos viviendas unifamiliares independientes), cada uno de los cuales lleva como anejo inseparable el uso privativo de una parte distinta de la parcela no ocupada por la edificación dedicada a jardín.
            El Registrador inscribe la escritura calificada excepto la asignación a cada vivienda, como anejo, del uso privativo de un trozo de parcela dedicada a jardín, por entender que es necesaria la licencia municipal de parcelación o declaración de su innecesariedad.
            La cuestión debatida es análoga a la resuelta por este Centro directivo mediante Resolución de 10 de diciembre de 2003, también la normativa aplicable es la de la Comunidad Autónoma de Madrid, y resuelve LA DGRN en el mismo sentido. Se transcribe, a continuación, el comentario hecho en su día, por Alfonso de la Fuente:
            La DGRN sienta los siguientes principios:
            - La exigencia de licencia para la división de terrenos que establece el artículo 53 del Real Decreto 1093/97 de 4 de Julio regulador de la inscripción de los Actos de Naturaleza Urbanística es meramente formal y  ha de ponerse en conexión con la normativa sustantiva de cada Comunidad Autónoma, en la que reside la competencia urbanística.
            - En el caso concreto, el artículo 151 de la ley 9/2001 de 17 de Julio de la Comunidad Autónoma de Madrid declara sujetos a licencia los actos de “parcelación” que la propia ley define como “cualesquiera que supongan la modificación de la forma, superficie, o lindes de una o varias fincas”. Por ello hay que decidir si el concepto división horizontal contenido en la escritura del presente supuesto encaja o no en la definición de esta ley autonómica de acto de parcelación.
            - Considera la DGRN que el elemento definitorio de la propiedad horizontal es que el suelo de toda la finca, y el vuelo, es común, y por ello se mantiene la unidad de la finca.
            - Diferencia entre dos supuestos (en ambos casos se les suele dar el nombre de “división horizontal tumbada”):
            1)      Los Complejos Inmobiliarios Privados, que no tienen la naturaleza de propiedad horizontal propiamente dicha, aunque sí les es de aplicación el régimen de la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 24 de la LPH). Están integrados por parcelas independientes (el suelo y el vuelo es privativo), pero que sólo tienen en común los elementos accesorios (viales, instalaciones, servicios, etc.), vinculados “ob rem”.  Considera por ello que la constitución de ese régimen es una parcelación y les sería de aplicación la ley citada.
            2)      La Propiedad Horizontal Tumbada propiamente. Tiene la naturaleza y es una verdadera  propiedad horizontal (aunque tumbada, pues los planos de división de las fincas son verticales, y no horizontales), porque todas las fincas mantienen en común el vuelo y la unidad de la finca, como en el caso de las viviendas adosadas. No se altera esta calificación porque el uso del terreno se atribuya a las diferentes viviendas. Este es el caso planteado, en el que -concluye la DGRN- no se necesita de licencia, pues además la ley no puede limitar el derecho del propietario a explotar como unidades independientes las dos construcciones existentes perfectamente legales.
            Comentario: A pesar de la clarificadora doctrina de la DGRN todavía pueden plantearse casos intermedios entre ambos supuestos, como cuando en la división horizontal tumbada se atribuye en propiedad (no meramente en uso) el suelo de los anejos o el terreno donde radica la edificación, aunque el vuelo siga siendo común. Es decir, si en el presente supuesto el terreno que se atribuye como anejo a cada una de las dos edificaciones existentes lo hubiera sido en propiedad, aunque el vuelo fuera común, cabe preguntarse cuál hubiera sido la solución de la DGRN.
            Incluso puede plantearse el caso de complejos inmobiliarios, en los que se desee que sean de aplicación plena las normas de propiedad horizontal, que el vuelo sea común, y que ningún propietario pueda modificar la configuración exterior de su vivienda en su parcela individual sin autorización de la Comunidad de Propietarios. (AFS) (IES)
Enlace: BOE.

DIFERENCIA ENTRE COMPLEJO INMOBILIARIO Y PROPIEDAD HORIZONTAL. R. 16 de junio de 2006. DGRN. BOE de 10 de julio de 2006. Vinculante.
            Hechos: Se formaliza en Palamós (Cataluña) la obra nueva de un complejo inmobiliario privado, constituido por nueve viviendas adosadas sobre un solar único, describiéndose como elementos comunes del mismo, además, una rampa de entrada a los garajes, la zona común de acceso a éstos y una escalera de emergencia para los garajes con su zona de paso. En la descripción de cada una de las viviendas, se asigna a las mismas una porción individualizada de terreno destinado a patio y jardín, y en las normas reguladoras, se dice que cada casa lleva consigo un dcho de copropiedad indivisible, igual a su cuota de participación, sobre el resto de elementos comunes del complejo, viales, instalaciones y servicios.
            El Registrador rechaza la inscripción al estimar que el art 24 de la Ley de P Horizontal, art 24, exige para considerar un complejo inmobiliario, el estar integrado por dos o más viviendas o parcelas independientes, y participar  los titulares de los inmuebles, viviendas o locales  que se encuentren divididos horizontalmente, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios. En este caso, sólo hay una parcela, sobre la que se constituye una unidad arquitectónica, en la que no es posible separar cada vivienda del resto de las adosadas y no hay nada accesorio a la propiedad sobre lo que establecer una copropiedad con otra parcela independiente.
            El Notario alega, que el art 24 exige dos o más edificaciones independientes, no que tengan que ser fincas registrales independientes, bastando una autonomía funcional. Y si no hay nada accesorio a la propiedad sobre lo que establecer una copropiedad, tampoco el art 24 exige que los caminos  o instalaciones tengan  que ser fincas independientes, sólo exige participar en una copropiedad indivisible sobre tales elementos.
            Dirección General: Admite el recurso y estima que el art 24 de la LPH  al regular la figura del complejo inmobiliario, se está refiriendo a diversos supuestos, ya conocidos, que se apartan de la P Horizontal clásica; tal es el caso de propiedades horizontales complejas, centros comerciales, conjuntos edificatorios en hilera, viviendas pareadas etc..Sólo exige dos rasgos definitorios:
            1.- existencia de pluralidad de edificaciones o de parcelas con destino a viviendas o locales  independientes entre sí, (elementos privativos)
            2.- existencia de una copropiedad de esos elementos independientes sobre otros elementos inmobiliarios,  viales o servicios (elementos comunes)
            3.- y otro más, que todo ello sea un conjunto organizado.
            En tal sentido el art 24 prevé dos esquemas, la comunidad de propietarios única o la agrupación de comunidades de propietarios, pero reconoce además la posibilidad de otros supuestos. En definitiva dicho art admite la aplicación del sistema de la propiedad horizontal, a las realidades edificatorias distintas del edificio clásico.
            Para la DG la imposición de una naturaleza jca específica (P Horizontal típica) para el acceso de la obra nueva anterior al Registro, resulta de una rigidez no conforme con la libertad de configuración que el Ordenamiento reconoce en este punto a los particulares.
            Rechaza además la posibilidad de que a través de esta figura se quiera encubrir el supuesto de las P Horizontales que suponen verdaderas parcelaciones encubiertas, y para las que sería necesaria la licencia de parcelación (como es el caso de las asignaciones de uso de terreno individualizado, en el caso de la Ley Andaluza, aunque se mantenga formalmente la unidad del solar). Pero es que además en Cataluña (y de nuevo se nos lleva a la legislación autonómica) el Dto 287/2003 trata conjuntamente las situaciones de P Horizontal y complejo inmobiliario.
            Comentario: La DG se mueve, en este terreno con bastante ambigüedad, a mi juicio. Por un lado, admite la flexibilidad del complejo inmobiliario, en orden a admitir, cualquier supuesto que pueda chocar con la rigidez de la Propiedad Horizontal, pero de otro nos advierte que hay situaciones de P Horizontal en que será exigible la licencia de parcelación. Y de nuevo se nos lleva  la legislación autonómica. No hay pues una separación neta de supuestos. Lo único que exige para el complejo es: una pluralidad de edificaciones o parcelas con destino a viviendas o locales independientes entre sí (elementos privativos), una copropiedad de tales elementos privativos sobre otros elementos inmobiliarios, viales o servicios (elementos comunes)  y una cierta organización única. (JLN)
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