COMENTARIOS A LA LEY 29/1994 DE 24 DE NOVIEMBRE DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

LA LEY 29/1994 DE 24 DE NOVIEMBRE DE ARRENDAMEINTOS URBANOS

EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS.

El título II de la L.A.U. de 1.994 esta dedicado a regular este tipo de arrendamiento con un conjunto de preceptos que pertenecen a los elementos estructurales del contrato y de sus modificaciones posibles.

Los preceptos de este título tienen carácter imperativo, pero siempre en beneficio del arrendatario, esto quiere decir que cualquier estipulación o condición contractual que resulte perjudicial para el arrendatario respecto de la regulación legalmente establecida será nula. El arrendamiento de la vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente. El subarriendo no puede efectuarse sin en consentimiento por escrito del arrendador, además nunca puede ser total, sino parcial y el precio no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.

La duración del contrato será libremente pactada por las partes, pero, si es inferior a cinco años, se establecerá legalmente prórrogas anuales desde la expiración del plazo del contrato hasta llegar a los cinco años, obligatorias para el arrendador y potestativas para el arrendatario. Los contratos en los que no se haya estipulado un plazo se entenderán por un año. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para dedicarla a vivienda permanente de este, en este caso lo único obligatorio para este es el plazo del contrato, no las prórrogas, pero si este no la ocupa en el plazo de tres meses a partir de la extinción del contrato el arrendatario tiene derecho a reanudar el uso por un nuevo periodo de cinco años, con indemnización de los gastos que esto le haya ocasionado.

En principio, el arrendamiento se extingue a la muerte del arrendatario, pero en su articulo 16 la L.A.U. contempla la posibilidad de que en ese momento existiesen personas (Cónyuge, pareja de echo, descendientes, ascendientes y otros que convivan de parentesco hasta tercer grado y con una minusvalía de al menos 65%) a las cuales se les otorga la facultad de subrogarse en el contrato notificándolo al arrendador en un plazo no superior a los tres meses contados desde el fallecimiento del arrendatario. Aunque en contratos de tiempo mayor de cinco años las partes podrán pactar que no haya subrogación.

Su principio básico es la libertad para la estipulación de esta, salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de realizarse en los siete primeros días del mes, es conveniente que se fije el lugar de pago y el procedimiento para hacerla efectiva, si nada se dice, el pago debe hacerse en metálico y en la vivienda arrendada, la actualización de esta durante los cinco primeros años se hará sobre la renta del año anterior mas la variación porcentual experimentada por el I.P.C., esta también podrá ser elevada por la realización de obras de mejora salvo pacto en contra en el contrato, y los gastos generales de la vivienda arrendada serán a cargo del arrendatario cuando así se haya pactado.

El arrendador esta obligado a realizar las obras necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad necesarias para el uso convenido a no ser que sea imputable al inquilino y este tiene la obligación de tolerarlas si estas no pueden demorarse hasta la conclusión del contrato, pero tendrá derecho a una reducción proporcional de esta cuando se vea privado de parte de la vivienda durante más de veinte días. Las pequeñas reparaciones fruto del desgaste por el uso de la vivienda serán a cargo del arrendatario, este tiene la obligación de avisar al arrendador lo antes posible de la necesidad de las reparaciones y en todo momento previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave y exigir del arrendador su inmediato reintegro.

Al arrendatario se le prohíbe realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma, salvo consentimiento por escrito del arrendador, si este las hiciera sin el permiso del arrendador incurriría en causa de resolución del contrato y además ha de reponer a su costa las cosas a su estado primitivo si el arrendador no quiere conservar la modificación a la conclusión del contrato, si el arrendatario o alguno de los miembros de su casa es minusválido, previa notificación por escrito al arrendador, podrá realizar en la vivienda las obras necesarias para adaptarla a su condición.

El derecho de adquisición preferente está regulado en el artículo 25 de la L.A.U., para el caso de la venta de la vivienda arrendada tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma. El dueño de la vivienda arrendada tendrá que notificar al arrendatario su intención de vender o el hecho de haber realizado ya la venta, en esta notificación hará constar el precio y las condiciones de la compraventa. Este derecho se desdobla en un derecho de tanteo y otro de retracto. El arrendatario podrá adquirir la vivienda en las mismas condiciones, durante los treinta días naturales siguientes a la notificación, si no utiliza el tanteo para adquirir por el mismo precio y condiciones que un tercero, tiene el retracto, para lo cual el adquirente ha de notificar de forma fehaciente al arrendatario las condiciones esenciales en que sé efectúo la compraventa. El retracto sólo lo tendrá el arrendatario si las condiciones en que se le notifico para tantear no se correspondieran con las que se realizó la transmisión o cuando nada se le hubiera facilitado. No hay derecho de adquisición preferente en caso de transmisión por título distinto a la venta (Herencia, donación, etc.), o cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cundo se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

El arrendatario tiene la opción de suspender el contrato o desistir del mismo sin indemnización cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por la autoridad competente la hagan inhabitable y esto supondrá hasta la finalización de las obras la paralización del plazo contractual y la suspensión del pago de la renta.

El incumplimiento de las obligaciones por cualquiera de las partes da lugar a exigir el cumplimiento a la otra parte o a la resolución del contrato según el artículo 1124 del Código Civil, el perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y el abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

Además faculta al arrendador a resolver de pleno derecho el contrato por: Falta de pago de la renta, falta de pago de la fianza o de su actualización, el subarriendo o la cesión sin el consentimiento del arrendador, cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas peligrosas o ilícitas y cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

El contrato se extinguirá además de por las causas anteriores por la perdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador o por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.

La fianza será obligatoria la exigencia por el arrendador y la prestación por el arrendatario de una fianza equivalente a una mensualidad. La L.A.U. da reglas para la actualización de la fianza, y establece la obligación de su restitución al final del arriendo, con devengo del interés legal si transcurre un mes desde la entrega de llaves sin haberse hecho efectiva la restitución.