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De: Ignacio Marroquín Sagalés

Fecha: Marzo/Abril 1999

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Desde la entrada en vigor de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley 29/94 de 24 de noviembre, la doctrina científica y cierta jurisprudencia había advertido de la defectuosa regulación que en ella se recogía en materia procesal arrendaticia y sobre cuestiones tan trascendentes como el derecho a enervar la acción de desahucio o el deber del demandado de consignar las rentas para tener derecho a interponer y sostener los recursos de apelación y casación.

Derechos y deberes que no venían precisamente introducidos por la nueva Ley de 1.994, sino que ya desde antiguo venían contemplándose tanto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, artículos 1.566 y 1.567, de forma general para todos los arrendamientos, como en la vieja Ley de Arrendamientos Urbanos, Texto Refun dido de 1.964, que en sus artículos 147 y 148, 2 regulaban tales extremos con ca rác ter especial para los urbanos.

El fundamento de las referidas criticas se concretaba en que la modificación introducida por la vigente Ley especial de arrendamientos urbanos a través de su Disposición Adicional 5ª dejaba no pocas cuestiones sin resolver y por supuesto causaba una singular confusión en Magistrados, Jueces y profesionales del Derecho que, a la postre, iba a causar un considerable perjuicio, en particular, al justiciable.

Confusión que se producía como consecuencia de la derogación de la Ley de Arren damientos Urbanos (sin periodo transitorio en cuestiones procesales), la confirmación del trámite del juicio de cognición como juicio tipo o básico para toda clase de procedimientos derivados de la Ley de arrendamientos Urbanos y, en definitiva, la ausencia en la Ley especial de regulación alguna sobre los requisitos mencionados, llevados sistemáticamente y de forma exclusiva, al titulo XVII del Libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil, regulador del juicio especial sumario de desahucio.

En efecto, la Disposición adicional quinta de la Ley 29/94 de 24 de noviembre, en su inicial y hasta hace poco vigente redacción, hacía descansar todo el peso de la norma en los citados artículos 1.566 y 1.567 de la Ley de Enjuicia miento Civil, referidos exclusivamente al juicio especial y sumario de desahucio, modificando únicamente su redactado anterior para introducir dos nuevas cuestiones referidas, la primera, a extender al recurso de apelación la obligación, ya exigida para el de casación, de consignar, no sólo las rentas debidas para la interposición del Recurso, sino también ir consignando posteriormente aquellas que fueren venciendo para poder sostenerlo, y, la segunda, la necesidad de previo requerimiento al recurrente por parte del Juez o Tribunal dando un plazo de cinco dias para la consignación de dichas rentas antes de tener por firme la sentencia recurrida.

Pero tal reforma olvidaba, en colosal despiste, que la propia L.A.U. introducía procedimientos nuevos como el previsto en el art. 40, 2 (acumulación de la acción resolutoria por falta de pago con reclamación de las rentas debidas) para el cual se reservaba el trámite del juicio de cognición regulado en el Decreto de 21 de noviembre de 1.952, así como también que dicho procedimiento se confirmaba como el adecuado para sustanciar cualquier proceso derivado de los contratos regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 39, 2 de la Ley). Sustraída la regulación de la legislación especial y llevada exclusivamente a determinados artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se incurría, en principio, en el error de limitar el deber o requisito procesal de la consignación de rentas para enervar la acción o para poder interponer y sostener los recursos de apelación y casación, únicamente para el juicio de desahucio.

En resumen, la entrada en vigor de la vigente Ley de arrendamientos urbanos trajo como consecuencia y en el aspecto a que se refiere el presente artículo, la confusión y debate jurídico que, en síntesis, se recoge en la transcripción de parte de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de 27.11.95, que dice:

Así, parte de la doctrina entiende que dado que la reforma del art. 1.566 LEC se halla incluida en el punto 2 de la Disposición Adicional 5ª que se encabeza con una referencia genérica de todos los procedimientos del art. 38 de la nueva LAU, la necesidad de acreditar hallarse al corriente de pago de la renta debe hacerse extensivo a todos los procesos resolutorios del arriendo, conforme a la normativa de la anterior legislación; sin embargo, la mayoría sostiene que, aún conscientes de que puede tratarse de un lapsus del legislador, al hallarse ubicado el art. 1.566 dentro de las concretas normas reguladoras del juicio sumario de desahucio no cabe hacerlo extensivo a los demás procesos que no se sigan por las normas del desahucio, conforme a la interpretación restrictiva que prima en materia de admisibilidad de los recursos; dicho criterio es el que en la duda debe prevalecer la interpretación más beneficiosa al recurrente, aunque la misma suponga romper con una larga tradición legislativa que exigía al arrendatario justificar el pago o consignar las rentas para recurrir"

Posteriormente, la doctrina científica y la propia Jurisprudencia, vinieron a flexibilizar la interpretación de la voluntad del Legislador, extendiendo la exigencia y aplicación del requisito a todo tipo de procedimientos que llevaran aparejado el lanzamiento, que era lo que decía el viejo art. 148, 2 de la L.E.C. Pero tal flexible interpretación no dejaba de ser irregular, por tratarse de un requisito procesal no contemplado expresamente por la Ley para aquellos procedimientos y que condicionaba el acceso a la tutela judicial de otras instancias, cuya interpretación debía ser restrictiva y no al contrario, máxime habiendo sido cuestionada la constitucionalidad del requisito por potencialmente vulnerador del art. 24 de la Carta Magna.

Así las cosas y aunque no lo explique en la exposición de motivos, el Legislador ha aprovechado una Ley de acompañamiento a la Ley de Presupuestos, como es la Ley 50/98 de 30 de diciembre de Medidas fiscales, Administrativas y de Orden social, para tratar de corregir el lapsus en que había incurrido hace cuatro años. Si bien, se ha limitado únicamente a aclarar la confusión creada en cuanto al deber del demandado de consignar las rentas para interponer y sostener los recursos de apelación y casación, sin hacer mención alguna al problema de enervación de la acción resolutoria por falta de pago en procedimientos distintos al de Desahucio, afectado por similar confusión.

La citada Ley de acompañamiento recoge, en su Disposición Adicional Cuarta, la reforma de la Disposición Adicional Quinta, apartado 2, de la Ley 29/94 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, mediante eliminar las menciones a los artículos 1.566 y 1.567 de la Ley de Enjuiciamiento Civil., relativos únicamente al procedimiento de desahucio, extrayendo la reforma operada en 1.994 de la Ley de Trámites para devolverla al contexto de la Ley especial de Arren damientos Urbanos.

La reforma, además de eliminar las referencias expresas a los referidos artículos de la Ley Adjetiva, recupera la frase inicial del art. 148, 2 de la vieja LAU que comporta la extensión del requisito procesal de consignación de rentas vencidas y aquellas que fueren venciendo, para poder recurrir y sostener los recursos de apelación y casación, hasta ahora únicamente limitado al procedimiento de desahucio, a todos aquellos procesos que lleven aparejado el lanzamiento (mención que no se recogió en la anterior redacción de la Disposición adicional ahora modificada).

De todo lo cual resulta que procedimientos tan habituales, hoy en día, como el de cognición en que se persiga la resolución del contrato simultáneamente a la reclamación de las rentas, como quiera que la Sentencia estimatoria llevará aparejada el lanzamiento, se verá afectado por el requisito, lo que hasta ahora no tenía por qué ser así (a pesar de que cierta Jurisprudencia lo viniera haciendo extensivo a tales procedimientos, por lo menos en cuanto a la acción resolutoria de las dos acumuladas), toda vez que no se sujetaban al trámite del procedimiento de desahucio regulado en los arts. 1.570 y siguientes y, por tanto, no les afectaba el art. 1.583 de la L.E.C.

Ello sin olvidar que, por el mismo mo ti vo, todos los procedimientos resolutivos de contratos de arrendamiento, por las restantes causas establecidas en los arts. 27 y 35 de la Ley de Arrendamientos Urbanos o cualquier otra causa, encaminados al lanzamiento y cuyo trámite procesal será asimismo el juicio de cognición, se verán también afectados por la reforma.

En definitiva, desde el 1 de enero pasado, el requisito de consignación de rentas vencidas y posteriormente de aquellas que vayan venciendo en materia de recursos arrendaticios, pasa a afectar, por ex pre so mandato legal, a procedimientos que anteriormente no se hallaban afectados por la exigencia del requisito, o, por lo menos, su aplicación era cuestionable y cuestionada.

Bienvenida sea la subsanación del Legislador. Sin embargo, la reforma suscita también algunas otras preguntas sobre las que cabría reflexionar y que en este breve artículo únicamente apuntamos. Por ejemplo, si la eliminación de las menciones a los artículos 1.566 y 1.567 de la L.E.C. en la Disposición Adicional 5ª, apartado 2º, de la LAU, "restablecen" la antigua redacción de dichos artículos o no, y, en caso afirmativo, si tal restablecimiento comporta que en aquellos procedimientos de desahucio derivados de arrendamientos excluidos de la Legisla ción especial, no se vendrá obligado, a partir de la fecha, a cumplir con el requisito de consignación de las rentas que vayan venciendo para poder sostener el recurso de apelación. O si gozará el demandado recurrente de Sentencias recaídas sobre tales arrendamientos no sujetos a la LAU del margen de gracia de cinco días que introdujo la LAU en el primer párrafo del art. 1.567 de la LEC.

O, también, y por último, la cuestión que se plantea para su discusión jurídica, ante el sorprendente hecho de que, resuelto por el Legislador uno de los puntos de confusión creado por la Dispo si ción Adicional 5ª de la L.A.U., el olvido de hacer lo mismo con la posibilidad de enervar la acción antes de la fecha señalada para la celebración del juicio, actualmente prevista en el art. 1.563 de la L.E.C. para el desahucio por falta de pago pero no recogida en la Ley especial, alimenta nuevamente la confusión sobre la verdadera voluntad del Legislador en esa concreta cuestión.

Ignacio Marroquín Sagalés es Abogado de Bufete Marroquín, Abogados Asociados