La protección del consumidor en los contratos de compraventa de viviendas: repercusiones de la Ley 7/1998 de condiciones generales de contratación y de la futura ley sobre ordenación de la edificación.

Por Gabriel de Reina Tartière (gabrielrt@olemail.com). Becario Tercer Ciclo. Área de Derecho Civil de la Universidad de Oviedo.

            I. Introducción.

Tres son los aspectos que estudiaremos en este trabajo, siguiendo un orden ya consolidado en la mayoría de la doctrina que ha estudiado la protección que el ordenamiento dispensa al consumidor que compra un inmueble como vivienda habitual: en primer lugar la correspondencia entre la vivienda entregada y la oferta que en relación a la misma realizó el vendedor, lo que conllevará un necesario estudio de un precepto más general como es el artículo 8 de la Ley 26/1984, General para la Defensa de Consumidores y Usuarios (en adelante LGCU), y ello en relación con el artículo 13.2 en su segunda frase; en segundo lugar, la cuestión del precio de la vivienda y los gastos del contrato, centrándonos en la nueva regulación de las condiciones generales de la contratación tras la promulgación de la 7/1998 de 13 de abril, que introduce una nueva disposición adicional primera en la LGCU en la que se recoge toda una lista negra de hasta veintinueve cláusulas abusivas, algunas de las cuales como veremos directamente aplicables a la compraventa de una vivienda; finalmente, y más profundamente que los dos puntos anteriores, trataremos el problema de la responsabilidad por los defectos y vicios que presente la vivienda, que sin duda es el aspecto más interesante de todos los que aquí se presentan ya que en la actualidad se está tramitando en las Cortes un proyecto de ley de ordenación de la edificación que viene a derogar el artículo 1591 de Código Civil.

II. El derecho a la información del consumidor en la compraventa de una vivienda.

En este primer apartado debemos de analizar en contenido de dos preceptos de la LGCU; el artículo 8 de la LGCU que afirma la integración de la oferta publicitaria en el contenido del contrato y su artículo 13.2 que recoge el derecho a la información sobre la adquisición de viviendas.

El artículo 8 de la LGCU, viene a consolidar legalmente una línea jurisprudencial iniciada por las sentencias del TS de 14 de junio de 1976 y de 27 de enero de 1977 (1) indicando expresamente:

"La oferta, promoción y publicidad de los productos, actividades o servicios, se ajustarán a su naturaleza, características, condiciones, utilidad o finalidad, sin perjuicio de los establecido en las disposiciones sobre publicidad. Su contenido, las prestaciones propias de cada producto o servicio, y las condiciones y garantías ofrecidas, serán exigibles por los consumidores o usuarios, aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado o en el documento o comprobante recibido".

Esa incorporación de la oferta y promoción al contenido del contrato expresa una exigencia de veracidad, exigencia impuesta también en la Ley 34/1988 de 11 de noviembre, General de Publicidad, cuando considera engañosa "la publicidad que silencie datos fundamentales de los bienes, actividades o servicios, cuando dicha omisión induzca a error de los destinatarios". Por su parte el artículo 3.2 del Real Decreto 515/1989, del que hablaremos a continuación reproduce a estos efectos el contenido del artículo 8.1 de la LGCU.

Ahora bien, esta regla goza de una excepción legalmente prevista en el artículo 8. 2 LGCU; si el contenido del contrato es más favorable que la oferta o promoción, ésta ha de prevalecer. El fundamento es común: proteger al consumidor.

Apunta R. BERCOVITZ RODRIGUEZ-CANO la eventual contradicción del artículo 8.1 con el principio de la autonomía de la voluntad, si el contenido de aquél se llevara hasta sus ultimas consecuencias (2) ; las partes pueden perfectamente alejarse del contenido de la publicidad cuando celebran el correspondiente contrato. Entendemos que en este caso se han de vigilar especialmente si esas diferencias se deben al uso que el vendedor hace de condiciones negociales predispuestas, que en la mayor de las veces, habrán de considerarse abusivas, por lo que se tendrán por no puestas, siendo integrado el contrato con el contenido de la oferta previa; se trata pues de aplicar el artículo 8.1 en relación con lo establecido en el nuevo 10 bis de la LGCU.

El artículo 13.2 (segundo inciso) de la LGCU , por su parte, viene a recoger un especial deber de información que tiene el vendedor de un inmueble, cuando afirma:

"En el caso de viviendas cuya primera transmisión se efectúe después de la entrada en vigor de esta Ley, se facilitará, además al comprador una documentación completa, suscrita por el vendedor, en la que se defina, de planta a escala, la vivienda y el trazado de todas las instalaciones, así como los materiales empleados en la construcción, en especial aquellos a los que el usuario no tenga acceso directo".

Como vemos la importancia de este precepto en el desarrollo del tráfico inmobiliario, su carácter tuitivo exige una interpretación del mismo lo más amplia posible. No obstante, es criticable el hecho de limitar este derecho del consumidor únicamente a ,los casos de una primera transmisión; REYES LOPEZ pone tres ejemplos en los que no se entiende su exclusión, propugnando una interpretación correctora del 13.2 (3) :

a)       El caso de la viviendas rehabilitadas.

b)       Las viviendas dadas en dación de pago en la compra de otra vivienda.

c)       En último lugar, los casos en los que, antes de entrar en posesión de la vivienda, se da una subrogación en la compra de la vivienda; el tercero que se subroga parece no contar con la protección de la Ley.

El precepto ha sido desarrollado reglamentariamente por el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas. En éste se exige que toda oferta, promoción y publicidad en cuanto a ventas o arrendamientos de viviendas se refiere, debe ajustarse a sus verdaderas características, expresando siempre si la misma se encuentra en construcción o si la edificación ha concluido, de manera que no induzca ni pueda inducir a error (art. 2 y 3.1).

La información a aportar según el R.D. es sumamente completa: así, por ejemplo, la descripción de la vivienda con expresión se su superficie útil, la referencia a los materiales empleados en la construcción, copia de las autorizaciones legalmente exigidas para ésta, estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, información clara y detallada del precio de venta con referencia a la forma y medios de pago (artículos 4 a 6) (4) .

En este momento es oportuno preguntarnos por las relaciones entre los dos preceptos hasta aquí vistos; entendemos que la interpretación más acorde es la integradora: la información que detalla el artículo 13.2 forma parte del contenido del contrato, de tal forma que de ser más favorable, ha de prevalecer sobre el mismo; es más, para el caso de que sean divergentes lo ofertado o promocionado y lo detallado en la información advierte R. BERCOVITZ RODRIGUEZ-CANO (5) que ha de prevalecer lo primero, en buena lógica, pues sino se limitaría el alcance del artículo 8.1.

Siguiendo a este autor, dos son las formas de incumplir el deber de información en la transmisión de viviendas: no suministrar nunca la información o suministrarla posteriormente a la celebración del contrato, con lo que se pervierte la finalidad del 13.2. La solución no es declarar la nulidad del contrato, que en mucha ocasiones sería sumamente desfavorable para los intereses de adquirente, sino acogerse al 1289 del CC en pro de un mayor equilibrio de contraprestaciones (6) o también, entender que el contrato es anulable por error o dolo a instancia del comprador ya que de haber sabido la estado y circunstancias de la vivienda no habría celebrado el correspondiente contrato.

III. El precio de la vivienda y los gastos de los contratos.

Para abordar ambas cuestiones es ineludible el remitirnos a la reciente regulación en materia de condiciones generales de la contratación, y más exactamente a las cláusulas abusivas.

Antes de la Ley 7/1998, de 13 de abril el fenómeno de las cláusulas abusivas se recogía, no con mucha nitidez en la Ley 26/1984, de tal modo que se regulaban en un mismo precepto junto con las condiciones generales de la contratación. Allí encontrabamos un catálogo de doce clases de estipulaciones contrarias a la buena fe y al justo equilibrio de las contraprestaciones; una de ellas era una verdadera cláusula general al estilo del art. 9 de la Ley alemana sobre Condiciones Generales de la Contratación de 1976.

La Ley 7/1998, de 13 de abril no sólo se va ocupar de la regulación de las condiciones generales de la contratación, sino también de las cláusulas abusivas; en términos más apropiados se aprovecha la necesaria, y por otra parte tardía, transposición de la Directiva 93/13/CEE del Consejo sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados (7) ; se modifica la LGCU, reformando el artículo 10, introduciendo un nuevo artículo 10 bis que incorpora una cláusula abusiva tipo y una nueva disposición adicional primera que amplia aquel listado de cláusulas prohibidas; hemos de resaltar el carácter no exhaustivo de la lista; no agota por tanto el alcance de la norma abierta del art. 10 bis 1 de la LGDCU. Así nos lo recuerda el encabezamiento de la disposición adicional con la expresión al menos.

La consagración legislativa de una norma abierta en la materia acompañada de una lista negra es la solución común (8) , contando en nuestro ordenamiento con el precedente del artículo 10 de la Ley 26/1984, en su anterior redacción;. Así eran cláusulas abusivas las que perjudicaran de manera desproporcionada o no equitativa al consumidor, o comporten en el contrato una posición de desequilibrio entre los derechos y las obligaciones de las partes en perjuicio de los consumidores y usuarios.

Es de suma importancia advertir en este punto que el legislador ha ampliado el ámbito marcado por el artículo 1 de la LGCU entendiendo como consumidor sólo a los efectos de la aplicación del régimen de las cláusulas abusivas todo profesionales cuando no actúe directamente como tal; es el caso del abogado que compra para su despacho un equipo informático.

Este nuevo concepto de consumidor tiene, por de pronto, dos inconvenientes: por una parte, no parece oportuno reducir su campo de actuación a las cláusulas abusivas; por otra, es cuando menos incorrecto técnicamente que esta importante aclaración se nos de in fine de una disposición adicional cuyo único objetivo es recoger sin ánimo de exhaustividad distintas cláusulas abusivas, ejemplos más o menos comunes de la regla general del art. 10 bis; es en este artículo donde debió incorporarse.

Las distintas cláusulas de la Disposición se estructuran en cuatro grupos: I. Vinculación del contrato a la voluntad del profesional (1ª a 8ª), II. Privación de derechos básicos del consumidor (9ª a 14ª);III. Falta de reciprocidad (15ª a 17ª), IV. Sobre garantías( 18ª y 19ª) y V. Otras (20ª a 29ª).

Las cláusulas de la Disposición Adicional son con carácter general aplicables a los negocios jurídicos de los que aquí estamos tratando; no obstante existen, como antes advertíamos, dentro de la lista especiales referencias a las transmisiones inmobiliarias.

Por lo que se refiere al precio de la vivienda la Disposición Adicional considera abusiva toda cláusula que suponga un incremento de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación (regla 24). Se reproduce punto por punto la cláusula número 5 del antiguo art. 10 1 c) la LGCU y lo previsto en la letra B del artículo 10 del R.D. 515/1989. Es importante ésta última pues trata del problema de las reformas de la obra que supongan un incremento en el precio final del inmueble (9) .

Esta norma tiene su complemento en el artículo 13.1 de la LGCU que considera imprescindible informar al consumidor sobre el "precio completo o presupuesto, en su caso, y condiciones jurídicas y económicas de adquisición o utilización, indicando con claridad y de manera diferenciada el precio del producto o servicio y el importe de los incrementos o descuentos, en su caso, y de los costes adicionales por servicios, accesorios, financiación, aplazamiento o similares". CAVANILLAS MUGICA matiza la distinción que hace ORTI VALLEJO entre una primera vertiente de naturaleza precontractual cuyo fin es proteger la libertad de consentimiento y otra relativa a todos aquellos informes necesarios en la fase de ejecución del contrato, ya que entiende que una misma información puede ser relevante a los dos efectos; además estima poco apropiada la expresión "contenido informativo de carácter contractual" pues la información puede deberse al consumidor con independencia de una concreta relación contractual; pensemos por ejemplo en el fabricante de un producto (10).

Por su parte, el R. D. 515/1989 desarrolla especialmente este derecho a la información en su artículo 6 al establecer que la misma será lo más detallada y clara posible debiendo contener como mínimo el precio total de la venta (con expresión de los impuestos a los que la transmisión esté sometida <11> ), la forma de pago (si se dan aplazamientos, de deberá indicar el tipo de interés aplicable y las cantidades que corresponda abonar por el principal e intereses y la fecha de vencimiento de unos y otros), los medios de pago, garantías que deba constituir el comprador por el precio aplazado, e incluso se trata el caso de subrogación del consumidor en un préstamo hipotecario. Así están prohibidas las cláusulas que "no reflejen con la debida claridad u omitan, en los casos de pago diferido la cantidad aplazada, el tipo de interés anual sobre los saldos pendientes de amortización y las condiciones de amortización de los créditos concedidos y las cláusulas que de cualquier forma faculten al vendedor a incrementar el precio aplazado durante la vigencia del contrato (12) " (art. 10 letra A).

No hace especial referencia la Disposición Adicional a las cláusulas abusivas de crédito que sí gozaban de ella en el anterior artículo 10 de la LGCU; sin embargo encontramos concreciones de la misma en distintas cláusulas del listado: así la contenida en la regla 18ª cuando prohibe la imposición de garantías desproporcionadas al riesgo asumido, no entendiendo por tales las garantías o contratos de financiación que se ajusten a su normativa específica; el segundo inciso de la regla 3ª cuando habla de la imposición de un indemnización desproporcionadamente alta en caso de incumplir el consumidor sus obligaciones; o también la contenida en la 16ª para el caso de que el profesional retenga las cantidades abonadas por el consumidor que renuncia, si no se contempla una indemnización equivalente para aquel si fuera el que renunciara.

La cuestión de los gastos derivados del contrato se encuentra recogida en la regla 22 de la Disposición Adicional Primera; es contraria a la buena fe "la imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por Ley imperativa corresponda al profesional. En particular, en la primera venta de viviendas, la estipulación de que el comprador ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al vendedor (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación)".

Esta regla, cuyo antecedente legal era el 10.1.c) 11º de la LGCU, está idénticamente recogida en la letra D del artículo 10 del Real Decreto.

La doctrina hace varias apreciaciones:

R. BERCOVITZ RODRIGUEZ-CANO encuentra varias defectos a su redacción: la ya tratada, cuando estudiábamos el 13.2 de la LGCU, de limitar sus efectos a una primera transmisión, la referencia a la naturaleza de los gastos como ejemplo de falta de claridad y la corta protección que se le da adquirente al hablarse únicamente de los gastos relacionados con la preparación de la titulación y de la compraventa (13).

SARAZA JIMENA entiende que de no concretarse esta imposición para determinados gastos (titulación de obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación) no sería conforme con el 1455 del Cc, siendo la regla general la disposición de estos gastos libremente por la partes (14).

Finalmente es también abusiva la transmisión al consumidor de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables (regla 21ª de la DA y letra D del artículo 10 del Real Decreto).

IV. Los vicios y desperfectos de la vivienda. El proyecto de ley de ordenación de la edificación.

El régimen general de saneamiento por vicios ocultos de la compraventa no otorga al consumidor una mínima protección principalmente por lo establecido en el artículo 1490 Cc cuando limita el ejercicio de estas acciones a los seis meses posteriores a la entrega de la cosa vendida. Por ello se han habilitado dos vías de defensa: las reglas generales en materia de incumplimiento de contrato (1124, 1504 Cc) o la utilización a estos efectos del artículo 1591 Cc.

El artículo 1591 establece:

" El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección.

Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años".

Para tutelar el interés del adquirente la jurisprudencia va corregir la dicción de este precepto en una múltiple dirección:

1. A pesar de que el 1591 está en sede del arrendamiento de obra, no existe obstáculo alguno para que se aplique en beneficio de los ulteriores adquirentes del inmueble, aún cuando no hayan sido parte del contrato de obra.

2. El concepto de ruina comprenderá todo vicio que sea relevante en relación con la utilidad de la vivienda; es la llamada ruina funcional (SSTS de 16 de junio de 1984, de 20 de diciembre de 1985).

3. En cuanto a la legitimación pasiva, aún cuando esta norma sólo se refiere a la responsabilidad del constructor o del arquitecto, hemos de entender igualmente responsables al promotor (SSTS , de 11 de octubre de 1974, de 28 de marzo de 1985, 19 de junio de 1990), al aparejador (SSTS de 2 de noviembre 1989, de 15 de abril de 1991) y también al subcontratista (STS de 22 de marzo de 1986).

4. La responsabilidad de todos los sujetos intervinientes en la construcción es solidaria, siempre y cuando no se pueda determinar o individualizar el causante del daño, por lo que no nos encontramos ante un litisconsorcio pasivo necesario (SSTS de 12 diciembre 1985, de 17 de febrero de 1986, 28 de mayo 1991).

A pesar de esta aplicación "ultra vires", el artículo 1591 es incapaz de abordar y solucionar satisfactoriamente todos los problemas derivados en la actualidad del fenómeno de la edificación, más relacionados con la calidad de la vivienda (15) ; con esta finalidad se presentó en el Congreso este mismo año por el Gobierno un proyecto de ley de ordenación de la edificación (16) que paradójicamente , y aunque en su exposición de motivos afirme la insuficiencia del sistema, no deroga expresamente el artículo 1591.

En cuanto a su ámbito de aplicación, el proyecto trata de integrar todo el proceso de edificación , entendiendo por tal la acción y el resultado de construir un edificio de carácter permanente, público o privado, con independencia de su uso principal (art. 2.1.c), sin embargo algunas, e importantes, de sus disposiciones son únicamente aplicables a la construcción de viviendas, sin duda, en aras de una mayor protección de los consumidores; es el caso, del régimen de garantías por daños materiales que se contiene en el artículo 19.

Regula el texto conceptos como el de proyecto o el acto de recepción de obra; define a los distintos agentes de la edificación (promotor, proyectista, constructor, director de obra, director de ejecución de obra e incluso de las entidades y laboratorios de control de calidad de la edificación y los suministradores de productos). Pero sin duda, el aspecto más interesante se contiene en el Capítulo IV; el proyecto establece la responsabilidad individualizada de los distintos agentes por los daños materiales en el edificio sometida a un triple plazo: durante el primer año el constructor ha de responder por los daños derivados de una deficiente construcción; durante tres años, responderán por los daños causados por vicios afectantes a la habitabilidad; y durante diez años por los que resulten de vicios que afecten a la seguridad estructural del edificio. Estas responsabilidades tienen su justo complemento en la obligación que se impone a los agentes de concertar un seguro de daños materiales o seguro de caución.

El texto, que ya ha pasado al Senado, es objeto de innumerables críticas; a) el artículo 3 que contiene los requisitos básicos de la edificación, hablando de funcionalidad, seguridad, y habitabilidad, es sumamente parco y abstracto; a este respecto el Grupo Parlamentario de Izquierda Unida presentó una acertada enmienda que trata de desarrollar y completar el contenido del precepto (17) ; b) el proyecto apenas dedica atención a los derechos y deberes de los consumidores; c) en cuanto al régimen de responsabilidad de los agentes, éste se considera más perjudicial para el consumidor que el vigente por tres factores: la reducción del término de prescripción a dos años (contrario al general para las acciones personales), la determinación de un distinto plazo de garantía en función de naturaleza de los vicios (art. 17) y el dies a quo a partir del cual se computará el plazo de prescripción, cuando lo lógico hubiera sido tener en cuenta el momento en el que se tenga conocimiento del vicio o defecto (art. 18) (18).

NOTAS

(1) Es particularmente significativa la sentencia de 1977 al tratarse de la reclamación de una indemnización de daños y perjuicios por parte del adquirente de una vivienda contra la empresa constructora.

(2) La responsabilidad del constructor o promotor de viviendas en la Ley General para la defensa de los Consumidores y Usuarios, en Estudios Jurídicos sobre Protección de los Consumidores, Madrid, Tecnos, 1987, p. 249.

(3) Derecho de Consumo. La protección del consumidor en los contratos de compraventa de viviendas, de arrendamiento de obra y financiación. Comentarios, legislación y Jurisprudencia. Valencia, Editorial General del Derecho, 1993, p. 82-83.

(4) REYES LOPEZ advierte la omisión de algunas importantes referencias técnicas; puede ser el caso de la resistencia de los materiales o las cargas máximas soportables por la estructura. Op. cit. p. 87

(5) Op. cit. p. 252.

(6) Op. cit. p. 253.

(7) Son muchos los defectos que la doctrina encuentra en el texto de 1998: la indeseable distinción entre condiciones generales no incorporadas, por no haber sido debidamente comunicadas al contratante, y nulas, por ser contrarias a normas imperativas; la tipificación de cauces procesales inútiles como puede ser la acción de incorporación o la de retractación; la creación de un Registro de Condiciones Generales (uno al menos por cada Tribunal Superior de Justicia), pretendida y exagerada vía de defensa para el consumidor que desborda la previsión del artículo 7 de la Directiva 93/13 cuando afirma que los Estados miembros velarán por que, en interés de los consumidores y de los competidores profesionales, existan medios adecuados y eficaces para que cese el uso de cláusulas abusivas en los contratos celebrados entre profesionales y consumidores, etc. Pero sobre todo la deficiente técnica legislativa al regular las cláusulas abusivas, manteniendo y ampliando el artículo 10 de la LGCU etc; se ha seguido la vía del medio pues no es una Disposición Adicional la vía más correcta para regular una materia de tanta trascendencia práctica como la llamada lista negra de las cláusulas abusivas. Lo oportuno, para llegar a la necesaria coherencia sistemática, hubiera sido dejar sin contenido el artículo 10 de la LGDCU. CLAVERIA GOSALBEZ, L. H. Una nueva necesidad: la protección frente a los desatinos del legislador. (Comentario atemorizado sobre la Ley 7/1998, sobre Condiciones Generales de la Contratación) ADC 1998, p. 1301-1315.

(8) No sólo en los países integrados en la Unión Europea se adopta esta vía; basta recordar las ponencias presentadas por prestigiosos juristas (DIEZ-PICAZO, MÉLICH ORSINI, ABASCAL ZAMORA, entre otros) a los Encuentros sobre Derecho para Juristas Iberoamericanos celebrados en Toledo en 1994, donde se les formuló la siguiente pregunta: ¿cuáles deben ser las llamadas listas negras o relaciones concretas de cláusulas abusivas, que deben proscribirse y cuál la formula general? Los resultados de estos Encuentros fueron publicados en 1996. Las condiciones generales de la contratación y cláusulas abusivas. Civitas.

(9) En este sentido debemos mencionar la regla 7ª de la nueva Disposición Adicional Primera de la LGCU que considera abusiva toda "estipulación del precio en el momento de la entrega del bien o servicio, o la facultad del profesional para aumentar el precio final sobre el convenido, sin que en ambos casos existan razones objetivas o sin reconocer al consumidor el derecho a rescindir el contrato si el precio final resultare muy superior al inicialmente estipulado.

Lo establecido en el párrafo anterior se entenderá sin perjuicio de la adaptación de precios a un índice, siempre que sean legales y que en ellos se describa explícitamente el modo de variación del precio."

(10) La protección de los consumidores en la compraventa y arrendamiento de viviendas: el Real Decreto 515/1989, de 11 de abril. Derecho Privado y Constitución, nº 6 (1995), p. 53.

(11) La sentencia de 21 de enero de 1994 de la Audiencia Provincial de Palencia estima abusiva una cláusula por la que se impone al adquirente el pago de la plusvalía municipal.

(12) La mención a estas cláusulas que faculten al vendedor a incrementar el precio aplazado ha de ajustarse a las cláusulas de estabilización permitidas por el segundo párrafo de la regla 7ª de la Disposición Adicional Primera de la LGCU. (vid. nota 9). La sentencia del TS de 15 de marzo de 1988 (R. 1968) presente un caso de admisión plena de estas cláusulas.

(13) Op. cit. p. 254-255. Otra de las objeciones de esta autor parece haberse resuelto con la incorporación en la LGCU del nuevo artículo 10 bis; la nulidad radical derivada del 10.4 LGCU anterior podría llegar a constituirse en una seria amenaza para el consumidor; el juez puede ahora modificar el contenido del contrato en el que se presente una cláusula de este tipo. "A estos efectos, el Juez que declara la nulidad de dichas cláusulas integrará el contrato y dispondrá de facultades moderadoras respecto de los derechos y obligaciones de las partes, cuando subsista el contrato, y de las consecuencias de su ineficacia en caso de perjuicio apreciable para el consumidor o usuario. Sólo cuando las cláusulas subsistentes determinen una situación no equitativa en la posición de las partes que no pueda ser subsanada podrá declarar la ineficacia del contrato" (art. 10 bis 2 LGCU).

(14) La Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación. Jueces para la Democracia, nº 32/1998, p. 57.

(15) A los tradicionales objetivos de la seguridad, habitabilidad y durabilidad debemos agregar los de economía, estética y adecuación ambiental. A. SANCHEZ MARIN. La responsabilidad por la calidad de las viviendas: consideraciones de futuro. Tapia (Septiembre-Octubre 1998), p. 65.

(16) BOCG, Congreso, Serie A, 163-1 (15 de marzo de 1999).

(17) Se exponen los siguientes requisitos: a) exigencias de localización y funcionalidad, b) de estabilidad y seguridad; c) de habitabilidad, d) de permanencia y conservación y e) exigencias de ahorro energético y protección medioambiental. Enmienda nº 54 (BOCG, Congreso, Serie, A, 163-9).

(18) J. MORERA PÉREZ. La responsabilidad decenal en el anteproyecto de la Ley de ordenación de la edificación. La Ley nº 4825 (1999).