| EL
PRESTAMO HIPOTECARIO SOBRE BIENES INMUEBLES
EL PRESTAMO HIPOTECARIO
Comprar una vivienda
es una de las inversiones más importantes que vamos a realizar en
nuestra vida. El préstamo hipotecario es, en la mayoría de los casos
un requisito imprescindible para poder llevarla a cabo. Por ello,
es importante tener muy claro que es lo que hay que conocer antes
de solicitar un préstamo, que formalidades hay que cumplir una vez
que nos lo conceden y, por supuesto comprender con claridad conceptos
a veces engorrosos, como la subrogación, la novación o TAE.
A la hora de solicitar un préstamo hipotecario debe tener en cuenta
las recomendaciones que a continuación se recogen:
| ¿Qué estructura tiene un préstamo hipotecario? |
La estructura
del préstamo hipotecario se puede abordar desde dos vertientes:
la financiera (préstamo) y su garantía (la hipoteca):
a.
a. a. El préstamo es un contrato por el
cual la entidad financiera se obliga a entregar dinero al cliente,
quien a su vez se obliga a pagar intereses y a restituir la suma
recibida en el plazo pactado. La obligación principal de la entidad
financiera es por tanto la entrega de fondos, en la práctica suele
abonar directamente el importe financiado al vendedor del inmueble,
promotor de su construcción, o bien al propietario particular que
vende el inmueble a otro particular.
b.
b. La hipoteca es una garantía que otorga
el deudor u otra persona, que en todo caso debe ser el propietario
de la finca hipotecada.
| ¿Qué debo saber antes de solicitar un
Préstamo Hipotecario? |
Es aconsejable
que recopile información de diversas entidades bancarias, para poder
asi elegir aquel préstamo que le resulte más ventajoso y se ajuste
mejor a sus condiciones económicas, para ello existen conceptos
que debe tener en cuenta, y debe tener claros:
- El tipo de interés puede ser fijo o variable:
Si escoge el tipo de interés fijo, éste permanece inalterable
a lo largo de la vida del préstamo, de modo que si la evolución
del mercado tiende al alza, el consumidor queda protegido de esa
subida, pero si tiende a la baja, no podrá beneficiarse de la
misma. Estos tipos, las entidades bancarias no suelen contratarlos,
pues la media de vida de un préstamo viene a variar entre quince
o treinta años, según la capacidad económica del deudor, de forma
que señalar un tipo fijo implica asumir un importante riesgo tanto
para la entidad como para el consumidor. Para pactar un tipo fijo
las entidades exigen que los plazos de amortización del capital
no sean excesivamente prolongados, siendo la tendencia hasta diez
años.
Si se decide por un tipo variable, la cuantía total que tendrá
que devolver al banco variará en función de cómo lo haga el índice
de referencia, que sirve para determinar el tipo de interés aplicable.
Señalar que en la practica habitual, se combinan fijo y variable,
durante el primer año el tipo es fijo y el resto de la vida del
préstamo es variable.
- Existen tipos de referencia mas o menos objetivos,
los más habituales que se aplican en un préstamo son el Mibor,
que es un tipo de interés establecido por el Banco de España y
el Euribor que lo establece la Federación Bancaria Europea, y
que paulatinamente irá sustituyendo al mibor.
- El diferencial es un plus de beneficio con que
disfruta el banco sobre el tipo de interés de referencia (Mibor,
Euribor...), la aplicación del porcentaje diferencial viene determinado
por el precio del préstamo que concede el banco, el mejor precio
de un préstamo viene establecido por el diferencial que aplique
la entidad. Y en cuanto a la revisión del mismo, lo normal es
que se tomen los valores de año en año de forma que si el primer
valor del tipo de referencia es de fecha 1 de abril, la siguiente
revisión lo será con el valor del tipo de referencia en fecha
1 de abril del año siguiente; muchas entidades aplican la revisión
semestralmente. Se viene asignando entre un 0,5% y 2% sobre el
tipo de referencia.
- El redondeo. Se trata de una práctica para simplificar
los cálculos, y a su vez incrementar los beneficios de la entidad,
los tipos de interés de referencia vienen expresados hasta con
tres decimales por lo que se opta por redondear el porcentaje
para ajustarlo a cifras más sencillas, tanto al alza como a la
baja.
- El TAE (Tasa Anual Equivalente). Es el elemento
que nos define el coste del dinero representa el coste efectivo
de una operación de préstamo, es por tanto el reflejo porcentual
de todos los gastos que conlleva el préstamo (comisiones, intereses,
gastos de apertura, etc..) Le servirá para comparar las distintas
ofertas que les ofrecen las entidades bancarias.
- Las comisiones por amortización anticipada totales
y parciales, se calculará en los préstamos hipotecarios con interés
variable sobre el capital pendiente de amortizar y no podrá ser
superior al 1 %.
- La comisión de apertura es un porcentaje que se
aplica sobre el capital que pedimos al banco, y que cobre el banco
en concepto de gastos de tramitación del préstamo.
- Puede elegir a los profesionales que intervienen
en las operaciones de préstamo ( Notario, gestor, etc...).
- Si la entidad de crédito le propone la contratación
de algún seguro, ( vivienda, de vida), sepa que puede gestionarlo
con la compañía aseguradora que prefiera.
| ¿Qué
documentación existirá durante la negociación? |
La documentación
que existirá durante la negociación de un préstamo hipotecario consiste
en un folleto informativo, la oferta vinculante y el contrato de
préstamo propiamente dicho.
El folleto informativo es un documento que las entidades financieras
están obligadas a tener a disposición de los interesados, en los
que debe informarse de los datos relacionados con el préstamo y
los gastos preparatorios de la operación. Además debe informarse
de las siguientes cuestiones:
- Cuantía máxima del préstamo.
Plazo total del préstamo.
- Periodicidad de los pagos ( mensual, trimestral,...
etc.)
- Tipo de interés. ( fijo o variable ).
- Tipo de interés nominal anual, si el interés es
fijo o el margen sobre el índice de referencia, si es variable.
- Plazo de revisión del tipo de interés.
- Comisión de apertura.
- Comisión por amortización anticipada ( parcial
y total ).
- Impuestos y aranceles ( indicación de los conceptos
).
- Tabla de cuotas periódicas.
- Tarifas y honorarios de los profesionales que intervienen
en la operación
- Otros gastos.
El consumidor una vez analizada toda la información y decidida cual
es la mejor oferta, la entidad bancaria que haya seleccionado ha
de formular por escrito la oferta vinculante, previamente habrá
recabado información registral y valoración del inmueble hipotecado,
con la aceptación del cliente por implicar gastos a su cargo, el
contenido mínimo necesario debe ser:
- Capital del préstamo.
- Amortización.
- Intereses ordinarios.
- Comisiones y gastos a cargo del prestatario.
Este segundo documento, la oferta vinculante, se entregará por escrito,
siendo el plazo de su validez de 10 días desde la entrega. El contenido
del documento serán las cláusulas financieras que después se recogerán
en el contrato de préstamo.
Una vez aceptada la oferta, el contrato de préstamo ha de ser formalizado
en escritura pública, y el notario comprobará que no existen discrepancias
entre las condiciones financieras de la oferta vinculante y las
cláusulas financieras del documento contractual. Con el objetivo
de permitir al cliente la verificación y análisis del contrato,
tiene derecho a analizarlo dentro de los 3 días anteriores al de
su firma.
Finalmente para que la hipoteca quede constituida y produzca efectos,
es necesario que se inscriba en el Registro de la Propiedad, para
lo que el registrador verificará que no existen cláusulas abusivas.
También comprobará que previamente se haya liquidado el Impuesto
de Actos Jurídicos Documentados.
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¿Qué es la subrogación y la novación? |
Si en su día concertó
un préstamo hipotecario y ahora, considera que las condiciones que pactó
son mejorables, puede recurrir a:
La subrogación, que le permite cambiar de entidad financiera acreedora
del préstamo por otra que ofrezca mejores condiciones de tipo de interés.
La novación, que le posibilita renegociar el crédito con la entidad con
la que concertó el crédito, con el objetivo de mejorar las condiciones
del tipo de interés y el plazo de amortización.
Estas dos fórmulas están exentas del Impuesto por Actos Jurídicos Documentados,
y los gastos que supone amortizar o cancelar anticipadamente el préstamo
se reduce al 1 %. En estas operaciones tendrán que asumir los gastos derivados
de las comisiones pactadas con la entidad crediticia, así como los regístrales
y notariales.
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