| CESION
DEL CONTRATO Y SUBARRIENDO EN LA LAU DE 1994
CESION
Y SUBARRIENDO
El
titulo II de la Ley 29/1994,de 24 de noviembre de Arrendamientos
Urbanos, establece que carecerán de efecto y se tendrán por no puestos;
los pactos o estipulaciones contractuales que no respeten lo dispuesto
en la Ley en perjuicio de los interés del arrendatario o subarrendatario,
salvo en los casos en que la propia Ley lo autorice de forma expresa.
Se
desprende que los derechos de arrendatarios y subarrendatarios recogidos
en las normas imperativas de la Ley son inrrenunciables, por tanto
las cláusulas contractuales que lo desconozcan serán nulas.
CESION
CESION
. RENUNCIA DE ALGUNA COSA O DERECHO QUE UNA PERSONA HACE
A FAVOR DE OTRA, BIEN DE FORMA ONEROSA., BIEN DE FORMA GRATUITA.
SE DENOMINA CEDENTE A LA PERSONA QUE CEDE Y CESIONARIO A QUIEN LA
ADQUIERE.
CESION
DE CONTRATOS. EN VIRTUD DE ESTE ACTO, UNA DE LAS
PARTES DEL CONTRATO TRANSMITE A UN TERCERO TODOS LOS DERECHOS Y
OBLIGACIONES QUE, PARA EL CEDENTE, DERIVAN DE DICHO CONTRATO.
La
cesión del arrendamiento por el arrendatario, requiere el consentimiento
del arrendador, el cual debe prestares por escrito, con independencia,
de que la cesión sea a título lucrativo u oneroso.
De
producirse la cesión, el cesionario y nuevo arrendatario se subrogarán
en los derechos y obligaciones del arrendatario anterior.
SUBARRIENDO
SUBARRENDADOR. QUIEN DA ALGUNA COSA EN SUBARRIENDO.
SUBARRENDAR. DAR O TOMAR EN ARRIENDO UNA COSA DE OTRO ARRENDATARIO
DE LA MISMA Y NO DEL DUEÑO DE ELLA NI DE SU ADMINISTADOR.
SUBARRENDATARIO. QUIEN RECIBE O TOMA ALGUNA COSA EN
SUBARRIENDO.
SUBARRIENDO. CONTRATO POR EL CUAL SE SUBARRIENDA UNA COSA. PRECIO
EN EL QUE SUBARRIENDA.
SUBARRIENDO DE VIVIENDAS. ESTAS PUEDEN SUBARRENDARSE TOTAL O PARCIALMENTE.
EL SUBARRIENDO EXIGE SIMPRE LA AUTORIZACIÓN EXPRESA Y ESCRITA DEL
ARRENDADOR Y LA ENTREGA AL SUBARRENDATARIO DE MOBILIARIO ADECUADO
Y SUFICIENTE PARA EL DESTINO PACTADO. NO SE ENTIENDE SUBARRIENDO
LA CONVIVENCIA CON EL INQUILINO HASTA DOS PERSONAS NO FAMILIARES.
SUBARRIENDO
PARCIAL. PUEDE SERLO DE UNA O MÁS HABITACIOANES
Y CON PERSONAS DISTINTAS. SE CONSIDERA PARCIAL CUANDO EL INQUILINO
SIGUE HABITANDO EN LA VIVIENDA.
SUBARRIENDO
TOTAL. ESTE RECAE SOBRE TODAS LAS HABITACIONES
INCLUSO LAS DESTINADAS A LOS SERVICIOS Y A DE CELEBRARSE CON UNA
SOLA PERSONA
La
Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, a diferencia de la permisividad
del Texto Refundido del 1964, se prohibe el subarriendo total de
la vivienda arrendada. Tan sólo se admite el subarriendo parcial
de la finca, y siendo necesario el consentimiento por escrito del
arrendador.
La
duración del subarriendo parcial tiene como limite temporal el termino
fijado para el contrato de arrendamiento de la finca objeto de subarriendo:
Por otro lado, el precio de subarriendo no puede exceder del precio
del arrendamiento del que deriva.
ART
8. CESION DEL CONTRATO Y SUBARRIENDO ( LAU)
1.
El contrato no se podrá ceder por el
arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso
de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente
frente al arrendador.
- La vivienda arrendada solo se podrá subarrendar
de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.
El
subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Titulo para
el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine
por el subarrendatario a la finalidad indicada en el articulo 2.1.
De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.
El
derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando
lo haga el del arrendatario que subarrendó.
ART.
32. CESION DEL CONTRATO Y SUBARRIENDO (LAU)
1.
Cuando en la finca arrendada se ejerza
una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar
la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar
con el consentimiento del arrendador.
- El arrendador tiene derecho a una elevación de
renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse
la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.
- No se reputará cesión el cambio producido en al
persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación
o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá
derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.
- Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse
de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde
que aquellos se hubieran concertado.
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