¿QUÉ SUCEDE CUANDO LA VIVIENDA ARRENDADA PASA AL CÓNYUGE DIVORCIADO DEL ARRENDATARIO Y NINGUNO DE LOS DOS PAGA LA RENTA?

 Hay contratos de arrendamiento firmados por un arrendatario soltero, que posteriormente se divorcia o separa, y el uso de la vivienda pasa a su cónyuge, aún cuando estén casados en régimen de separación de bienes. El problema surge cuando el arrendador reclama la renta y no paga ninguno de los dos. ¿Contra quien dirigir la demanda?

El problema.

Debemos aclarar que tras la notificación por el arrendatario al arrendador de la referida atribución judicial del uso de la vivienda, se produce una subrogación del contrato de arrendamiento a favor del cónyuge adjudicatario.

El problema, es que normalmente las sentencias de separación suelen adjudicar la vivienda a un cónyuge y al otro el pago de una pensión, no de la renta que será a cargo del que se quede en la vivienda.

Además, es normal que el cónyuge adjudicatario de la vivienda no notifique al arrendador la atribución judicial del uso de la misma, con arreglo a lo previsto en el art. 15 de la LAU.

Asi las cosas, los dos arrendatarios dejan de pagar y se produce el dilema de a quien presentar la resolución del contrato, a los dos o solo a uno. La cuestión tiene sus gastos porque el arrendatario original incurre en unas costas (gastos de abogados, judiciales, etc.) que pueden acabar cargándose al arrendador, pues el ya no tiene nada que ver. Pero si no se le demanda, hay sentencias que consideran que el cónyuge que no firmó el contrato original de arrendamiento no tiene legitimación pasiva para que se le reclame la resolución del contrato de arrendamiento.

La solución.

Aquí esta el problema, en que el cónyuge que sigue en la vivienda si está legitimado frente a la acción resolutoria del contrato de arrendamiento concertado, por impago de las rentas, pues si bien es cierto que el único contratante y firmante del contrato de arrendamiento fue su cónyuge (arrendatario original), no cabe desconocer que la vivienda fue arrendada para establecer en ella el hogar familiar y que su uso exclusivo fue después atribuido, en virtud de la sentencia dictada en el proceso de separación.

Dictada resolución que atribuya el uso excesivo de la vivienda a uno de los cónyuges y notificada dicha resolución al arrendador, se produce una subrogación contractual ope legis en favor del cónyuge adjudicatario, el cual asume las cargas y ventajas derivadas de la relación arrendaticia (arts. 8 y 12 LAU), pues si el primero de dichos preceptos posibilita la cesión del contrato a un tercero, y el art. 12 prevé el desistimiento del arrendatario y la posibilidad de continuar su cónyuge en el arriendo, imponiendo al arrendador esa sucesión con sólo notificarle tal propósito, con mayor razón cabrá la concentración en uno de los cónyuges de las facultades y obligaciones dimanantes del contrato de arrendamiento de la vivienda familiar, en los casos de crisis matrimonial.