ARRENDAMIENTOS

 La cuestión es importante porque una de las causas de resolución del contrato el que el arrendatario realice, sin el consentimiento de arrendador, obras que modifiquen la configuración del local que debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción, a menos que tales obras se realicen con el consentimiento del arrendador.

E artículo 114 de la LAU de 1964, en su causa 7.ª, estima como causas de resolución del contrato el que el inquilino o arrendatario o quienes con él convivan lleven a cabo, sin el consentimiento de arrendador, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o del local de negocio o que debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción, a menos que tales obras se realicen con el consentimiento del arrendador.

 Diferencia con las obras en el momento de la apertura del local.

Este consentimiento supone una renuncia por parte del arrendador a una facultad propia del dominio y una transmisión al arrendatario de un derecho que sobrepasa el mero goce o uso de la cosa característica esencial del contrato de arrendamiento, y que, como toda renuncia de derecho, necesita constar de una manera expresa y en términos indubitados o fundarse en actos indubitados también, no consintiendo una interpretación extensiva, habiéndose entendido por la jurisprudencia como obras autorizadas en todo arrendamiento aquellas que sean necesarias para la instalación, adaptación y acondicionamiento del local arrendado para poder servir al destino pactado, refiriéndose dicha autorización al tiempo de puesta en marcha del negocio, siempre que ello sea preciso para el desarrollo del mismo, pero sin que pueda, en modo alguno, estimarse indefinida la facultad del arrendatario de establecer o introducir en el local, durante la vida del contrato, cambios que afecten a la configuración del mismo sin autorización del dueño, a cuya soberanía sigue perteneciendo el concederla o no, todo ello obviamente, siempre que la intención de los contratantes no haya sido la de extender también para el futuro la concedida autorización de realización de obras.

Por supuesto, cuando no haya pacto contractual, queda reservada a jueces y Tribunales enjuiciar si una obra modifica o no la configuración de un local, porque implica la  determinación de la causa misma de la resolución de contrato de arrendamiento prevista por la ley.

Consentimiento tácito.

Reiterada doctrina jurisprudencial apunta que el conocimiento de éste acerca de las obras ejecutadas no equivale a consentimiento y, por consecuencia, no sirve como base deductiva para apreciar asentimiento de obra.

Además, el consentimiento tácito o implícito habría de derivarse de una serie de actos por parte del arrendador que hubieran entrada en el marco de los actos propios, lo que no suele acontecer, habida cuenta de que es de cargo del arrendatario acreditar la existencia de esos actos mínimamente positivos, no simplemente pasivos o de silencio del arrendador, que permitirían al juez proclamar, con base fáctica adecuada, la existencia del consentimiento tácito que hubiera legalizado la ejecución de las obras.