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IMPUESTOS, GASTOS, DOCUMENTOS Y PASOS A SEGUIR EN UNA COMPRA-VENTA DE VIVIENDA

IMPUESTOS Y GASTOS DE LA COMPRAVENTA DE UNA VIVIENDA, DOCUMENTOS QUE DEBE TENER Y PASOS A SEGUIR

Si se propone comprar o vender una vivienda, debe tener en cuenta cuáles son los impuestos y gastos que conlleva la compra-venta, a quien le corresponde pagarlos por ley y qué puede pactar al respecto, que documentos le tiene que solicitar al vendedor y los pasos a seguir cuando se ha decidido la compra.

Vamos a exponer el régimen legal sobre estas cuestiones:

IMPUESTOS

Legalmente, corresponde al vendedor el pago del I.I.V.T. (Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos). Sin embargo, es posible el pacto mediante el cual las partes acuerden que sea el comprador el que lo satisfaga. La base imponible de este impuesto consiste en el incremento real del valor de los terrenos de naturaleza urbana puesto de manifiesto en la fecha de la transmisión, en función del tiempo que el terreno haya permanecido en poder del transmitente.

El tipo de gravamen del impuesto se determina en función de unos baremos establecidos por el Ayuntamiento, donde este ubicado el inmueble, para cada zona urbana.

En caso de que se trate de la primera transmisión de la vivienda, el comprador está obligado a pagar el I.V.A. ( Impuesto sobre el Valor Añadido), cuyo tipo de gravamen actual es el 7%.

Solo es aplicable en caso de primera transmisión, ya que este impuesto pretende gravar el proceso edificador, desde la construcción hasta su terminación, por una sola vez.

A partir de la segunda transmisión y para las sucesivas, la operación esta exenta de I.V.A. , y el impuesto aplicable es el I.T.P. (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales).

El establecimiento del tipo de gravamen del I.T.P. es competencia de las Comunidades Autónomas, por lo que varía de unos a otras ( en su mayoría es un 7%)

En caso de tratarse de primera transmisión, además del I.V.A. el comprador está obligado a pagar el A.J.D. (Actos Jurídicos Documentados), que grava la documentación de todas aquellas operaciones que tengan un objeto valuable, inscribible en un Registro Publico. El tipo impositivo puede variar en las distintas Comunidades Autónomas, per suele oscilare entre el 0,5% y el 1%. Pueden establecer tipos distintos en función del valor del inmueble transmitido, como ha sucedió recientemente en la Comunidad de Madrid, mediante la nueva Ley de Medidas Fiscales y Administrativas aprobadas por el Parlamento de la Comunidad Autónoma de Madrid, en vigor desde el 1 de enero 2002.

A pesar de la exención del I.V.A. prevista legalmente para la segunda y sucesivas transmisiones de inmuebles, existe la posibilidad, cuando el comprador actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y tenga derecho a la deducción total del I.V.A. soportado por las adquisiciones, de renunciar a esa exención . En ese caso, el comprador pagaría I.V.A. y no I.T.P. Sin

Embargo, hay que tener en cuenta que , en este supuesto, el tipo del A.J.D. que el comprador deberá pagar es superior.

GASTOS

Los gastos generados por la compraventa corren a cargo del vendedor, salvo pacto en contrario, son los siguientes: otorgamiento de escritura (son los que corresponden a la escritura matriz: el importe a satisfacer están en función del valor del inmueble transmitido) y aquellos otros que puedan ser necesarios para la entrega del inmueble.

A cargo del comprador, salvo que exista pacto en contrario, son los siguientes:

Gastos notariales por la primera copia de la escritura de compraventa y gastos derivados de la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Ambos vienen determinados en los aranceles vigentes notariales y regístrales. Asimismo, corren por cuenta del comprador aquellos gastos derivados de la constitución de garantía para afianzar cantidades aplazadas, si las hubiera.

DOCUMENTOS QUE DEBE SOLICITARLE AL VENDEDOR

Certificado del Registro de la Propiedad, para asegurarse de la titularidad del vendedor y de la situación de cargas y gravámenes de la vivienda.

Licencia de primera ocupación, si es primera transmisión, y además Cédula de Calificación Definitiva si es un VPO.

Certificado del Secretario la Comunidad de que esta al corriente de pago de las cuotas de la Comunidad

Justificante de pago del IBI

ESCRITURA PUBLICA

Comprador y vendedor deberán elevar la compraventa a escritura publica, siendo ésta el titulo de propiedad de la vivienda que se plasma en documento formal ante NOTARIO, que da fe publica de quién es el propietario de la vivienda.

Este documento es indispensable para la inscripción en el Registro de la Propiedad.

PASOS A SEGUIR CUANDO SE HA DECIDIDO LA COMPRA

·         Escritura Publica

·         Liquidación de Impuestos

·         Inscripción en el Registro de la Propiedad.