| DURACION Y PRORROGAS
DE LOS CONTRATOS PARA LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS SEGÚN LA LEY
DE 29/1994, DE 24 NOVIEMBRE, DE ARRENDAMIENTOS URBANOS
El
Boletín Oficial del Estado, numero 282 , de fecha 25 de noviembre
de 1994, publicó la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, que entro
en vigor el 1 de enero de 1995 y modifico sustancialmente el régimen
del alquiler en España.
Plazo
minimo.- El establecimiento de un plazo minimo de duración para
el arrendamiento de vivienda es una de las principales novedades
de la LAU de 1994. Establece un plazo minimo de cinco años, y en
caso de pactarse en el contrato un plazo inicial inferior, la Ley
obliga al arrendatario a prorrogar año tras año el contrato hasta
cumplir el término minimo de cinco años, salvo que el arrendatario
renuncie a tal beneficio.
La
LAU de 1994 establece una presunción sobre la que no se admite prueba
en contrario, mediante la cual e defecto de consignación expresa
del término en el contrato se reputara suscrito el mismo por un
periodo de un año, con derecho a las sucesivas prorrogas hasta los
cinco años de plazo minimo. Este plazo minimo impuesto por el legislador
esta pensado en beneficio del arrendatario y para dar cierta estabilidad
al mismo, dando así una alternativa o solución al problema de la
vivienda ya que se había enrarecido el mercado inmobiliario.
Se
computará el periodo de duración, desde la fecha de firma del contrato
o desde la puesta de la vivienda arrendada a disposición del arrendatario.
Si
dicha puesta a disposición fuera posterior a la firma, la misma
será probada por el arrendatario. Caso en que se firme el contrato,
pero no se ponga a disposición la vivienda del arrendatario, por
estar acondicionándose la vivienda, en estos casos se podrá pactar
una carencia inicial de satisfacer la renta, por el mismo periodo
que tarde en acondicionarse, o suspensión temporal de la obligación
de satisfacer la renta hasta que la vivienda no este puesta a disposición
del arrendatario. El arrendatario en este caso tendrá que tomar
las medidas oportunas para tener en cuenta el computo del periodo
anual, exigiendo que se ponga en el contrato una cláusula que indique
cuando entra en vigor dicho contrato.
Excepciones.
La LAU no desconoce el bien jurídico protegido, del arrendador,
el derecho y acceso a la vivienda y así tiene en cuenta determinado
supuestos.
Excluye
la prorroga obligatoria del contrato caso en que el arrendador haga
constar de forma expresa su necesidad de ocupación de la vivienda
arrendada, antes del transcurso de los cinco años., con el fin de
destinarla a su vivienda. Ahora bien si transcurrido tres meses
tras la extinción del arrendamiento, el arrendador no hubiese ocupado
la vivienda, quedará obligado a reponer al arrendatario en el uso
y disfrute de la misma por un periodo completo de hasta cinco años;
teniéndole que indemnizar mediante el abono de los gastos de desalojo,
o mediante pago de cantidad igual al importe de la renta que restaba
por satisfacer hasta la conclusión del periodo de cinco años del
arrendamiento extinguido a instancia del arrendador.
Prórrogas.- La LAU de 1994, supervisa la prórroga forzosa que preveía
el Texto de 1964 y que matizaba la Ley Boyer (RDL 2/85)
Transcurrido
el plazo minimo de cinco años, se establece en la Ley una prórroga
obligatioria por plazos anuales hasta un máximo de tres años, en
el caso de que ninguna de las partes notifique a la otra con al
menos un mes de antelación a la fecha de expiración de cada uno
de los periodos (quincenal inicial y anuales sucesivas de las prorrogas).
Se
constituye como una tacita reconducción especial de la LAU, esta
modalidad de prorroga del contrato, cobrando relevancia en dicho
supuesto la denuncia de la espiración del contrato con los periodos
de preaviso fijados al efecto ( un mes)
PLAZO. ESPACIO DE TIEMPO CONCEDIDO PAR REALIZAR UN DETERMINADO ACTO.
ES LEGAL SI LO CONCEDE LA LEY, JUDICIAL, EL SEÑALADO POR EL TRIBUNAL,
Y CONVENCIONAL EL ESTABLECIDO LIBREMENTE POR LAS PARTES.
RECONDUCCION. PRORROGA TACITA DE UN ARRENDAMIENTO,POR VENCIMIENTO
DEL PLAZO ESTABLECIDO, SIN HABERSE PRODUCIDO PREAVISO POR LAS PARTES
EN ORDEN A SU DEFINITVA CONCLUSIÓN. RIGE EXCLUSIVAMENTE PARA ARRENDAMIENTOS
EXCLUIDOS DE LA LEGISLACION ESPECIAL (art. 1566 del Código Civil)
ART.
9. PLAZO MINIMO ( LAU)
1.
La duración del arrendamiento será
libremente pactada por las partes. SI esta fuera inferior a cinco
años, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará
obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance
una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste
al arrendador con treinta días de antelación como minimo a la fecha
de terminación del contrato o de cualquiera de las prorrogas su
voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato
o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si
esta fuera posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de
la fecha de la puesta a disposición.
- Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos
para los que no se haya estipulado plazo de duración o este será
indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para
el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.
- No procederá la prórroga obligatoria del contrato
cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo,
de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la
vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años par el destinarla
a vivienda permanente para si.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción
del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda
por si, deberá reponer el arrendatario en el uso y disfrute de la
vivienda arrendada por un nuevo periodo de hasta cinco años con
indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera
supuso hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección
del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta
por los años que quedasen hasta completar cinco.
ART.
10. - PRORROGA DEL CONTRATO
Si
llegada la fecha del vencimiento del contrato, una vez transcurridos
como minimo cinco s de duración de aquel, ninguna de las partes
hubiese notificado a la ora, al menos con un mes de antelación a
aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará
obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años
mas, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes
de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades,
su voluntad de no renovar el contrato.
Al
contrato prorrogado le seguirá siendo de aplicación el régimen legal
y convencional al que estuviera sometido. |
