ALQUILER DE PISO

Normativa estatal básica:

Ley 26/1.994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

(B.O.E. 25/11/1.994)

R.D. 297/1.996, de 23 de Febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos. (B.O.E. 14/3/1.996)

La nueva Ley, ¿regula todo tipo de viviendas?

 La nueva normativa es obligatoria para todas las viviendas, excepto para las que tengan una superficie superior a 300 metros cuadrados, o cuya renta anual sea superior a 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional. En estos casos el alquiler se rige por acuerdo de las partes y, subsidiariamente, por la LAU.

Asimismo, las Viviendas de Protección Oficial (V.P.O.) en régimen de alquiler, ya sean de promoción pública o privada, cuentan con especialidades.

¿Cuánto tiempo puede durar un contrato?

Las partes, casero e inquilino, pueden fijar el plazo que estimen conveniente (un año, seis meses,...).

Ahora bien, si el contrato se pacta por duración inferior a CINCO AÑOS, se renovará por plazos anuales hasta esta duración máxima si así lo desea el inquilino. Sólo podrá el propietario evitar esta prórroga forzosa si ha hecho constar en el contrato que necesitará el piso, antes de que pasen los cinco años, para destinarlo a vivienda permanente para sí mismo.

Si no se fija plazo de vigencia, se considera que es de UN AÑO, con las prórrogas previstas hasta un máximo de cinco años.

Si el plazo pactado supera los cinco años, el inquilino tiene la posibilidad de inscribir su contrato de alquiler en el REGISTRO DE LA PROPIEDAD. Con ello evita un futuro desahucio si el casero pierde la propiedad de la finca en beneficio de un tercero (por subasta como consecuencia de un préstamo hipotecario, por ejemplo). Este último quedará obligado a respetar -no sólo el plazo inicial de 5 años- sino toda la duración pactada con el anterior propietario.

¿Hay límites en la cuantía de la renta?

La Ley no fija límites para la renta inicial de alquiler. Será la que acuerden propietario e inquilino.

¿Cuánto me podrán subir?

La LAU establece que durante los CINCO PRIMEROS AÑOS la renta se actualizará conforme al incremento experimentado por el Índice de Precios al Consumo (I.P.C.) General Nacional en los últimos doce meses.

La renta sólo se podrá actualizar en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, al margen de que éste se firme por más o menos tiempo.

A partir del SEXTO AÑO se podrá actualizar la renta de otra forma si así se pacta en contrato.

¿Qué gastos están incluidos en la mensualidad?

El inquilino debe pagar por Ley todos los servicios cuyo consumo se mida por contador: agua, luz, teléfono, gas,..

Otros gastos del inmueble corren, en principio, de cuenta del propietario, pero puede pactarse en contrato su abono por el inquilino. Es el caso del coste de portería, comunidad, limpieza del inmueble, vigilancia, Impuesto sobre Bienes inmuebles,...Si corren por cuenta del inquilino no podrán subir anualmente más del doble del I.P.C., y ha de fijarse en contrato el coste anual del servicio en cuestión.

¿Qué ocurre con obras y reparaciones en la vivienda?

Respecto a reparaciones, el casero está obligado a hacer a su costa todas aquéllas necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro lo cause el inquilino. Este podrá, previa comunicación al propietario, acometer las que sean urgentes para evitar un daño inminente, repercutiendo su coste al arrendador.

Las pequeñas reparaciones, consecuencia del uso ordinario de la vivienda, serán a cargo del inquilino.

En cuanto a obras, aquellas que modifiquen la configuración de la vivienda, o que afecten a su seguridad o estabilidad, requieren el consentimiento por escrito del casero. No así las demás.

¿Puede el propietario rescindir el contrato?

Si una de las partes incumple sus deberes, la otra tiene derecho, bien a exigir que los cumpla, bien a resolver el contrato.

La LAU prevé como causas que permiten al casero resolver el alquiler:

Falta de pago de la renta, fianza o cantidades asumidas por el inquilino.

Subarriendo o cesión de la vivienda a un tercero.

Cuando se causen desperfectos en la vivienda o se realicen obras sin consentimiento del propietario. Las pequeñas reparaciones son por cuenta del inquilino. Las demás, del propietario. No obstante, en caso de urgencia puede hacerse la reparación y después exigir su coste al casero.

Realicen en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas.

Si la vivienda deja de ser la residencia habitual del inquilino, destinándose a otros usos.

Además, el propietario puede establecer usos concretos para la vivienda o requisitos que, de no cumplirse, le permitirían resolver el contrato. Por ejemplo, se puede especificar la no tenencia de animales: si el inquilino trae un gato a casa, el propietario podría rescindir el contrato. Por eso, antes de firmar, lea bien las condiciones del contrato y negocie si no le convienen.

¿Qué pasa si el inquilino se va antes de finalizar el contrato?

El inquilino debe prever -aproximadamente- su tiempo de estancia, dado que el propietario -si abandona la vivienda antes de lo pactado- puede exigirle las mensualidades pendientes hasta fin del contrato.

No obstante, resulta de utilidad -tanto para el inquilino como para el propietario- pactar expresamente una CLÁUSULA DE PREAVISO PARA RESCISIONES ANTICIPADAS, de forma que -además de un plazo de preaviso al propietario (digamos un mes)- se fije una indemnización más justa para ambos: por ejemplo, que el inquilino abone un mes por cada año pactado que quedara pendiente, o dos días por cada mes, o cualquier otra posibilidad.

¿Para qué sirve la FIANZA?

A la firma del contrato de alquiler el inquilino debe abonar una FIANZA en metálico que, por Ley, equivale a una mensualidad de renta (sea la vivienda amueblada o no).

Si así se indica en contrato, la fianza se puede usar como garantía por si el inquilino no cumple sus obligaciones. Entre ellas se encuentra la de devolver la vivienda en su estado normal, esto es, como se le entregó, más el desgaste usual. Si no se indica en el contrato, el propietario ha de devolver la fianza al inquilino y reclamarle, después, los daños producidos.

Normalmente las Comunidades Autónomas establecen la obligatoriedad para el casero de depositar estas FIANZAS en un organismo al efecto durante el tiempo que dura el contrato, sin devengo de intereses. Consulte en su Comunidad, dado que la no presentación de fianzas puede dar lugar a multas.

Se pueden pactar otro tipo de garantías en cumplimiento de las obligaciones del inquilino, como por ejemplo la solicitud de AVAL BANCARIO que garantice el pago de las rentas, la firma de otra persona como AVALISTA PERSONAL, la contratación de un SEGURO MULTIRRIESGO DE HOGAR (abonando una prima que cubra todo el período de alquiler, designando como beneficiario al casero).

EL DOMICILIO DEL INQUILINO ES INVIOLABLE Y SU INTIMIDAD ESTA TAN GARANTIZADA COMO LA DEL PROPIETARIO.

EL CORTE DE LA LUZ O EL AGUA COMO MEDIDAS DE PRESIÓN PARA EL PAGO DE LA RENTA CONSTITUYE UN DELITO DE COACCIONES.