| EL
ARRENDAMIENTO DE INDUSTRIA ANTE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS VIGENTE
De: Alfonso Salgueiro Armada
Fecha: Febrero 2001
Origen: Noticias Jurídicas
Introducción
Tras
la publicación de la vigente Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos
Urbanos, desde hace poco tiempo, cuando comenzó la materialización
de las resoluciones de los contratos de arrendamiento de industria
otorgados al amparo de la ley señalada, ha surgido una polémica,
a mi juicio sin razón jurídica alguna, sobre la inclusión o exclusión
de dichos contratos de la aplicación a los mismos de la normativa
arrendaticia indicada.
La
postura excluyente de la aplicación de esta Ley a los contratos
de arrendamiento de industria es extraordinariamente mayoritaria
tanto doctrinal como jurisdiccionalmente.
Abrieron
el fuego en la posición mayoritaria Fuentes Lojo1
que, en su Suma, pone de manifiesto que coinciden en su posición
Gullón Ballesteros (Revista Jurídica SEPIN), Valladares Rascón,
y los asociados Canals-Pinto.
En
la postura contraria cita al grupo Cuatrecasas cuya posición es
poco referencial ya que, al decir de Fuentes Lojo, para este grupo,
"el
arrendamiento del local que sirve de base a la actividad se regirá
por las prescripciones de la L.A.U. para los arrendamientos destinados
a usos distintos del de vivienda” y asume que los restantes elementos
que constituyan la actividad empresarial cedida sigan en cada caso
su regulación propia el arrendamiento de local que sirve de base
a la actividad se regirá por las prescripciones de la L.A.U. para
los arrendamientos destinados a usos distintos del de vivienda2.
No
cabe duda que Cuatrecasas separa jurídicamente el local de los restantes
elementos constitutivos de la industria lo que, en puridad, solamente
será legítimo si las partes contratantes así lo han querido, con
determinación de la renta asignada al local o finca y la correspondiente
a los elementos industriales arrendados. Por ello, a los efectos
de este trabajo, se trata de una postura doctrinalmente referencial.
En
cuanto a la postura adoptada por las resoluciones judiciales dictadas,
ante la ausencia de jurisprudencia del Tribunal Supremo debido al
corto período de vigencia de la L.A.U. de 1994, es considerablemente
mayoritaria la que considera excluidos de la misma los contratos
de arrendamiento de industria e integrados en la hegemonía del Código
Civil.
Entre
las Audiencias Provinciales, de las que tenemos noticia, han dictado
sentencias favorables a excluir estos arrendamientos de la L.A.U.
1994, se cuentan las de Cuenca, Teruel, Valladolid, Las Palmas,
Avila, Madrid, Alicante, Granada, Guadalajara, Pontevedra, Gerona,
etc; entre las que discrepan de las anteriores, solamente tenemos
conocimiento de una dictada por la Audiencia Provincial de Cantabria
el 21.94.99; la A.P. de Las Palmas, en la sentencia de su Secc.3ª
de 05.03.98, se refiere tangencialmente a la cuestión ante la alegación
del recurrente de la inadecuación procedimental3
y muestra su posición contraria a la exclusión de estos contratos,
postura que encuentra contestación en la posterior de la Secc.5ª
de 01.10.98.
Se
reitera que al tratarse de una normativa relativamente reciente,
existe todavía un importante vacío tanto doctrinal como jurisdiccional
y una ausencia total de sentencias del Tribunal Supremo.
Arrendamiento
de Industria
1.
Normas de la L.A.U de 19644
alusivas a este contrato
El artículo 3 se refiere a dicho contrato para excluirlo expresamente
de la legislación especial arrendaticia; a continuación, realiza
una definición concisa y completa de su contenido5,
concepto reiterado hasta la saciedad por todos los Juzgados y Tribunales
en la fundamentación de sus resoluciones relativas a esta materia
y que, pacíficamente, se continúa reconociendo como válido en la
actualidad por todas las posiciones jurisdiccionales y doctrinales.
Como aclaración necesaria del concepto, en su apartado 2 establece
con precisión la distinción entre la naturaleza jurídica del contrato
de arrendamiento de local de negocio y la del que nos ocupa.
Su lectura es de tal claridad que no se merece más consideración.
En la aplicación de esta normativa no surgió jamás discrepancia
conceptual alguna, a excepción de los supuestos en los que se había
arrendado un local que contenía determinados elementos industriales
o comerciales y uno de los litigantes había aducido la excepción
de inapropiación del procedimiento aplicado al caso concreto.
El contenido de dicho artículo era absolutamente necesario
en una refundición normativa aplicable a supuestos que, con anterioridad
a la normativa refundida, carecían de regulación legal especial.
2.
El concepto de arrendamiento de industria
en la Jurisprudencia
Ante la exquisita claridad con la que contempla el arrendamiento
de industria la L.A.U. 1964 en su artículo 3, diferenciándolo expresamente
de aquél en el que se arrienda una finca para instalar en ella una
industria o comercio (que constituirá un simple arrendamiento de
local de negocio), desde un principio la doctrina jurisprudencial
ha sido pacífica en lo relativo a la consideración jurídica del
concepto del arrendamiento de industria considerándolo, al igual
que la L.A.U. , como un todo constituido por una finca (local o
edificación en general) y unos elementos específicos de la industria
(o establecimiento comercial), con la característica de que la finca,
en la mayoría de los casos, no es la parte integrante más importante
del mismo.
Por todas, se reproduce la STS 1ª de 21.02.2000, núm. 137/2000,
que contempla en amplitud el concepto y establece una acertada diferenciación
con los contratos complejos:
"...La doctrina de esta Sala relativa a la distinción
entre los arriendos de local de negocio y los de industria es absolutamente
diáfana, destacando que mientras en los primeros se cede el elemento
inmobiliario, es decir, un espacio construido y apto para que en
él se explote el negocio, en los segundos el objeto contractual
está determinado por una doble composición integradora, por un lado
el local, como soporte material y, por otro, el negocio o empresa
instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios
para su explotación, conformando un todo patrimonial. En este sentido
cabe citar las Sentencias de 13 y 21 de diciembre de 1990, 20 de
septiembre de 1991, 19 y 25 mayo 1992, 17 abril y 10 mayo 1993,
22 noviembre 1994, 4 octubre 1995 y 8 junio 1998, entre otras.(...)
Tampoco hay una figura de arrendamiento, o contrato,
de naturaleza compleja. El arrendamiento complejo supone (...) el
establecimiento a cargo de la parte arrendataria de prestaciones
que no son propias y específicas de la relación arrendaticia" (Ss. 29 mayo 1950, 26 marzo 1979,
29 diciembre 1986, 31 marzo 1995) o complementarias de ella (S.
18 abril 1989). (...)".
La
ausencia de regulación específica en la L.A.U. 1994 Vigente
Las
variaciones sobre la regulación de 1964 que estableció la L.A.U.
1994 hacen innecesaria la consideración específica del contrato
de arrendamiento de industria en la misma por estimarlo tácitamente
- no podría ser de otra manera - ajeno a ella.
La
actual L.A.U. contiene una amplia exposición de motivos en la se
alude, además de a los contratos de arrendamiento de viviendas 6,
los de arrendamiento "para usos distintos a los de vivienda"7.
Solamente
pretende proteger al arrendatario de vivienda, dentro de todo el
entramado que a las fincas urbanas se refiere.
Si
nos introducimos en texto legal, su artículo primero delimita con
claridad su vocación normativa ("la presente ley establece el régimen
jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se
destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.") y su único objeto: la regulación legal
de todos los arrendamientos de fincas urbanas. Ello conlleva la
ajenidad a la misma de todo lo que no sea abarcable por el concepto
jurídico de "finca
urbana". Y por ello, al referise al arrendamiento de vivienda,
lo define en su artículo 2 como "aquel arrendamiento que recae sobre
una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer
la necesidad permanente de vivienda del arrendatario."
Esta
norma se aleja del concepto jurídico de la anterior - finca urbana
- para referirse al concepto menos técnico de "edificación habitable".
Su
artículo 3 acoge el mismo concepto ("se considera arrendamiento para uso
distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre
una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del
establecido en el artículo anterior.").
Es,
pues, obvio, que el contrato de arrendamiento que regula la L.A.U.
1994 ha de tener por objeto, necesariamente, una "edificación
habitable", "una edificación" o una "finca urbana",
dependiendo de la clase del bien a arrendar; el objeto del arrendamiento
de industria es, por el contrario, un todo homogéneo.
La
doctrina jurisprudencial relativa a la distinción entre los arriendos
de local de negocio y los de industria es absolutamente diáfana,
destacando que mientras en los primeros se cede el elemento inmobiliario,
es decir, un espacio construido y apto para que en él se explote
el negocio, en los segundos el objeto contractual está determinado
por una doble composición integradora, por un lado el local, como
soporte material y, por otro, el negocio o empresa instalada y que
se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su
explotación, conformando un todo patrimonial.
En
este sentido cabe citar las Sentencias de 13 y 21 de diciembre de
1990, 20 de septiembre de 1991, 19 y 25 mayo 1992, 17 abril y 10
mayo 1993, 22 noviembre 1994, 4 octubre 1995 y 8 junio 1998, entre
otras.8
Al
tratarse de una ley especial, como tal es excepcional y no susceptible
de aplicación extensiva ni analógica9
ya que, en los supuestos en los que exista duda acerca de si la
normativa aplicable a un contrato es la general del Código Civil
o la especial, representada por la L.A.U. , es obvio que debe concluirse
la aplicabilidad de la legislación general dictada para la mayoría
de los casos en lugar de seguir el criterio de la especialidad que
representa la L.A.U.10
La
posición de las resoluciones judiciales
Como
se había indicado,debido al corto período transcurrido desde la
entrada en vigor de la L.A.U.hasta el presente, el Tribunal Supremo
todavía no ha tenido ocasión de resolver ninguna cuestión litigiosa
cuyo desenlace requiriere la toma de posición concreta sobre el
dilema de si a los arrendamientos de industria concluidos ante la
L.A.U. 1994 les es aplicable el régimen jurídico contenido en ésta
o, por el contrario, han de ser sometidos a lo dispuesto en el Código
Civil.
Sin
embargo, se reitera, que algunas Audiencias provinciales sí se han
visto obligadas a definir su posición ante dicha cuestión jurídica
y que, al efecto, constituyen una considerable mayoría las Salas
que han asumido la postura doctrinal clásica de que los contratos
de arrendamiento de industria otorgados en la vigencia de la L.A.U.1994
quedaban excluidos de la regulación contenida en ésta y sometidos
a lo preceptuado en el Código Civil.
Veamos
algunos ejemplos:
1.
La sentencia de la Audiencia Provincial
de Cantabria de 21 de abril de 1999 es de las escasas que se han
encontrado que adoptan la postura minoritaria (regulación total
del arrendamiento de industria por las normas de la L.A.U. 1994).
Dictada con posterioridad a la publicación de otras sentencias de
diferentes AA.PP.que mantienen la posición contraria, clásica, contiene
la fundamentación que sigue:
"...La sentencia de instancia, tras considerar
que el arrendamiento de industria pactado entre las partes se regulaba
por la normativa contenida en la Ley 29/1.994 de Arrendamientos
Urbanos, como arrendamiento concertado para uso distinto del de
vivienda(...)
Centrado por los apelantes el motivo único de su recurso,
ha de partirse de un dato jurídico concreto sobre el que las partes
no han suscitado controversia en esta segúnda instancia, cual es
la configuración del contrato de arrendamiento estipulado por las
partes en fecha 12-4-1995 como un genuino y típico contrato de arrendamiento
de industria, entendiendo como tal aquel arrendamiento cuyo objeto
es una unidad patrimonial con vida propia que se encuentra en funcionamiento
cuando se arrienda y continúa siendo explotado de la misma forma
y manera por el arrendatario durante la vigencia del mismo. Habida
cuenta la fecha del contrato, Abril de 1.995, vigente ya la Ley
de Arrendamientos Urbanos de 1.994, ninguna duda cabe de la incardinación
del contrato de autos en las normas contenidas en la misma, toda
vez que su artículado extiende su ámbito de aplicación a los arrendamientos
de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos
del de vivienda, estableciendo el artículo 3.2 de la misma Ley que
tienen la consideración de arrendamientos para uso distinto del
de vivienda los arrendamientos celebrados para ejercerse en la finca,
entre otras actividades que señala, una actividad industrial, cualquiera
que sean las personas que los celebren. La doctrina científica,
mayoritariamente, considera que los "arrendamientos de industria",
por aplicar la terminología al uso antes de la LAU-94, están incluidos
en el ámbito de aplicación de la nueva Ley, básicamente dada la
amplitud de los términos del artículo 3 ("numerus apertus")
y a la vista de la inexistencia de una norma que los excluya. Por
otra parte, y a la luz de la nueva regulación, ninguna transcendencia
tiene ya la distinción que antaño se mantenía entre los arrendamientos
de industria (regulados por el Código Civil) y los de local de negocio
(regulados por la LAU), toda vez que la nueva Ley locaticia proclama
la preeminencia de la libertad de pactos en los arrendamientos para
usos distintos del de vivienda, como se verá.(...)".
Esta sentencia, por ser la única hallada hasta el presente que se
opone manifiestamente a la exclusión de la L.A.U. 1994 de los contratos
de arrendamiento de industria con la presencia de una fundamentación
extensa aunque extremadamente voluntarista, merece un comentario.
A la vista de su contenido se observa lo irrazonable que es
denominar al contrato de la litis como de "arrendamiento de industria"
y, sin embargo, declararlo incluido entre los contratos concertados
como "para uso distinto del de vivienda". Éstos, si nos atenemos estrictamente
al contenido de la L.A.U. 1994, deberían ser denominados como "contratos de local para uso distinto del de vivienda".
Se estima que la irrazonabilidad de la sentencia estriba en
la contradición jurídica de considerar que el todo homogéneo contratado
conjuntamente (industria = local + elementos necesarios para el
desarrollo pleno de la actividad industrial o comercial), sin hallarse
separados en el contrato los precios del local y los correspondientes
al alquiler de cada uno de los elementos necesarios para el pleno
desarrollo de la actividad concreta (o el correspondiente a todos
estos elementos en conjunto) constituye un arrendamiento de una
finca urbana (denomínese como se quiera) para uso distinto al de
vivienda.
Con ello, el órgano jurisdiccional ha tergiversado la propia
estructura jurídica contractual asignándole otra nueva diferente
de la que se ha convenido por ambas partes contratantes;ha vulnerado
la jurisprudencia extensa y pacífica que contiene el concepto de
"arrendamiento
de industria" y ha interpretado gramaticalmente,
con error manifiesto,el contenido de la normativa de la L.A.U. aplicable.
En cuanto a "que los "arrendamientos
de industria", por aplicar la terminología al uso
antes de la LAU-94, están incluidos en el ámbito de aplicación de
la nueva Ley, básicamente dada la amplitud de los términos del artículo
3 ("numerus
apertus") y “a la vista de la inexistencia de una norma
que los excluya", tampoco es admisible como fundamentación
jurídica válida.
La L.A.U. es una norma especial,de carácter excepcional y,
por ello, las figuras jurídicas reguladas por la misma han de serlo
expresamente; en cambio, las que no se hallan reguladas de la manera
referida, son ajenas a su contenido. Y, de acuerdo con la jurisprudencia11,
en caso de duda ha de aplicarse el régimen jurídico general contenido
en el Código Civil.
En lo relativo a la afirmación de que la doctrina mayoritaria
coincide con la decisión adoptada, parece tratarse de un error pues,
como se ha indicado, las restantes sentencias de Audiencias Provinciales
publicadas a las que se ha tenido acceso, coinciden con la jurisprudencia
existente relativa al derogdo texto refundido.
2.
Por su parte,la Sentencia de la Audiencia
Provincial de Las Palmas (Secc. 3ª), no se pronuncia expresamente
sobre la cuestión por no tratar directamente ésta, sino resolver
el contencioso referente a la cláusula penal del contrato.
3.
La SAP Pontevedra (Sec. 3ª) de 22.07.1997,
núm. 220/1997, rec. 0113/1997,es extremadamente clarificadora y
su doctrina la han adoptado la mayoría de las AA.PP.:
"...PRIMERO.- Arrendamiento de Industria y L 29/1994
de Arrendamientos Urbanos. A pesar del parecer minoritario, esta
Sala acoge el sentir de la doctrina predominante al interpretar
que el silencio de la nueva Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos
acerca del arrendamiento de industria no significa que el mismo
deba regularse por ella. Mas, al contrario, el art. 3,2 de la nueva
ley especial arrendataria es claro al referir el arrendamiento para
fines distintos del de la vivienda a "fincas urbanas"
corroborando lo dicho por el propio precepto en el pfo. 1º que detiene
tal arrendamiento como "aquel que, recayendo sobre una edificación,
tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el
artículo anterior". Lo que el pfo. 2º de esta norma define
como un mero afán descriptivo es el destino que puede darse al inmueble
arrendado, más no por ello se puede extender una determinación del
objeto del contrato mas allá de lo que la ley pretende y define
como generalidad en su art. 1: "Fincas urbanas".
No en vano la jurisprudencia dictada en aplicación de
la Legislación especial anterior se afanó en distinguir lo mejor
posible el concepto de industria del ''local de negocio con existencias''
(vid. SSTS 8 febrero 1985, 24 febrero 1987, 19 enero 1990, 13 diciembre
1991 y 22 abril 1992, por ejemplo) puesto que en su ámbito de aplicación
dependía esencialmente de la delimitación del objeto arrendado.
Cuando el elemento esencial era el inmueble o local de negocio para
que instalase su propio negocio el arrendatario (art. 3,2 LAU de
1964, y no preexistía una "unidad patrimonial con vida propia
y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente de serlo
de meras formalidades administrativas" (la industria o negocio)
que se transmitiese como tal mediante el contrato, se estaba ante
un arrendamiento regulado por la Legislación especial anterior.
La nueva Legislación no hace referencia expresa al arrendamiento
de industria lo cual no puede interpretarse como un ánimo implícito
de incluirla, pues la ley dice lo que dice, refiriéndose en todo
caso a fincas urbanas, dejando la regulación del arrendamiento cuestionado
en manos de quien ya lo tenía: la Legislación civil común.
SEGUNDO.- Inadecuación de procedimiento. De la precedente
fundamentación se deriva la imposibilidad de apreciar el carácter
imperativo de las normas procesales contenidas en la nueva L 29/1994
de Arrendamientos Urbanos, especialmente la que remite a los juicios
de desahucio, verbal civil y de cognición, como únicos aplicables
a las cuestiones suscitadas por la resolución de los contratos a
ella sometidos (arts. 4,1, 38 y 39), por lo cual rigen las normas
generales acerca de la inadecuación de procedimiento. De acuerdo
con ellas y con la interpretación jurisprudencial aplicable al caso,
tal excepción es aplicable de oficio, especialmente cuando puede
producirse una indefensión para algunas de las partes (...)".
4.
La SAP Alicante (Sec. 5ª ) de 27.01.2000,
núm. 79/2000, sigue la postura de la anterior:
"...El arrendamiento de industria quedó fuera de
la regulación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 por expresa
referencia de su artículo 3 apartado 1 y reiteradamente así se ha
dicho por la doctrina emanada del Tribunal Supremo siendo significativas,
como más recientes, las sentencias de 20 de julio de 1996 y 15 de
marzo de 1997. Se duda, ante el silencio de la vigente Ley Arrendaticia
29/1.994 de 24 de noviembre, si también están excluidos de la regulación
que la misma contiene, y aunque la doctrina científica mayoritaria
entiende que esta nueva Ley los deja fuera y por ello se deben regir
por lo establecido en el Código Civil, y así se dice en la sentencia
de la Sección Tercera de la Audiencia de Pontevedra de 22 de julio
de 1997, debe compartirse este criterio sencillamente por no poder
encuadrarse en su artículo 3 y sobre todo al tener en cuenta que
las Disposiciones Transitorias de esta Ley regulan los contratos
sometidos a la Ley de 1.964, y si el de industria que daba fuera
de esta es indudable que también están excluidos de la nueva. Al
ser ello así y estando solicitada la estimación de la excepción
de inadecuación debe ser declarada su concurrencia por no ser aplicable
el artículo 39-2, cuando además, el plazo que para contestar se
otorga en el juicio de menor cuantía es más amplio que el de cognición,
por lo cual se ha limitado el tiempo que debe concederse a los demandados
para articular este trámite(...)."
5.
La SAP Las Palmas , sec. 5ª , S 01-10-1998,
núm. 455/1998, rec. 660/1997 (Sr.Díaz de Lezcano) es,también,muy
clarificadora:
"...En opinión de esta Sala, en el arrendamiento
de industria (que es un arrendamiento complejo) uno de los elementos
que integran el objeto del contrato es la finca urbana, pero no
es el único ni principal, por tanto, el local (o edificio o finca
urbana) no puede arrastrar al resto del objeto a un régimen jurídico
que no se ajusta a su naturaleza, en consecuencia, debe quedar también
excluido de la LAU de 1994 y aplicársele el régimen general que
establece el Código Civil en materia arrendaticia, dado el carácter
supletorio de este cuerpo legal como establece su art. 4.3 (...)".
Conclusión
A
la vista de lo que antecede debe resultar indubitado que los arrendamientos
de industria concertados durante la vigencia de la L.A.U. 1994,
al igual que sucedía con los que se hallaban amparados por la anterior
legislación arrendaticia de 1964, han de quedar fuera de las regulaciones
de dichas normas y han de regirse, en todo, por la normativa del
Código Civil.
Se
encuentra fundamentación suficiente para ello en las razones que
siguen:
a.
Aunque la L.A.U. 1994 no excluya expresamente
de su ámbito estos arrendamientos como hacía el anteriormente vigente
Texto Refundido, al no tener cabida conceptual entre los que señala
su artículo 3 y, al ser la L.A.U una norma especial de la regulación
general contenida en el Código Civil, han de regirse, necesariamente,
por éste.
b.
En caso de duda en la aplicación a
los mismos de una u otra normativa, ha de aplicarse siempre la más
general, representada por el Código Civil, según la jurisprudencia.
c.
La L.A.U. 1994 solamente regula los
arrendamientos de fincas urbanas, excluyendo de su ámbito de aplicación
algunos usos concretos de las mismas.
d.
Las Disposiciones Transitorias de la
L.A.U. 1994 regulan los contratos sometidos a la L.A.U. 1964; si
el de industria quedaba fuera de ésta, es indudable que también
estará excluido de la Ley vigente.
Notas
1.
Vid. "Novísima Suma de Arrendamientos
Urbanos", J.M.Bosch,Editor,S.A. , 1996, Tomo I pág. 29, ; ante
la cuestión, manifiesta rotundamente ."Entendemos que no, y que éstos están
excluidos del ámbito de la nueva L.A.U. , habida cuenta de los arrendamientos
que engloban, ya que no sólo es el local objeto del mismo. Podría
pensarse, de todas formas, en la inclusión en la nueva L.A.U. si
el negocio o industria fuere puramente accesorio y no se ejerce
realmente".
2.
El autor del presente trabajo considera
que debe referirse a un caso específico de contratación en el que
se ha hecho constar, separadamente, el precio del arrendamiento
del local y el correspondiente a los elementos industriales en él
contenidos pues, en otro supuesto, ante un conflicto entre las partes
en el que el arrendatario haya abonado al arrendador solamente una
parte de la renta concertada el órgano jurisdiccional habría de
dirimir a qué elemento(s) objeto del arrendamiento correspondía
lo abonado por el arrendatrario como precio de la renta a los efectos
de discernir sobre el procedimiento de sustanciación del juicio
si la cuantía de éste sobrepasaba las 800.000 pesetas; ello se complicaría
en supuestos en los que el valor de la renta correspondiente a los
elementos específicamente industriales superaría al valor de la
renta correspondiente al local que los contiene.
Por otra parte,podría tratarse de la publicación por el acreditado
despacho jurídico de la fundamentación realizada en un procedimiento
en defensa de un cliente determinado.
3.
No se acepta, sin embargo, la alegación
"ex novo" de la inadecuación de procedimiento
que efectúa el apelante en su recurso no sólo porque la naturaleza
y fines del remedio impugnatorio impide conocer de alegaciones no
planteadas en la instancia so pena de vulnerar el art. 24 de la
CE, sino porque además el procedimiento utilizado en el caso de
los autos es el correcto, conforme se deduce de lo dispuesto en
los arts. 3.2º, "in fine", y 40.2 de la vigente LAU."
4.
Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre,
por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos.
5.
Artículo 3.-"1.
El arrendamiento de industria o negocio, de la clase que fuere,
queda excluido de esta ley, rigiéndose por lo pactado y por lo dispuesto
en la legislación civil, común o foral. Pero sólo se reputará existente
dicho arrendamiento cuando el arrendatario recibiere, además del
local, el negocio o industria en él establecido, de modo que el
objeto del contrato sea no solamente los bienes que en el mismo
se enumeren, sino una unidad patrimonial con vida propia y susceptible
de ser inmediatamente explotada o pendiente para serlo de meras
formalidades administrativas.
2. Cuando, conforme a lo dispuesto en el número anterior,
el arrendamiento no lo fuere de industria o negocio, si la finalidad
del contrato es el establecimiento por el arrendatario de su propio
negocio o industria,quedará comprendido en la presente ley y conceptuado
como arrendamiento de local de negocio, por muy importantes, esenciales
o diversas que fueren las estipulaciones pactadas o las cosas que
con el local se hubieren arrendado,tales como viviendas, almacenes,
terrenos, saltos de agua, fuerza motriz, maquinaria, instalaciones
y, en general, cualquiera otra destinada a ser utilizada en la explotación
del arrendatario.
3. No obstante lo dispuesto en el núm. 1, el arrendamiento
de la industria o negocio de espectáculos que en 1 enero 1947 excediera
de dos años de duración o que antes de la entrada en vigor de la
presente ley se haya celebrado por plazo igual o superior, quedará
sujeto a las normas que esta ley establece sobre prórroga obligatoria
del arrendamiento de local de negocio, con las especialidades contenidas
en el art. 77, y a los particulares sobre la renta establecida en
el art. 104."
6.
“La regulación sustantiva del
contrato de arrendamiento debe partir de una clara diferenciación
de trato entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a
cualquier otro uso distinto del de vivienda, por entender que las
realidades económicas subyacentes son sustancialmente distintas
y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos disímiles que se
hagan eco de esa diferencia.
En este sentido al mismo tiempo que se mantiene el carácter
tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, se opta
en relación con los destinados a otros usos por una regulación basada
de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes."
7.
La ley abandona la distinción (...)
para diferenciar entre arrendamientos de vivienda, que son aquellos
dedicados a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario,
su cónyuge o sus hijos dependientes, y arrendamientos para usos
distintos al de vivienda, categoría ésta que engloba los arrendamientos
de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales de local
de negocio y los asimilados a éstos.
8.
STS
1ª de 21.02.2000, núm. 137/2000.
9.
STS
1ª de 22.07.94, núm.804/1994.
10. SSTS 1ª de 10.02.86, 24.01.2000 y 15.06.2000.
11. Vid nota 9. |
