LA RESPONSABILIDAD DE LOS AGENTES DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA

Ante la destacable práctica comercial y la importancia que ha adquirido en los últimos tiempos la gestión de los intermediarios o mediadores del sector inmobiliario, el Tribunal Supremo ha ido sentando paulatinamente la fijación de las normas que han de regir el nacimiento, desarrollo y eficacia de los contratos de carácter atípico en los que intervienen dichos profesionales. Al respecto, resulta destacable la reciente sentencia del TS de fecha 2 de octubre de 1999, en la que, tras definir la naturaleza de dicha relación contractual como la propia de un contrato de carretaje o mediación "cuyo núcleo esencial en principio es facilitar la aproximación entre compradores y vendedores", determina la posibilidad de que se origine responsabilidad contractual cuando el mediador incurra en dolo o en negligencia, entendida ésta en el sentido de que pueda contravenir la "lex artis" o, en definitiva, el tenor de la obligación asumida. A pesar de la similitud de tal contrato con otros como el de comisión, mandato, e incluso, con el de prestación de servicios, debe mantenerse su atipicidad, y dejar sentado que las infracciones obligacionales, susceptibles de concretarse en la correspondiente indemnización de daños y perjuicios, habrá que acudir, ante todo, a los términos pactados por las partes de conformidad con los artículos 1091 y 1255 del Código Civil. No obstante, no debe olvidarse que el intermediario debe contribuir eficazmente a que las partes concluyan el negocio y para ello debe cumplir escrupulosamente los encargos encomendados, manteniendo informado al cliente en todos aquellos detalles que pudieran influir sobre la valoración y consecuencia del negocio. Las alteraciones sobrevenidas sobre las condiciones del contrato de mediación o de la vivienda objeto del mismo, que debe garantizar el mediador -como lo sería la comprobación de cargas que en la fecha del contrato asegure haber verificado-, pueden derivar en responsabilidades contractuales si de sus obligaciones profesionales se deriva una actividad de negligencia inexcusable. (El Il. Sr. Carles Villagrasa es Magistrado Sup. de la Audiencia Provincial de Barcelona).