Se presenta una escritura por la que los dueños de tres locales los agrupan y los transforman en vivienda. Cuentan con la correspondiente licencia del Ayuntamiento para la transformación en vivienda.
Los estatutos se limitan a decir que “Todo condueño podrá realizar obras y mejoras dentro de su parte privativa, siempre que no afecten al resto del inmueble ni a los servicios o elementos comunes. Los propietarios de los locales de lonjas podrán, sin necesidad de autorización ni del consentimiento de los restantes copropietarios, dividir dichos locales asignando a las partes resultantes de la división la cuota que les corresponda en los elementos comunes del edificio”. ¿Se debe acreditar acuerdo por unanimidad de la Junta de Propietarios?
El art. 8 de la Ley de Propiedad Horizontal señala: “Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para formar otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte. En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el articulo 5, sin alteración de las cuotas de los restantes”. Este artículo se entiende también aplicable a los supuestos de agrupación.
La doctrina de la Dirección General, por ejemplo en resolución de 7 de abril de 2006, ha interpretado que la exigencia de ese consentimiento de los propietarios se fundamenta en dos consideraciones:
1º.- MATERIAL: que tales operaciones puedan suponer alteraciones materiales en las cosas comunes o afectar al uso de servicios generales, esto es, suponer modificaciones materiales de la estructura del edificio.
2º.- JURÍDICA, relativa al funcionamiento orgánico del edificio: que además de lo anterior, aquellas operaciones puedan suponer una alteración de las estructuras que sirven de base para fijar las cuotas de participación en la comunidad de propietarios, esto es, que puedan suponer una modificación en el quórum necesario para la adopción de acuerdos de la junta.
En el supuesto planteado no parece que se dé ninguna de estas dos situaciones puesto que la agrupación que se pretende no supone una modificación material o estructural del edificio; y por otra parte no va a producir alteración alguna en el régimen de mayorías para la adopción de acuerdos.
En este punto hay que recordar que según la resolución de 30 de septiembre de 2005, las segregaciones y agrupaciones de elementos no implican necesariamente la reforma del edificio.
La propiedad sobre los elementos independientes es absoluta, de tal manera que sólo puede tener los límites establecidos por los estatutos o los correspondientes a la propia naturaleza del objeto. Esos posibles límites deben ser además establecidos con claridad y precisión, y deben ser objeto de interpretación estricta por parte del registrador.
En definitiva, al no implicar alteración jurídica ni material relativa a la estructura del edificio, la operación planteada queda con un alcance puramente librario, de modo que con la inscripción el Registro vendría a recoger una situación que se da lícitamente en la realidad, no viéndose, por tanto, obstáculo a su inscripción.
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