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SUBROGACIONES EN VIVIENDA

La subrogación consiste en al sustitución de una de las partes contratantes por un tercero que asume sus derechos y obligaciones o lo que es lo mismo, poner una cosa o persona en el lugar que otra persona o cosa ocupaba.

La subrogación viene definida  en sus dos posiciones : la del arrendador y la del arrendatario en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1.994, en sus artículos 12; 14; 15; y 16.  Disposicion Transitoria Segunda.

Vamos a detenernos a analizar la subrogación de vivienda.

ARRENDADOR

·        El adquiriente de una vivienda arrendada quedará necesariamente subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador transmitente hasta que transcurran los cinco años de duración mínima del arrendamiento, de no haber transcurrido éstos. El adquiriente no podrá ampararse en la protección y publicidad regístrales, como tercer hipotecario, primando en todo caso el respecto del derecho a disfrutar la vivienda por parte del inquilino durante el plazo minimo de duración del contrato de arrendamiento.

Inquilino . Arrendatario de una vivienda

Arrendador.  Persona que cede en arrendamiento un bien cuya titularidad de uso le corresponde.

Arrendamiento.  Contrato por el que una de las partes se compromete, mediante precio a que la otra se obliga, a prestarle o procurar a esta el uso o goce temporal de una cosa, o préstales temporalmente sus servicios o hacer por cuenta de ella una obra determinada (Art. 1542 Código Civil).

Arrendamientos Urbanos. Cesión de uso de vivienda o local de negocio a cambio de renta.

Arrendatario. Persona que toma en arrendamiento un bien de otra persona.

Art. 14  de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Enajenación de la vivienda arrendada.

"El adquiriente de una vivienda arrendada quedara subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primero años de vigencia del contrato, a un cuando concurran en él los requisitos del articulo 34 de la Ley Hipotecaria."

Art. 34 de la Ley Hipotecaria

"El tercero que de buena fe adquiera a titulo oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya escrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante pro virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirientes a titulo gratuito no gozaran de mas protección registral que la que  tuviese su causante o transferente."

Art. 2, 5º de la Ley Hipotecaria.

"En los Registro expresados en el articulo anterior se inscribirán:

5º   Los contratos de arrendamientos de bienes inmuebles y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos"

Apartado redactado por la Disposición Adicional 2 de la Ley de Arrendamiento Urbanos. Ley 29/1994 de 24 de noviembre. El numero 2 de la citada disposición adicional 2º añade. "En el plazo de nueve meses desde la entrada en vigor de esta Ley se establecerán reglamentariamente los requisitos de acceso de los contratos de arrendamientos urbanos al Registro de la Propiedad".

Parece que se trataba de flexibilizar el requisito de acceso documental de los arrendamientos urbanos al Registro, ya que hasta la fecha , tan sólo se podían inscribirse los pactados al menos por un periodo de 6 años.

La registración del arrendamiento se realizar mediante asiento de inscripción. Se censura a la Ley Hipotecaria, por haber dado acceso al Registro a los arrendamientos mediante inscripción, en vez de mediante anotación preventiva.

El derecho del arrendatario no cambia de naturaleza por la registración , sigue siendo derecho personal, pero al registrarlo resulta posible hacerlo valer frente a cualquiera, luego habrá de soportar el arrendamiento, no solo el arrendador, sino toda otra persona que después adquiera la finca.

·        Si el arrendamiento se hubiese pactado por plazo superior a cinco años, en tal caso el adquiriente tan solo estará obligado a la subrogación en caso de no tener la condición de tercer hipotecario (art. 34 de la Ley Hipotecaria adquiriente de buena fe a titulo oneroso con titulo inscrito).  De cumplir los requisitos y condiciones de la Ley Hipotecaria, el adquirente no quedaría obligado a soportar la carga arrendaticia más allá del periodo legal de los cinco años. Transcurrido dicho plazo el arrendamiento se extinguirá, debiendo el transmitente y anterior arrendador indemnizar al arrendatario por cuantía equivalente a una mensualidad de renta por cada año de contrato que restase por cumplir tras el transcurso de los cinco iniciales.

Art. 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

"Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la curación pactada, salvo que concurran en él los requisitos  del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquiriente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que este para el transcurso del plazo de cinco años debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco año, reste por cumplir."

Transmitente. Persona que cede o traslada a otro lo que posee

Adquirente. Persona que gana la posesión o la propiedad de alguna cosa a titulo lucrativo u oneroso

·        En el caso  de que en el propio contrato de arrendamiento se hubiese pactado con el arrendatario como causa de extinción del arrendamiento la de la transmisión como causa de extinción, el adquiriente de la vivienda arrendada podría quedar eximido de la carga arrendaticia una vez transcurrido el periodo inicial de cinco años aún sin ostentar la condición de tercero hipotecario .

·        Se seguirá respetando el plazo minimo de cinco años con la obligación de subrogación para el adquiriente por dicho periodo legal.

Art. 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

"Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años."

Enajenación. Acto jurídico en virtud del cual una persona transmite  a otra u otras el dominio de una cosa o de un derecho que le pertenece

ARRENDATARIO

a) INTERVIVOS

b) MORTIS-CAUSA

a)

·        Desistimiento del cónyuge titular del arrendamiento sin consentimiento del otro cónyuge que vivirá con dicho titular.

·        El conyugue no titular podrá subrogarse en la posición del otro , antiguo titular que desiste. El arrendador tendrá la facultad de requerir al conyugue optante, que si no responde al requerimiento en un plazo de quince días, perderá su derecho a la subrogación además de verse obligado a satisfacer al renta pendiente de pago hasta la extinción del contrato.

·        Abandono de la vivienda familiar, sin desistimiento expreso, por parte del titular.

·        El arrendamiento podría continuar en beneficio del conyugue, del titular si conviviera con el, el cual se subrogara en la posición del anterior arrendatario, siempre y cuando en el plazo de un mes tras producirse el abandono, el arrendador reciba notificación escrita del conyugue que opte por el arrendamiento, manifestándose en tal sentido.

Cónyuge. El marido o su mujer unidos por legitimo matrimonio.

Desistimiento. Apartamiento voluntario de una determinada conducta o de un determinado derecho.

Requerimiento. Intimación que se hace a una persona para que ejecute o se abstenga de ejecutar una cosa.

Notificacion. Acto de dar a conocer a las partes la resolución tomada .

Art. 12.  De la Ley de Arrendamientos Urbanos

Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario.

" 1. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él , sin el consentimiento del conyugue que conviviera condicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho conyugue.

2. A estos efectos, podrá el arrendador requerir al conyugue del arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto.

Efectuando el  requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el conyugue no contesta en un plazo de quince días a contar de aquel. El conyugue deber abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si la misma no estuviese ya abonada.

3. Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del conyugue que conviviera con aquel siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba  notificación escrita del conyugue manifestando su voluntad de ser arrendatario.

Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el conyugue quedara obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes.

4. Lo dispuesto en los apartados anteriores será también de aplicación a favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de conyugue, con independencia de su orientación sexual durante, al menos, los dos años, anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastara la mera convivencia"

Cuando se habla de cónyuge se ha de entender que también es de aplicación a la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma análoga a un conyugue con independencia de su orientación sexual durante al menos los dos años anteriores.

·        Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.

·        El cónyuge  no titular del arrendamiento podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida como consecuencia de adjudicación judicial o por convenio, relativos a la separación, divorcio o nulidad  matrimonial.

Art. 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Separación,  divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.

"1. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con los dispuesto en los artículos 90 y 96 del Código Civil.

2. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda."

Art. 90 del Código Civil

"El convenio regulador a que se refiere los artículos 83 y 86 del este Código deberá  referirse , al menos, a los siguientes extremos:

B) La atribución del uso de la vivienda y ajuar familiar".

Art. 96 del Código Civil

" En defecto de acuerdo de los cónyuges aprobado por el Juez, el uso de la vivienda familiar  y de los objetos de uso ordinario  en ella corresponde a los hijos y al cónyuge en cual compañía queden.

.............

Para disponer de la vivienda y bienes indicados cuyo uso corresponda al cónyuge no titular se requerirá el consentimiento de ambas partes, en su caso , autorización judicial."

Separación conyugal. Suspensión de la vida en común entre dos personas casadas y que se decretara judicialmente, a petición de ambos cónyuges, o a petición de uno de los conjugues.

Nulidad. Acto sin valor jurídico alguno y sin fuerza para obligar ni surtir efectos, bien por ser contrario a las Leyes o por carecer de los requisitos esenciales que precisan para su nacimiento o por ausencia de las formalidades exigidas.

Divorcio.  Ruptura del vinculo matrimonial, que no puede confundirse con la mera separación personal, que deja el vinculo incólume.

b)

A la muerte del arrendatario la Ley de Arrendamientos Urbanos establece una remuneración de personas con derecho a subrogarse  en el contrato de arrendamiento.

Caso de pretender el derecho mas de una persona, tendrán un orden de prelación que se enumera a continuación:

·        El conyugue a la fecha del fallecimiento

·        La persona que hubiera venido conviviendo de forma permanente durante los dos años anteriores en análoga relación de afectividad con independencia de su orientación sexual.

·        Los descendientes del arrendatario bajo patria potestad o tutela al  momento del fallecimiento, o que hubiesen convivido con el durante los 2 años anteriores al fallecimiento.

·        Los ascendientes que hubiesen convivido con el durante los dos años anteriores al fallecimiento.

·        Hermanos que hubiesen convivido con el durante los dos años anteriores al fallecimiento.

·        Personas distintas a las anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65% siempre que sean parientes hasta el 3º grado colateral del arrendatario y que hubiesen convivido con el durante los dos años anteriores al fallecimiento.

En caso de que se produzca una solicitud de personas de igual grado en la prelación, se resolverá a favor de quien tuviese minusvalias de al menos el 65%; en su defecto, de quien tuviera mas cargas familiares, en ultimo grado, a favor del descendiente de menor edad, al ascendiente de mayor edad o el hermano mas joven.

La Ley de Arrendamiento Urbanos prevé que si el arrendador recibiera diferentes notificaciones de diversos pretendidos beneficiarios del derecho de subrogación previsto por muerte del arrendatario, dicho arrendador podrá considera a todos los solicitantes como deudores solidario de todas las obligaciones del arrendatario fallecido, en tanto aquellos mantengan su pretensión de subrogación.

Descendiente. Hijo, nieto o cualquier persona que descienda de otra.

Art. 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Muerte del Arrendatario

" 1, En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:

a)      El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él

b)      La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad  a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastara la mera convivencia.

c)      Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con el durante los dos años precedentes.

d)      Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con el durante los dos años precedentes a su fallecimiento.

e)      Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.

f)       Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalia igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con este durante los dos años anteriores al fallecimiento.

Si al tiempo el fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedara extinguido.

2.  Si existiesen varas de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quien de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación establecido en el apartado anterior, salvo en que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes tendrá preferencia el mas próximo en grado, y entre los hermanos , el de doble vinculo sobre el medio hermano.

Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuvieran una minusvalia igual o superior al 65 por 100; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, a favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano mas joven.

3. El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales par subrogarse. Si la extinción se produce, todos lo que pudieran suceder al arrendatario salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedaran solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.

Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de la obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse."

La Disposición adicional novena, nos aclara quien debe declarar la minusvalia y su grado

DISPOSICION ADICIONAL NOVENA  DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS DE 1994

DECLARACION DE LA SITUACION DE MINUSVALIA

" A los efectos prevenidos en esta Ley, la situación de minusvalia y su grado deberán ser declaradas, de acuerdo con la normativa vigente, por los centros y servicios de las Administraciones Publicas competentes."

EXCLUSION DE LA SUBROGACION POR CAUSA DE MUERTE

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 prevé la posibilidad de excluir el derecho de subrogación mortis-causa mediante pacto entre el arrendador y arrendatario par cuando este tuviera lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento.

Art. 16 . 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

"4. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando este tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad."

·        En la Disposición Transitoria Segunda b) 9 nos indica que las personas que ejerciten al subrogación  tendrán que probar la condición de convivencia con el arrendatario fallecido

·        En la Disposición Transitoria Segunda nos indican las subrogaciones que no se autorizan.

DISPOSICION TRANSITORIA  SEGUNDA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS DE 1994

B) EXTINCION Y SUBROGACION

" 4. A partir de la entra en vigor de esta ley, la subrogación a que se refiere el articulo 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, solo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con el durante os dos años anteriores a su fallecimiento; en defecto  de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con el con tras años, como minimo , de antelación a la fecha de su fallecimiento.

El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalia igual o superior al sesenta y cinco por ciento, en cuyos caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años, si esta fuese superior.

No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquel, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedara extinguido a los dos años si esta fecha es posterior, lo por su fallecimiento s esta afectado por la minusvalia mencionada en el párrafo anterior.

5. Al fallecimiento de la persona que, a tenor de lo dispuesto en los artículos 24.1 y 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se hubiese subrogado en al posición del inquilino antes de la entrada en vigor de la presente ley, solo se podrá subrogar su cónyuge no separado legalmente o de hecho y, en su defecto, los hijos del arrendatario que habitasen, en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con el durante los dos años anteriores a su fallecimiento.

El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalia igual o superior al sesenta y cinco por ciento, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior.

No se autorizan ulteriores subrogaciones.

6. Al fallecimiento de la persona que de acuerdo con el articulo 59 de l texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ocupase la vivienda por segunda subrogación no se autoriza ulteriores subrogaciones.

7. Los derechos reconocidos en los apartados  4 y 5 de esta disposición al cónyuge del arrendatario, serán también de aplicación respecto de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años, anteriores al tiempo del fallecimiento , salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastara la mera convivencia.

8. Durante los diez años siguientes a la entrada en vigor de la ley, si la subrogación prevista en os apartados 4 y 5 anteriores se hubiera producido a favor de hijos mayores de sesenta y cinco años o que fueren perceptores de prestaciones publicas por jubilación o invalidez permanente en grado de incapacidad permanente absoluta o gran invalidez el contrato se extinguirá por e fallecimiento del hijo subrogado.

9. Corresponde a las personas que ejerciten la subrogación contemplada en los apartados 4, 5 y 7 de esta disposición probar la condición de convivencia por el arrendatario fallecido que para cada supuesto proceda.

La condición de convivencia con el arrendatario fallecido deberá ser habitual y darse necesariamente en la vivienda arrendada.

Serán de aplicación a la subrogación por causa de muerte regulada en los apartadas 4 a 7 anteriores, las disposiciones sobre procedimiento y orden de prelación establecidos en el articulo 16 de la presente Ley.

En ningún caso los beneficiarios de una subrogación podrán renunciarla a favor de otro de distinto grado de prelación."

Las notificaciones se harán siempre por escrito.

No se podrá alegar la no notificación  de una subrogación cuando el arrendador emita los recibos a nombre de la persona subrogada.