| ARRAS
ARRAS
O SEÑAL
Existen diversos tipos de arras admitidos en nuestra legislación
y recogidas por nuestra Jurisprudencia y Doctrina. Además las partes
las pueden establecer en el sentido que consideren según su voluntad,
pueden realizar un contrato de arras previo al contrato de compraventa,
o pueden celebrar un contrato privado de compraventa que contenga
una cláusula de arras o señal.
Existen tres tipos básicos de arras: confirmatorias,
penales y penitenciales.
Las confirmativas, equivalen a una entrega
de dinero a modo de señal o parte del precio, que realiza uno de
los contratantes y se encamina a reforzar la existencia de un contrato.
En caso de cumplimiento funcionan sencillamente como cantidad a
cuenta del precio. En caso de incumplimiento se mantiene el ejercicio
de la acción de cumplimiento, y se mantienen como cantidad a cuenta
del precio del contrato.
Las penales, son arras penales
las que desempeñan una función de definir una cantidad de indemnización
para el caso de incumplimiento. Se requiere, que quede excluido
el pacto de desistimiento
Las arras penitenciales o de desistimiento, tienen
el carácter cuando el comprador entrega una cantidad de dinero que
no llega al precio total al vendedor como garantía de que cerrará
la compra en un plazo determinado. Constituyen un medio licito de
desligarse del contrato. En caso de que o se señale en el contrato
el tipo de señal de que se trata o que del contenido y las condiciones
del mismo se desprenda cosa distinta se entenderá que la señal es
de este tipo.
Si hubieran mediado las arras
penitenciales en el contrato de
compraventa, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador
a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
Es decir, si después del plazo establecido
para la compra, el comprador desiste pierde la cantidad entregada,
en cambio si es el vendedor el que no respecta el plazo pactado
y vende la vivienda a otra persona física o jurídica, este deberá
devolver el doble de la cantidad entregada a la persona con la que
pacto el contrato de arras penitenciarias.
Si la compra llega a efectuarse, se consideran
como un pago a cuenta.
Para evitar problemas, se recomienda definir
claramente si las arras son penitenciales
o de desistimiento que como su nombre
indica permiten no llevar a cabo la compraventa, con el único efecto
de perder la cantidad entregada o duplicada, dependiendo de sí es
el comprador o el vendedor el que desiste, o si son arras confirmativas
que exigirían el cumplimiento del contrato.
Opiniones jurisprudenciales sobre las arras:
La jurisprudencia viene declarando reiteradamente
que para que la cantidad entregada por el comprador tenga el concepto
de arras es preciso que conste dicho carácter de una manera clara
y precisa y de no ser así la entrega de dinero debe considerarse
como un anticipo del precio que solo sirve precisamente para confirmar
el contrato celebrado. Sentencia 23 de julio y 22 de Septiembre
de 1999
Otra opinión jurisprudencial, que si aparece
que la cantidad que se entrega lo es como siempre entrega o adelanto,
no se puede estima que constituya arras ni penales ni de desistimiento
(luego solo confirmatorias), pero cuando se entrega como arras
sin que conste de cuales, ha de suponerse que son de desistimiento,
pues así se sigue del art. 1454.
Sentencia de 19 de mayo 1994
La opinión de los Ilustres Catedráticos de Derecho
Civil: D. Manuel Albaladejo y D. Fernando Reglero es la siguiente:
Aciertan las sentencias que sostienen o de
las que se deduce que para que las arras se estimen penales ha de
constar que se quisieron como tales.
Que aciertan también las que sostienen que
viéndose establecidas arras hay que estimar, a falta de constar
de qué clase fueron queridas, que de desistimiento (en aplicación
del art. 1454 del C.C. puesto que establece que “ sí hubiesen
mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse...
”), y no puramente confirmatorias
Que yerran las sentencias que para admitir
que las arras establecidas sean de desistimiento exigen que aparezca,
además de la voluntad de las partes de que haya arras, también la
voluntad de haberlas querido de desistimiento |
